洛杉矶讯，2020年新冠病毒的大肆蔓延，致使企业不得不关闭或减少运营时间，这就给加州的企业带来了巨大的影响。另外，房东驱赶租客临时禁令和暂停取消抵押屋赎回权的行政命令，也进一步影响了租约中的当事方双方的正常权利，让很多房东和房客陷入了窘境。
南加州知名审判出庭律师郑博仁，为加州业主及租客提供了因这些不确定性因素所产生的一些法律问题的常见解决方案，供大家参考。
房东需考虑的事项：
建议房东在此期间应与房客保持良好的沟通，积极了解房客的处境。鼓励租户寻求保险索赔，并在可行的情况下，申请小型企业管理局紧急灾难援助基金贷款，或“工资保障计划”，该计划具有用于当前工资单的贷款以及一些免贷项目。房东还可以引导租户参加本地的援助项目，包括一些由城市和地方商会，或地区基金会主办的资金援助项目。
当要求减免租金时，房东应独立分析每个租客的情况并考虑以下因素：
1. 租户的长期生存能力
2. 租户信用，当前财务状况和以往年度的财务状况表明受到新冠肺炎的影响
3. 租户支付房租的记录
4. 租赁剩余期限
5. 可以修改现有租赁条款以换取减租，例如：增加搬迁条款或取消优先购买权，优先报价权，费用上限或其他类似的可协商性规定
6. 个人担保是否可以增强租户的信誉
7. 房东现金流需求和物业整体现金流
房东还应检查自己的保单以及对债权人和其他租户的合同义务。许多保险的范围不包括病毒感染或流行病的情况，但还是要再次确认一下保险有没有涵盖到某些方面。许多贷款协议要求最低租金或入住率，或者要求房东提供12个月的租金尾数。贷款通常要求最低水平的现金储备和现金流。许多债权人希望与房东合作，以免发生贷款无力偿还的情况，因此，房东也应与债权人保持沟通。
房东还应谘询其律师和会计师，以详细评估减租和延期要求，以便能够最大程度地为房东和房客带来收益。一些租赁有共同租赁要求或需要特定的固定承租人。业主应考虑如果某些租客客源的流失，对现有租户的义务是否会受到影响，以及对财产的整体影响。最后，房东应考虑对该物业在市场上的影响。要考虑的一些因素包括：
• 物业现金流
• 入住率
• 在物业上的贷款或杠杆
• 贷款人通融：合同延期或免除，付款方式变更，仅利息付款
• 租赁期中断或其他包括大流行/流行病情况的保险
正如衡量房客当初的保证一样，房东应考虑其房客的经济来源，其信用记录，是否有担保人，企业目前可支配的现金有多少，以及在停业前的销售情况如何。对于已经岌岌可危，相对处于起步阶段或收支平衡的企业来说，房东们应最大可能地帮助这些企业渡过难关，而不是成为压死骆驼的最后一根稻草，毕竟这次危机不是房客自行造成的。
这些是每个房东及其财产都要面对的问题。如果房东拒绝减租（或仅给予小幅减免），然后房客破产了，那么物业空置的损失和寻找新租客的成本可能与原租客要求的减租相同。在这场危机造成的经济衰退中，潜在的租户数量将大大减少，并且房东在考虑其可接受的减租程度时，需要考虑寻找新租户的成本。
房东可实行的解决方案包括有：
1. 如果有押金，用押金抵租金。
2. 收取公共区域的维护费用，但收取基本租金需延期。
3. 以在一定期限内减少，延期收取或减少租金并无需后续偿还，以换取对房东更有利的租赁条款，例如延长租期，终止优先购买权或优先报价权，取消排他权或专有权，或有限制地使用合同中的条款。
4. 降低租金或允许延迟交租一段时间，并在剩余期限内分期偿还。如果期限较短（一年以内）而租金数额较高，则在期限结束后，以个人担保的期票形式作抵押。
5. 降低租金或允许延迟交租一段时间，但是延长租期。
6. 在可行的情况下，降低租金。
7. 暂时不收取滞纳金和利息。
