洛杉矶讯，2020年新冠病毒的大肆蔓延，致使企业不得不关闭或减少运营时间，这就给加州的企业带来了巨大的影响。另外，房东驱赶租客临时禁令和暂停取消抵押屋赎回权的行政命令，也进一步影响了租约中的当事方双方的正常权利，让很多房东和房客陷入了窘境。
南加州知名审判出庭律师郑博仁，为加州业主及租客提供了因这些不确定性因素所产生的一些法律问题的常见解决方案，供大家参考。
房东需考虑的事项：
建议房东在此期间应与房客保持良好的沟通，积极了解房客的处境。鼓励租户寻求保险索赔，并在可行的情况下，申请小型企业管理局紧急灾难援助基金贷款，或“工资保障计划”，该计划具有用于当前工资单的贷款以及一些免贷项目。房东还可以引导租户参加本地的援助项目，包括一些由城市和地方商会，或地区基金会主办的资金援助项目。
当要求减免租金时，房东应独立分析每个租客的情况并考虑以下因素：
1. 租户的长期生存能力
2. 租户信用，当前财务状况和以往年度的财务状况表明受到新冠肺炎的影响
3. 租户支付房租的记录
4. 租赁剩余期限
5. 可以修改现有租赁条款以换取减租，例如：增加搬迁条款或取消优先购买权，优先报价权，费用上限或其他类似的可协商性规定
6. 个人担保是否可以增强租户的信誉
7. 房东现金流需求和物业整体现金流
房东还应检查自己的保单以及对债权人和其他租户的合同义务。许多保险的范围不包括病毒感染或流行病的情况，但还是要再次确认一下保险有没有涵盖到某些方面。许多贷款协议要求最低租金或入住率，或者要求房东提供12个月的租金尾数。贷款通常要求最低水平的现金储备和现金流。许多债权人希望与房东合作，以免发生贷款无力偿还的情况，因此，房东也应与债权人保持沟通。
房东还应谘询其律师和会计师，以详细评估减租和延期要求，以便能够最大程度地为房东和房客带来收益。一些租赁有共同租赁要求或需要特定的固定承租人。业主应考虑如果某些租客客源的流失，对现有租户的义务是否会受到影响，以及对财产的整体影响。最后，房东应考虑对该物业在市场上的影响。要考虑的一些因素包括：
• 物业现金流
• 入住率
• 在物业上的贷款或杠杆
• 贷款人通融：合同延期或免除，付款方式变更，仅利息付款
• 租赁期中断或其他包括大流行/流行病情况的保险
正如衡量房客当初的保证一样，房东应考虑其房客的经济来源，其信用记录，是否有担保人，企业目前可支配的现金有多少，以及在停业前的销售情况如何。对于已经岌岌可危，相对处于起步阶段或收支平衡的企业来说，房东们应最大可能地帮助这些企业渡过难关，而不是成为压死骆驼的最后一根稻草，毕竟这次危机不是房客自行造成的。
这些是每个房东及其财产都要面对的问题。如果房东拒绝减租（或仅给予小幅减免），然后房客破产了，那么物业空置的损失和寻找新租客的成本可能与原租客要求的减租相同。在这场危机造成的经济衰退中，潜在的租户数量将大大减少，并且房东在考虑其可接受的减租程度时，需要考虑寻找新租户的成本。
房东可实行的解决方案包括有：
1. 如果有押金，用押金抵租金。
2. 收取公共区域的维护费用，但收取基本租金需延期。
3. 以在一定期限内减少，延期收取或减少租金并无需后续偿还，以换取对房东更有利的租赁条款，例如延长租期，终止优先购买权或优先报价权，取消排他权或专有权，或有限制地使用合同中的条款。
4. 降低租金或允许延迟交租一段时间，并在剩余期限内分期偿还。如果期限较短（一年以内）而租金数额较高，则在期限结束后，以个人担保的期票形式作抵押。
5. 降低租金或允许延迟交租一段时间，但是延长租期。
6. 在可行的情况下，降低租金。
7. 暂时不收取滞纳金和利息。
8. 暂停违约以达到继续营业，共同租赁和营业时间。
9. 将租金递延或减免与暂停营业的时间挂钩，以便在再次开业时再次开始收租，但为避免预料之外的情况，请在租金延期或减免时加上结束日期/上限，以防暂停营业持续时间长于预期（例如，只要有关闭的要求，租金就可减免，但延期或减免的时长最多为2个月）。
