帕萨迪纳讯，随着当前新冠疫情的爆发，给很多房屋业主及租客带来了巨大的影响。以往，房东与租户之间的租赁关系都是受租约条款来约束，一旦租户不履行支付房租的责任，则房东可以通过驱赶房客的法律程序收回租屋。但现在，政府为了遏制因社交距离规定导致的社会及经济影响，州法院和地方政府纷纷出台了一系列措施。
究竟房客是否可以合法不缴房租？房东又能否在疫情期间驱赶房客？前检察官、南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)为民众提供了以下法律说明，以及房东和房客应当如何处理当前面临的租约困难。
加州新冠疫情租金问题和驱赶房客规定摘要
1.司法委员会颁布的全州范围内的规定
加州司法委员会（所有加州法院的决策者）于2020年4月6日发布了11项与新冠疫情相关的应急规定。这些新的全州范围的规定中有两项明确禁止驱赶房客和法拍程序（除非有必要采取该行动以保护公共卫生及安全），直至加州州长纽森宣布解除与新冠疫情相关的紧急状态90天后，或直到司法委员会修改或废除应急规定为止。即使目前加州已逐步开始放宽全州范围内的居家令，但以目前情况来分析，还暂时没有迹象表明州长将会在短期内，取消N-28-20号行政命令下的紧急状态。
《应急规定》第一条款适用于针对驱赶房客的所有诉讼（无论是商业，还是住宅），并且：（1）禁止法院针对驱赶房客的申诉发出传票（尽管并不禁止上级法院接受驱赶房客的起诉）；（2）禁止进入缺席程序或缺席判决，除非被告没有及时出庭；（3）规定将在提出审判请求后至少60天设定审判日期（而不是根据当前规定，在提出请求后20天内设定审判日期）。由于无法发出传票，因此无需要求被告回答驱赶房客的申诉。诉讼将暂停，直到可以发出并送达传票为止。郑博仁律师分析，实际上，这就意味着除非该租赁活动涉及威胁到健康或安全，否则房东在收回房产方面将面临未知的延迟。目前尚不知道法院将如何处理积压的案件，或者法院对驳回未在诉状提出后的60天内未提供送达证明的案件的起诉，但是允许其再诉。如果不是这样，即使无法送达，也可以减轻因驱赶房客而起诉的延迟。值得注意的是，该应急规定并不禁止房东根据租约寻求非司法的救济手段，例如：没收房客的保证金，或要求提供信用证或个人担保。但是，一些地方司法管辖区可能会试图规范这些房东的补救措施。
《应急规定》第二条适用于加州《民事诉讼法》第725a条及其后各条所述的司法赎回权，并且（1）暂停对房贷或信托契据法拍的任何行动，包括对清偿债务余额判决的任何措施，并禁止法院采取任何行动或做出任何判决； （2）中止法拍权追诉时效；（3）延长选择或行使该章规定的任何权利的期限。值得注意的是，该紧急规定并不禁止绝大部分非司法性的法拍程序。但是，如果法拍的一方拒绝离开房屋，那么在第一号应急规定生效时，搬迁并不可行。
这些应急规则适用于全加州，一些地方司法管辖区还通过了强制迁出和法拍的禁令，这些禁令通常比司法委员会的《紧急状态条例》有更多限制，并且是对《紧急状态条例》的补充，但不能代替这些规则。以下是一些当地法规的示例。
2.地方法规
橙县
尽管橙县尚未通过全县范围的暂缓驱逐令，但县内的多个城市都颁布了自己的法令。为了说明一些不同的行政法令，以下是阿纳海姆(Anaheim)和科斯塔梅萨(Costa Mesa)的法令。
两项法令均适用于住宅和商业租户，均禁止房东收取逾期费用或对未付租金的罚款。此外，这两个法令还要求房客以书面形式通知房东无力支付房租和提供证明文件。而”阿纳海姆法令”要求房客支付其能够承担的部分租金。
