洛杉矶讯，2020年新冠病毒的大肆蔓延，致使企业不得不关闭或减少运营时间，这就给加州的企业带来了巨大的影响。另外，房东驱赶租客临时禁令和暂停取消抵押屋赎回权的行政命令，也进一步影响了租约中的当事方双方的正常权利，让很多房东和房客陷入了窘境。
南加州知名审判出庭律师郑博仁，为加州业主及租客提供了因这些不确定性因素所产生的一些法律问题的常见解决方案，供大家参考。
房东需考虑的事项：
建议房东在此期间应与房客保持良好的沟通，积极了解房客的处境。鼓励租户寻求保险索赔，并在可行的情况下，申请小型企业管理局紧急灾难援助基金贷款，或“工资保障计划”，该计划具有用于当前工资单的贷款以及一些免贷项目。房东还可以引导租户参加本地的援助项目，包括一些由城市和地方商会，或地区基金会主办的资金援助项目。
当要求减免租金时，房东应独立分析每个租客的情况并考虑以下因素：
1. 租户的长期生存能力
2. 租户信用，当前财务状况和以往年度的财务状况表明受到新冠肺炎的影响
3. 租户支付房租的记录
4. 租赁剩余期限
5. 可以修改现有租赁条款以换取减租，例如：增加搬迁条款或取消优先购买权，优先报价权，费用上限或其他类似的可协商性规定
6. 个人担保是否可以增强租户的信誉
7. 房东现金流需求和物业整体现金流
房东还应检查自己的保单以及对债权人和其他租户的合同义务。许多保险的范围不包括病毒感染或流行病的情况，但还是要再次确认一下保险有没有涵盖到某些方面。许多贷款协议要求最低租金或入住率，或者要求房东提供12个月的租金尾数。贷款通常要求最低水平的现金储备和现金流。许多债权人希望与房东合作，以免发生贷款无力偿还的情况，因此，房东也应与债权人保持沟通。
房东还应谘询其律师和会计师，以详细评估减租和延期要求，以便能够最大程度地为房东和房客带来收益。一些租赁有共同租赁要求或需要特定的固定承租人。业主应考虑如果某些租客客源的流失，对现有租户的义务是否会受到影响，以及对财产的整体影响。最后，房东应考虑对该物业在市场上的影响。要考虑的一些因素包括：
• 物业现金流
• 入住率
• 在物业上的贷款或杠杆
• 贷款人通融：合同延期或免除，付款方式变更，仅利息付款
• 租赁期中断或其他包括大流行/流行病情况的保险
正如衡量房客当初的保证一样，房东应考虑其房客的经济来源，其信用记录，是否有担保人，企业目前可支配的现金有多少，以及在停业前的销售情况如何。对于已经岌岌可危，相对处于起步阶段或收支平衡的企业来说，房东们应最大可能地帮助这些企业渡过难关，而不是成为压死骆驼的最后一根稻草，毕竟这次危机不是房客自行造成的。
这些是每个房东及其财产都要面对的问题。如果房东拒绝减租（或仅给予小幅减免），然后房客破产了，那么物业空置的损失和寻找新租客的成本可能与原租客要求的减租相同。在这场危机造成的经济衰退中，潜在的租户数量将大大减少，并且房东在考虑其可接受的减租程度时，需要考虑寻找新租户的成本。
房东可实行的解决方案包括有：
1. 如果有押金，用押金抵租金。
2. 收取公共区域的维护费用，但收取基本租金需延期。
3. 以在一定期限内减少，延期收取或减少租金并无需后续偿还，以换取对房东更有利的租赁条款，例如延长租期，终止优先购买权或优先报价权，取消排他权或专有权，或有限制地使用合同中的条款。
4. 降低租金或允许延迟交租一段时间，并在剩余期限内分期偿还。如果期限较短（一年以内）而租金数额较高，则在期限结束后，以个人担保的期票形式作抵押。
5. 降低租金或允许延迟交租一段时间，但是延长租期。
6. 在可行的情况下，降低租金。
7. 暂时不收取滞纳金和利息。
8. 暂停违约以达到继续营业，共同租赁和营业时间。
