洛杉矶讯，2020年新冠病毒的大肆蔓延，致使企业不得不关闭或减少运营时间，这就给加州的企业带来了巨大的影响。另外，房东驱赶租客临时禁令和暂停取消抵押屋赎回权的行政命令，也进一步影响了租约中的当事方双方的正常权利，让很多房东和房客陷入了窘境。
南加州知名审判出庭律师郑博仁，为加州业主及租客提供了因这些不确定性因素所产生的一些法律问题的常见解决方案，供大家参考。
房东需考虑的事项：
建议房东在此期间应与房客保持良好的沟通，积极了解房客的处境。鼓励租户寻求保险索赔，并在可行的情况下，申请小型企业管理局紧急灾难援助基金贷款，或“工资保障计划”，该计划具有用于当前工资单的贷款以及一些免贷项目。房东还可以引导租户参加本地的援助项目，包括一些由城市和地方商会，或地区基金会主办的资金援助项目。
当要求减免租金时，房东应独立分析每个租客的情况并考虑以下因素：
1. 租户的长期生存能力
2. 租户信用，当前财务状况和以往年度的财务状况表明受到新冠肺炎的影响
3. 租户支付房租的记录
4. 租赁剩余期限
5. 可以修改现有租赁条款以换取减租，例如：增加搬迁条款或取消优先购买权，优先报价权，费用上限或其他类似的可协商性规定
6. 个人担保是否可以增强租户的信誉
7. 房东现金流需求和物业整体现金流
房东还应检查自己的保单以及对债权人和其他租户的合同义务。许多保险的范围不包括病毒感染或流行病的情况，但还是要再次确认一下保险有没有涵盖到某些方面。许多贷款协议要求最低租金或入住率，或者要求房东提供12个月的租金尾数。贷款通常要求最低水平的现金储备和现金流。许多债权人希望与房东合作，以免发生贷款无力偿还的情况，因此，房东也应与债权人保持沟通。
房东还应谘询其律师和会计师，以详细评估减租和延期要求，以便能够最大程度地为房东和房客带来收益。一些租赁有共同租赁要求或需要特定的固定承租人。业主应考虑如果某些租客客源的流失，对现有租户的义务是否会受到影响，以及对财产的整体影响。最后，房东应考虑对该物业在市场上的影响。要考虑的一些因素包括：
• 物业现金流
• 入住率
• 在物业上的贷款或杠杆
• 贷款人通融：合同延期或免除，付款方式变更，仅利息付款
• 租赁期中断或其他包括大流行/流行病情况的保险
正如衡量房客当初的保证一样，房东应考虑其房客的经济来源，其信用记录，是否有担保人，企业目前可支配的现金有多少，以及在停业前的销售情况如何。对于已经岌岌可危，相对处于起步阶段或收支平衡的企业来说，房东们应最大可能地帮助这些企业渡过难关，而不是成为压死骆驼的最后一根稻草，毕竟这次危机不是房客自行造成的。
这些是每个房东及其财产都要面对的问题。如果房东拒绝减租（或仅给予小幅减免），然后房客破产了，那么物业空置的损失和寻找新租客的成本可能与原租客要求的减租相同。在这场危机造成的经济衰退中，潜在的租户数量将大大减少，并且房东在考虑其可接受的减租程度时，需要考虑寻找新租户的成本。
房东可实行的解决方案包括有：
1. 如果有押金，用押金抵租金。
2. 收取公共区域的维护费用，但收取基本租金需延期。
3. 以在一定期限内减少，延期收取或减少租金并无需后续偿还，以换取对房东更有利的租赁条款，例如延长租期，终止优先购买权或优先报价权，取消排他权或专有权，或有限制地使用合同中的条款。
4. 降低租金或允许延迟交租一段时间，并在剩余期限内分期偿还。如果期限较短（一年以内）而租金数额较高，则在期限结束后，以个人担保的期票形式作抵押。
