洛杉矶讯，2020年新冠病毒的大肆蔓延，致使企业不得不关闭或减少运营时间，这就给加州的企业带来了巨大的影响。另外，房东驱赶租客临时禁令和暂停取消抵押屋赎回权的行政命令，也进一步影响了租约中的当事方双方的正常权利，让很多房东和房客陷入了窘境。
南加州知名审判出庭律师郑博仁，为加州业主及租客提供了因这些不确定性因素所产生的一些法律问题的常见解决方案，供大家参考。
房东需考虑的事项：
建议房东在此期间应与房客保持良好的沟通，积极了解房客的处境。鼓励租户寻求保险索赔，并在可行的情况下，申请小型企业管理局紧急灾难援助基金贷款，或“工资保障计划”，该计划具有用于当前工资单的贷款以及一些免贷项目。房东还可以引导租户参加本地的援助项目，包括一些由城市和地方商会，或地区基金会主办的资金援助项目。
当要求减免租金时，房东应独立分析每个租客的情况并考虑以下因素：
1. 租户的长期生存能力
2. 租户信用，当前财务状况和以往年度的财务状况表明受到新冠肺炎的影响
3. 租户支付房租的记录
4. 租赁剩余期限
5. 可以修改现有租赁条款以换取减租，例如：增加搬迁条款或取消优先购买权，优先报价权，费用上限或其他类似的可协商性规定
6. 个人担保是否可以增强租户的信誉
7. 房东现金流需求和物业整体现金流
房东还应检查自己的保单以及对债权人和其他租户的合同义务。许多保险的范围不包括病毒感染或流行病的情况，但还是要再次确认一下保险有没有涵盖到某些方面。许多贷款协议要求最低租金或入住率，或者要求房东提供12个月的租金尾数。贷款通常要求最低水平的现金储备和现金流。许多债权人希望与房东合作，以免发生贷款无力偿还的情况，因此，房东也应与债权人保持沟通。
房东还应谘询其律师和会计师，以详细评估减租和延期要求，以便能够最大程度地为房东和房客带来收益。一些租赁有共同租赁要求或需要特定的固定承租人。业主应考虑如果某些租客客源的流失，对现有租户的义务是否会受到影响，以及对财产的整体影响。最后，房东应考虑对该物业在市场上的影响。要考虑的一些因素包括：
• 物业现金流
• 入住率
• 在物业上的贷款或杠杆
• 贷款人通融：合同延期或免除，付款方式变更，仅利息付款
• 租赁期中断或其他包括大流行/流行病情况的保险
正如衡量房客当初的保证一样，房东应考虑其房客的经济来源，其信用记录，是否有担保人，企业目前可支配的现金有多少，以及在停业前的销售情况如何。对于已经岌岌可危，相对处于起步阶段或收支平衡的企业来说，房东们应最大可能地帮助这些企业渡过难关，而不是成为压死骆驼的最后一根稻草，毕竟这次危机不是房客自行造成的。
这些是每个房东及其财产都要面对的问题。如果房东拒绝减租（或仅给予小幅减免），然后房客破产了，那么物业空置的损失和寻找新租客的成本可能与原租客要求的减租相同。在这场危机造成的经济衰退中，潜在的租户数量将大大减少，并且房东在考虑其可接受的减租程度时，需要考虑寻找新租户的成本。
房东可实行的解决方案包括有：
1. 如果有押金，用押金抵租金。
2. 收取公共区域的维护费用，但收取基本租金需延期。
3. 以在一定期限内减少，延期收取或减少租金并无需后续偿还，以换取对房东更有利的租赁条款，例如延长租期，终止优先购买权或优先报价权，取消排他权或专有权，或有限制地使用合同中的条款。
4. 降低租金或允许延迟交租一段时间，并在剩余期限内分期偿还。如果期限较短（一年以内）而租金数额较高，则在期限结束后，以个人担保的期票形式作抵押。
5. 降低租金或允许延迟交租一段时间，但是延长租期。
6. 在可行的情况下，降低租金。
7. 暂时不收取滞纳金和利息。
8. 暂停违约以达到继续营业，共同租赁和营业时间。
9. 将租金递延或减免与暂停营业的时间挂钩，以便在再次开业时再次开始收租，但为避免预料之外的情况，请在租金延期或减免时加上结束日期/上限，以防暂停营业持续时间长于预期（例如，只要有关闭的要求，租金就可减免，但延期或减免的时长最多为2个月）。
10. 考虑禁止“双重补偿”。也就是说，如果租户获得其他来源的救济，则房东将不提供救济，从而使救济可用于其他租户。