9. 将租金递延或减免与暂停营业的时间挂钩，以便在再次开业时再次开始收租，但为避免预料之外的情况，请在租金延期或减免时加上结束日期/上限，以防暂停营业持续时间长于预期（例如，只要有关闭的要求，租金就可减免，但延期或减免的时长最多为2个月）。
10. 考虑禁止“双重补偿”。也就是说，如果租户获得其他来源的救济，则房东将不提供救济，从而使救济可用于其他租户。
11. 修改任何租约都要考虑保密条款。每个租约都不同，并且一个解决方案不能适用于所有租约。因此，租户互相借鉴方法意义不大。
租户需考虑的事项
在请求租金减免之前，租户应准备好银行账单，资产负债表，以前的财务状况，订单遗失的证据或其他证明文件来证明其损失和减免的必要性。房客应准备证明他们已申请了各种救济途径，并考究了其保险范围。租户应明白，即使没有收入，房东也必须继续支付许多固定费用（例如还本付息，房产税，保险）。实际上，这段时间会增加一些成本（例如保安）。以上有关房东的信息将帮助租户评估其对房东的要求，并与房东一起进行修改，以帮助房东和租户度过这此疫情。
如果房东和房客无法达成双方满意的租金减免条件怎么办？目前加州已暂停了驱赶房客的活动。这仅意味着，目前房东不会驱逐租客。虽然租户不会被驱逐，但租金仍是到期需付的，并且会累积。解除暂缓令之后，房东仍可采取其所有的方式，包括驱逐，来得到所欠的款项。
这场危机与我们以前经历过的所有危机不同，尽管充满许多未知数，但我们应团结一心，共渡难关。秉着互帮互助的精神和尽快恢复经济的期盼，房东和租户，贷方和企业主可以建立持久的共赢关系。
4月10日加州圣地亚哥报道，美国宇航局（NASA）的“阿尔忒弥斯二号”(Artemis II）“猎户座”飞船今晚高速重返大气层后，从约每小时300英里减缓至约每小时18英里的安全速度在太平洋溅落，4位宇航员结束登月飞行任务成功返回地球。 “猎户座”飞船搭载包括美国宇航员指令长怀斯曼（Reid Wiseman)、飞行员格洛弗（Victor Glover)、任务专家科赫（Christina Koch）和加拿大宇航员汉森（Jeremy Hansen）结束了为期9天的登月飞行任务，此次任务创造了人类迄今为止离地球最远距离的纪录。 “猎户座”飞船在美国东部时间晚上8点07分溅落在美国加州圣地亚哥附近的太平洋海域，海军救援队会将宇航员送往约翰·默萨号（John P. Murtha）航空母舰进行体检之后，他们将乘坐直升机返回基地。
4月10日华盛顿报道，白宫今天在社交媒体X上发布特朗普总统的一份声明中宣布，将在华盛顿特区建造一座凯旋门，此帖还附上了该座凯旋门的设计效果图。 特朗普总统写道：“我很高兴地宣布，今天我的政府正式向备受尊敬的美术委员会提交了陈述和计划，用于建造世界上最伟大、最美丽的凯旋门。这将为华盛顿特区地区增添一处精彩的景观，让所有美国人未来数十年都能享受！” 美国内政部已提交了特朗普总统提议在阿灵顿国家公墓附近建造的凯旋门的设计效果图，这座建筑的高度将令波托马克河对岸的林肯纪念堂相形见绌。 该提案规划这座凯旋门的高度约为250英尺，是高99英尺的林肯纪念堂的两倍多。正如特朗普总统此前所愿，这将成为世界上最高的凯旋门，其高度比墨西哥城的共和国广场凯旋门高出约30英尺。 拟建的选址位于波托马克河弗吉尼亚一侧的一个环岛内，介于林肯纪念堂与阿灵顿国家公墓之间；从行政区划上看，这片土地实际上属于哥伦比亚特区的管辖范围。规划图显示凯旋门的两侧将刻有铭文，分别为“上帝庇佑下的统一国家”（One Nation Under God）和“人人享有自由与正义”（Liberty and Justice For All）。建筑顶部将矗立着金色的自由女神像，两侧各有一只雄鹰相伴；基座周围则将环绕着四尊雄狮雕像。 与此同时，美国和伊朗代表团今天正在巴基斯坦首都与伊朗就和平协议进行谈判。由于美伊双方目标差异极大，达成谈判的结果不容乐观。 此前，特朗普总统在今天表示，如果美国和伊朗之间没有达成协议，“我们将能够以某种方式结束它，无论如何。” 特朗普总统在回答对他来说一个好的协议会是什么样子时说：“没有核武器，那就是99%的内容。”…