10. 考虑禁止“双重补偿”。也就是说，如果租户获得其他来源的救济，则房东将不提供救济，从而使救济可用于其他租户。
11. 修改任何租约都要考虑保密条款。每个租约都不同，并且一个解决方案不能适用于所有租约。因此，租户互相借鉴方法意义不大。
租户需考虑的事项
在请求租金减免之前，租户应准备好银行账单，资产负债表，以前的财务状况，订单遗失的证据或其他证明文件来证明其损失和减免的必要性。房客应准备证明他们已申请了各种救济途径，并考究了其保险范围。租户应明白，即使没有收入，房东也必须继续支付许多固定费用（例如还本付息，房产税，保险）。实际上，这段时间会增加一些成本（例如保安）。以上有关房东的信息将帮助租户评估其对房东的要求，并与房东一起进行修改，以帮助房东和租户度过这此疫情。
如果房东和房客无法达成双方满意的租金减免条件怎么办？目前加州已暂停了驱赶房客的活动。这仅意味着，目前房东不会驱逐租客。虽然租户不会被驱逐，但租金仍是到期需付的，并且会累积。解除暂缓令之后，房东仍可采取其所有的方式，包括驱逐，来得到所欠的款项。
这场危机与我们以前经历过的所有危机不同，尽管充满许多未知数，但我们应团结一心，共渡难关。秉着互帮互助的精神和尽快恢复经济的期盼，房东和租户，贷方和企业主可以建立持久的共赢关系。
5月29日肯尼亚内罗毕报道，肯尼亚法院今天应肯尼亚人权组织卡蒂巴研究所（Katiba Institute）的请愿，下令暂时叫停启用一处专供美国公民使用的埃博拉隔离中心。据美国官员透露，该设施原定于今天在肯尼亚投入使用，旨在隔离那些从刚果民主共和国抵达的美国公民，该国目前正面临严重的埃博拉疫情。 该隔离中心计划设立50张隔离病床，并由美国医疗人员负责管理；其选址位于距离肯尼亚首都内罗毕约124英里的美军莱基皮亚空军基地。 特朗普政府官员本周早些时候表示，设立该设施的初衷，是为了确保那些急需撤离刚果并接受隔离的美国公民，能够获得高质量的医疗照护，同时免受长途跋涉返回美国所带来的健康风险。 据美国政府高级官员向美国哥伦比亚广播公司（CBS）透露，截至5月28日，美方尚未获悉有任何曾接触过埃博拉病毒的美国公民将被运送至该中心。 另一位美国政府官员表示，正计划与肯尼亚政府合作，设立一处专门收治可能接触过埃博拉病毒的“无症状人士”的设施。 肯尼亚法院今天裁定：“现发布一项临时禁令，禁止被申请人……在肯尼亚境内设立任何用于埃博拉病毒接触者、检疫、隔离或治疗的设施。” 肯尼亚目前正对入境人员进行筛查，且在本次埃博拉疫情爆发以来，尚未在其境内报告任何确诊病例。 肯尼亚于去年12月与美国签署了一项卫生协议，但该协议目前正面临法庭挑战。 发起请愿的卡蒂巴研究所认为，该中心是在秘密且单方面成立的，并称其“引发了严重的宪法问题”。 与此同时，肯尼亚医疗从业者、药剂师和牙医联盟（KMPDU）谴责了这一举动，称肯尼亚政府是在“为了外国援助而牺牲公民的生命”。该联盟威胁称，如果谈判不公开，他们将采取罢工行动。 肯尼亚卫生部表示，愿与包括美国的其他国家开展合作，但未直接回应有关该设施的提问。肯尼亚政府有48小时的时间对该请愿书作出回应。
5月28日华盛顿报道，据法庭记录及知情人士透露，前美国中央情报局（CIA）官员大卫·拉什（David Rush）于上周被捕。此前，美国联邦调查局（FBI）探员在调查拉什是否对其教育及军旅背景撒谎的过程中，据称在其家中发现了价值4000万美元的金条。 据法庭文件显示，拉什目前正被羁押在狱中；与此同时，其辩护律师与联邦检察官正“收集并评估更多信息”，以协助法庭裁定他是否应继续被羁押。双方已共同请求将原定举行的羁押听证会推迟至6月5日，地点为美国弗吉尼亚东区联邦地方法院。 美国中央情报局与美国联邦调查局在一份联合声明中表示，中情局在进行内部调查后发现了“潜在的违法行为”，随后将此案移交给了联邦调查局，拉什正是在此背景下被捕的。双方目前仍在继续对该案进行调查。 拉什的辩护律师杰西卡·卡迈克尔（Jessica Carmichael）拒绝就此事发表评论。 