帕萨迪纳讯,加州立法机构上周五投票通过一项法案。经修订,SB 939法案暂停了商业业主在新冠疫情紧急状态期间,针对小企业及非营利组织的商业逼迁,而且小商业将可以与其业主重新针对现行租约进行修改,若30内无法达成协议,租客将可终止租约,这一修订将对加州的商业业主产生巨大的冲击。该法案将一直持续到2021年底,或紧急状态结束后两个月,以较晚者为准。
据悉,该法案在参议院司法委员会 5比1票通过,参议员Brian Jones (R-桑蒂) 表示反对。Maria Durazo (D-洛杉矶), Lena Gonzalez (D-长滩), Hannah-Beth Jackson (D-圣塔芭芭拉),Bill Monning (D-卡梅尔), 及Bob Wieckowski (D-弗里蒙特) 均支持该法案。
SB 939将允许小商业与其业主修改现行租约,以应对新冠疫情所造成的经济影响。包括酒吧、餐厅及咖啡馆等商家,可与房东重新协商租约,如果其收入因疫情限制而损失了40%,并且由于社交距离要求而导致运力下降的话,且房东与租户在30天内不能达成新的租赁协议,则租户可以终止租赁,而不会受到任何处罚。
根据该法案,SB 939的租约重新谈判规定条款,将不适用于公有制企业或公有制企业旗下企业。相反,这些修订只针对需要立即被救济的小型企业和非营利组织。
SB 939法案如果最终通过,根据法规,加州的所有企业和非营利组织将不得被逼迁。有代表南加州众多名牌企业的知名审判出庭律师郑博仁就针对该法案,做出以下分析解读:
SB 939主要内容规定
上周五,加州参议院修改了SB 939法案,建议在《加州民法典》中增加第1951.9节。SB 939法案具有两个基本目的:(1)为商业租户提供免受驱逐的附加保护 (Section 1),禁止商业逼迁;(2)为某些商业租户提供重新协商其租约的权利,如果未能与房东在疫情中达成新的租约谈判,可以暂停终止租赁,不需支付租金损失以及承担任何违约义务(Section 2),以此将早前法案规定的暂停商业逼迁的内容更进一步扩大化。
SB 939针对的适用者
第1节(驱逐保护)适用于“商业不动产承租人,包括商业或非营利组织。” 郑博仁律师提醒,该节并未具体划分出任何特定规模的商业租户,并且似乎适用于所有“商业租户”(与第2节中定义的“商业租户”有所区别,但范围有所限制)。尽管最近的许多条例将大型跨国公司排除在其范围之外,但该拟议修正案并未包含此类例外。
提议的SB-939的第2节适用于“商业租户”,第2部分将其定义为主要在加州运营且主要业务是小型企业(未定义)或饮食店(未定义)的企业,娱乐场所(未定义)或表演场所(未定义)。此外,商业租户还必须:(1)与州或地方政府的居家避疫(Shelter-in-place),或与2019年同月相比,经历了至少40%的月收入下降,(2)如果是饮食场所,娱乐场所或表演场所,则由于保持社交距离从而导致运营下降25%或更多; (3)受防止疫情传播的相关规定的影响,该规定与shelter-in-place生效前相比,对其业务造成了财务损失(财务标准)。本条亦不适用于任何上市公司或由上市公司拥有,或与上市公司有关联的公司。
SB 939通过会有什么影响?
