洛杉矶讯，受到新冠病毒的持续影响，给加州的租房行业增添了不少不可避免地法律问题。无论是租客还是业主，为了帮助大家更好的了解随时更新的法律规定及动向，南加州知名审判出庭联邦律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq.）为公众再次做了以下的解读。
自从新冠大流行在加州蔓延以来，加州州长纽森发布了两项针对受疫情影响的居民的驱逐活动的行政命令。
今年3月27日，美国国会颁布了《新冠病毒援助纾困经济安全法案》，内容包括叫停参与联邦政府资助的房贷计划，或联邦经济适用房计划的住宅物业的驱逐申请, 包括第八章联邦房屋补助券计划的物业。
4月6日，监督加州法院系统的加州司法委员会通过了一项紧急规定，禁止加州所有的房客驱逐活动。
此外，所有加州的地方政府也都相继禁止了驱逐受疫情影响的租客。由于租房相关新规定仍在不断变化中，以下是截止目前为止，房东房客需了解的注意事项问答：
问：由于疫情，房客付不起房租，可以被房东驱逐吗？
答：不可以，至少目前为止还不可以。
加州州长纽森签署了AB3088法案，该法案禁止房东驱逐受疫情影响导致经济困难而支付不起租金的租户。经济困难的法律定义是指：因新冠病毒大流行引起的收入损失，包括新冠病毒大流行期间执行基本工作直接相关的自付费用增加，因新冠病毒大流行而直接导致保健费用增加，因照顾儿童或照料受新冠病毒大流行影响的老年人、残疾人或患病家庭成员，而限制了租户的收入，因照顾儿童或照料受新冠病毒大流行影响的老年人、残疾人或患病家庭成员，而导致开支增加，其他因新冠病毒大流行而导致租户收入减少、或租户支出增加的情况。
房东可从2021年2月1日起驱逐不交租金的租户。但如果房客在2021年2月1日后按时交租，则房东不能因其在2021年2月1日前未付房租而驱逐房客。
美国疾病控制与预防中心（CDC）也颁布了临时令，禁止各项驱逐房客活动。该命令目前于2020年12月31日到期。但是，其保护性不如加州的驱逐令严格。如果租户因特定的经济困难而无法交租，该命令可以阻止租户被驱逐。
问：针对房客的交租义务会有什么变化？
答：租户在今年3月至8月期间允许暂停交租，但房客必须至少支付9月至12月的租金的25％。自2021年3月1日起，房东可以在小额法庭上，起诉房客并要求其支付未付租金。
根据AB3088法案，对于因疫情而导致经济困难而无法支付租金的租户，必须在以下期间内支付所欠房租：自2020年3月1日至2020年8月31日：不规定房客必须交租，但所欠租金将被视为“消费债务”。房客仍欠这笔款项，但不能因此而被驱逐。自2020年9月1日至2021年1月31日：房客必须在2021年1月31日前支付该时期每个月所欠租金的25％。房客剩余债务将面临小额索赔诉讼的影响。然而，在2021年3月1日前，房东都不得在小额法庭起诉租客以获得未付租金。但根据美国疾病预防与控制中心的命令，租户每月必须支付尽可能多的租金。
问：如果是与新冠疫情无关的原因，房客无法支付房租，可以被驱逐吗？
答：在2020年10月5日之前，房客都不可以被驱逐。但是在该日期之后，如果是上述原因，则房客可以被驱逐。
AB 3088法案禁止房东在2020年10月5日前，因非法侵占他人财产者对房客提起诉讼，如果诉讼理由之一是因为房客未交租。
此外，AB 3088法案还禁止2021年2月1日前，针对“无理由（no-cause）”的驱逐房客活动，这意味着除非是法律规定的“正当理由”（包括不支付房租），否则房东也不能驱逐房客。
问：如果房客不在租房中居住或想搬家，房客可以退租吗？
答：如果房客签的是一年租约，但要求提前退租，并且如果房客不能提供其他替代的租户，房客可能要承担所欠租金。月租形式的租户需要以书面形式，提前30天通知房东搬家的意向。
如果房客的租约期限比月租稍久，并想提前终止租约，则法律规定房东要在剩余租约的时间内，尝试寻找其他租户。但是，如果可能的话，还是建议租客尝试自己寻找替代租户。因为，无论哪种方式房东都可以收到租金。但是因为疫情，房东可以合理地认为他们找不到替代租户，所以对于房客也许会更有动力去找下家。如果房客能够积极找到合适的替代房客，那么房东也将很难要求房客继续支付租金。
问： 在疫情期间房客允许看房吗？