拉什被控一项盗窃公共资金的罪名。在一份措辞不同寻常的刑事控诉书中，美国联邦调查局指控拉什私吞金条，“通过欺诈手段获取虚高的薪资及军事休假”，并就其个人背景发表了一系列虚假陈述。不过，该控诉书并未具体说明究竟是哪些涉嫌行为直接导致了上述指控。 控诉书指出，在2025年11月至今年3月期间，拉什据称曾多次向美国政府提出申请，以工作开支为由，要求获取大笔外币以及价值数千万美元的金条。据消息人士证实，拉什当时所在的中央情报局事后未能找到这些金条，也无法确定其原定用途。 据起诉书显示，5月18日，联邦调查局探员搜查拉什住所时，查获了约303根金条，估值超过4000万美元。此外，探员们还起获了200万美元现金及35块名贵手表。 美国联邦调查局还指控拉什在1997年入伍时对美国海军撒谎，向其提供了成绩单及其他记录，虚假声称自己已获得克莱姆森大学（Clemson University）的本科学位。凭借这一虚假学位，拉什于2004年被授予美国海军预备役少尉军衔，并于2015年光荣退役。 起诉书指出，此后他曾三次申请联邦政府职位，并在申请中列举了来自克莱姆森大学、伦斯勒理工学院（Rensselaer Polytechnic Institute）以及海军研究生院（Naval Postgraduate…
5月28日华盛顿报道，据多位知情人士向美国哥伦比亚广播公司（CBS）透露，美国司法部已对一家由亿万富翁里德·霍夫曼（Reid Hoffman）运营的非营利组织展开刑事调查；该组织曾资助女专栏作家E·简·卡罗尔（E. Jean Carroll）针对特朗普总统提起的民事诉讼中的部分费用。 据报道，知情人士称这项调查由美国芝加哥联邦检察官办公室牵头，旨在查明是否存在洗钱、共谋及妨碍司法公正等潜在犯罪行为。 哥伦比亚广播公司报道称，5月27日晚间，一位知情人士向该媒体透露，目前的调查重点在于卡罗尔是否在针对特朗普总统的民事诉讼取证过程中犯下了伪证罪，在这些诉讼中，她指控特朗普总统曾对其实施性侵犯并进行诽谤。 同一位知情人士今天进一步澄清道，卡罗尔并非此次调查的针对对象；调查的真正焦点在于霍夫曼所创办的非营利组织“美国未来共和国”（American Future Republic）提供的一笔资金，该资金旨在协助支付卡罗尔法律团队的部分诉讼费用。 今天晚间，在上述报道发布之后，美国伊利诺伊州北区联邦检察官安德鲁·布特罗斯（Andrew Boutros）在社交媒体平台X上发表声明称：“鉴于媒体对纽约‘卡罗尔案’进行了广泛报道，且公众对此案表现出极大的关注与兴趣，芝加哥联邦检察官办公室特此确认：本办公室目前并未，且从未针对卡罗尔本人启动任何刑事调查。任何与此相悖的说法均属彻头彻尾的谣言。” 另有两位独立消息人士也证实，此次调查确实是以“美国未来共和国”组织为主要对象。其中一位消息人士补充道，尽管针对卡罗尔的伪证指控确实包含在芝加哥联邦检察官办公室今年早些时候收到的最初移交材料之中，但该办公室的检察官目前并未就这一指控方向展开进一步的调查工作。 卡罗尔指控特朗普总统在20世纪90年代中期，于纽约市一家百货公司的试衣间内对她实施了性侵犯；2019年，她在《纽约杂志》（New York Magazine）上发表了一篇文章，详述了这段遭遇。随后，特朗普总统否认曾对她进行侵犯，并声称卡罗尔并非他喜欢的“类型”。2019年，卡罗尔以诽谤罪名起诉了特朗普总统，但该案在法庭审理过程中陷入了停滞。…
