洛杉矶讯，目前因疫情带来的停业、休假，裁员及居家令，让许多租客面临经济困难。而这场危机持续的时间越长，许多人交不起房租的可能性就随之变大。而当房客拖欠租金时，房东也会受到严重影响，并且可能无法偿还包括贷款在内的诸多债务。究竟在目前的现况下，房东拥有哪些法律权利？又该如何处理当前的困境？前检察官、现任知名联邦审判出庭律师郑博仁，近日在洛杉矶接受采访时，总结提供了有关在疫情期间，房东如何减轻因房客违约，而产生的财务影响的法律建议。
郑博仁认为，在正常情况下，当租户不支付租金时，房东可以选择终止其租约（根据适用法律，可通过通知租户交租、通知退房或通知无条件退房的方式）。如果租户不支付租金、或在通知中指定的期限前没有搬出，房东可以提出驱逐诉讼，从而驱逐租户。
郑博仁说，由于疫情引起的健康和安全问题，许多州、城市、县和法院都暂停了执行驱逐令。这些临时禁止驱逐令的范围相差较大：一些禁令禁止了与驱逐有关的所有法律活动，而其他一些禁令则只是推迟了驱逐案件的开庭时间，直到法院可以通过电话或视频安排听证会为止。
郑博仁还说，如果您是暂缓驱逐令地区的房东，您也许仍然可以向法院提交驱逐文件，但是您的案件可能有一段时间不会被审理。但是，即使没有任何禁令，驱逐由于疫情而交不起房租的租户，可能也不是您的第一选择。（您也不想被人认为您是在居家令期间，将房客赶出家门的无情房东），如果您把房客赶走，您将必须面对给出租的物业进行全面消毒，为房子打租赁广告，寻找新的潜在租户（可能很少），签署新的租约或租赁协议，以及让新租户迁入的全过程，与此同时还要遵守紧急情况准则，并采取相关保障健康和安全的措施。
郑博仁表示，如果您是房东，可以花一点时间评估自己的财务状况。听起来很可怕，现在也许该是评估最坏情况下可能发生的情况的时候了。大多数房东可能已经考虑到房客付不起租金的情况，因为这种事情随时可能发生。但是，如果您的租户长时间不能交租，而您寻找新的（交租的）租户的机会又很渺茫，会怎样呢？另外，您对这种最坏情况将如何影响您偿还贷款（如果有的话）的能力，以及您的个人债务的评估，将告诉您在房客无法支付房租时您应如何应对。
郑博仁表示，如果您的财务状况看起来很严峻：如果您偿还出租物业贷款的能力，取决于每月的租金收入，您应采取措施防止您自己的违约。包括以下讨论的选择，例如：与贷方联系和主动寻求与租户协商让他们至少支付部分款项。另外，如果您有几个月的存款：如果租户暂时无法支付租金，而您的个人存款或财务状况不会受到太大影响，您可能仍需要做出一些妥协才能留住好的租户。如果您的租户以前是可靠的，只是发现目前很难维持生计，请尽力减轻他们的压力。请参阅下面有关与租户制定临时解决方案的内容。
郑博仁建议说，房东可以尝试与租户制定临时解决方案。根据需要从租金中获得多少收益，您可以选择与因疫情而无法交租的租户协商。考虑以下可能的安排： 免除租金。如果您的情况允许，您可以免除一个月的租金，并同意在特定日期重新考虑付款计划。
郑博仁还建议，您还可以提出推迟一个月交租，并制定协议说明租客会付清该租金。您的付款计划可能会表明所欠的租金可能会根据时间一次全部付清，或者在刺激性纾困时支付（如果有的话）。如果可以的话，还可以考虑暂时将租金降低至可以履行您债务，但暂时放弃获利的水平。例如，如果您通常每月收取1,200美元，但您的抵押贷款为每月900美元，则可以暂时将租金降至900美元，以确保您至少不会与贷方产生矛盾。
郑博仁还认为，在决定进行以上任何一种调整之前，请和您的租客进行协商。直截了当地询问他们有什么具体解决办法。如果您能够接受他们的建议，他们更有可能竭尽所能做到。另外，请您确保以书面形式起草任何协议，最好是作为您当前租约或租赁协议的附录，其中包括调整的所有细节。