8. 暂停违约以达到继续营业，共同租赁和营业时间。
9. 将租金递延或减免与暂停营业的时间挂钩，以便在再次开业时再次开始收租，但为避免预料之外的情况，请在租金延期或减免时加上结束日期/上限，以防暂停营业持续时间长于预期（例如，只要有关闭的要求，租金就可减免，但延期或减免的时长最多为2个月）。
10. 考虑禁止“双重补偿”。也就是说，如果租户获得其他来源的救济，则房东将不提供救济，从而使救济可用于其他租户。
11. 修改任何租约都要考虑保密条款。每个租约都不同，并且一个解决方案不能适用于所有租约。因此，租户互相借鉴方法意义不大。
租户需考虑的事项
在请求租金减免之前，租户应准备好银行账单，资产负债表，以前的财务状况，订单遗失的证据或其他证明文件来证明其损失和减免的必要性。房客应准备证明他们已申请了各种救济途径，并考究了其保险范围。租户应明白，即使没有收入，房东也必须继续支付许多固定费用（例如还本付息，房产税，保险）。实际上，这段时间会增加一些成本（例如保安）。以上有关房东的信息将帮助租户评估其对房东的要求，并与房东一起进行修改，以帮助房东和租户度过这此疫情。
如果房东和房客无法达成双方满意的租金减免条件怎么办？目前加州已暂停了驱赶房客的活动。这仅意味着，目前房东不会驱逐租客。虽然租户不会被驱逐，但租金仍是到期需付的，并且会累积。解除暂缓令之后，房东仍可采取其所有的方式，包括驱逐，来得到所欠的款项。
这场危机与我们以前经历过的所有危机不同，尽管充满许多未知数，但我们应团结一心，共渡难关。秉着互帮互助的精神和尽快恢复经济的期盼，房东和租户，贷方和企业主可以建立持久的共赢关系。
2月21日拉斯维加斯报道，美国拉斯维加斯都会警察局（LVMPD）表示，本月初在拉斯维里德国际机场捷蓝航空（Jet Blue）柜台被拴在行李尺寸测量器上的一只小狗，已被帮助营救它的警官收养。 拉斯维加斯都会警察局在社交媒体上发文说，这只被亲切地称为“捷蓝”的小金毛贵宾犬“已正式找到它的新家”。 该警局在帖文中写道：“这只被亲切地称为捷蓝的狗狗，由拉斯维加斯寻回犬救援组织（RRLV）永久安置在一位参与救援这只大约2岁迷你金毛贵宾犬的警官家中。” 该警局表示，警官布莱克（Skeeter Black）和他的家人，自2025年9月起就一直在通过拉斯维加斯寻回犬救援组织寻找领养该只小金毛贵宾犬的途径，并且在被选中成为捷蓝的新主人几个月前就已经获得了批准。 该警局还在帖子中写道：“在此次事件中，我们社区给予的支持令人感动不已，我们无比感激每一位帮助这只小狗获得应有关爱和照顾的人。一路顺风，捷蓝，欢迎来到新的生活，布莱克警官和他的家人会用言语表达对你的爱。” 照片来源：美国拉斯维加斯都会警察局（LVMPD）
2月21日华盛顿报道，美国国务院今天在一份媒体简报中称，2月18日，美国国务院在华盛顿特区主办了美日扩展威慑对话（EDD)。美国国务院和美国战争部共同主持了美方对话，日本外务省和防卫省共同主持了日方对话。美日双方代表团成员包括日本联合参谋部、美国联合参谋部、美国战略司令部和美国印太司令部的代表。美日代表团举行了例行桌面演练。 美国国务院称，此次扩展威慑对话推进了特朗普总统和日本首相高市亮司进一步加强美日同盟威慑和应对能力的共同决心。双方代表团重申了美国致力于保卫日本的承诺，将动用包括核武器在内的所有美国防御能力。 双方重申日本支持美国维护和平的行动，并认为这种支持有助于加强美国的拒止威慑。双方代表团一致认为，美国的核态势和政策，以及日本加大对常规防御能力的投入，在威慑和必要时应对该地区的侵略方面发挥着重要作用。 