这些法令比司法委员会法令更深入，不仅禁止法院发布驱逐通知，而且甚至还禁止房东在法令生效期间，提起驱赶房客的诉讼。 此外，这些法令的时效也有所不同。阿纳海姆的法令于2020年5月31日到期，而科斯塔梅萨的法令则在州长纽森撤回其行政令时失效。最后，阿纳海姆和科斯塔梅萨的租户在适用的法令到期后，有120天的时间偿还所欠的租金。
洛杉矶市
2020年3月27日，洛杉矶市通过了临时暂缓驱逐令，将住宅和商业租户一视同仁。该条例在洛杉矶市宣布结束当地紧急状态之前一直有效。与加州其他地方许多暂缓驱逐令一样，该条例禁止对由于疫情相关情况而无法支付租金的租户进行迁离。实际上，商业租户在当地紧急状态期满后，最多有三个月的时间来偿还所欠的租金。此外，房东不能对所欠租金收取利息或滞纳金。
但是与许多加州其他地方的驱逐令不同，”洛杉矶市条例”不要求房客向房东提供违约通知，或提供证明因疫情而财务困难的文件。但是，洛杉矶市政府强烈建议为以后的任何诉讼保留证据。这就引出了一个问题：在这种情况下，诉讼和举证责任会是什么样？洛杉矶县是否有暂停迁离的措施？
3月19日，洛杉矶县县政委员巴格(Kathryn Barger)签暑了一项行政法令，由于新冠疫情，该法令暂缓了洛杉矶县直辖地区的住宅和商业驱逐行动。
暂缓令时间可追溯至本县宣布紧急状态之日2020年3月4日，并将持续至2020年7月31日，县政委员会可能会逐月延长该命令。洛杉矶市、圣莫尼卡、西好莱坞等其他城市也颁布了类似的禁令。
2020年3月31日，洛杉矶县县政委员会发布了一项针对疫情的行政命令，该命令临时冻结洛杉矶县直辖区域的租金稳定单位的租金。
从2020年4月14日起，洛杉矶县县政委员会将临时禁令扩大到包括全县所有辖区，除非已经颁布了自己的禁令，该禁令还包括向移动住房所有者出租空间的活动房屋公园。
如果您不确定此行政法令是否适用于您，可以联系房租稳定小组：
电话: (833) 223-RENT (7368)
邮箱: rent@dcba.lacounty.gov
这是否意味着租户不需要支付房租？
不可以，这不代表可以不付租金。有9个或更少数量雇员的住宅租户和商业租户，将在暂缓期结束后最多12个月内偿还任何未付款项。拥有10名雇员但少于100名雇员的商业租户，在暂停执行期限后最多有六（6）个月的时间偿还未付款项。
暂缓令包括哪方面的保护？
禁止驱逐以下人员：
• 由于与新冠疫情相关的原因未支付租金；
• 根据县法规的非过失原因； 以及
• 与因未经许可的住客，宠物或不良行为而导致新冠疫情相关的违规行为。
禁止以下方面的租金上涨：
• 根据”洛杉矶县法典”第8.52章，在未注册成立的洛杉矶县的租金稳定的租赁单位； 和
• 符合”洛杉矶县法典”第8.57章的规定的移动房空间。
禁止征收新的托管费用，也不得在暂缓期间因未付租金而收取滞纳金、利息和任何相关费用。
更多相关信息，可以联络郑博仁联合律师事务所华人服务团队。
5月25日华沙报道，波兰副国防部长扎列夫斯基（Pawel Zalewski）近日表示，波方已主动提议建造必要的基础设施，以便容纳美军的永久驻扎；此举旨在“理清”这美国和波兰之间的相关军事部署现状。 据《华盛顿时报》报道，扎列夫斯基在近期的一次采访中透露，波兰这项关于永久接纳美军驻扎的提议，其中包括建立一座能够容纳官兵家属的完整军事基地，是上周美波两国高级官员之间更广泛磋商议程的一部分。扎列夫斯基向《华盛顿时报》发表上述言论后不久，特朗普总统便宣布将向波兰增派5000名美军。 对于特朗普政府而言，这无疑是一次突如其来的政策转向；此前，美国曾决定取消美国陆军第2骑兵团部队赴波兰执行为期9个月的轮训任务，而这一决定随即招致了美国国会共和党人及北约（NATO）盟友的猛烈抨击。 扎列夫斯基表示，波兰已准备好为境内增派的美军建造所需的设施。该国是美欧武器装备向东输送至乌克兰的关键枢纽，而乌克兰目前正与俄罗斯陷入一场激烈的战争之中。 