郑博仁介绍说，即使您认为您可以处理一个月或两个月而没有租金收入，但如果疫情持续的时间超过您的应急能力，您仍可能需要考虑采取一些措施，来维持自己的经济水平。如果您已经感到手头拮据，请马上行动起来。此时在疫情中，大多数私人贷方愿意与借款人合作，以确保他们不会失去房屋。直接致电您的贷方，询问他们现在有什么措施来协助因疫情而无法偿还贷款的借款人。
郑博仁还介绍说，一些州和县将延长缴纳财产税的截止日期、或取消滞纳金和利息。登陆您所在的县的税务评估员的网站，查看这是否是您物业所在地的一个选择。
郑博仁强调，考虑从家人、朋友或私人贷方那里贷款。美国小企业管理局可以是另一个援助来源，其灾难贷款援助网页上有丰富信息。您也可以联系您日常所用的银行或信用合作社，并询问有什么援助可提供。
郑博仁最后说，一些地区开始向有需要的租户提供租金抵用券或紧急资金。目前，与房东的需求相比，媒体对房客需求的关注更多，并且已经有更多的资源可供房客使用。研究这些选择，并让租客知道符合您的最大利益——尽力帮助您的租户交租。
3月3日华盛顿报道，加州民主党人、美国前众议院议长佩洛西（Nancy Pelosi）曾为2011年奥巴马（Barack Obama）未经美国国会授权发动对利比亚空袭辩护。 一段佩洛西的视频片段在网上重新流传，她在该视频中断然为当年奥巴马政府袭击利比亚辩护，而她现在却要求特朗普总统在袭击伊朗之前应获得国会授权。 这段视频显示，2011年一位记者在新闻发布会上质问佩洛西时说：“您的意思是说，总统最初不需要国会授权就利比亚问题采取行动，现在也仍然不需要？“ 佩洛西当时直截了当地回答说：“是的！” 佩洛西当年的立场与她指责特朗普总统在2月28日对伊朗发动空袭形成了鲜明对比。 2月28日，美国和以色列对伊朗发起大规模联合军事行动，造成伊朗最高领袖哈梅内伊（Ayatollah Ali Khamenei）和其他一些高级领导人丧生，理由是必须阻止伊朗发展核武器。 佩洛西迅速谴责了特朗普总统下令的此次对伊朗的军事行动。佩洛西在社交媒体X上发帖称：“特朗普总统决定对伊朗发动军事行动，开启了另一场不必要的战争，这不仅危及我们军人的生命安全，也破坏了本已脆弱的地区局势。” 佩洛西称：“宪法规定得很清楚：任何导致国家卷入战争的决定都必须经国会授权。” 佩洛西与其他民主党人正在推动一项战争权力决议，该决议将限制特朗普总统在未经国会明确授权的情况下对伊朗采取进一步军事行动。 特朗普总统对伊朗的空袭，与奥巴马2011年对利比亚实施的“奥德赛黎明行动”有相似之处。 奥巴马2011年3月下令对利比亚发动了“奥德赛黎明行动”空袭，理由是阻止利比亚领导人卡扎菲镇压平民示威者。奥巴马当年的军事行动并没有获得美国国会的授权。…
3月2日华盛顿报道，五角大楼今天表示，在伊朗最初对中东地区发动报复袭击时，已从一处设施中找到了2名美军士兵的遗体，这使得“史诗狂怒行动”中美军死亡人数上升至6人。 一位美国官员和一位消息人士称，这6名美军士兵全部都在科威特遇难，所有6人均死于周末伊朗的一次报复性袭击。美国中央司令部今天下午表示，已经有18名美军士兵在这次行动中严重受伤。 此外，科威特今天击落了3架美国F-15战斗机，中央司令部称之为“友军误伤事件”，但所有机组人员均安全。与此同时，美国驻科威特大使馆疑似遭到伊朗导弹袭击，现场冒出浓烟。 美国战争部长赫格塞斯（Pete Hegseth）今天早些时候在五角大楼新闻发布会上表示，美国对伊朗的军事行动“目标明确，如同激光瞄准器般精准”。与此同时，美以联合对伊朗军事行动已进入第三天。 赫格塞斯说：“摧毁伊朗导弹，摧毁伊朗导弹生产设施，摧毁其海军和其他安全基础设施，他们就永远无法拥有核武器。”与他一同出席新闻发布会的还有美国参谋长联席会议主席凯恩（Dan Caine)。 赫格塞斯今天指责伊朗挑起战争，称伊朗“顽固且显而易见地追求核能”，并“以全球航运线路为目标”。赫格塞斯还称：“伊朗用常规武器指着我们的头，试图用谎言制造核弹。” 