11. 修改任何租约都要考虑保密条款。每个租约都不同，并且一个解决方案不能适用于所有租约。因此，租户互相借鉴方法意义不大。
租户需考虑的事项
在请求租金减免之前，租户应准备好银行账单，资产负债表，以前的财务状况，订单遗失的证据或其他证明文件来证明其损失和减免的必要性。房客应准备证明他们已申请了各种救济途径，并考究了其保险范围。租户应明白，即使没有收入，房东也必须继续支付许多固定费用（例如还本付息，房产税，保险）。实际上，这段时间会增加一些成本（例如保安）。以上有关房东的信息将帮助租户评估其对房东的要求，并与房东一起进行修改，以帮助房东和租户度过这此疫情。
如果房东和房客无法达成双方满意的租金减免条件怎么办？目前加州已暂停了驱赶房客的活动。这仅意味着，目前房东不会驱逐租客。虽然租户不会被驱逐，但租金仍是到期需付的，并且会累积。解除暂缓令之后，房东仍可采取其所有的方式，包括驱逐，来得到所欠的款项。
这场危机与我们以前经历过的所有危机不同，尽管充满许多未知数，但我们应团结一心，共渡难关。秉着互帮互助的精神和尽快恢复经济的期盼，房东和租户，贷方和企业主可以建立持久的共赢关系。
7月14日华盛顿讯，美国一个由共和党及民主党参议员组成的小组今天提出一项法案，旨在巩固美国社会保障体系未来几十年的财政状况，并防止依赖该计划的7000万美国人的福利被削减。 此前，美国上个月发布的社会保障受托人年度报告预测，该计划的退休信托基金可能在2032年破产，比最初预测的时间更早。该报告指出，如果这种情况发生，除非美国国会在此之前采取行动，否则将导致福利全面削减22%。 美国这项名为《承诺法案》（Promise Act）的立法本身不会提高税收、减少福利或改变领取资格。相反，它将指示由7名成员组成的两党社会保障咨询委员会（SSAB）起草一项法案，该法案将参考公众意见，以确保该计划的信托基金在未来至少50年内保持偿付能力。 伊利诺伊州民主党参议员、该法案的发起人之一迪克·德宾（Dick Durbin）在一份声明中表示：“国会十多年来一直了解这一挑战，但却迟迟没有着手处理这些政治上棘手的问题，国会拖延的时间越长，未来解决这个问题就越困难。” 这项措施是美国立法者为拯救社会保障体系而可采取的几条途径之一。美国社会保障体系正面临迫在眉睫的资金缺口，因为其支出增长速度超过了收入增长速度。据德宾办公室称，国会议员过去曾提出过解决破产问题的立法，但均未获得足够的支持而通过。 该咨询委员会提出的任何提案都将由美国国会领导人提交至美国众议院和参议院，之后由各委员会审议。各委员会可以举行听证会并对法案进行修改。该法案要成为法律，需要在美国参议院获得五分之三的多数票，并在美国众议院获得多数票。 《承诺法案》的其他发起人包括美国路易斯安那州共和党参议员比尔·卡西迪（Bill Cassidy)、弗吉尼亚州民主党参议员蒂姆·凯恩Tim Kaine)、北卡罗来纳州共和党参议员汤姆·蒂利斯（Thom Tillis)以及缅因州独立参议员安格斯·金（Angus King)。 负责财政问题的倡导组织“负责任联邦预算委员会” （CRFB）6月份发布的一份独立评估报告显示，如果信托基金储备耗尽，受益人的每月支票金额可能会减少数百美元。…
7月13日伦敦讯，联合国机构国际海事组织（IMO）今天表示，反对在霍尔木兹海峡收取过境费。此前，美国总统特朗普要求通过霍尔木兹海峡的船只向美国支付保护费。 总部位于英国伦敦的联合国机构国际海事组织发言人表示：“我们对收费问题的立场一贯如此——国际海事组织坚决反对对用于国际航行的海峡收取通行费。没有任何法律依据可以强制征收海峡通行费。” 特朗普总统今天表示，美国军方将保护通过霍尔木兹海峡的船只，但要求伊朗支付相当于所有通过该海峡运输货物价值20%的费用。他还命令美国海军重新封锁伊朗船只。 特朗普总统说：“霍尔木兹海峡是开放的，而且无论伊朗是否参与，都将保持开放。” “我们正在恢复对伊朗的封锁，之所以这样称呼，是因为它只阻止伊朗的船只或客户进出霍尔木兹海峡。其他所有国家都将享有公平、开放的通行权。” 伊朗过去曾要求船只支付通行费才能安全通过霍尔木兹海峡。伊朗根据6月17日与美国签署的谅解备忘录，同意在60天内免收通行费。 过去一周，伊朗袭击了多艘途经霍尔木兹海峡的商船，导致该海峡的安全局势恶化。伊朗要求所有船只改走途经其领海的北部航线。美国海军一直在协助船只经由阿曼海岸的南部通道通行。 美国为报复伊朗袭击船只，已对伊朗发动了多轮空袭。伊朗则以炮击美国在海湾盟友的军事基地作为回应。
