帕萨迪纳讯，随着当前新冠疫情的爆发，给很多房屋业主及租客带来了巨大的影响。以往，房东与租户之间的租赁关系都是受租约条款来约束，一旦租户不履行支付房租的责任，则房东可以通过驱赶房客的法律程序收回租屋。但现在，政府为了遏制因社交距离规定导致的社会及经济影响，州法院和地方政府纷纷出台了一系列措施。
究竟房客是否可以合法不缴房租？房东又能否在疫情期间驱赶房客？前检察官、南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)为民众提供了以下法律说明，以及房东和房客应当如何处理当前面临的租约困难。
加州新冠疫情租金问题和驱赶房客规定摘要
1.司法委员会颁布的全州范围内的规定
加州司法委员会（所有加州法院的决策者）于2020年4月6日发布了11项与新冠疫情相关的应急规定。这些新的全州范围的规定中有两项明确禁止驱赶房客和法拍程序（除非有必要采取该行动以保护公共卫生及安全），直至加州州长纽森宣布解除与新冠疫情相关的紧急状态90天后，或直到司法委员会修改或废除应急规定为止。即使目前加州已逐步开始放宽全州范围内的居家令，但以目前情况来分析，还暂时没有迹象表明州长将会在短期内，取消N-28-20号行政命令下的紧急状态。
《应急规定》第一条款适用于针对驱赶房客的所有诉讼（无论是商业，还是住宅），并且：（1）禁止法院针对驱赶房客的申诉发出传票（尽管并不禁止上级法院接受驱赶房客的起诉）；（2）禁止进入缺席程序或缺席判决，除非被告没有及时出庭；（3）规定将在提出审判请求后至少60天设定审判日期（而不是根据当前规定，在提出请求后20天内设定审判日期）。由于无法发出传票，因此无需要求被告回答驱赶房客的申诉。诉讼将暂停，直到可以发出并送达传票为止。郑博仁律师分析，实际上，这就意味着除非该租赁活动涉及威胁到健康或安全，否则房东在收回房产方面将面临未知的延迟。目前尚不知道法院将如何处理积压的案件，或者法院对驳回未在诉状提出后的60天内未提供送达证明的案件的起诉，但是允许其再诉。如果不是这样，即使无法送达，也可以减轻因驱赶房客而起诉的延迟。值得注意的是，该应急规定并不禁止房东根据租约寻求非司法的救济手段，例如：没收房客的保证金，或要求提供信用证或个人担保。但是，一些地方司法管辖区可能会试图规范这些房东的补救措施。
《应急规定》第二条适用于加州《民事诉讼法》第725a条及其后各条所述的司法赎回权，并且（1）暂停对房贷或信托契据法拍的任何行动，包括对清偿债务余额判决的任何措施，并禁止法院采取任何行动或做出任何判决； （2）中止法拍权追诉时效；（3）延长选择或行使该章规定的任何权利的期限。值得注意的是，该紧急规定并不禁止绝大部分非司法性的法拍程序。但是，如果法拍的一方拒绝离开房屋，那么在第一号应急规定生效时，搬迁并不可行。
这些应急规则适用于全加州，一些地方司法管辖区还通过了强制迁出和法拍的禁令，这些禁令通常比司法委员会的《紧急状态条例》有更多限制，并且是对《紧急状态条例》的补充，但不能代替这些规则。以下是一些当地法规的示例。
2.地方法规
橙县
尽管橙县尚未通过全县范围的暂缓驱逐令，但县内的多个城市都颁布了自己的法令。为了说明一些不同的行政法令，以下是阿纳海姆(Anaheim)和科斯塔梅萨(Costa Mesa)的法令。
两项法令均适用于住宅和商业租户，均禁止房东收取逾期费用或对未付租金的罚款。此外，这两个法令还要求房客以书面形式通知房东无力支付房租和提供证明文件。而”阿纳海姆法令”要求房客支付其能够承担的部分租金。