此外，扎列夫斯基在近日接受《泰晤士报》采访时说：“我们已主动提出为美军的永久驻扎建造基础设施，我们也深知此举意味着什么。” 扎列夫斯基表示，作为波兰与美国之间旨在“澄清局势”的对话内容之一，此次关于建立更具永久性基地的提议，其规划并不仅仅局限于容纳部队，而是一个能够同时安置官兵家属的综合性驻地。 扎列夫斯基说：“我们需要建造一座‘小城’，为这种永久性驻扎态势构建一套完整的、自给自足的基础设施体系，我们已做好准备着手实施。” 扎列夫斯基表示，本周美波两国官员之间的一系列接触旨在巩固双边关系，并澄清相关情况。 扎列夫斯基表示：“我们工作的重点在于澄清局势，因为我们此前感到十分困惑。” 他补充称，波兰政府将随时获悉欧洲地区兵力部署态势的最新变化，“这一过程预计将持续长达4周，在此期间，我们将始终参与磋商。 据扎列夫斯基透露，美方对波兰代表团做出的一项承诺是：未来的美军调动将不会“有损特朗普总统关于不削减美国对波兰参与度的声明”。 扎列夫斯基拒绝就外界担忧的、特朗普政府的公开立场与美国国务院及美国国防部实际采取的行动之间可能存在的日益扩大的分歧发表评论。 扎列夫斯基表示：“我们需要加强针对俄罗斯的威慑力，我们深知，这需要北约采取果断的行动。” 美国在欧洲常年驻有8万至10万名官兵，具体人数随时间定期波动。其中，约1万名美军官兵驻扎在波兰。另有约3.5万名美军人员驻扎在德国，这是美国在该欧洲任何国家中部署的最大规模的部队。…
5月26日莫斯科报道，俄罗斯外交部今天表示，已告知美国国务卿卢比奥（Marco Rubio），俄罗斯正策划对乌克兰首都发动新一轮打击，敦促美国撤离驻基辅的外交官及美国公民。 据俄罗斯政府透露，拉夫罗夫在5月25日与卢比奥的通话中正式知会美国，俄罗斯将对乌克兰军事设施以及“决策中心”发动“系统且持续的打击”。 在拉夫罗夫与卢比奥的此次通话发生之前，俄罗斯在发表的一份声明中敦促外国公民、外交人员及国际组织撤离基辅；因为俄方正准备以该首都为打击目标，重点针对那些用于设计、制造和编程无人机的设施。 俄罗斯政府的声明指出：“此次打击将针对决策中心及指挥所。鉴于上述设施散布于基辅全城各处，我们特此通知包括外交使团及国际组织人员在内的外国公民，务必尽快撤离该市。” 此外，俄罗斯政府还警告基辅居民，切勿使用军事或政府设施及基础设施。 据俄罗斯外交部透露，拉夫罗夫在5月25日的通话中向卢比奥告知了即将对基辅发动的系统性打击。 美国国务院发言人皮戈特在关于此次通话的通报中表示，卢比奥是应拉夫罗夫的请求与其进行对话的，“双方就俄乌战争、双边关系以及伊朗局势交换了意见。” 据俄罗斯外交部称，拉夫罗夫对俄乌和平协议陷入僵局“表示遗憾”。 去年，美国主导了俄罗斯与乌克兰代表团之间的谈判，旨在尽快结束两国间的战争。经过数月的外交斡旋，谈判最终陷入僵局；其中乌克兰向俄罗斯割让领土的问题依然是症结所在。 本月初，美国总统特朗普与俄罗斯领导人普京均表示，他们认为这场冲突即将结束。特朗普总统当时对记者表示：“关于乌克兰战争的结束，我真心认为这一刻已经非常临近了。” 然而，卢比奥5月22日对记者表示，由美国主导的旨在通过谈判达成和平协议的努力已经中止，并解释称此前的谈判“未取得成效。目前此类谈判并未进行，但我们希望这一局面能有所改变，因为这场战争唯有通过谈判达成和解才能终结，它绝不会以某一方取得军事胜利的方式告终。” 卢比奥表示，如果和平谈判具有建设性，美国随时准备继续予以斡旋；他补充道，“目前看来，世界上似乎没有其他方能够胜任这一任务。我们无意卷入那种徒劳无功、永无止境的会议循环之中。” 特朗普总统在重返白宫第二任期之前，曾强调他有能力在一天之内解决乌克兰战争。 2022年2月，自俄罗斯发动对乌克兰特别军事行动以来，基辅屡屡遭受俄军的打击。刚刚过去的这个周末，该市又遭遇了俄罗斯的新一轮袭击，是自俄乌战争爆发以来针对该市最大规模的导弹袭击。