第1节:将禁止在公共卫生紧急状态未决期间,业主采取任何行动终止任何租约,或以其他方式尝试驱逐商业租户。如果租户在公共卫生紧急状态期间的任何或全部月份内未支付租金,租金应在紧急状态结束后的12个月内被付清,除非有另行协议规定,房客可在紧急状态结束后12个月以后才支付未付租金。另外,在紧急状态下房客欠下的应缴的未缴租金,也不能作为日后驱逐房客的法律依据。另外,针对紧急状态下的未交租金,房东也不能收取任何罚金。例如,如果假设紧急状态将在2020年6月30日结束,那么租户将规定必须在2021年5月31日之前偿还他们可能没有支付的四(4)个月的租金。
第2节:允许符合条件的租户与其房东进行诚意协商,修改相关的租约要求,无论租约上剩余的期限如何,均应根据其确认的租约条款发出通知,以发誓证明其符合财务标准,并声明商业租户希望获得的修改(谈判通知)。因临时安置令而被被迫停业或被要求延期开业的商户,不需要提供财务准则。如果双方在房东收到谈判通知后的30天内,仍无法达成协议,在此之后的10天内,商户有权可以通过书面通知房东终止租约,无需对未来的租金、费用或其他可能到期的费用承担任何违约责任。商户只需要支付之前到期的租金,金额不超过以下规定金额: (1)在与COVID-19相关的法规颁布期间,产生的过去到期租金的最长三个月的租金额(或少于实际未付的金额),以及(2)在与COVID-19无关的时间内发生和未支付的所有租金(截至终止通知(支付)日期) 。
租金应在终止通知发出后12个月内支付给房东。租客须于收到终止租约通知书后14天内迁出。在收到终止通知后,租赁和任何与租赁相关的第三方担保也将终止,不再具有强制力。因此,以2020年6月30日为例,如果该租户在2020年7月1日立即向房东发送通知,则租户可以在2020年8月1日起终止其租约,并且对不超过3个月的未交房租,不需付追索责任。
如果通过,SB 939什么时候生效?
由于SB 939是一项紧急法令,一旦立法机关通过并经州长批准,将立即生效。
如果通过,新的民法条例1951.9还将生效多久?
第1节(驱逐):在州长于2020年3月4日宣布的紧急状态期间仍然有效。
第2节(协商/终止):将在2021年12月31日或宣布的紧急状态结束后2个月之前失效,以较晚的时间为准。例如: 基于2020年6月30日的日期,承租人可以在2021年12月31日前以最小追索权终止租约。
如果通过,作为房东,我是否有义务将本民法条例1951.9告知房客?
是的。业主必须在本条生效之日起30天内,向租户发出书面通知,说明第1条节对商业不动产租户的驱逐保护。
如果获得通过,《民法条例1951.9》是否将优先适用现行的暂停驱逐令?
第1款并不优先于禁止相同或类似行为的任何地方法令,或对本节所禁止的相同行为施加更严厉的惩罚。
如何联络这项法案的起草者?
1. 州参议员Scott Wiener
可以通过他的秘书联系到他:
Miles.Horton@sen.ca.gov
https://sd11.senate.ca.gov/contact
The Honorable Scott Weiner
State Capitol, Room 5100
Sacramento, CA 95814
(916) 651-4011
2. 州参议员 Lena Gonzalez
The Honorable Lena Gonzalez
State Capitol, Room 2068
Sacramento, CA 95814
(916) 651-4033