美国国务院表示，双方代表团讨论了中国快速、不透明且破坏稳定的核武器建设和试验，以及俄罗斯历来不遵守军控协议的问题。美国重申了举行多边战略稳定和军控谈判的必要性。日本欢迎美国寻求达成更佳协议的意愿，并强调俄罗斯和中国参与的重要性。 双方代表团还讨论了朝鲜推进其核武器和导弹计划的问题。双方重申致力于实现朝鲜的完全无核化。 双方还讨论了《美日延伸威慑准则》的重要性，强调加强美日同盟的战略信息传递、危机沟通和协调，以支持美国延伸威慑，并借助日本的防御能力加以强化。
2月21日华盛顿报道，美国总统特朗普今天表示，他将把对所有国家的全球关税从10%提高到15%。美国最高法院2月20日驳回了特朗普总统贸易议程中的多项条款，以6比3的裁决，推翻了特朗普总统依据《国际紧急经济权力法》（IEEPA）授予的全球关税授权。 特朗普总统今天在社交媒体平台“真实社交”上发帖表示，新关税将“立即生效”。他还警告说，后续还将征收更多关税。 特朗普总统写道：“作为美利坚合众国总统，我将立即把对许多国家征收的10%的全球关税提高到15%，这些国家几十年来一直在‘剥削’美国，却未受到任何惩罚（直到我上台！），这是完全合法且经过法律检验的水平。” 特朗普总统还表示：“在接下来的几个月里，特朗普政府将确定并颁布新的、合法的关税。” 特朗普总统的声明宣布新关税将立即生效，但目前尚不清楚是否有任何正式文件详细说明生效时间。白宫于2月20日发布的一份情况说明书称，原定的10%关税将于美国东部时间2月24日凌晨12:01生效。 此前，特朗普总统为回应美国最高法院的裁决，已经在2月20日下午签署了一项新行政命令，他宣布将依据另一项法律授权，对全球商品征收10%的关税。 特朗普总统2月20日在社交媒体平台“真实社交”上写道：“我非常荣幸刚刚在椭圆形办公室签署了一项针对所有国家征收10%全球关税的行政命令，该命令将立即生效。” 路易斯安那州共和党参议员肯尼迪（John Kennedy）今天对白宫应对最高法院的裁决持乐观态度，他认为白宫椭圆形办公室里的“铁腕人物”特朗普总统应该将其视为一场胜利。 肯尼迪表示，特朗普总统使用关税已促成强有力的贸易协议，并可能提振经济。 一些民主党人则称赞最高法院的裁决是一场胜利，他们认为关税会推高普通美国民众的生活成本。 肯尼迪表示：“我的民主党同僚们最好小心点，因为如果他把价值3000亿美元的关税收入返还给美国商界，这经济肯定会腾飞，伙计，而中期选举也就几个月后了。” 肯尼迪说：“总统并没有只是坐在那里欣赏贸易授权和关税授权，沾沾自喜。他运用了这些权力，并利用它们来谈判贸易协定。” 关税已成为特朗普总统第二任期的标志性政策，并认为关税给美国带来了意外之财。白宫表示，这些资金可以用于支付国内项目和减少国家债务。仅1月份，美国关税收入就达到了304亿美元，比2025年1月增长了275%。 2025年，特朗普总统宣布美国的贸易逆差为“国家紧急状态”，并强调《国际紧急经济权力法》赋予了总统广泛的关税权力。…
2月20日迈阿密报道，美国佛罗里达州迈阿密的一名联邦法官今天驳回了电动汽车制造商特斯拉（Tesla）旨在推翻一项2.43亿美元车祸事故赔偿判决的请求，原判决对2019年特斯拉自动驾驶系统（Autopilot）所引发的一起车祸，判定该公司向受害者家属以及一名幸存者支付高额赔偿金。 美国地区法院法官布鲁姆（Beth Bloom）今天发布的裁决写道：“庭审中采纳的证据足以支持陪审团的裁决”，此前并无任何错误，也没有任何新增论点足以支持重审或更改之前的裁决。 