5月28日华盛顿报道，美国财政部长斯科特·贝森特（Scott Bessent）今天在白宫新闻发布会上就发行250 美元纸币时表示：“目前对于美元来说，任何活着的人都不能在美元上，而且纸币上必须写着‘我们信仰上帝’，所以现在，美国众议院和参议院正在提交一项立法提案，以改变第一个要求，以便特朗普总统这样的活着的人可以出现在 250 美元的纸币上。因此，我们已经提前做好准备，如果立法获得通过。但我们将遵守法律。” 一位美国财政部官员表示，特朗普政府考虑发行印有特朗普总统头像的任何此类纸币，需要修改联邦法律。美国联邦雕刻印刷局（BEP）正在“针对拟议的立法进行适当的规划和尽职调查”，“如果这项立法授权签署成为法律，雕刻印刷局正在积极制作一张 250 美元的纪念钞，以适当纪念我们伟大国家的 250 周年。” 《华盛顿邮报》今天首次报道了该法案的进展，是对南卡罗来纳州共和党众议员乔·威尔逊（Joe Wilson）去年提出的《特朗普250美元法案》的回应。威尔逊议员网站上的一份新闻稿展示了在 250 美元纸币的左侧印有特朗普总统的彩色肖像的设计方案。 2025年2月威尔逊在美国众议院提出该法案后，当天就被提交给美国众议院金融服务委员会。此后一直停滞不前，没有采取任何行动。…
5月28日伊朗德黑兰报道，伊朗今天指责美国再次违反停火协议，并声明已对美国采取了报复行动，对美军驻科威特军事基地实施了导弹打击。 此前，五角大楼针对伊朗无人机行动发动了第二轮空袭，并声称为“纯粹的防御性”打击。美国中央司令部（CENTCOM）随后表示，科威特美军基地已成功拦截了来袭的伊朗导弹，但尚没有关于美军基地遭命中受损的报告。 特朗普总统表示，伊朗目前已是“强弩之末”，并暗示不排除下令美军“重返战场、彻底解决问题”的可能性；与此同时，旨在延长当前停火期限并重新开放霍尔木兹海峡的各项外交努力，正因这最新一轮的交火而面临严峻挑战。 伊朗坚称其已做好继续战斗的准备，但特朗普政府却断言该国目前正处于“极度缺钱”的窘境。美国财政部长贝森特（Scott Bessent）援引伊朗试图通过霍尔木兹海峡的船只收取通行费一事作为佐证，并警告其他国家：若向伊朗支付此类费用，将违犯美国的制裁令。 伊朗最高国家安全委员会负责外交政策与国际安全事务的副秘书巴盖里（Ali Bagheri）今天在访问俄罗斯期间，接受俄罗斯官方媒体“今日俄罗斯”（RT）电视台采访时表示，若美国撤离，中东将成为“世界上最稳定、最美好的地区” 巴盖里表示：“伊朗与其邻国之间不存在任何问题；若没有美国，这一地区将成为世界上最稳定、最美好的地区。” 巴盖里表示，该地区的稳定取决于美国放弃他所谓的“过分要求”，并指责美国的行径充满敌意，称其在双方正在进行积极谈判期间曾两次对伊朗发动袭击；他进一步指出，美国的外交政策所基于的世界观“早已过时，属于野蛮时代”。 巴盖里还表示，伊朗“正如其他独立国家一样，坚信应通过对话、合作与外交手段来缔造和平”。
5月28日纽约报道，美国大型连锁百货零售商科尔士（Kohl’s）股价在今天的盘前交易中飙升逾 15%，此前该公司公布了4年来的最佳同店销售业绩。科尔士公司首席执行官迈克尔·本德（Michael Bender）表示，本季度标志着公司正“叩响增长的大门”。 本德表示：“我们证明了我们在以极高的纪律性管理业务，费用管控强劲有力；我们的库存状况达到了前所未有的健康水平，资产负债表也持续展现出稳健的实力。” 本德还表示：“我们的工作尚未完成，我认为强调这一点至关重要：虽然我们对目前的业务发展轨迹感到满意，但我们也深知，前方仍有大量工作等待我们去完成。” 本德指出，该公司在“科尔士信用卡用户”群体以及“自有品牌”业务方面均取得了“显著的改善”。鉴于该公司的主要客群为中低收入消费者，本德坦言，高企的汽油价格以及持续的通货膨胀等外部压力，正在对科尔士公司的经营策略产生影响。 本德指出：“此时此刻，许多家庭正围坐在餐桌旁，竭力维持生计；特别是在能源价格高企、劳动力市场面临挑战的宏大背景之下，这意味着我们必须持续加大力度，在‘价值’定位上深耕细作，且要愈发坚定不移。” 总部位于美国威斯康星州梅诺米尼瀑布市的科尔士公司表示，在旨在扭转业务颓势并重获市场份额的努力中，其第一财季的净销售额同比下降了 1.7%，可比销售额则下滑了 1.1%。而在上一财季，科尔士公司曾报告称其可比销售额同比下降了 2.8%。 科尔士公司重申了其全年业绩展望，预计全年净销售额和可比销售额的变动幅度将在同比下降 2% 至持平之间。此外，该公司预计调整后的每股收益将在 1…