答：应该是不受影响的。根据法律命令，搬家或属于必要活动。
严格意义上分析，如果已经计划好搬家，或者出于安全、卫生或宜居性的原因而必须搬家，或者因为居家令的原因需要居所而必须搬家，那么搬家可以被认为是必须的。
问：房客可以要求退还保证金吗？
答：除非有例外情况，房东必须在21天内退还房客的保证金。
租户搬出后，房东只能出于以下原因从保证金的押金中扣款：
未付租金，超出正常磨损范围的房屋损坏
清洁出租单元（仅使其与租户搬入时一样干净），如果是租约中规定的情况，或租户无法恢复或替换的相关私人财产。
问：如果公寓需要维修怎么办？
答：房客需要以书面方式联系房东。根据居家令，水管工、电工和其他为住所维修的人员均被认为是必须的。
如果房客需要维修，请尽快以书面形式与房东联系，并具体说明情况。与房东以书面请求或确认电话等方式积极跟进，不要随便停交租金。对损坏或有问题的地方进行拍照。如果问题得不到解决，房客还可以致电城市检查人员或法规实施部门。在此之后，如果问题还不能得到解决，房客可以对房东采取法律行动。需注意的是，法律规定无论房客是否支付租金，房东都必须履行这些规定。
4月18日德黑兰报道，伊朗今天宣布，在重新向航运开放霍尔木兹海峡尚不足一天后，已再次实施封锁海峡，但美国总统特朗普警告称，伊朗无法通过关闭这一水道来对美国进行讹诈。 据英国军方的“英国海事贸易行动中心”（UKMTO）通报，2艘隶属于伊朗革命卫队（IRGC）的炮艇向一艘正穿越该海峡的油轮开火。该中心报告称，涉事油轮及船员均安然无恙，但未透露该船只的具体身份或目的地。 4月17日，正值以色列与黎巴嫩达成停火协议之际，伊朗曾宣布霍尔木兹海峡对商船开放；然而，关于该海上航道是否真的已无条件开放，相关情况很快便陷入了混乱。 伊朗官方媒体今天报道称，由于美国未能履行其在协议中的义务，该海峡现已再次关闭。伊朗指责美国持续对伊朗港口实施封锁。 伊朗伊斯兰共和国广播电视台（IRIB）在其社交媒体X平台账号上发布的一条帖文中写道：“根据相关协议，伊朗曾同意允许有限数量的船只通过霍尔木兹海峡。但美国未能履行其义务。因此，霍尔木兹海峡现已再次关闭，任何船只若要通过，均须获得伊朗的批准。” 伊朗官方媒体还播出了伊斯兰革命卫队发言人佐尔法加里（Ebrahim Zolfaghari）中校在一份声明中表示，“霍尔木兹海峡的管控权已恢复至此前的状态……即处于武装部队的严格管理与控制之下。”佐尔法加里警告称，只要美国对伊朗港口的封锁依然生效，伊朗就将继续阻断船只通过该海峡。 与此同时，特朗普总统表示美国与伊朗的谈判进展顺利，并预计“在今天结束前”会有更多消息。特朗普总统还表示：“我们正在进行非常良好的对话。” 特朗普总统在回应伊朗声称再次关闭霍尔木兹海峡时表示：“耍了一点小花招，他们想再次封锁海峡，他们休想讹诈我们。” 特朗普总统4月17日表示，他很可能不会延长原定于4月22日结束的2周停火期。美军和以色列军队于2月28日开始对伊朗目标发动空袭行动。特朗普于4月7日同意停火，以换取伊朗全面开放该海峡。 特朗普总统表示：“也许我不会延长停火期，但封锁仍将继续。不过，如果我不延长停火，那么封锁依然存在，但不幸的是，我们将不得不再次开始投掷炸弹。” 上周末，美国和伊朗在巴基斯坦首都伊斯兰堡举行的和平谈判未能达成协议；参与谈判的美方代表团由副总统万斯（JD Vance）率领，伊方谈判代表团则由议会议长加利巴夫（Mohammad Bagher Ghalibaf）率领。…
4月17日华盛顿报道，美国总统特朗普今天在一次电话采访中表示，伊朗已“同意了一切”，并将与美国合作移除其浓缩铀。 特朗普总统坚称，移除伊朗浓缩铀的行动不会涉及美国地面部队。但当被问及将由谁去回收这些物资时，他仅回答说是“我们的人”。 特朗普总统表示：“不。不派部队，我们会下去，和他们一起把东西取回来，然后带走。我们会共同完成回收工作，因为届时我们已达成协议；既然有了协议，也就没有必要再动武了。这很好，对吧？这样更好。如果非要采取另一种方式，我们也完全有能力那样做。” 特朗普总统表示，这些浓缩铀随后将被运往美国，“我们的人将与伊朗方面通力合作，前去回收这些物资。随后，我们会将其运回美国。” 