7月13日华盛顿讯，美国南卡罗来纳州州长亨利·麦克马斯特（Henry McMaster）今天任命已故参议员林赛·格雷厄姆（Lindsey Graham）的妹妹达琳· 格雷厄姆·诺顿（Darline Graham Nordone）接替他完成剩余的参议院任期，该任期将于2027年1月结束。麦克马斯特在宣布这项任命的新闻发布会上表示：“林赛多年来一直照顾着他的妹妹。我很荣幸能邀请他的妹妹诺顿现在替他完成未竟的事业，” 此次新闻发布会是为了填补格雷厄姆突然因病去世后留下的参议员空缺席位。诺顿至少可以任职到2027年1月3日，届时新一届美国国会将召开。 诺顿表示：“林赛一直都很支持我，现在我也会支持他，能够完成他未竟的事业是我的荣幸”。 麦克马斯特表示，在格雷厄姆去世后不久，他就向诺顿提出了接替其兄长席位的提议，诺顿欣然接受。 格雷厄姆22岁时，在他的父母在15个月内相继去世后，他就成为了13岁的妹妹的法定监护人。 格雷厄姆原计划今年秋季竞选连任，共和党将于8月11日举行特别初选，以决定谁将取代格雷厄姆出现在选票上。11月胜出的候选人将获得完整的6年任期。格雷厄姆于7月11日去世，享年71岁。验尸官的初步调查结果显示，死因是主动脉夹层，即心脏主干动脉撕裂。多年来，诺顿一直积极支持她哥哥格雷厄姆的政治抱负，出席他的政治和官方活动。 今天上午，特朗普总统公开支持格雷厄姆的妹妹诺顿完成他剩余的参议员任期。特朗普总统在社交媒体平台“真实社交” （Truth Social）上写道：“我向麦克马斯特州长推荐了格雷厄姆的妹妹达琳，让她担任南卡罗来纳州的临时参议员，这将是对林赛的绝佳致敬，他非常爱她！” 南卡罗来纳州参议员蒂姆·斯科特（Tim…
7月13日华盛顿讯，美国总统特朗普今天称，美国将“继续把守”霍尔木兹海峡，并将向货运商收取20%的安全费。 特朗普总统今天在社交媒体平台“真实社交”(Truth Social）上再次强调：“霍尔木兹海峡现在开放，而且无论伊朗是否参与，都将保持开放。” 特朗普总统在宣布恢复美国对伊朗港口及相关船只的军事封锁时说：“我们正在恢复对伊朗的封锁，之所以这样称呼，是因为它只阻止伊朗的船只或客户进出。所有其他国家都将享有公平、开放的海峡使用权。” 特朗普总统宣称，美国今后将被称为“霍尔木兹海峡的守护者”，但作为守护者，出于公平起见，美国将获得所有货运量20%的补偿，用于支付为这个动荡不安的地区提供安全保障所需的一切费用。相关程序和筹备工作将立即启动。 特朗普总统今天表示，美国不仅将控制霍尔木兹海峡，而且其他国家——他没有点名，但暗示是波斯湾的能源生产国——将为美国维护海峡安全支付费用。 特朗普总统今天在接受媒体电话采访中说：“我们将成为海峡的守护者。或许我们可以称之为‘海峡守护天使’，而我们也应该为此获得报酬。当我们这样做时，我们会得到报酬，因为其他国家非常富有；他们站在我们这边，我们不能指望他们白白付出。” 特朗普总统声称，美国“已经守护海峡50多年了，却从未得到过报酬”，并表示其他国家“赚了所有的钱……我们以前是无偿守护，现在我们要守护它。我们将因守护它而获得报酬，而且是一大笔钱。” 在美国和以色列于2月28日先反制人共同对伊朗发动联合战争之前，霍尔木兹海峡对世界上所有船只完全开放。此后，伊朗开始关闭海峡，并向任何未经许可试图通过该水道的船只开火。 伊朗波斯湾海峡管理局（PGSA）今天在社交媒体上发文称：“由于美军近期采取敌对行动，目前通过霍尔木兹海峡已不可行。一旦局势恢复稳定与平静，所有申请将按照既定时间表进行审核，许可程序也将恢复。”该机构同时提醒船只，伊朗认为“获得通行许可的唯一途径”是通过其官方网站。 伊朗波斯湾海峡管理局在伊朗战争期间成立。