这些法令比司法委员会法令更深入，不仅禁止法院发布驱逐通知，而且甚至还禁止房东在法令生效期间，提起驱赶房客的诉讼。 此外，这些法令的时效也有所不同。阿纳海姆的法令于2020年5月31日到期，而科斯塔梅萨的法令则在州长纽森撤回其行政令时失效。最后，阿纳海姆和科斯塔梅萨的租户在适用的法令到期后，有120天的时间偿还所欠的租金。
洛杉矶市
2020年3月27日，洛杉矶市通过了临时暂缓驱逐令，将住宅和商业租户一视同仁。该条例在洛杉矶市宣布结束当地紧急状态之前一直有效。与加州其他地方许多暂缓驱逐令一样，该条例禁止对由于疫情相关情况而无法支付租金的租户进行迁离。实际上，商业租户在当地紧急状态期满后，最多有三个月的时间来偿还所欠的租金。此外，房东不能对所欠租金收取利息或滞纳金。
但是与许多加州其他地方的驱逐令不同，”洛杉矶市条例”不要求房客向房东提供违约通知，或提供证明因疫情而财务困难的文件。但是，洛杉矶市政府强烈建议为以后的任何诉讼保留证据。这就引出了一个问题：在这种情况下，诉讼和举证责任会是什么样？洛杉矶县是否有暂停迁离的措施？
3月19日，洛杉矶县县政委员巴格(Kathryn Barger)签暑了一项行政法令，由于新冠疫情，该法令暂缓了洛杉矶县直辖地区的住宅和商业驱逐行动。
暂缓令时间可追溯至本县宣布紧急状态之日2020年3月4日，并将持续至2020年7月31日，县政委员会可能会逐月延长该命令。洛杉矶市、圣莫尼卡、西好莱坞等其他城市也颁布了类似的禁令。
2020年3月31日，洛杉矶县县政委员会发布了一项针对疫情的行政命令，该命令临时冻结洛杉矶县直辖区域的租金稳定单位的租金。
从2020年4月14日起，洛杉矶县县政委员会将临时禁令扩大到包括全县所有辖区，除非已经颁布了自己的禁令，该禁令还包括向移动住房所有者出租空间的活动房屋公园。
如果您不确定此行政法令是否适用于您，可以联系房租稳定小组：
电话: (833) 223-RENT (7368)
邮箱: rent@dcba.lacounty.gov
这是否意味着租户不需要支付房租？
不可以，这不代表可以不付租金。有9个或更少数量雇员的住宅租户和商业租户，将在暂缓期结束后最多12个月内偿还任何未付款项。拥有10名雇员但少于100名雇员的商业租户，在暂停执行期限后最多有六（6）个月的时间偿还未付款项。
暂缓令包括哪方面的保护？
禁止驱逐以下人员：
• 由于与新冠疫情相关的原因未支付租金；
• 根据县法规的非过失原因； 以及
• 与因未经许可的住客，宠物或不良行为而导致新冠疫情相关的违规行为。
禁止以下方面的租金上涨：
• 根据”洛杉矶县法典”第8.52章，在未注册成立的洛杉矶县的租金稳定的租赁单位； 和
• 符合”洛杉矶县法典”第8.57章的规定的移动房空间。
禁止征收新的托管费用，也不得在暂缓期间因未付租金而收取滞纳金、利息和任何相关费用。
更多相关信息，可以联络郑博仁联合律师事务所华人服务团队。
7月14日华盛顿讯，美国一个由共和党及民主党参议员组成的小组今天提出一项法案，旨在巩固美国社会保障体系未来几十年的财政状况，并防止依赖该计划的7000万美国人的福利被削减。 此前，美国上个月发布的社会保障受托人年度报告预测，该计划的退休信托基金可能在2032年破产，比最初预测的时间更早。该报告指出，如果这种情况发生，除非美国国会在此之前采取行动，否则将导致福利全面削减22%。 美国这项名为《承诺法案》（Promise Act）的立法本身不会提高税收、减少福利或改变领取资格。