伊朗外交部一位发言人在一份声明中强调：“浓缩铀对我们而言神圣不可侵犯，正如伊朗的国土一样；在任何情况下，它都不会被转移至任何地方。将铀运往美国根本就不在我们的考虑范围之内。” 特朗普总统还向美国哥伦比亚广播公司（CBS）透露，伊朗已同意停止资助真主党（Hezbollah）和哈马斯（Hamas）等代理恐怖组织。 特朗普总统在回答何时会正式宣布这项协议时表示，美伊双方将于本周末举行会晤，而美国将继续维持对伊朗的封锁，直至“协议最终落实”为止。 此外，特朗普总统在回应有关报道声称美国正在探讨解冻伊朗的200亿美元冻结资产、以此换取伊朗交出其核资源可能性时坚称：“不，我们连一分钱都不会付。” 另据伊朗国家媒体报道称，伊朗议会议长加利巴夫（Mohammad Bagher Ghalibaf）表示：“美国总统在一小时内提出了七项指控，这七项全都是虚假的。他们无法凭借这些谎言赢得战争，当然在谈判中也同样一无所获。随着封锁的持续，霍尔木兹海峡将不再保持开放。” 加利巴夫还表示，通过霍尔木兹海峡的通行将基于“指定路线”并在“伊朗授权”下进行。海峡是开放还是关闭，以及其相关规定，将由实地情况决定，而不是由社交媒体决定。
4月16日华盛顿报道，上个月，美国和以色列对伊朗发动的大规模战争爆发数日后，美国情报机构发现，随着俄罗斯和中国寻求支持伊朗以削弱美国和以色列的军事行动，这场战争有可能超出直接战场范围。 据多位知情美国官员透露，五角大楼下属军事情报机构国防情报局（DIA）的分析人员评估认为，中国正在考虑是否向伊朗提供先进的雷达系统。与此同时，另有报道称，俄罗斯已向伊朗分享了有关美军在中东地区军事部署的情报。 据美国哥伦比亚广播公司新闻网（CBS News）此前的报道，虽然俄罗斯向伊朗传递情报，但中国在冲突初期就表现出的援助伊朗的意愿，而且这种援助可能持续很长时间，表明一些大国之间正在形成一种更广泛的、非正式的联盟，以制衡美国在该地区的野心。 据报道，不愿透露姓名的美国官员向哥伦比亚广播公司新闻网透露，中国曾考虑向伊朗提供X波段雷达系统。这项技术将显著提升伊朗探测和追踪来袭威胁，例如低空无人机和巡航导弹的能力，并有助于保护其防空系统免受先进打击。 美国官员表示，目前尚不清楚中国最终是否推进了这项转让，但这一评估凸显了美国的担忧，即伊朗战争不仅吸引了地区对手，也吸引了愿意提供关键支持的全球竞争对手，尽管这些支持并非直接军事介入。 4月15日，《金融时报》援引泄露的伊朗军方文件报道称，伊朗伊斯兰革命卫队（IRGC）利用其从中国地球之眼公司（Earth Eye Co.）秘密购买的间谍卫星，对美国在中东的军事基地进行了监视。 两名熟悉此事的美国官员表示，美国情报评估显示，伊朗此前曾使用过中国提供的卫星图像，包括在以色列和美国军队目前发生的冲突期间。这两名官员无法确认这些图像是否由中国的地球之眼公司提供。 五角大楼去年12月发布的一份关于中国军力的报告指出，截至2024年，总部位于中国的商业卫星公司已与伊朗伊斯兰革命卫队开展了商业往来。 这份由美国由情报界编制的全球安全风险非机密调查报告名为《2026年度威胁评估》，该报告警告称，中国在发展太空能力方面远远领先于其他国家。 该报告指出：“中国已超越俄罗斯，成为美国在太空领域的主要竞争对手。北京迅速部署太空能力，使其能够利用太空推进其外交政策目标，挑战美国在太空领域的军事和技术优势，并在全球范围内投射力量。” 两位美国官员表示，美国情报部门还显示，中国曾考虑向伊朗转让防空系统，并可能通过第三国转运以掩盖其直接参与。美国有线电视新闻网（CNN）上周报道称，美国情报界发现中国正准备向伊朗交付肩扛式防空导弹系统（MANPADS)。 美国参议院情报委员会副主席、弗吉尼亚州民主党参议员沃纳（Mark…
