洛杉矶讯，受到新冠病毒的持续影响，给加州的租房行业增添了不少不可避免地法律问题。无论是租客还是业主，为了帮助大家更好的了解随时更新的法律规定及动向，南加州知名审判出庭联邦律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq.）为公众再次做了以下的解读。
自从新冠大流行在加州蔓延以来，加州州长纽森发布了两项针对受疫情影响的居民的驱逐活动的行政命令。
今年3月27日，美国国会颁布了《新冠病毒援助纾困经济安全法案》，内容包括叫停参与联邦政府资助的房贷计划，或联邦经济适用房计划的住宅物业的驱逐申请, 包括第八章联邦房屋补助券计划的物业。
4月6日，监督加州法院系统的加州司法委员会通过了一项紧急规定，禁止加州所有的房客驱逐活动。
此外，所有加州的地方政府也都相继禁止了驱逐受疫情影响的租客。由于租房相关新规定仍在不断变化中，以下是截止目前为止，房东房客需了解的注意事项问答：
问：由于疫情，房客付不起房租，可以被房东驱逐吗？
答：不可以，至少目前为止还不可以。
加州州长纽森签署了AB3088法案，该法案禁止房东驱逐受疫情影响导致经济困难而支付不起租金的租户。经济困难的法律定义是指：因新冠病毒大流行引起的收入损失，包括新冠病毒大流行期间执行基本工作直接相关的自付费用增加，因新冠病毒大流行而直接导致保健费用增加，因照顾儿童或照料受新冠病毒大流行影响的老年人、残疾人或患病家庭成员，而限制了租户的收入，因照顾儿童或照料受新冠病毒大流行影响的老年人、残疾人或患病家庭成员，而导致开支增加，其他因新冠病毒大流行而导致租户收入减少、或租户支出增加的情况。
房东可从2021年2月1日起驱逐不交租金的租户。但如果房客在2021年2月1日后按时交租，则房东不能因其在2021年2月1日前未付房租而驱逐房客。
美国疾病控制与预防中心（CDC）也颁布了临时令，禁止各项驱逐房客活动。该命令目前于2020年12月31日到期。但是，其保护性不如加州的驱逐令严格。如果租户因特定的经济困难而无法交租，该命令可以阻止租户被驱逐。
问：针对房客的交租义务会有什么变化？
答：租户在今年3月至8月期间允许暂停交租，但房客必须至少支付9月至12月的租金的25％。自2021年3月1日起，房东可以在小额法庭上，起诉房客并要求其支付未付租金。
根据AB3088法案，对于因疫情而导致经济困难而无法支付租金的租户，必须在以下期间内支付所欠房租：自2020年3月1日至2020年8月31日：不规定房客必须交租，但所欠租金将被视为“消费债务”。房客仍欠这笔款项，但不能因此而被驱逐。自2020年9月1日至2021年1月31日：房客必须在2021年1月31日前支付该时期每个月所欠租金的25％。房客剩余债务将面临小额索赔诉讼的影响。然而，在2021年3月1日前，房东都不得在小额法庭起诉租客以获得未付租金。但根据美国疾病预防与控制中心的命令，租户每月必须支付尽可能多的租金。
问：如果是与新冠疫情无关的原因，房客无法支付房租，可以被驱逐吗？
答：在2020年10月5日之前，房客都不可以被驱逐。但是在该日期之后，如果是上述原因，则房客可以被驱逐。
AB 3088法案禁止房东在2020年10月5日前，因非法侵占他人财产者对房客提起诉讼，如果诉讼理由之一是因为房客未交租。
此外，AB 3088法案还禁止2021年2月1日前，针对“无理由（no-cause）”的驱逐房客活动，这意味着除非是法律规定的“正当理由”（包括不支付房租），否则房东也不能驱逐房客。
问：如果房客不在租房中居住或想搬家，房客可以退租吗？
答：如果房客签的是一年租约，但要求提前退租，并且如果房客不能提供其他替代的租户，房客可能要承担所欠租金。月租形式的租户需要以书面形式，提前30天通知房东搬家的意向。