7月27日华盛顿讯,一份向公众发布的前总统拜登与他的回忆录代笔作家马克·兹沃尼策(Mark Zwonitzer)的访谈录音显示,在2017年的会面中,民主党人拜登的言语表达和记忆力都出现了问题。这些录音是在特别检察官罗伯特·赫尔(Robert Hur)的机密文件调查中获得的,现在已经向美国公众发布。 在拜登的律师们历经数月试图阻止的该录音带公开后,他们于7月24日终于放弃了诉讼,并要求驳回此案。法官于今天接受了这一请求。 原告迈克·豪厄尔(Mike Howell)曾任职于保守派智库传统基金会(Heritage Foundation),现就职于监督项目(Oversight Project)。他2年多来一直通过《信息自由法》(FOIA)申请获取这些材料,并强调美国公众有权审查特别检察官赫尔据以做出决定的录音和文字记录。 监督项目公布了拜登在2016年和2017年与他的《答应我,爸爸》(Promise Me, Dad)代笔作家兹沃尼策的数小时对话录音。在这些录音中,这位时任前副总统经常停顿、说话断断续续,并且难以回忆起一些事情,这印证了特别检察官赫尔在其报告中的描述。 监督项目诉讼副总裁杰夫·克拉克(Jeff Clark)表示:“拜登不想让这些录音曝光。但现在,经过2年的痛苦拖延,它们还是曝光了。拜登的团队今天一点也不高兴。赫尔和梅里克·加兰(Merrick Garland)当初放任拜登保留和泄露机密信息的决定,现在必须从头到尾重新审查。” 加兰时任拜登政府司法部部长。…
7月27日华盛顿讯,美国总统特朗普今天表达了对伊朗战争外交努力的乐观态度,但他同时警告说,如果美伊无法达成协议,美国将恢复到对伊朗“采取非常强硬的军事行动” 特朗普总统今天在接受新闻网站Axios采访时表示,美国正与伊朗进行“非常深入的会谈”,但如果美伊双方会谈失败,美国将恢复到对伊朗“采取非常强硬的军事行动”。 特朗普总统在回答美伊外交努力要多长时间时说:“时间不多了,要么迅速取得进展,要么就彻底失败。” 特朗普总统表示,他有足够的耐心和时间与伊朗达成协议。他还表示,尽管伊朗近期试图干扰霍尔木兹海峡的航运,但该海峡目前“状况良好”。 特朗普总统说,伊朗已通过代理人和直接会晤的方式请求与美国会面。 特朗普总统在回应他对目前的局势还有多少耐心时说:“我非常有耐心,我有足够的时间。真的有足够的时间。”他说,双方正在进行“良好的会谈”,“我认为很有可能会达成协议。如果达成了,那就很好;如果没有达成,我们就回到两天前的状态。” 特朗普总统表示,他尚未与沙特就签署《亚伯拉罕协议》(Abraham Accords)一事进行过沟通。他曾提出,美国和沙特必须加入该协议,才能在沙特领土上开展民用核计划。 美国和沙特在上周协议签署核协议后,特朗普总统在社交媒体平台“真实社交”上发文称,沙特必须加入与以色列关系正常化的协议,该协议才能生效。 特朗普总统在回应他是否收到沙特方面是否签署《亚伯拉罕协议》的任何指示时回答说:“我们还没有谈过这个问题。” 此外,特朗普总统在空军一号总统专机上表示,美国弹药充足。此前,哥伦比亚广播公司(CBS)及一些其他媒体报道称,美国在中东地区快速消耗其最先进的防空拦截器和精确制导武器,这引发了特朗普政府内部的极大紧张,美国军方和情报官员也证实了这一点。 美国官员们曾表示,人们对美国未来应对冲突的准备情况存在更广泛的担忧。 特朗普总统在回应是否担心弹药库存不足时说:“不,我们弹药充足。我们有很多弹药,各种类型都有。你知道,拜登给了乌克兰很多东西。所以我们正在加强这方面的投入。但我们已经有很多了。我们也有很多中级装备。我的意思是,无论如何,我们都用不完。但我们已经有很多了。说实话,我希望更多。但拜登给了乌克兰那么多东西。我离开的时候,他们的物资储备已经很充足了。” 特朗普总统表示,对于一些最尖端的技术,美国希望获得更多供应。 与此同时,伊朗坚称并未与美国进行过任何对话。伊朗在美国停止袭击伊朗三天之后表示,正与阿曼进行谈判,旨在建立霍尔木兹海峡“海上交通机制”。…