5. 降低租金或允许延迟交租一段时间，但是延长租期。
6. 在可行的情况下，降低租金。
7. 暂时不收取滞纳金和利息。
8. 暂停违约以达到继续营业，共同租赁和营业时间。
9. 将租金递延或减免与暂停营业的时间挂钩，以便在再次开业时再次开始收租，但为避免预料之外的情况，请在租金延期或减免时加上结束日期/上限，以防暂停营业持续时间长于预期（例如，只要有关闭的要求，租金就可减免，但延期或减免的时长最多为2个月）。
10. 考虑禁止“双重补偿”。也就是说，如果租户获得其他来源的救济，则房东将不提供救济，从而使救济可用于其他租户。
11. 修改任何租约都要考虑保密条款。每个租约都不同，并且一个解决方案不能适用于所有租约。因此，租户互相借鉴方法意义不大。
租户需考虑的事项
在请求租金减免之前，租户应准备好银行账单，资产负债表，以前的财务状况，订单遗失的证据或其他证明文件来证明其损失和减免的必要性。房客应准备证明他们已申请了各种救济途径，并考究了其保险范围。租户应明白，即使没有收入，房东也必须继续支付许多固定费用（例如还本付息，房产税，保险）。实际上，这段时间会增加一些成本（例如保安）。以上有关房东的信息将帮助租户评估其对房东的要求，并与房东一起进行修改，以帮助房东和租户度过这此疫情。
如果房东和房客无法达成双方满意的租金减免条件怎么办？目前加州已暂停了驱赶房客的活动。这仅意味着，目前房东不会驱逐租客。虽然租户不会被驱逐，但租金仍是到期需付的，并且会累积。解除暂缓令之后，房东仍可采取其所有的方式，包括驱逐，来得到所欠的款项。
这场危机与我们以前经历过的所有危机不同，尽管充满许多未知数，但我们应团结一心，共渡难关。秉着互帮互助的精神和尽快恢复经济的期盼，房东和租户，贷方和企业主可以建立持久的共赢关系。
全美电视4月27日华盛顿报道，共和党人、美国参议院少数党领袖麦康奈尔（Mitch McConnell）声称，他坚持他在2021年1月6日对国会大厦的袭击后发表的评论，称包括特朗普（Donald Trump）在内的前总统“不能免于刑事诉讼”。 美国最高法院目前正在考虑对前总统特朗普是否有权享有广泛的联邦起诉豁免权，该裁决将对决定特朗普2020年大选审判的命运至关重要。 麦康奈尔今天在哥伦比亚广播公司（CBS）的一栏节目中在谈到是否仍然认为前总统特朗普不能完全免于起诉的问题中回答说，正如他在2021年初支持前总统特朗普的骚乱者冲进国会大厦一个多月后时所说的那样，特朗普不能免于起诉。麦康奈尔的此番言论明显与大多数共和党人的政治立场背道而驰，也再次公开与特朗普撕破脸面。 麦康奈尔声称：“这么说吧。我在2021年2月13日解决了这个问题，”“…2021年1月6日。我坚持我当时所说的一切。显然，这将取决于最高法院来决定我是否正确。” 三年前，虽然麦康奈尔在1月6日国会大厦袭击案的弹劾审判中最终投票判特朗普无罪，其解释的部分原因是特朗普“还没有逃脱任何惩罚”，仍然可能被法院追究责任。 麦康奈尔在2021年2月13日说：“我们国家有刑事司法系统。我们有民事诉讼，而前总统也不能免于任何一方的问责。” 在最高法院审理的“特朗普诉美国”一案中，争论的焦点是这位前总统是否会因在白宫期间的官方行为而面临刑事指控。这场争端是由特别检察官史密斯（Jack Smith）发起的联邦起诉引起的，是大法官们本届任期内面临的第二起纠纷，将对特朗普的政治前途产生重大影响。