如果房客的租约期限比月租稍久，并想提前终止租约，则法律规定房东要在剩余租约的时间内，尝试寻找其他租户。但是，如果可能的话，还是建议租客尝试自己寻找替代租户。因为，无论哪种方式房东都可以收到租金。但是因为疫情，房东可以合理地认为他们找不到替代租户，所以对于房客也许会更有动力去找下家。如果房客能够积极找到合适的替代房客，那么房东也将很难要求房客继续支付租金。
问： 在疫情期间房客允许看房吗？
答：应该是不受影响的。根据法律命令，搬家或属于必要活动。
严格意义上分析，如果已经计划好搬家，或者出于安全、卫生或宜居性的原因而必须搬家，或者因为居家令的原因需要居所而必须搬家，那么搬家可以被认为是必须的。
问：房客可以要求退还保证金吗？
答：除非有例外情况，房东必须在21天内退还房客的保证金。
租户搬出后，房东只能出于以下原因从保证金的押金中扣款：
未付租金，超出正常磨损范围的房屋损坏
清洁出租单元（仅使其与租户搬入时一样干净），如果是租约中规定的情况，或租户无法恢复或替换的相关私人财产。
问：如果公寓需要维修怎么办？
答：房客需要以书面方式联系房东。根据居家令，水管工、电工和其他为住所维修的人员均被认为是必须的。
如果房客需要维修，请尽快以书面形式与房东联系，并具体说明情况。与房东以书面请求或确认电话等方式积极跟进，不要随便停交租金。对损坏或有问题的地方进行拍照。如果问题得不到解决，房客还可以致电城市检查人员或法规实施部门。在此之后，如果问题还不能得到解决，房客可以对房东采取法律行动。需注意的是，法律规定无论房客是否支付租金，房东都必须履行这些规定。
3月3日华盛顿报道，加州民主党人、美国前众议院议长佩洛西（Nancy Pelosi）曾为2011年奥巴马（Barack Obama）未经美国国会授权发动对利比亚空袭辩护。 一段佩洛西的视频片段在网上重新流传，她在该视频中断然为当年奥巴马政府袭击利比亚辩护，而她现在却要求特朗普总统在袭击伊朗之前应获得国会授权。 这段视频显示，2011年一位记者在新闻发布会上质问佩洛西时说：“您的意思是说，总统最初不需要国会授权就利比亚问题采取行动，现在也仍然不需要？“ 佩洛西当时直截了当地回答说：“是的！” 佩洛西当年的立场与她指责特朗普总统在2月28日对伊朗发动空袭形成了鲜明对比。 2月28日，美国和以色列对伊朗发起大规模联合军事行动，造成伊朗最高领袖哈梅内伊（Ayatollah Ali Khamenei）和其他一些高级领导人丧生，理由是必须阻止伊朗发展核武器。 佩洛西迅速谴责了特朗普总统下令的此次对伊朗的军事行动。佩洛西在社交媒体X上发帖称：“特朗普总统决定对伊朗发动军事行动，开启了另一场不必要的战争，这不仅危及我们军人的生命安全，也破坏了本已脆弱的地区局势。” 佩洛西称：“宪法规定得很清楚：任何导致国家卷入战争的决定都必须经国会授权。” 佩洛西与其他民主党人正在推动一项战争权力决议，该决议将限制特朗普总统在未经国会明确授权的情况下对伊朗采取进一步军事行动。 特朗普总统对伊朗的空袭，与奥巴马2011年对利比亚实施的“奥德赛黎明行动”有相似之处。 奥巴马2011年3月下令对利比亚发动了“奥德赛黎明行动”空袭，理由是阻止利比亚领导人卡扎菲镇压平民示威者。奥巴马当年的军事行动并没有获得美国国会的授权。…
3月2日华盛顿报道，五角大楼今天表示，在伊朗最初对中东地区发动报复袭击时，已从一处设施中找到了2名美军士兵的遗体，这使得“史诗狂怒行动”中美军死亡人数上升至6人。 一位美国官员和一位消息人士称，这6名美军士兵全部都在科威特遇难，所有6人均死于周末伊朗的一次报复性袭击。美国中央司令部今天下午表示，已经有18名美军士兵在这次行动中严重受伤。 此外，科威特今天击落了3架美国F-15战斗机，中央司令部称之为“友军误伤事件”，但所有机组人员均安全。与此同时，美国驻科威特大使馆疑似遭到伊朗导弹袭击，现场冒出浓烟。 美国战争部长赫格塞斯（Pete Hegseth）今天早些时候在五角大楼新闻发布会上表示，美国对伊朗的军事行动“目标明确，如同激光瞄准器般精准”。与此同时，美以联合对伊朗军事行动已进入第三天。 赫格塞斯说：“摧毁伊朗导弹，摧毁伊朗导弹生产设施，摧毁其海军和其他安全基础设施，他们就永远无法拥有核武器。”