伊朗方面坚持，所有希望通过该水道的商船都必须通过该机构申请许可，以及向伊朗支付通行费，然后使用靠近伊朗海岸的北部航线。 伊朗不承认美国坚称的、靠近阿曼海岸的南部航线的合法性。伊朗军队曾多次袭击试图使用该航线的船只。 伊朗和美国当局连日来一直在社交媒体上公开争论霍尔木兹海峡是否开放。特朗普总统坚称，霍尔木兹海峡仍然可以通过阿曼航线通行，并在今天宣称美国将“继续”控制这条水道，“而且我们很可能会掌控它”。 此前数周，特朗普总统一直谴责伊朗暗示将向商船收取通行费。但他今天表示，美国也“将会因为守卫霍尔木兹海峡而获得报酬，而且是一大笔钱”。 伊朗最高领袖莫杰塔巴·哈梅内伊（Mojtaba…
洛杉矶7月13日全美电视讯，华裔《纽约时报》畅销书作家、电影人、制片人邢立美（Abigail Hing Wen）将于本届圣地牙哥国际动漫展（San Diego Comic-Con）正式推出其导演处女作——真人实拍与动画结合的短片《灵境·起源》(THE VALE – ORIGINS)。 这位凭藉小说《台北爱之船》(Loveboat, Taipei）及电影改编 《台北之恋》（Love in Taipei）在国际打响名号的华裔创作者，此次将个人原创小说《灵境》的前传故事搬上银幕，开启横跨图书、影视与游戏的多元IP宇宙。 《台北爱之船》2020年出版后即登上《纽约时报》畅销书排行榜，改编电影《台北之恋》由导演陈骏霖执导，2023年于派拉蒙+上映，其后更登陆奈飞，邢立美本人亦亲任该片执行制片人。从描绘华裔青年寻根与初恋的青春故事，到如今以AI虚拟世界为舞台的科幻冒险，邢立美的创作始终围绕家庭羁绊、身份探索与科技人文交织的主题，展现华裔创作者在国际影视与文学界的多元视野。 《灵境·起源》作为小说《灵境》的前传，讲述一名天才少年发明家如何凭藉父母开发的人工智能工具，亲手构建出一个名为“灵境”的奇幻虚拟世界。影片融合真人实拍与动画技术，不仅呈现AI生成世界的绚丽想像，更深入刻画家庭关系与科技伦理等普世情感。这部作品既是对当代AI议题的回应，也是邢立美自2015年完成小说初稿后，历经十年等待、终于让这个“超前时代”的故事与观众见面的重要里程碑。 …
全美电视7月12日洛杉矶讯，由中国导演徐展雄执导、刘伟强监制的战争史诗电影《四渡》，今晚在位于美国洛杉矶蒙特利公园市的AMC影院举行北美首映式。上百位华人观众，以及来自美国影视界、艺术界和网络媒体的嘉宾到场观影，共同见证这部中国战争题材影片正式登陆北美院线。 该影片以中国工农红军长征期间著名的“四渡赤水”战役为背景，由刘烨、王雷、于适、王志飞、王耀庆、林永健、许魏洲等演员联袂出演。影片自6月26日在中国上映以来票房突破两亿元人民币，7月10日起由美国电影发行公司灰狗扬声（Well Go USA）发行，在北美正式上映。 该影片通过恢宏震撼的战争场面和细腻的人物刻画，再现了中国工农红军在绝境中灵活机动、以少胜多的经典战役，同时将战略智慧、团队合作、坚定信念和无私牺牲等主题融入故事，展现跨越文化的人类共同价值。 观影结束后，多位美国影视从业者分享了观后感。编剧兼电影制作人希夫利特表示，这不仅是一部战争电影，更是一部关于希望与信念的作品，让他对“四渡赤水”这段历史产生浓厚兴趣。作家兼导演弗蕾雅认为，影片最打动人心的是人物在困境中展现出的勇气与信念。演员兼导演克里斯则表示，影片强调团队合作、战略思维和领导力，而不是单纯塑造个人英雄主义，这一点令人印象深刻。 应邀出席首映的中国海派画家程小玲表示，影片展现了逆境中永不放弃的生命力量。如果用绘画表达这部作品，她会创作一朵风雨中依然向阳盛开的红色花朵，象征信念与希望。 现场不少华人观众也表示，通过电影更加深刻地理解了“四渡赤水”这段历史，并为能够在美国影院看到中国战争大片感到自豪。他们认为，这不仅是一场电影首映，更是一次中华文化与世界交流的重要机会。 近年来，越来越多中国电影走向海外。《四渡》以国际化的电影语言和富有感染力的故事，为中国战争题材电影走向世界提供了新的探索，也让更多海外观众透过银幕了解中国历史，感受跨越国界的人类共同精神。 https://youtu.be/3BBm1wJTAeA