相反，它将指示由7名成员组成的两党社会保障咨询委员会（SSAB）起草一项法案，该法案将参考公众意见，以确保该计划的信托基金在未来至少50年内保持偿付能力。 伊利诺伊州民主党参议员、该法案的发起人之一迪克·德宾（Dick Durbin）在一份声明中表示：“国会十多年来一直了解这一挑战，但却迟迟没有着手处理这些政治上棘手的问题，国会拖延的时间越长，未来解决这个问题就越困难。” 这项措施是美国立法者为拯救社会保障体系而可采取的几条途径之一。美国社会保障体系正面临迫在眉睫的资金缺口，因为其支出增长速度超过了收入增长速度。据德宾办公室称，国会议员过去曾提出过解决破产问题的立法，但均未获得足够的支持而通过。 该咨询委员会提出的任何提案都将由美国国会领导人提交至美国众议院和参议院，之后由各委员会审议。各委员会可以举行听证会并对法案进行修改。该法案要成为法律，需要在美国参议院获得五分之三的多数票，并在美国众议院获得多数票。 《承诺法案》的其他发起人包括美国路易斯安那州共和党参议员比尔·卡西迪（Bill Cassidy)、弗吉尼亚州民主党参议员蒂姆·凯恩Tim Kaine)、北卡罗来纳州共和党参议员汤姆·蒂利斯（Thom Tillis)以及缅因州独立参议员安格斯·金（Angus King)。 负责财政问题的倡导组织“负责任联邦预算委员会” （CRFB）6月份发布的一份独立评估报告显示，如果信托基金储备耗尽，受益人的每月支票金额可能会减少数百美元。…
7月13日伦敦讯，联合国机构国际海事组织（IMO）今天表示，反对在霍尔木兹海峡收取过境费。此前，美国总统特朗普要求通过霍尔木兹海峡的船只向美国支付保护费。 总部位于英国伦敦的联合国机构国际海事组织发言人表示：“我们对收费问题的立场一贯如此——国际海事组织坚决反对对用于国际航行的海峡收取通行费。没有任何法律依据可以强制征收海峡通行费。” 特朗普总统今天表示，美国军方将保护通过霍尔木兹海峡的船只，但要求伊朗支付相当于所有通过该海峡运输货物价值20%的费用。他还命令美国海军重新封锁伊朗船只。 特朗普总统说：“霍尔木兹海峡是开放的，而且无论伊朗是否参与，都将保持开放。” “我们正在恢复对伊朗的封锁，之所以这样称呼，是因为它只阻止伊朗的船只或客户进出霍尔木兹海峡。其他所有国家都将享有公平、开放的通行权。” 伊朗过去曾要求船只支付通行费才能安全通过霍尔木兹海峡。伊朗根据6月17日与美国签署的谅解备忘录，同意在60天内免收通行费。 过去一周，伊朗袭击了多艘途经霍尔木兹海峡的商船，导致该海峡的安全局势恶化。伊朗要求所有船只改走途经其领海的北部航线。美国海军一直在协助船只经由阿曼海岸的南部通道通行。 美国为报复伊朗袭击船只，已对伊朗发动了多轮空袭。伊朗则以炮击美国在海湾盟友的军事基地作为回应。
7月13日华盛顿讯，美国南卡罗来纳州州长亨利·麦克马斯特（Henry McMaster）今天任命已故参议员林赛·格雷厄姆（Lindsey Graham）的妹妹达琳· 格雷厄姆·诺顿（Darline Graham Nordone）接替他完成剩余的参议院任期，该任期将于2027年1月结束。麦克马斯特在宣布这项任命的新闻发布会上表示：“林赛多年来一直照顾着他的妹妹。我很荣幸能邀请他的妹妹诺顿现在替他完成未竟的事业，” 此次新闻发布会是为了填补格雷厄姆突然因病去世后留下的参议员空缺席位。诺顿至少可以任职到2027年1月3日，届时新一届美国国会将召开。 诺顿表示：“林赛一直都很支持我，现在我也会支持他，能够完成他未竟的事业是我的荣幸”。 