与他一同出席新闻发布会的还有美国参谋长联席会议主席凯恩（Dan Caine)。 赫格塞斯今天指责伊朗挑起战争，称伊朗“顽固且显而易见地追求核能”，并“以全球航运线路为目标”。赫格塞斯还称：“伊朗用常规武器指着我们的头，试图用谎言制造核弹。” 赫格塞斯说：“这和伊拉克战争不一样，这次行动不会没完没了。我亲身经历了这两场战争——我们这一代人比伊拉克人更清楚，这位总统也一样。他曾称过去20年的‘国家重建战争’是愚蠢的，他说得对。这次行动恰恰相反。这次行动是一项明确、毁灭性、果断的任务：摧毁导弹威胁，摧毁海军，杜绝核武器。” 赫格塞斯表示，目前美国在伊朗境内没有地面部队，但他表示不会“就我们未来将采取或不会采取的行动进行讨论”。虽然赫格塞斯拒绝透露此次行动的具体结束时间，但他承诺行动不会“无休止”。 美国参谋长联席会议主席凯恩将军说，作为此次任务的一部分，“我们预计还会有更多伤亡”。凯恩表示，“我们需要一些时间进行战损评估，中央司令部将根据评估结果制定打击目标。” 凯恩今天表示，特朗普总统2月27日下午下令：“史诗狂怒行动获得批准。不得中止。祝一切顺利。” 凯恩说，接到命令后，美军防空部队立即做好准备，飞行员和机组人员对打击编队进行了最后一次演练，机组人员开始装载最后的武器，而由2名飞行员组成的打击群也开始向全球各地的最终起飞点进发。与此同时，美国战争部位于五角大楼和佛罗里达州坦帕的作战中心也“进入了运作状态”。 凯恩表示，美国东部时间2月28日凌晨1点15分，超过100架飞机从陆地和海上起飞，对包括来自伊朗的电子攻击轰炸机和无人平台，组成了一次同步攻击波。 凯恩说：“这是一次基于威胁触发事件的白昼打击，由伊朗国防部队发起，并得到了美国情报部门的支持。”…
3月2日纽约报道，美国总统特朗普的夫人梅拉尼娅（Melania Trump）今天在纽约联合国总部主持了联合国安理会（UNSC）会议，并在美国对伊朗发动军事袭击之际发表演讲，呼吁“通过教育实现和平”。 美国今天接任了联合国安理会轮值主席国，而就在几天前，美国和以色列于2月28日对伊朗发动代号为“史诗狂怒行动”(Operation Epic Fury）的大规模军事打击，造成包括伊朗最高领袖哈梅内伊在内的多位重要领导人身亡。据称，梅拉尼娅今天出席联合国大会的行程，是在美国对伊朗大规模“史诗狂怒行动”的军事袭击开始之前安排的。 联合国安理会由15个成员国组成，其中5个为常任理事国：美国、中国、法国、俄罗斯和英国；10个非常任理事国任期两年，包括巴林、哥伦比亚、刚果、丹麦、希腊、拉脱维亚、利比里亚、巴基斯坦、巴拿马和索马里。 美国和以色列对伊朗发动空袭后，联合国秘书长古德雷斯警告称伊朗空袭可能引发中东冲突扩大，安理会发言人呼吁各方保持克制，重返谈判桌。 美国总统特朗普昨天在白宫的讲话中警告伊朗不要进行报复，称如果伊朗“发动猛烈攻击”，将会遭到“前所未有的反击”，并表示美军将继续打击构成“迫在眉睫的威胁”的军事设施和弹道导弹目标，预计联合军事行动将持续数日。 梅拉尼娅今天在美国“与全世界所有儿童站在一起”的议题演讲中说：“美国与全世界所有儿童站在一起，我希望不久的将来，和平将属于你们。你们共同肩负着维护安全、防止冲突的使命，无论在战争时期还是和平时期，这项使命都意义重大，必须公平公正地执行，绝不能掉以轻心。和平不应该脆弱不堪。” 梅拉尼娅的此次演讲，是历史上首次由总统夫人，也是首次由现任美国总统夫人主持联合国安理会会议。
