应对疫情影响,加州住宅房东和租户如何保护自己权益

洛杉矶讯,为应对因疫情及相关企业关闭而导致的大量住宅租户被驱逐问题,加州州长纽森签署了第3088号议会法案,颁布了《2020年房客、屋主和小型房东救济及稳定法案》。该法扩大了对因疫情而遭受经济困难的住宅租户(包括移动房屋租户)的驱逐保护。南加州知名审判联邦出庭律师郑博仁接受记者采访,针对该法案为华裔民众总结了相关内容。

郑博仁律师说,该法案禁止驱逐因在2020年3月1日至2020年8月31日期间,因与疫情相关困难而无法支付租金的住宅租户,只要租户向房东提供书面困境声明即可生效。在2020年9月1日至2021年1月31日期间,遇到新的与疫情相关困难的住宅租户,只要他们支付此期间内应付租金的至少25%,也会受到法案的保护而不被驱逐。除了提供书面困境声明之外,年收入达到$100万或以上的租户,或达到家庭收入中位数的130%的租户,可能需要提交其他文件,来支持他们的困境声明。

尽管未支付2020年3月4日至2021年1月31日期间到期的租金,或未付的与疫情相关租金,不可以作为法律驱逐理由,但所有2020年3月4日至2021年1月31日欠租的租户,最终必须还清所欠款项。从2021年3月1日开始,房东可以开始追讨未付租金。该法案还扩大了小额法庭的管辖范围,无论欠款多少,房东在2025年2月1日前,仍可以基于与疫情相关原因而未付租金,向租客提出索赔。

郑博仁律师分析说,加州立法机关还尝试在全州范围内实行统一减租。现有的地方法规可能会保留下来,但将来一切的地方法规,都必须与该法案保持一致。所有现有和将来的地方法规,还必须遵守该法案的还款时间条款。如果当地法规已经生效,并且要求还款期从2021年3月1日开始,或者要求在紧急状态或当地紧急状态结束时,有条件地开始还款,该法案认定还款期应从2021年3月1日开始,并要求该期限在2022年3月31日之前结束。

对住宅租户的影响

因疫情而面临经济困难的租户,应在收到表格后15天内,把房东必须提供的困难声明表返还给房东。只要住宅租户遵循该法案的程序,包括支付最低25%的租金,如果房东试图基于因与疫情相关困难而无法支付租金而驱逐租户,租户就会受到法案保护而不被驱逐,哪怕是基于“正当理由”的驱逐。

目前,房客有更多的时间支付房租,因为该法案将未付房租的通知期限,从3天延长至15天。

自2020年10月5日以来,加州法院已受理除因疫情而无法交租以外理由的驱赶房客起诉。例如:造成滋扰、破坏房产或违反其他与支付租金无关的条款。除了遵守该法案的条款,租户还必须继续遵守所有其他租赁条款,以避免被驱逐。

对住宅房东的影响

该法要求房东以书面形式,提供与租约相同语言的困境申明表。房东必须告知其住户他们有哪些法案中规定的权利。法案还禁止房东对租户采取行动。或修改现有租约,以报复租客由于疫情原因导致其未付租金。该法案对私自驱逐房客的房东有严格的处罚,例如:将房客拒之门外,移走财物或关闭水电等。进行此类私自驱逐房客活动的房东,可被处以最高2500美元的罚款。

该法案禁止在2020年10月5日之前,对驱赶房客的诉状发出传票,或在试图拿回房屋所有权的驱赶房客诉讼中作出缺席判决。在此之后,起诉驱赶房客的任何房东,都必须提交一份封面说明,以指明涉案房屋是住宅还是商用。如果该房屋是住宅,则需标明该起诉是否基于未付租金或其他指控。

商用房产

该法案明确将商业地产的租户,排除在“租户”的法律定义之外。因此,新法案未涵盖商业地产,商用租户不会获得与住宅租户相同的全州范围的驱逐保护。商用地产的房东可能会以驱赶房客起诉其商业租户,除非这些不动产位于一个有自行驱逐延期令的城市或县。

商业租户以前曾受加州司法委员会的《紧急状态规则》第1条的保护,该法规有效地禁止了加州法院受理驱赶房客的相关诉讼。1号紧急法规在星期二到期。一些地方法令还将驱逐保护范围扩大到商业租户。但是,许多地方法规已经失效,或者比新法案的有效期更短。因疫情而遭遇经济困难的商业租户,应与法律顾问积极商讨,以确定当地法令是否会使他们受益。

郑博仁律师还分析说,对于遇到与疫情相关的困难租户,因为缺乏全州范围的商用租赁统一规定,他们只能依赖范围和期限各异的地方法令。当然,租户还可以选择与房东商量双方都同意的条件以获得租金优待,包括:租金折扣、延期付租或降低租金,从而避免驱逐。

郑博仁律师认为,自发布此法律警示以来,他注意到该法案中的语言存在歧义。根据《民法典》c小节中对租户的定义,该法案不包括商用房产的租户。在试图囊括商业租户的定义时,立法机关提供了错误的参考法律。《加州民事诉讼法》第1162条c款对 “商业租户” 进行了定义,而不是法案中提到的《民法典》 第1162条c款。郑博仁律师还说,如果民众有更多疑问,欢迎联系其律所华语服务部门。

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