麦克马斯特表示，在格雷厄姆去世后不久，他就向诺顿提出了接替其兄长席位的提议，诺顿欣然接受。 格雷厄姆22岁时，在他的父母在15个月内相继去世后，他就成为了13岁的妹妹的法定监护人。 格雷厄姆原计划今年秋季竞选连任，共和党将于8月11日举行特别初选，以决定谁将取代格雷厄姆出现在选票上。11月胜出的候选人将获得完整的6年任期。格雷厄姆于7月11日去世，享年71岁。验尸官的初步调查结果显示，死因是主动脉夹层，即心脏主干动脉撕裂。多年来，诺顿一直积极支持她哥哥格雷厄姆的政治抱负，出席他的政治和官方活动。 今天上午，特朗普总统公开支持格雷厄姆的妹妹诺顿完成他剩余的参议员任期。特朗普总统在社交媒体平台“真实社交” （Truth Social）上写道：“我向麦克马斯特州长推荐了格雷厄姆的妹妹达琳，让她担任南卡罗来纳州的临时参议员，这将是对林赛的绝佳致敬，他非常爱她！” 南卡罗来纳州参议员蒂姆·斯科特（Tim…
7月13日华盛顿讯，美国总统特朗普今天称，美国将“继续把守”霍尔木兹海峡，并将向货运商收取20%的安全费。 特朗普总统今天在社交媒体平台“真实社交”(Truth Social）上再次强调：“霍尔木兹海峡现在开放，而且无论伊朗是否参与，都将保持开放。” 特朗普总统在宣布恢复美国对伊朗港口及相关船只的军事封锁时说：“我们正在恢复对伊朗的封锁，之所以这样称呼，是因为它只阻止伊朗的船只或客户进出。所有其他国家都将享有公平、开放的海峡使用权。” 特朗普总统宣称，美国今后将被称为“霍尔木兹海峡的守护者”，但作为守护者，出于公平起见，美国将获得所有货运量20%的补偿，用于支付为这个动荡不安的地区提供安全保障所需的一切费用。相关程序和筹备工作将立即启动。 特朗普总统今天表示，美国不仅将控制霍尔木兹海峡，而且其他国家——他没有点名，但暗示是波斯湾的能源生产国——将为美国维护海峡安全支付费用。 特朗普总统今天在接受媒体电话采访中说：“我们将成为海峡的守护者。或许我们可以称之为‘海峡守护天使’，而我们也应该为此获得报酬。当我们这样做时，我们会得到报酬，因为其他国家非常富有；他们站在我们这边，我们不能指望他们白白付出。” 特朗普总统声称，美国“已经守护海峡50多年了，却从未得到过报酬”，并表示其他国家“赚了所有的钱……我们以前是无偿守护，现在我们要守护它。我们将因守护它而获得报酬，而且是一大笔钱。” 在美国和以色列于2月28日先反制人共同对伊朗发动联合战争之前，霍尔木兹海峡对世界上所有船只完全开放。此后，伊朗开始关闭海峡，并向任何未经许可试图通过该水道的船只开火。 伊朗波斯湾海峡管理局（PGSA）今天在社交媒体上发文称：“由于美军近期采取敌对行动，目前通过霍尔木兹海峡已不可行。一旦局势恢复稳定与平静，所有申请将按照既定时间表进行审核，许可程序也将恢复。”该机构同时提醒船只，伊朗认为“获得通行许可的唯一途径”是通过其官方网站。 伊朗波斯湾海峡管理局在伊朗战争期间成立。伊朗方面坚持，所有希望通过该水道的商船都必须通过该机构申请许可，以及向伊朗支付通行费，然后使用靠近伊朗海岸的北部航线。 伊朗不承认美国坚称的、靠近阿曼海岸的南部航线的合法性。伊朗军队曾多次袭击试图使用该航线的船只。 伊朗和美国当局连日来一直在社交媒体上公开争论霍尔木兹海峡是否开放。特朗普总统坚称，霍尔木兹海峡仍然可以通过阿曼航线通行，并在今天宣称美国将“继续”控制这条水道，“而且我们很可能会掌控它”。 此前数周，特朗普总统一直谴责伊朗暗示将向商船收取通行费。但他今天表示，美国也“将会因为守卫霍尔木兹海峡而获得报酬，而且是一大笔钱”。 伊朗最高领袖莫杰塔巴·哈梅内伊（Mojtaba…