3月2日华盛顿报道，美国总统特朗普今天在白宫宣布，美以两国联合开展的旨在“粉碎伊朗威胁”的行动“进展顺利，甚至超前于计划”。 在白宫今天举行的荣誉勋章授予仪式上，特朗普总统就“史诗狂怒行动”的最新进展进行了通报，并誓言美国将“轻松战胜”这个“恐怖政权”。 特朗普总统说：“我们拥有世界上最强大、最有实力的军队，我们必将轻松取胜。我们的进展已经远远超出预期，但无论何时，都无所谓。不惜一切代价。” 此前，美国和以色列于2月28日上午对伊朗发起了“史诗狂怒行动”。美国官员称，该项联合军事行动目标是伊朗领导层和关键军事设施，但不包括核设施。 特朗普总统表示，此次行动预计将持续四到五周，并指出“我们有能力持续更长时间”。 特朗普总统还说：“我们原本预计需要四周时间来解除军方领导层的职务，但正如你们所知，我们只用了一个小时就完成了。所以，我们在这方面远远提前了。” 一位美国高级官员此前证实，伊朗最高领袖哈梅内伊是此次联合行动中以色列对德黑兰发动空袭身亡的5至10名高级领导人之一。伊朗国家媒体也已证实，包括哈梅内伊在内的几位伊朗高级领导人在空袭中丧生。 战斧式战斗机、B-2隐形轰炸机和攻击无人机在24小时内猛烈轰炸了超过1000个伊朗目标。 今天早些时候，美国战争部长赫格塞斯概述了针对伊朗的“明确”的三个阶段行动，他坚称这场冲突“不会无休止”，并强烈反对将此次冲突与美国过去在中东的战争相提并论。 赫格塞斯在五角大楼表示：“这场战争的规则从始至终都由我们掌控。我们的目标并非不切实际，而是务实的，旨在维护我们的利益，保卫我们的人民和盟友。” 美国官员称，以色列正集中火力打击伊朗领导层目标，而美国则将目标对准其所称构成“迫在眉睫的威胁”的军事设施和弹道导弹基础设施。 美国官员称，这场战争的规则从始至终都由美以掌控，其目标并非不切实际，而是务实的，旨在维护美国和以色列的利益，保卫美以人民和盟友。
3月2日华盛顿报道，美国前总统克林顿（Bill Clinton）上周在美国众议院监督委员会（HOC）接受质询作证时强调，他不记得美国总统特朗普（Donald Trump）说过任何能与爱泼斯坦（Jeffrey Epstein）罪行联系起来的话。 当美国众议院委员会民主党议员就克林顿与特朗普总统的关系，以及爱泼斯坦案文件中克林顿与特朗普总统被多次提及一事向克林顿施压时，克林顿停顿了一下，并澄清了他的立场。 克林顿上周对该委员会民主党议员说：“我很讨厌这样，因为我觉得我不应该透露任何信息，但我不想给人留下这样的印象……他，总统，从来没有—那是20多年前的事了—跟我说过任何让我觉得他与爱泼斯坦有任何不正当关系的话。” 在克林顿宣誓后的证词中，再次澄清了他对特朗普与爱泼斯坦关系的立场。 克林顿指出：“正如我之前所说，我与特朗普总统就此事唯一一次谈话是在2000年代初期，而且我没有任何信息表明他做错了什么。” 美国众议院监督委员会议员们上周对克林顿进行了质询，这是该委员会对他涉及爱泼斯坦丑闻及其罪行进行持续调查的一部分。 爱泼斯坦曾是一名美国金融家，拥有强大的社交圈，其中包括克林顿、特朗普、比尔·盖茨，以及英国安德鲁王子和其他名人。爱泼斯坦于 2019 年与未成年人性交易罪名在纽约入狱，并在狱中蹊跷去世。
3月2日加州圣克拉拉报道，美国芯片巨头英伟达今天宣布，将向两家开发光子技术的公司投资总计40亿美元，旨在加强研发管线和供应链，以支持大规模人工智能基础设施的建设。 英伟达今天宣布，将分别向Lumentum和Coherent投资20亿美元，总计40亿美元。这两家公司都在开发光学技术，即产生或传输光的系统，用于传感和数据传输等功能。 Lumentum是一家总部位于美国的科技公司，致力于开发光学和光子技术，为人工智能、云计算和下一代通信背后的网络和基础设施提供动力。 同样总部位于美国的Coherent则专注于开发光子技术，即利用光子来制造组件和系统，从而实现高性能光学应用。 英伟达创始人兼首席执行官黄仁勋在一份声明中表示：“英伟达正与 Lumentum 携手，推进世界上最先进的硅光子技术，以构建下一代千兆瓦级人工智能工厂。”与 Lumentum 达成的这项协议是一项多年战略合作协议，其中包括英伟达数十亿美元的采购承诺以及未来先进激光组件的产能使用权。 黄仁勋表示，英伟达将与 Coherent 合作，共同开发用于人工智能基础设施的下一代硅光子技术。英伟达与 Coherent 的合作还包括数十亿美元的采购承诺以及未来先进激光和光网络产品的使用权和产能使用权。