4月10日旧金山报道，包括加州民主党籍美国前众议院议长佩洛西（Nancy Pelosi）和加州民主党籍美国参议员希夫（Adam Schiff）在内的加州民主党人，已公开表态反对民主党籍州长候选人斯瓦尔韦尔（Eric Swalwell)。此前，今天有多篇重磅报道相继刊出，指控斯瓦尔韦尔曾性侵一名前女性幕僚，并涉嫌性骚扰其他女性幕僚。 尽管斯瓦尔韦尔的律师于4月9日反复发表否认声明并发出“停止侵权”函，但其中一名指控受害者仍首次公开讲述了自己的遭遇，指控斯瓦尔韦尔趁其醉酒之际对其进行了侵犯。 这位指控受害者在陈述中还声称，斯瓦尔韦尔曾施压要求她发送自己的裸照，并向她发送了带有露骨性内容的照片；此外，他还曾在两人同乘汽车行驶途中当众暴露私处，并要求她为其进行口交。 她表示，上述种种事件以及其他类似遭遇，均对斯瓦尔韦尔在工作层面上对待她的方式产生了负面影响。 据这位年轻的前幕僚回忆，她曾多次因饮酒过量而昏迷断片，醒来时发现自己赤身裸体地躺在斯瓦尔韦尔的酒店床上，且身上留有发生过性关系的迹象。据称，事发后斯瓦尔韦尔便刻意与她保持了距离。两人的关系一度疏远，直至她不再为其工作后才旧情复燃；据称，随后又发生了一起类似事件。 今天，《旧金山纪事报》（San Francisco Chronicle）刊登了这篇重磅报道后，斯瓦尔韦尔竞选网站上的“背书支持”页面随即显示出错；与此同时，大批民主党人士纷纷撤回了对他的支持，并呼吁斯瓦尔韦尔退出州长竞选。 佩洛西对媒体表示：“那位对国会议员斯瓦尔韦尔提出严重指控的年轻女性，理应受到尊重，其声音也必须得到倾听，正如我与斯瓦尔韦尔所探讨的那样，显然，处理此事最妥当的方式是在州长竞选活动之外进行。” 希夫参议员表示：“我已阅读了《旧金山纪事报》的相关报道，对其所载指控深感痛心，这位女性挺身而出，展现了极大的勇气；我们应当认真对待她的陈述。我将立即撤回对他的背书，并认为他应当退出此次竞选。” 前圣何塞市市长、同样身为民主党籍加州州长竞选人的马汉（Matt Mahan）今天表示：“致那位冒着一切风险挺身而出的幸存者——我选择相信你。致民主党——你们最好追究他的责任。如果我们不这样做，我们就没有任何信誉去要求其他人也这样做。致斯瓦尔韦尔——请退选。”…
4月10日纽约报道，民主党人前副总统哈里斯（Kamala Harris）今天表示，她可能会在2028年竞选总统。哈里斯在纽约的一场集会上透露，她正在考虑第三次向白宫发起冲击。 哈里斯今天在纽约曼哈顿举行的“全国行动网络”（NAN）大会上回应夏普顿（Al Sharpton）牧师的提问时说：“听着，我可能会参选。我正在认真考虑这件事，我还想补充一点：我曾任职四年，距离美国总统之位仅一步之遥。我在白宫西翼的办公室里度过了无数时光，那里距离椭圆形办公室仅数步之遥。我也曾在椭圆形办公室和战情室里度过无数时光。我深知这份工作的本质，也清楚它对任职者有着怎样的要求。” 哈里斯表示：“过去一年里，我一直在全国各地奔走，在南部地区及其他许多地方投入了大量时间。有一点我如今已看得非常清楚：目前的现状根本行不通；而且对于许多民众而言，这种现状在很长一段时间里都未能发挥应有的作用。” 哈里斯在2024年美国总统大选中，接替退选竞选连任的时任总统拜登（Joe Biden），以民主党总统候选人挑战共和党总统候选人特朗普，但最终惨败给了特朗普总统。在此之前，哈里斯曾于2020年角逐民主党总统候选人提名未获成功，但随后被拜登选定为竞选搭档。 哈里斯自2024年美国总统大选惨败以来，虽然去年传出她可能竞选加州州长，但外界也曾猜测，认为她可能筹谋再次向白宫发起冲击。