洛杉矶7月13日全美电视讯，华裔《纽约时报》畅销书作家、电影人、制片人邢立美（Abigail Hing Wen）将于本届圣地牙哥国际动漫展（San Diego Comic-Con）正式推出其导演处女作——真人实拍与动画结合的短片《灵境·起源》(THE VALE – ORIGINS)。 这位凭藉小说《台北爱之船》(Loveboat, Taipei）及电影改编 《台北之恋》（Love in Taipei）在国际打响名号的华裔创作者，此次将个人原创小说《灵境》的前传故事搬上银幕，开启横跨图书、影视与游戏的多元IP宇宙。 《台北爱之船》2020年出版后即登上《纽约时报》畅销书排行榜，改编电影《台北之恋》由导演陈骏霖执导，2023年于派拉蒙+上映，其后更登陆奈飞，邢立美本人亦亲任该片执行制片人。从描绘华裔青年寻根与初恋的青春故事，到如今以AI虚拟世界为舞台的科幻冒险，邢立美的创作始终围绕家庭羁绊、身份探索与科技人文交织的主题，展现华裔创作者在国际影视与文学界的多元视野。 《灵境·起源》作为小说《灵境》的前传，讲述一名天才少年发明家如何凭藉父母开发的人工智能工具，亲手构建出一个名为“灵境”的奇幻虚拟世界。影片融合真人实拍与动画技术，不仅呈现AI生成世界的绚丽想像，更深入刻画家庭关系与科技伦理等普世情感。这部作品既是对当代AI议题的回应，也是邢立美自2015年完成小说初稿后，历经十年等待、终于让这个“超前时代”的故事与观众见面的重要里程碑。 …
7月12日华盛顿讯，哥伦比亚特区法医办公室今天公布了对参议员林赛·格雷厄姆（Lindsey Graham）的初步死因调查结果，初步调查发现格雷厄姆死于动脉粥样硬化性心血管疾病导致的主动脉夹层，死亡证明将暂缓签发，直至毒理学和显微镜检查结果全部出炉。 法医办公室在声明中指出：“死亡证明将暂缓签发，直至所有毒理学和显微镜检查结果全部出炉。届时，死亡证明将更新，以反映死因并恰当描述死亡方式。” 美国总统特朗普今天下令全国降半旗，悼念南卡罗来纳州共和党参议员格雷厄姆。特朗普总统在社交媒体平台“真相社交”（Truth Social）上发布消息宣布了命令，称格雷厄姆是一位“真正伟大的人”。 特朗普总统写道：“为了纪念我的挚友、一位真正伟大的人——林赛·格雷厄姆参议员——的卓越人生和杰出成就，他为我们的国家和他挚爱的家乡南卡罗来纳州做出了巨大贡献，我下令全美所有国旗降半旗，直至周六晚6点。” 据报道，联邦调查局（FBI）特工今天正在协助首都大都会警察局（MPD）警员对参议员格雷厄姆的住所进行例行调查。两名联邦执法部门消息人士称，目前没有迹象表明存在谋杀或其他犯罪行为。 联邦调查局局长卡什·帕特尔（Kash Patel）此前已于今天宣布，联邦调查局正在协助当地警方进行调查。 身体还在康复治疗中的共和党参议员米奇·麦康奈尔（Mitch McConnell）今天向参议员格雷厄姆致敬，称这位南卡罗来纳州共和党人是“一位好朋友，也是一位伟大的美国人”。 麦康奈尔办公室发布在一份声明中表示：“林赛·格雷厄姆是一位好朋友，也是一位伟大的美国人，他的离世令我震惊和悲痛。” 麦康奈尔赞扬了格雷厄姆“直言不讳、信念坚定，以及对正义事业永不放弃的精神”，并表示，在他数十年的公共服务生涯中，同事和选民都信赖这些品质。 84岁的麦康奈尔和格雷厄姆在参议院共事超过二十年，在国家安全、司法任命和共和党政策重点等问题上经常并肩作战。自上月以来外界也对麦康奈尔这位老人的健康问题格外担忧。