赫格塞斯说：“这和伊拉克战争不一样，这次行动不会没完没了。我亲身经历了这两场战争——我们这一代人比伊拉克人更清楚，这位总统也一样。他曾称过去20年的‘国家重建战争’是愚蠢的，他说得对。这次行动恰恰相反。这次行动是一项明确、毁灭性、果断的任务：摧毁导弹威胁，摧毁海军，杜绝核武器。” 赫格塞斯表示，目前美国在伊朗境内没有地面部队，但他表示不会“就我们未来将采取或不会采取的行动进行讨论”。虽然赫格塞斯拒绝透露此次行动的具体结束时间，但他承诺行动不会“无休止”。 美国参谋长联席会议主席凯恩将军说，作为此次任务的一部分，“我们预计还会有更多伤亡”。凯恩表示，“我们需要一些时间进行战损评估，中央司令部将根据评估结果制定打击目标。” 凯恩今天表示，特朗普总统2月27日下午下令：“史诗狂怒行动获得批准。不得中止。祝一切顺利。” 凯恩说，接到命令后，美军防空部队立即做好准备，飞行员和机组人员对打击编队进行了最后一次演练，机组人员开始装载最后的武器，而由2名飞行员组成的打击群也开始向全球各地的最终起飞点进发。与此同时，美国战争部位于五角大楼和佛罗里达州坦帕的作战中心也“进入了运作状态”。 凯恩表示，美国东部时间2月28日凌晨1点15分，超过100架飞机从陆地和海上起飞，对包括来自伊朗的电子攻击轰炸机和无人平台，组成了一次同步攻击波。 凯恩说：“这是一次基于威胁触发事件的白昼打击，由伊朗国防部队发起，并得到了美国情报部门的支持。”…
3月2日纽约报道，美国总统特朗普的夫人梅拉尼娅（Melania Trump）今天在纽约联合国总部主持了联合国安理会（UNSC）会议，并在美国对伊朗发动军事袭击之际发表演讲，呼吁“通过教育实现和平”。 美国今天接任了联合国安理会轮值主席国，而就在几天前，美国和以色列于2月28日对伊朗发动代号为“史诗狂怒行动”(Operation Epic Fury）的大规模军事打击，造成包括伊朗最高领袖哈梅内伊在内的多位重要领导人身亡。据称，梅拉尼娅今天出席联合国大会的行程，是在美国对伊朗大规模“史诗狂怒行动”的军事袭击开始之前安排的。 联合国安理会由15个成员国组成，其中5个为常任理事国：美国、中国、法国、俄罗斯和英国；10个非常任理事国任期两年，包括巴林、哥伦比亚、刚果、丹麦、希腊、拉脱维亚、利比里亚、巴基斯坦、巴拿马和索马里。 美国和以色列对伊朗发动空袭后，联合国秘书长古德雷斯警告称伊朗空袭可能引发中东冲突扩大，安理会发言人呼吁各方保持克制，重返谈判桌。 美国总统特朗普昨天在白宫的讲话中警告伊朗不要进行报复，称如果伊朗“发动猛烈攻击”，将会遭到“前所未有的反击”，并表示美军将继续打击构成“迫在眉睫的威胁”的军事设施和弹道导弹目标，预计联合军事行动将持续数日。 梅拉尼娅今天在美国“与全世界所有儿童站在一起”的议题演讲中说：“美国与全世界所有儿童站在一起，我希望不久的将来，和平将属于你们。你们共同肩负着维护安全、防止冲突的使命，无论在战争时期还是和平时期，这项使命都意义重大，必须公平公正地执行，绝不能掉以轻心。和平不应该脆弱不堪。” 梅拉尼娅的此次演讲，是历史上首次由总统夫人，也是首次由现任美国总统夫人主持联合国安理会会议。
3月2日华盛顿报道，美国总统特朗普今天在白宫宣布，美以两国联合开展的旨在“粉碎伊朗威胁”的行动“进展顺利，甚至超前于计划”。 在白宫今天举行的荣誉勋章授予仪式上，特朗普总统就“史诗狂怒行动”的最新进展进行了通报，并誓言美国将“轻松战胜”这个“恐怖政权”。 特朗普总统说：“我们拥有世界上最强大、最有实力的军队，我们必将轻松取胜。我们的进展已经远远超出预期，但无论何时，都无所谓。不惜一切代价。” 此前，美国和以色列于2月28日上午对伊朗发起了“史诗狂怒行动”。美国官员称，该项联合军事行动目标是伊朗领导层和关键军事设施，但不包括核设施。 