4月10日尼日利亚阿布贾报道，尼日利亚首都阿布贾的一家法院今天在一场为期4天的大规模审判中，判定300多名涉嫌恐怖主义的嫌疑人有罪。 这场大规模审判始于4月7日周二，许多嫌疑人对尼日利亚政府针对他们提出的指控表示认罪。随后，在由10名法官组成的合议庭面前出庭受审后，其中许多人被判处最高达20年的监禁。 尼日利亚总检察长在今天的大规模审判结束后对记者表示：“我们总共提起了约508起案件。在这508起案件中，我们成功获得了386项定罪。我们已成功为受害者伸张了正义，或者说，我们将罪犯绳之以法。这正是我们要发出的明确信号。” 尼日利亚正面临一场复杂的安全危机，尤其是在该国北部地区；那里不仅存在长达十年的叛乱活动，还有多个以绑架勒索为手段的武装团伙在肆虐。在该国东北部地区，叛乱活动已持续了十多年之久。 在众多伊斯兰激进组织中，最为活跃的当属“博科圣地”（Boko Haram）及其分裂派系，即隶属于“伊斯兰国”(ISIS）组织的“伊斯兰国西非省”（Islamic State West Africa Province）。此外，还有一个与“伊斯兰国”有关联的“拉库拉瓦”（Lakurawa）组织，活跃在该国西北部与尼日尔共和国接壤的社区中。 在尼日利亚中北部和西北部地区，主要由穆斯林组成的富拉尼（Fulani）族牧民群体与主要由基督徒组成的农业社区之间，因土地和放牧权引发的纠纷也时常升级为致命冲突。此外，以索取赎金为目的的绑架犯罪团伙也十分活跃。 据联合国方面称，该国东北部的叛乱活动已导致大量人员伤亡和流离失所。
4月10日华盛顿报道，美国总统特朗普4月9日晚间表示，伊朗“最好不要”向试图穿越霍尔木兹海峡的油轮收取“费用”。 特朗普总统在社交媒体平台“真实社交”上发帖说：“有报道称，伊朗正在向途经霍尔木兹海峡的油轮收取费用——他们最好别这么做；如果真在收，最好现在就停手！” 在此之前，特朗普总统4月6日在接受记者采访时曾提出过一个构想：由美国介入，向途经该海峡的船只收取通行费，“我们有一个构想，那就是我们要收取通行费。” 在随后的一篇帖子中，特朗普总统写道：“在允许石油通过霍尔木兹海峡一事上，伊朗的表现非常糟糕——甚至有人会说是不光彩的。这与我们达成的协议完全不符！” 报海事情报公司“劳氏日报”（Lloyd's List）分析师的说法，在战争期间，伊朗一直利用距离其海岸仅数英里的拉拉克岛（Larak Island）作为油轮的收费停靠点。 根据海事追踪网站MarineTraffic汇编的数据显示，自即宣布停火的当天4月7日以来，至少已有22艘船只穿越了伊朗控制的霍尔木兹海峡。 特朗普总统表示，他预计伊朗将遵守据称已就本周末计划举行的谈判前停火所达成的条款；他同时发出警告称，若伊朗未能履行，他将下令对该国发动大规模军事打击。 特朗普总统透露，副总统万斯（J.D. Vance）以及高级特使威特科夫（Steve Witkoff）和他的女婿库什纳（Jared Kushner）将出席在巴基斯坦首都伊斯兰堡举行的和平谈判。 伊朗则发出警告称，通过霍尔木兹海峡的船只必须获得许可方可通行，并严厉指责允许以色列继续在黎巴嫩境内对真主党发动战争，此举违反了双方达成的协议；而白宫方面则回应称，这一事项从未包含在协议内容之中。 据消息人士透露，美国将主办外交会谈，旨在促成黎巴嫩与以色列之间的停火协议。…