5月25日华盛顿报道，有最新消息称，美国已回收了4种不同外星生命的遗骸；该消息在不明飞行物（UFO）真相公开运动中引发了轩然大波，并进一步激起了关于美国政府掌握多少外星生命相关信息的讨论。 上周，曾获中情局（CIA）资助的研究员、前“先进航空航天武器系统应用项目”顾问普特霍夫（Hal Puthoff）在《首席执行官日记》(The Diary of a CEO）播客节目中讨论不明飞行物时，披露了有关最新内幕。 普特霍夫在该播客节目中表示：“鉴于其技术的先进程度，如果他们不想被我们看见，我们就绝无可能看到他们。因此看来，或者说，我认为有证据表明，无论出于何种原因，他们是希望被我们看见的。” 普特霍夫随后称，美国政府官员已从各类不明飞行物残骸中，回收到了4种截然不同的外星生命体。 普特霍夫说：“参与过回收工作的人士表示，至少存在4种类型。4种截然不同的类型，虽然我本人并未直接接触过相关实物，但我相信那些曾与我交谈过的人，即存在4种截然不同的生命类型。” 据《纽约邮报》报道，尽管普特霍夫并未详述这些疑似外星物种的具体类型，但他曾在“高级航空威胁识别计划”（AAWSAP）共事的前同事戴维斯博士（Dr. Eric Davis）此前曾透露，这些类型包括“北欧人型”(Nordics)、“灰人型”(Grays)、“昆虫型”(Insectoids）以及“爬虫型”(Reptilians)。 据报道，戴维斯博士援引去年的情报报告声称，从所谓的不明飞行物残骸中打捞出的每一个生物体在外观上都与人类相似，因为它们都长有两条手臂和双腿。 据报道，《灾难性披露》（Catastrophic…
5月25日东京报道，日本日经225指数（Nikkei 225）今天首次突破6.5万点大关，在因假期交投清淡的亚洲市场中创下历史新高。此前有报道称，至关重要的霍尔木兹海峡可能即将重新开放，该消息压低了油价，并提振了投资者情绪。 美国总统特朗普在社交媒体平台“真实社交”上发帖表示，与伊朗的谈判正“以有序且具有建设性的方式推进”；他补充道，已指示其代表们“不要急于达成协议，因为时间站在[他们]这一边”。 在特朗普总统发表上述言论后，油价应声下跌逾5%，从而缓解了投资者的压力。此前，在特朗普政府对伊朗港口实施封锁、且伊朗实际上关闭了作为全球最重要能源航道之一的霍尔木兹海峡之后，油价曾一度大幅飙升。 在亚洲早盘交易中，西德克萨斯中质原油（WTI）7月期货下跌4.71%，报每桶92.06美元；布伦特原油7月期货下跌4.42%，报每桶98.96美元。 日本日经225指数周一收盘上涨2.87%，报65158.19点，盘中一度触及历史新高；东证指数（Topix）上涨1.29%，报3942.57点。 台湾加权指数（Taiex）收盘上涨3.26%，报43644.40点，盘中创下历史新高。 澳大利亚标普/澳证200指数（S&P/ASX 200）上涨0.40%，报8692点；中国沪深300指数上涨1.58%，报4921.6点；印度指数50（Nifty 50）上涨1.09%。 香港和韩国市场因公共假期休市。美国市场今天也将因“阵亡将士纪念日”休市。 在5月22日上周五的常规交易时段，道琼斯工业平均指数上涨294.04点，涨幅为0.58%，收报50579.70点。这一由30只成分股组成的指数盘中创下历史新高，并再次刷新收盘纪录。 标普500指数上涨0.37%，收报7473.47点。纳斯达克综合指数上涨0.19%，收报26343.97点。