但是最高法院可能还需要几个月的时间才能做出裁决。 麦康奈尔还声称，他仍然支持特朗普竞选总统，他解释说，他一直坚持支持共和党总统候选人。 现年82岁高龄的麦康奈尔表示，他将于今年11月辞去参议院领导职务，尽管他的任期要到2027年才结束。这意味着，当麦康奈尔完成剩余任期时，特朗普可能会在白宫任职。 麦康奈尔还驳斥了事实核查或影响特朗普的想法，因为这位假定的共和党候选人在俄罗斯和乌克兰问题上散布了错误的信息。 麦康奈尔说：“在总统选举中，我不会给我们的候选人任何建议。“我关注的是把参议院变成共和党占多数。” 上周，经过多次谈判和绝望，美国参议院通过了一项950亿美元的援助乌克兰、以色列和台湾的法案。麦康奈尔在法案通过后立即与乌克兰总统泽伦斯基（Volodymyr…
全美电视4月28日华盛顿报道，4月27日周六，在华盛顿特区希尔顿酒店举行的年度白宫记者晚宴（WHCD）上，美国总统拜登（Biden）在记者、名人和政界人士面前遭遇了大选年的前所未有的抨击，晚宴外的激烈抗议活动也要谴责拜登处理以色列袭击加沙地区的战争方式。 拜登的车队从白宫前往华盛顿希尔顿酒店的路线与往年不同，试图避开抗议示威人群。 拜登在活动现场的近3000人面前发表演讲之时，场外数百名抗议者在会场外集会反对以色列袭击加沙，人们担心加沙的冲突和人道主义危机及种族灭绝罪行，以及报道冲突的记者面临的生命危险。 拜登的讲话持续了大约10分钟，没有提及正在进行的战争或加沙地带日益严重的人道主义危机，对巴以冲突只字不提。 场外身穿巴勒斯坦传统长袍的抗议者高喊道：“你们真可耻!”他们追赶着那些穿着无尾礼服和西装的男人，以及那些匆匆走过拿着手包的身着长裙参加晚宴的浓妆艳抹女人。 抗议者指责美国记者掩盖战争真相，歪曲事实。人群一度高呼：@西方媒体，我们看到了你们，看到了你们隐藏的所有恐怖。”还有一些抗议者躺在人行道上不动，旁边是印有“新闻”标志的防弹衣模型。 抗议示威者们高呼“解放，解放巴勒斯坦”。当华盛顿希尔顿酒店内的某个人从酒店顶楼的窗户里展开一面巴勒斯坦国旗时，他们欢呼起来。这是几十年来白宫举行晚宴的地方。 美国大学对拜登政府支持以色列在加沙持续了六个月的军事攻势的批评，已经在各校园里蔓延开来，学生们安营扎寨，要求大学与以色列断绝关系。而反抗议者们则支持以色列的进攻，并抱怨以色列的反犹太主义，美国社会分裂日趋严重。 抗议活动组织者说，他们希望引起人们对自10月战争开始以来被以色列军队杀害的大量巴勒斯坦和其他阿拉伯记者的关注。 上周，20多名加沙记者致信华盛顿，信中写道“呼吁他们的同事一起抵制晚宴，“仅仅是履行我们的新闻职责，我们所付出的代价是惊人的，我们受到以色列军方的拘留、审讯和酷刑，这一切都是因为新闻诚信的‘罪行’。” 此前，保护记者委员会（CPJ）4月26日公布的一份初步调查结果显示，已有近100名记者在报道加沙战争时被打死。以色列为自己的行动进行了辩护，辩称其目标是激进分子。 总部设在美国的巴勒斯坦倡导组织“阿达拉正义项目”(AJP）的执行主任桑德拉·塔马里（Sandra Tamari）说，“媒体与拜登总统一起吃饭、一起笑，而他却纵容以色列对加沙的巴勒斯坦人进行破坏和饥饿，这是可耻的。”