4月17日华盛顿报道，据报道，美国退役空军少将麦卡斯兰德（William "Neil" McCasland）在其妻子威尔克森（Susan Wilkerson）离家仅一个多小时，他就从位于阿尔伯克基的家中神秘失踪，事发十分蹊跷诡异。麦卡斯兰曾少将负责监管军方一些最尖端、最高度机密的科研项目。 据新墨西哥州伯纳利欧县（Bernalillo County）治安官办公室通报，现年68岁的麦卡斯兰德（McCasland）离家时留下了手机，但其钱包和一把点38口径的左轮手枪却不翼而飞。 据调查人员透露，这位美军少将此前曾表示自己正经历一种他形容为“思维迷雾”（mental fog）的状态；不过，当局强调，没有任何迹象表明他在失踪当时处于神志不清或迷失方向的状态。 阿尔伯克基（Albuquerque）警局的伍德（Kyle Wood）中尉在今年3月16日表示：“平心而论，即便是在这种状态下，他恐怕依然是房间里最聪明的那个人。” 麦卡斯兰德的失踪是美国近期引发广泛关注的10起案件之一；这些案件均涉及与美国军方及政府科研项目有关联的科学家，甚至引起了白宫的重视。在被问及这些案件背后是否存在某种潜在的规律或模式时，白宫官员表示他们正在对此展开调查。 特朗普总统4月16日表示：“我希望这只是巧合，但在未来一周半的时间里，我们就会知晓真相，我刚才正好参加了一个关于此事的会议。” 以下是媒体报道的关于这些美国科学家的信息，在过去三年里，他们因种种不同的境遇而离奇失踪或不幸身亡。 麦卡斯兰德于今年2月27日失踪，此后警方一直未能发现他的任何踪迹。据新墨西哥州伯纳利欧县治安官办公室通报，他的手机、处方眼镜及可穿戴设备均留在家中，但其登山靴、钱包和一把点38口径的左轮手枪据报已遗失。 据美国空军方面介绍，麦卡斯兰德曾在美军太空研究与采购领域担任高级职务，其中包括在美国空军研究实验室和国家侦察局担任领导职位。…
4月16日华盛顿报道，负责审查华盛顿特区公共建筑的美术委员会（CFA)，在最初对特朗普总统的凯旋门重点项目提出质疑之后，最终还是批准了其初步设计。这座未来的巨型地标重要建筑项目的高达250英尺（约76米)，将超过林肯纪念堂（Lincoln Memorial）和阿灵顿国家公墓（Arlington National Cemetery)。 该美术委员会成员就凯旋门的结构基础、行人及轮椅通道以及拱门顶部的金色雕像等问题质询了项目建筑师沙博诺（Nicolas Charbonneau)。 该建筑方案计划在华盛顿特区波托马克河中的哥伦比亚岛上建造凯旋门，设计方案包括一座镀金青铜自由女神雕像和两只白头鹰雕像，三座雕像均展开双翼。凯旋门的两侧还将建造两座金色狮子雕像。 美国内政部长伯古姆（Doug Burgum）今天介绍了该项目，并援引历史来论证建造拱门的合理性。伯古姆表示，美国国会当年制定国家广场（National Mall）规划时，曾在哥伦比亚岛上规划了两根柱子作为“装饰”。这两根柱子高160英尺，象征着内战后的南北双方。这两根柱子最终并未建成。 伯古姆说，拟建的凯旋门的两根支撑柱是对一百多年前规划的致敬，高度也将达到约160英尺。这座拱门周围将设置防护柱，并设有一个可通过电梯到达的观景台。 该美术委员会的一位委员麦克雷里（James McCrery）在谈到这些带翼的雕像时说：“这看起来有点奇怪。我认为应该改进狮子雕像。” 麦克雷里还建议建造一个更大的入口，取消地下通道，并且缩小凯旋门的尺寸。 麦克雷里虽然投票赞成初步设计方案，但他建议将凯旋门的高度调整到166英尺（约50米)，理由是可以比目前提议的尺寸更能“更好地融入”华盛顿的纪念性天际线。…
4月16日华盛顿报道，特朗普政府将于下周推出一个门户网站，允许企业申请退还被美国最高法院裁定为非法的关税。但退款并非自动到账，法律专家表示，企业在追回款项的过程中可能还会面临其他障碍。 美国海关与边境保护局 (CBP) 将启动一个该局关税退款申请系统的“条目的综合管理和处理”(CAPE）门户网站，以便企业提交关税退款申请。当局在4月14日提交的文件中确认，该网站将于4月20日开放退款申请。 今年 2 月，美国最高法院裁定特朗普总统依据《国际紧急经济权力法》(IEEPA) 征收的关税非法。此后，特朗普政府需要向企业退还高达 1750 亿美元的税款。自这项具有里程碑意义的裁决以来，已有数千家公司向国际贸易法院 (CIT) 提起诉讼，要求关税退款。 美国海关与边境保护局在其网站上发布的指南中指出：海关与边境保护局“关税豁免申请系统”将简化根据法院命令和相关法律法规提出的《国际紧急经济权力法》关税退税申请，提供电子途径提交有效的 关税退税申请。” 以下是关于特朗普政府关税退税门户网站的信息，包括哪些人有资格提交申请以及企业多久可以收到退款。…