5月24日华盛顿报道，在美国总统特朗普表示与伊朗就重新开放霍尔木兹海峡进行的谈判取得进展之后，原油价格下跌超过4%；不过，他也同时指出，美国不会急于达成协议。 截至美国东部时间下午7:13，西德克萨斯中质原油（WTI）期货价格下跌约5%，报每桶91.65美元。国际基准布伦特原油期货价格也下跌了约5%，报每桶98.30美元。 特朗普今天在社交媒体发帖称：“谈判正以有序且具有建设性的方式进行。我已经指示我的代表们不要急于达成协议，因为时间站在我们这一边。” 特朗普总统于5月23日曾表示，与伊朗就开放霍尔木兹海峡及其他相关问题达成的协议已基本谈妥，并将很快予以公布。特朗普总统此前曾多次暗示与伊朗的冲突即将得到解决，但随后紧张局势却往往再度升级，导致油价持续飙升。 上周，美国原油价格下跌超过8%，布伦特原油价格也暴跌逾5；此前特朗普曾表示，他叫停了针对伊朗的迫在眉睫的空袭行动，以便为谈判争取更多时间。自2月28日美国与以色列联手袭击伊朗以来，油价已累计飙升超过30%。 自3月初以来，伊朗对霍尔木兹海峡的航运实施了事实上的封锁，要求过往船只必须获得其许可及支付费用后方可通行，否则将面临遭受袭击的风险。 伊朗封锁霍尔木兹海峡的行动是在美国与以色列空袭伊朗，并导致伊朗最高领袖哈梅内伊（Ayatollah Ali Khamenei）及其他高层领导人遇难之后实施的。 霍尔木兹海峡是全球石油市场最为关键的咽喉要道之一；在战争爆发之前，全球约20%的石油供应均需途经该海峡运输。受伊朗实施封锁的影响，中东地区的石油出口量大幅锐减，从而引发了历史上规模最为庞大的石油供应中断危机。 作为反制措施，美国也对伊朗的港口及船只实施了封锁。特朗普总统今天表示，美国对伊朗的港口及船只的封锁措施将继续“全面有效执行，直至双方达成、核实并正式签署协议为止”。
5月24日华盛顿报道，一位特朗普政府高级官员今天透露，美国与伊朗正致力于达成一项最终协议。这位官员表示，伊朗方面已原则上同意一项协议，其中包括处置高浓缩铀的内容；双方在原则层面已达成广泛共识。 一位特朗普政府高级官员今天上午表示，在与美国的谈判中，伊朗已原则上同意处置其高浓缩铀，尽管相关协议很可能不会在本周末签署。 这位官员透露，美方认为伊朗最高领袖已批准了该协议的框架草案，但在正式签署任何文件之前，仍需达成最终协议。 该官员指出，美方希望伊朗承诺处置其高浓缩铀，并解决其他相关的核问题。这位官员还表示，本届政府认为，与前总统奥巴马时期于2015年达成的协议相比，目前的这份协议更为优越；2015年的协议曾允许伊朗在一定限度内进行核浓缩活动。 作为协议的一项先决条件，美国将解除对进出伊朗港口船只实施的封锁。该官员表示，美国中央司令部将与海湾国家进行协调，以确保船只能够安全通行；但他同时强调，这种协调不应被解读为一种“过路费”收费机制。 这位官员透露，美国副总统万斯、中东特使威特科夫以及特朗普总统的女婿库什纳均参与了此次谈判。美方正致力于将所有中东盟友都纳入到这一进程之中。 此前，特朗普总统在社交平台“真实社交”上发文称，美伊谈判仍在进行中，但他已指示其代表们“不要急于达成协议”，并强调“时间站在我们这一边”。 5月23日，特朗普总统在与多位中东国家领导人通电话后表示，与伊朗达成的一项和平协议已“基本谈妥”，但最终细节仍在商讨之中。他与美国国务卿卢比奥（Marco Rubio）均表示，更多细节将于近期公布。 特朗普总统5月23日早些时候表示，谈判代表们已“非常接近”达成最终协议。消息人士透露，当时最新的提案内容包括：启动重新开放霍尔木兹海峡的程序、解冻伊朗存放于海外银行的部分资产，以及继续开展后续谈判。伊朗半官方性质的法尔斯通讯社（Fars News Agency）5月23日报道称，即便“最终达成协议，霍尔木兹海峡仍将处于伊朗的管辖之下”。