新冠疫情下房东及房客应如何应对法律困境？

洛杉矶讯，2020年新冠病毒的大肆蔓延，致使企业不得不关闭或减少运营时间，这就给加州的企业带来了巨大的影响。另外，房东驱赶租客临时禁令和暂停取消抵押屋赎回权的行政命令，也进一步影响了租约中的当事方双方的正常权利，让很多房东和房客陷入了窘境。

南加州知名审判出庭律师郑博仁，为加州业主及租客提供了因这些不确定性因素所产生的一些法律问题的常见解决方案，供大家参考。

房东需考虑的事项：

建议房东在此期间应与房客保持良好的沟通，积极了解房客的处境。鼓励租户寻求保险索赔，并在可行的情况下，申请小型企业管理局紧急灾难援助基金贷款，或“工资保障计划”，该计划具有用于当前工资单的贷款以及一些免贷项目。房东还可以引导租户参加本地的援助项目，包括一些由城市和地方商会，或地区基金会主办的资金援助项目。

当要求减免租金时，房东应独立分析每个租客的情况并考虑以下因素：

1. 租户的长期生存能力
2. 租户信用，当前财务状况和以往年度的财务状况表明受到新冠肺炎的影响
3. 租户支付房租的记录
4. 租赁剩余期限
5. 可以修改现有租赁条款以换取减租，例如：增加搬迁条款或取消优先购买权，优先报价权，费用上限或其他类似的可协商性规定
6. 个人担保是否可以增强租户的信誉
7. 房东现金流需求和物业整体现金流

房东还应检查自己的保单以及对债权人和其他租户的合同义务。许多保险的范围不包括病毒感染或流行病的情况，但还是要再次确认一下保险有没有涵盖到某些方面。许多贷款协议要求最低租金或入住率，或者要求房东提供12个月的租金尾数。贷款通常要求最低水平的现金储备和现金流。许多债权人希望与房东合作，以免发生贷款无力偿还的情况，因此，房东也应与债权人保持沟通。

房东还应谘询其律师和会计师，以详细评估减租和延期要求，以便能够最大程度地为房东和房客带来收益。一些租赁有共同租赁要求或需要特定的固定承租人。业主应考虑如果某些租客客源的流失，对现有租户的义务是否会受到影响，以及对财产的整体影响。最后，房东应考虑对该物业在市场上的影响。要考虑的一些因素包括：

• 物业现金流
• 入住率
• 在物业上的贷款或杠杆
• 贷款人通融：合同延期或免除，付款方式变更，仅利息付款
• 租赁期中断或其他包括大流行/流行病情况的保险

正如衡量房客当初的保证一样，房东应考虑其房客的经济来源，其信用记录，是否有担保人，企业目前可支配的现金有多少，以及在停业前的销售情况如何。对于已经岌岌可危，相对处于起步阶段或收支平衡的企业来说，房东们应最大可能地帮助这些企业渡过难关，而不是成为压死骆驼的最后一根稻草，毕竟这次危机不是房客自行造成的。

这些是每个房东及其财产都要面对的问题。如果房东拒绝减租（或仅给予小幅减免），然后房客破产了，那么物业空置的损失和寻找新租客的成本可能与原租客要求的减租相同。在这场危机造成的经济衰退中，潜在的租户数量将大大减少，并且房东在考虑其可接受的减租程度时，需要考虑寻找新租户的成本。

房东可实行的解决方案包括有：

1. 如果有押金，用押金抵租金。
2. 收取公共区域的维护费用，但收取基本租金需延期。
3. 以在一定期限内减少，延期收取或减少租金并无需后续偿还，以换取对房东更有利的租赁条款，例如延长租期，终止优先购买权或优先报价权，取消排他权或专有权，或有限制地使用合同中的条款。
4. 降低租金或允许延迟交租一段时间，并在剩余期限内分期偿还。如果期限较短（一年以内）而租金数额较高，则在期限结束后，以个人担保的期票形式作抵押。
5. 降低租金或允许延迟交租一段时间，但是延长租期。
6. 在可行的情况下，降低租金。
7. 暂时不收取滞纳金和利息。
8. 暂停违约以达到继续营业，共同租赁和营业时间。
9. 将租金递延或减免与暂停营业的时间挂钩，以便在再次开业时再次开始收租，但为避免预料之外的情况，请在租金延期或减免时加上结束日期/上限，以防暂停营业持续时间长于预期（例如，只要有关闭的要求，租金就可减免，但延期或减免的时长最多为2个月）。
10. 考虑禁止“双重补偿”。也就是说，如果租户获得其他来源的救济，则房东将不提供救济，从而使救济可用于其他租户。
11. 修改任何租约都要考虑保密条款。每个租约都不同，并且一个解决方案不能适用于所有租约。因此，租户互相借鉴方法意义不大。

租户需考虑的事项

在请求租金减免之前，租户应准备好银行账单，资产负债表，以前的财务状况，订单遗失的证据或其他证明文件来证明其损失和减免的必要性。房客应准备证明他们已申请了各种救济途径，并考究了其保险范围。租户应明白，即使没有收入，房东也必须继续支付许多固定费用（例如还本付息，房产税，保险）。实际上，这段时间会增加一些成本（例如保安）。以上有关房东的信息将帮助租户评估其对房东的要求，并与房东一起进行修改，以帮助房东和租户度过这此疫情。
 
如果房东和房客无法达成双方满意的租金减免条件怎么办？目前加州已暂停了驱赶房客的活动。这仅意味着，目前房东不会驱逐租客。虽然租户不会被驱逐，但租金仍是到期需付的，并且会累积。解除暂缓令之后，房东仍可采取其所有的方式，包括驱逐，来得到所欠的款项。

这场危机与我们以前经历过的所有危机不同，尽管充满许多未知数，但我们应团结一心，共渡难关。秉着互帮互助的精神和尽快恢复经济的期盼，房东和租户，贷方和企业主可以建立持久的共赢关系。