全美电视4月28日北京报道，中国国家移民管理局今天发布公告，为服务促进高水平对外开放，进一步便利内地人员出入境，国家移民管理局决定自2024年5月6日起实施若干便民利企出入境管理政策措施。 一、在北京等20个城市试点实行换发补发出入境证件“全程网办”。北京、天津、沈阳、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、厦门、济南、青岛、郑州、广州、深圳、珠海、重庆、成都、昆明、西安20个城市16周岁以上户籍居民（国家工作人员和现役军人除外）申请换发补发普通护照、往来港澳通行证、往来台湾通行证，可以通过国家移民管理局政务服务平台网上提交申请，实现“一次都不跑”。户籍地公安机关出入境管理机构对符合申请条件、申请材料齐全且符合法定要求的，在7个工作日内审批并签发证件。 二、赴港澳商务签注实行“智能速办”“全国通办”。内地居民申办赴香港、澳门商务签注，可以在全国任一公安机关出入境管理窗口提交申请，申办多次商务签注的，可以使用智能签注设备，实现“立等可取”。 三、北京、上海六类人才可以申办赴港澳人才签注。将赴港澳人才签注政策由粤港澳大湾区内地城市扩大至北京、上海。在北京、上海工作的杰出人才、科研人才、文教人才、卫健人才、法律人才以及管理人才等六类人才，可以凭有关人才证明，单独或者同时申请办理有效期1至5年不等的多次赴香港和赴澳门人才签注，每次在香港或者澳门停留不超过30天。 四、持赴港澳商务签注人员在港澳停留期限由7天延长至14天。持赴港澳商务签注的内地居民，每次在香港或者澳门的停留时间，由现行不超过7天延长至不超过14天。 五、签发赴澳门1年多次“其他”类签注。内地居民赴澳门参展、就医或从事演艺等活动的，可以凭有关证明文件，在全国任一公安机关出入境管理窗口申办1年多次“其他”类签注。其中赴澳门就医的，允许有1至2名陪护人员申办同类型签注。 六、参加“琴澳旅游团”人员可以多次往返琴澳。参加“琴澳旅游团”的内地居民，可以凭参团材料，在全国任一公安机关出入境管理窗口申办标注“琴澳旅游”的团队旅游签注。参团人员入境澳门后，7日内可以“团进团出”方式经横琴口岸多次往返横琴与澳门。
全美电视4月27日报道，美国电影大亨哈维·韦恩斯坦（Harvey Weinstein） 在纽约上诉法院4月25日裁定他2020年的强奸罪名无效后，在返回纽约市时入院就医。 韦恩斯坦的律师阿瑟·艾达拉（Arthur L. Aidala）在4月26周六晚的在一份声明中表示，纽约市惩教署“认定韦恩斯坦需要立即就医。目前正在对哈维进行各种检查，他正在接受观察。” 纽约市惩教署发言人弗兰克·德怀尔（Frank Dwyer）表示，韦恩斯坦目前仍被关押在纽约曼哈顿的贝尔维尤医院。州惩教和社区监督部门发言人托马斯·梅利（Thomas Mailey）表示，根据上诉裁决，韦恩斯坦被移交给纽约市惩教部门。 4月25日周四，纽约上诉法院驳回对韦恩斯坦的定罪。纽约上诉法院以4比3的裁决撤销了对韦恩斯坦23年监禁的判决，并下令对他进行重审，称初审法官错误地让3名女性就不属于指控的指控作证，而且如果韦恩斯坦作证，允许对他的“不良行为”历史提出质疑。 该上诉裁决发布后，韦恩斯坦从纽约州北部的监狱转移到了纽约市。曼哈顿地区检察官办公室表示，韦恩斯坦定于周三下午在曼哈顿法庭出庭，这是他被推翻定罪后的首次听证会。 地区检察官办公室表示，打算重新审理此案。检察官将根据同一份起诉书进行审理，但不包括4年前他被判无罪的指控。 地方检察官办公室4月26日周五在一份声明中表示：“我们将竭尽全力重审此案，并坚定不移地履行对性侵犯幸存者的承诺。” 2013年，韦恩斯坦被判强行对一名电视和电影制作助理进行口交，并因袭击一名有抱负的演员而被判三级强奸罪。对韦恩斯坦的重审将取决于证人决定是否要再次出庭作证。目前在押的韦恩斯坦在加州的一起类似案件中还被判有罪。 一名因性侵犯而被判入狱的韦恩斯坦女子4月26日周五表示，她正在考虑是否愿意在任何重审中出庭作证。…