特朗普总统表示，此次行动预计将持续四到五周，并指出“我们有能力持续更长时间”。 特朗普总统还说：“我们原本预计需要四周时间来解除军方领导层的职务，但正如你们所知，我们只用了一个小时就完成了。所以，我们在这方面远远提前了。” 一位美国高级官员此前证实，伊朗最高领袖哈梅内伊是此次联合行动中以色列对德黑兰发动空袭身亡的5至10名高级领导人之一。伊朗国家媒体也已证实，包括哈梅内伊在内的几位伊朗高级领导人在空袭中丧生。 战斧式战斗机、B-2隐形轰炸机和攻击无人机在24小时内猛烈轰炸了超过1000个伊朗目标。 今天早些时候，美国战争部长赫格塞斯概述了针对伊朗的“明确”的三个阶段行动，他坚称这场冲突“不会无休止”，并强烈反对将此次冲突与美国过去在中东的战争相提并论。 赫格塞斯在五角大楼表示：“这场战争的规则从始至终都由我们掌控。我们的目标并非不切实际，而是务实的，旨在维护我们的利益，保卫我们的人民和盟友。” 美国官员称，以色列正集中火力打击伊朗领导层目标，而美国则将目标对准其所称构成“迫在眉睫的威胁”的军事设施和弹道导弹基础设施。 美国官员称，这场战争的规则从始至终都由美以掌控，其目标并非不切实际，而是务实的，旨在维护美国和以色列的利益，保卫美以人民和盟友。
3月2日华盛顿报道，美国前总统克林顿（Bill Clinton）上周在美国众议院监督委员会（HOC）接受质询作证时强调，他不记得美国总统特朗普（Donald Trump）说过任何能与爱泼斯坦（Jeffrey Epstein）罪行联系起来的话。 当美国众议院委员会民主党议员就克林顿与特朗普总统的关系，以及爱泼斯坦案文件中克林顿与特朗普总统被多次提及一事向克林顿施压时，克林顿停顿了一下，并澄清了他的立场。 克林顿上周对该委员会民主党议员说：“我很讨厌这样，因为我觉得我不应该透露任何信息，但我不想给人留下这样的印象……他，总统，从来没有—那是20多年前的事了—跟我说过任何让我觉得他与爱泼斯坦有任何不正当关系的话。” 在克林顿宣誓后的证词中，再次澄清了他对特朗普与爱泼斯坦关系的立场。 克林顿指出：“正如我之前所说，我与特朗普总统就此事唯一一次谈话是在2000年代初期，而且我没有任何信息表明他做错了什么。” 美国众议院监督委员会议员们上周对克林顿进行了质询，这是该委员会对他涉及爱泼斯坦丑闻及其罪行进行持续调查的一部分。 爱泼斯坦曾是一名美国金融家，拥有强大的社交圈，其中包括克林顿、特朗普、比尔·盖茨，以及英国安德鲁王子和其他名人。爱泼斯坦于 2019 年与未成年人性交易罪名在纽约入狱，并在狱中蹊跷去世。
3月2日加州圣克拉拉报道，美国芯片巨头英伟达今天宣布，将向两家开发光子技术的公司投资总计40亿美元，旨在加强研发管线和供应链，以支持大规模人工智能基础设施的建设。 英伟达今天宣布，将分别向Lumentum和Coherent投资20亿美元，总计40亿美元。这两家公司都在开发光学技术，即产生或传输光的系统，用于传感和数据传输等功能。 Lumentum是一家总部位于美国的科技公司，致力于开发光学和光子技术，为人工智能、云计算和下一代通信背后的网络和基础设施提供动力。 同样总部位于美国的Coherent则专注于开发光子技术，即利用光子来制造组件和系统，从而实现高性能光学应用。 英伟达创始人兼首席执行官黄仁勋在一份声明中表示：“英伟达正与 Lumentum 携手，推进世界上最先进的硅光子技术，以构建下一代千兆瓦级人工智能工厂。”与 Lumentum 达成的这项协议是一项多年战略合作协议，其中包括英伟达数十亿美元的采购承诺以及未来先进激光组件的产能使用权。 黄仁勋表示，英伟达将与 Coherent 合作，共同开发用于人工智能基础设施的下一代硅光子技术。英伟达与 Coherent 的合作还包括数十亿美元的采购承诺以及未来先进激光和光网络产品的使用权和产能使用权。