7月27日华盛顿讯,美国总统特朗普今天表示,自推翻委内瑞拉前总统尼古拉斯·马杜罗(Nicolás Maduro)政权以来,美国已从委内瑞拉原油销售中获利超过130亿美元。 特朗普总统今天在前往密歇根州参观通用汽车工厂的空军一号总统专机上还表示:“从委内瑞拉赚了130亿美元?我认为远不止这个数,我们为那场战争付出的代价早已远远超过这个数额。” 特朗普总统称,这笔钱用于维持委内瑞拉的运转,“我们从委内瑞拉获得了大量资金,数十亿美元。” 此外,特朗普总统在回应《金融时报》(Financial Times)的一篇报道时表示,该篇报道估算了美国政府从销售委内瑞拉石油中获利的金额。 今年1月3日,美军在对委内瑞拉首都发动的突袭军事行动中抓捕该国时任总统马杜罗后,控制了委内瑞拉的石油出口。 特朗普政府在推翻委内瑞拉马杜罗政权后,基本上维持了委内瑞拉政府的现状,并一直与该国临时总统德尔西·罗德里格斯(Delcy Rodríguez)密切合作,罗德里格斯曾在马杜罗政权期间担任副总统。 美国国会民主党人一直敦促特朗普政府披露从委内瑞拉石油销售中获得了多少资金、资金的用途以及该项目的监管情况。 美国能源部长克里斯·赖特(Chris Wright)今年4月份在接受美国新闻网站Semafor采访时曾表示,自今年1月份以来,美国已售出了约1.5亿桶委内瑞拉石油。 赖特在今年2月份还曾表示,特朗普政府最初将5亿美元的销售收入存入一个由美国政府控制的卡塔尔账户。他说,随后美国设立了一个财政部账户,并停止向卡塔尔账户汇款。 此外,美国国务卿马可·卢比奥(Marco Rubio)在今年6月份曾向美国国会表示,石油销售由毕马威会计师事务所进行审计。卢比奥说,这笔钱存放在花旗银行的一个账户中。…
7月27日华盛顿讯,特朗普政府今天请求最高法院介入一场围绕特朗普总统限制邮寄投票行政命令的法律诉讼,使这场争议在11月中期选举前99天升级。 此前,联邦上诉法院于7月24日以2比1的投票结果维持了一项裁决,该裁决阻止了特朗普总统3月份发布的行政命令中的关键部分生效。该行政命令指示联邦机构建立选民资格名单,并限制美国邮政服务(USPS)投递未与这些名单关联的选票。 由美国23个州组成的联盟认为,特朗普总统无权将联邦规则强加于由州和地方官员管理的选举之上。 美国司法部认为,由于各机构尚未最终确定执行特朗普总统命令所需的政策,因此这项挑战为时尚早。但美国第一巡回上诉法院表示,各州已经被迫为可能影响即将到来的选举的变革做好准备。 多数意见认为,该命令将使联邦官员以前所未有的程度介入各州的选举管理,并可能导致混乱和选民被剥夺选举权。 加州总检察长罗伯·邦塔的发言人沃尔特·加西亚在一份声明中表示:“我们期待在杰克逊大法官设定的最后期限前,向美国最高法院提交对政府申请的回应。”加州是共同领导该联盟的州之一。 该裁决仅适用于诉讼所涵盖的各州。华盛顿特区的一家联邦上诉法院最近撤销了一项针对邮政服务规定的更广泛的禁令,这意味着邮政服务有可能在其他地区实施这些限制。 特朗普总统及其盟友将这些改革宣传为防止非法投票的保障措施。民主党人和投票权组织则表示,这项行政命令可能会阻止符合资格的选民收到或寄回邮寄选票。 这项改革是特朗普总统在今年11月3日大选前几个月主导的一系列改革措施之一,旨在对美国的选举方式进行全面改革。他还一直在敦促美国国会通过立法,强制要求选民在投票时出示身份证明,并在登记投票时出示美国公民身份证明。 美国宪法规定,大部分选举监督工作应由各州而非联邦政府负责。