全美电视4月27日帕萨迪纳报道，对于不少来美华人，房地产交易是许多人一生中最重要的财务交易之一。然而，正因为其巨大的经济利益，房地产市场也成为了欺诈活动的温床。欺诈是指故意隐瞒或歪曲特定事实，以影响他人采取损害其利益的行动。房地产欺诈是指通过与房地产业务有关的不道德活动进行盗窃。 加州的司法系统包括防止房地产欺诈的法律。政府目前已制定多项法律，以保护无辜的房地产投资者。为了保护民众免受这些不当行为的影响，南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng）总结介绍了以下不同类型的常见骗局，以及民众应如何防范。 加州对房地产欺诈的法律定义 郑博仁律师指出，房地产欺诈不仅仅是一种定义简单的犯罪。它包括加州不同法律所禁止的各种行为。在涉及各种类型的房地产欺诈案件中，检察官使用的主要法规是《刑法典》第 487 条，即州法律中针对重大盗窃罪的规定。这一规则之所以适用，是因为房地产欺诈涉及通过伪装进行盗窃。要将房地产欺诈定性为重大盗窃，当事人必须诈骗他人价值超过 950 美元的财产。在房地产行业，这一门槛很容易达到。 大多数房地产欺诈案件并不完全符合巧取豪夺罪的法律范畴。因此，检方会使用其他法规或将 PC 487 与其他专门法规相结合。这些法规包括：《民法典》第 890…
全美电视4月27日波士顿报道，东北大学（Northeastern University）今天表示，在该校波士顿校区今天举行的一场亲巴勒斯坦的抗议活动中，约有100名抗议示威者被拘留。该大学表示，在当地执法部门的帮助下，警方在凌晨开始清理该校里的“未经授权的营地”。 东北大学在社交媒体X上发表的一份声明中表示：“两天前，一开始是学生示威活动，被专业组织者渗透到东北地区。” “昨晚，使用恶毒的反犹太诽谤，包括‘杀害犹太人’，越过了界限。我们不能容忍这种仇恨在我们的校园里。” 网上流传的视频似乎显示，一名反抗议者手持以色列国旗发表了这一声明。 目前还不清楚该人是否也在被捕的人中。 抗议活动的主要学生组织“自由巴勒斯坦哈士基人”(HFP）称拜登政府的声明为“虚假叙述”，并指责政府暗示支持巴勒斯坦的抗议者说过这个词，并将其用作“逮捕100多名东北教师、工人和学生”的理由。 东北大学发言人Renata Nyul说:“不管背景如何，这种语言在任何大学校园都没有位置。” 东北大学表示，在大约100名被拘留的警察中，“出示有效东北身份证的学生被释放。” 声明称:“他们将在大学内部面临纪律处分，而不是法律诉讼。” “那些拒绝透露自己所属关系的人被逮捕了。” 学生组织自由巴勒斯坦哈士基人在社交媒体网站Instagram上发布的视频显示，该组织称学生被逮捕。校园里的视频中也可以看到穿着防暴装备的警察。 “你为什么穿着防暴装备?” “我在这里看不到骚乱，”抗议者和警察一起高喊，“你们为谁服务?”…