该起2019年发生于佛罗里达州基拉戈的车祸事故，造成22岁奈贝尔（Naibel Benavides）死亡，以及她的男友迪伦（Dillon Angulo）重伤残疾。 本案原告首席律师施赖伯（Brett Schreiber）在一份声明中表示：“我们当然感到高兴，但同时也完全在意料之中，尊敬的布鲁姆法官维持了陪审团的裁决，认定特斯拉应对自动驾驶系统及其对其性能的虚假陈述在导致奈贝尔死亡、迪伦终身残疾的车祸中所起的关键作用负责。” 2019年事故发生时，一位特斯拉的车主麦基（George McGee）驾驶着Model S轿车，并使用了特斯拉的增强型自动驾驶系统（Enhanced Autopilot），这是一种部分自动驾驶系统。麦基当年在庭审中声称，他在驾驶过程中手机掉落并慌忙去捡，他声称以为如果前方有障碍物，该系统会自动刹车。 麦基的汽车当时以略高于60英里/小时的速度加速冲过一个十字路口，撞上了一辆停在路边的空车，以及站在车另一侧的奈贝尔和迪伦。 去年，在陪审团裁定特斯拉公司应对这起致命车祸承担部分责任后，特斯拉公司提起上诉，要求推翻原判或进行重审。 这项裁决标志着亿万富翁马斯克旗下的特斯拉公司在新兴的无人驾驶出租车市场遭遇了最新挫折。特斯拉公司落后于Alphabet旗下的美国自动驾驶出租车公司Waymo，以及中国公司百度旗下的自动驾驶汽车公司Apollo…
2月20日华盛顿报道，美国最高法院今天裁定特朗普总统无权征收全面关税后，特朗普总统在白宫举行新闻发布会，并首次就此裁决发表公开评论。 美国最高法院今天裁定，《国际紧急经济权力法》（IEEPA）并未授权总统征收关税。最高法院以6比3的投票结果通过了这项裁决，首席大法官罗伯茨（John Roberts）代表最高法院发表了多数意见。卡瓦诺（Brett Kavanaugh)、托马斯（Clarence Thoma）和阿利托（Samuel Alito）三位大法官对该裁决持反对意见。 特朗普总统提名的戈萨奇（Neil Gorsuch)和巴雷特（Amy Coney Barrett）两位大法官也投票支持了该裁决。 另外三位自由派大法官卡根（Elena Kagan)、索托马约尔（Sonia Sotomayor）和杰克逊（Ketanji Brown Jackson）表示，对该法规的通常解释足以推翻这些关税。…
2月20日华盛顿报道，美国国土安全部 (DHS) 今天提议制定一项规则，旨在减少外国人提交虚假庇护申请以获取工作许可的动机。 美国国土安全部发言人表示：“长期以来，虚假庇护申请一直是进入美国工作的捷径，导致大量无理申请使我们的移民系统不堪重负，我们正在提议对庇护制度进行全面改革，以加强规则执行，并减少我们从前任政府继承的积压案件。在庇护申请处理期间，外国人无权工作。特朗普政府正在加强对庇护申请人的审查，并恢复庇护和工作许可流程的公正性。” 美国国土安全部表示，基于待决庇护申请而申请工作许可的数量已达到历史新高，给美国公民及移民服务局 (USCIS) 的资源造成了巨大压力。几乎所有非法移民都试图通过申请庇护来钻制度的空子。美国公民及移民服务局目前积压了超过140万份庇护申请，相当于美国新罕布什尔州的总人口。 如果美国国土安全部这项规则最终生效，将通过改变外国人基于待决庇护申请申请工作许可的申请和资格要求，降低提交无理、欺诈或其他毫无根据的庇护申请的动机，将把更多有限的资源集中用于审查待决的庇护申请，包括积压案件和其他待决的申请和请愿，并使庇护系统能够优先处理那些真正寻求逃离危险的人。 美国国土安全部表示，该拟议规则支持特朗普总统的第14159号行政命令《保护美国人民免受入侵》。