7月26日华盛顿讯,美国总统特朗普的《保障美国选民资格法案》(Safeguard American Voter Eligibility Act)因美国参议院规则委员会主席、共和党参议员米奇·麦康奈尔(Mitch McConnell)神秘失踪长达6周而陷入停滞,共和党推进此法案的努力因此受阻,甚至有可能使该党最重要的选举法案胎死腹中。《保障美国选举人资格法案》和《拯救美国法案》(SAVE America Act)实际上是同一个法案的两个不同名称。 麦康奈尔因送医救治离开美国参议院长达一个多月,至今仍未确定返回日期,且生死状态成迷,致使共和党人正努力解决预算协调问题。一位关键共和党议员的长期缺席以及何时回归尚不明朗,正在拖慢多项立法优先事项的进展,并可能以意想不到的方式影响特朗普总统的法案顺利通关。 尽管肯塔基州共和党参议员麦康奈尔及其办公室发表的零星声明称,他正在康复中,但目前仍未确定他何时重返国会的具体日期,而且似乎存有难言之隐。 与此同时,共和党人正试图将特朗普总统的首要竞选纲领《保障美国选民资格法案》修改成能够在美国参议院获得通过。虽然麦康奈尔此前曾投票反对该法案,但他将在最终定稿的过程中扮演关键角色。 威斯康星州共和党参议员罗恩·约翰逊(Ron Johnson)表示:“这可能会是个问题,我认为问题很多。” 这是因为麦康奈尔是美国参议院规则委员会主席,该委员会很可能负责起草《保障美国选民资格法案》的版本,使其能够通过预算协调程序。特朗普总统正敦促共和党采用该程序来通过该法案。 围绕麦康奈尔的不确定性,加上已故共和党参议员林赛·格雷厄姆(Lindsey…
7月26日德黑兰讯,伊朗今天召见了一名乌克兰驻德黑兰外交官,抗议乌克兰袭击里海伊朗船只事件。伊朗战争或将与乌俄战争冲突交织在一起。 伊朗战争的战火现已扩大至至少包括美国和以色列与伊朗,以色列与黎巴嫩,也门胡塞武装与沙特、乌克兰与伊朗等国家参战,在波斯湾至红海、里海的广大地区。 伊朗方面称,此次袭击造成一名伊朗船员死亡,另有多人受伤。伊朗伊斯兰国家通讯社报道称,伊朗外交部于今天早些时候向乌克兰驻德黑兰临时代办提出抗议,并“就这一‘敌对和犯罪行为’表达了伊朗的强烈抗议”。 乌克兰总统泽连斯基(Volodymyr Zelenskyy)7月25日曾在社交媒体X上发文承认,乌克兰袭击了伊朗船只。他还表示,乌克兰军队“在里海的远程打击中也取得了非常显著的成果,其中包括伊朗参与军事物资运输的船只以及一艘军舰”。 俄罗斯长期以来一直在对乌克兰的战争中使用伊朗设计的“沙赫德”(Shahed)无人机,分析人士有时将这种武器称为“穷人的巡航导弹”。 但乌克兰最近的袭击,加上沙特在也门胡塞武装袭击红海航运后,对伊朗支持的胡塞武装目标发动的军事打击,标志着中东冲突的已经扩大。 伊朗外长阿巴斯·阿拉格奇(Abbas Araghchi)在社交媒体X上表示,他已与俄罗斯外长和欧盟就应对措施进行了沟通。 阿拉格奇说:“在与欧盟外交与安全政策高级代表卡拉斯(Kaja Kallas)和俄罗斯外长拉夫罗夫(Sergey Lavrov)的通话中,我明确表示,基辅的这种搭便车行为绝不能不了了之。” 据报道,沙特的防空系统7月25日拦截了2枚来自也门的弹道导弹。 与此同时,美国则在连续13个夜晚对伊朗发动报复袭击后,已经暂停了对伊朗的空袭,而红海和里海的战斗就发生在这一时期。 美国驻联合国大使迈克·沃尔兹(Mike…