全美电视帕萨迪纳7月30日报道，近年来，ADU房屋加建已成为了加州不少地产投资人及业主的热门话题，吸引了不少投资人的目光。然而，想要加建ADU房屋，到底什么是“ADU”？这其中又有哪些重要的法律及相关注意事项？南加州知名审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq.），就特别整理出以下相关法律信息，供民众参考。
什么是ADU？
ADU是”Accessory Dwelling Unit”的缩写，指附属住宅单元。通常被美国人俗称为”祖母房、孝亲房(granny flat)”，是位于独户住宅同一块土地上的第二个房产。
ADU的用途是什么？
一般来说，当政府区划独户住宅区时，土地上只能建一栋房产。这种房产通常被认为是”R1″，意为业主在这块土地上唯一可以拥有的房子。
而这样的情况一直持续到加州目前通过了一项新法律，暨允许独户家庭居民在同一块土地上加建第二栋房子。
ADU的类型：
1）独户家庭ADU
独户的 “孝亲房”是目前最常见的一种。经常会被改装成客房、后院别墅，或与实际房屋分开搭建的车库。一些业主甚至可以把ADU建成一个地下室单元，或在现有的住宅向外扩建。
2）初级附属住宅单元ADU（JADU）
普通ADU和JADU之间的主要区别之一是，JADU必须要和主要住宅连在一起。此外，JADU的开发有居住要求，这意味着该ADU的业主必须住在该“孝亲房”或主要住宅中。
3）多户型地段的ADU
多户型ADU普遍适用于拥有多户型地块房产的加州居民。 与所有其他ADU开发类似，该多户ADU必须被区划为住宅区。法律允许多户ADU的面积，大于典型的独户ADU。
为何ADU如此被青睐？
鉴于“孝亲房” 是一种加建的居住设施，可帮助提供额外住房。加州目前面临着大量可用房屋的短缺，使ADU成为一个很好的选择。因为这些ADU与主要住宅在同块一土地上，所以建设ADU没有附加的土地成本，这为增加住房供给提供了经济上的帮助。
随着ADU法律的不断发展，政府的ADU手册分享了针对ADU的最新相关信息。可以点击加州住房和社区发展部提供的其他重要信息、指导和样本材料。
加州ADU相关法律
自2021年起，这些新的加州“孝亲房”法律将决定您是否有资格搭建ADU，以下两项法律特别值得大家关注：
SB9
SB9是加州州长纽森（Gavin Newsom）于2021年9月16日签署的一项新的州法律，授予民众在州内任何独户地段建造四居单元的可能性，这项法律已于2022年1月1日开始生效。这是一项州立法律，将要求下发给加州的地方政府，如：县和市。许多人认为这项新法案将导致独户区划的终止。而一旦法律生效，哪些人将有资格搭建ADU？
SB9有两条规定，第一条允许您将任何独户房产分割成两个房产。第二条规定允许您在任何独户房产上建造第二套住房。最终搭建者可在两个独户住宅边再建四单元住房。这一区划法的变化是巨大的，但包括大量的限制。
根据最主要的SB9限制规定，在建造第二个单元或分割现有房产之前，业主必须签署一份宣誓书。该宣誓书规定，业主计划将其中一个单元作为其主要住所使用至少3年。
违反该宣誓书的行为将被视为伪证罪。这种居住限制会使SB9对业主有益，而对开发商来说则是重大的不利因素。SB9还有其他相关限制:
仅限美国人口普查局指定的城市地区和沿海地区。
非历史区或火灾危险区。
地块必须至少有1200平方英尺。
如果地块附近没有公共交通，地方机构可以要求为每个单元建一个停车位。
现有的独户住宅只有一面墙可以被拆除，必须重新进行场地开发。
通常要求建立低收入住房、租金管制住房和有租户的单位。
SB10
SB10规定当一个城市决定增加任何特定地段的房屋密度时，该地区不会受到后续审查或其他监管障碍。此外，这项区划法围绕既有的地方上的规定。
城市可以选择继续对地段进行重新区划，增加一块土地上可建造房屋的密度。该法案并不涉及希望在土地上进一步建设的个人业主，而更多的是关于加州城市可面临更少的限制，来进行重新区划。
加州ADU法律对房主和投资者有什么好处？
以下是在现有的住宅区房产上建造ADU的一些好处:
ADU可以作为房主的一个额外收入来源，用来出租。
ADU是一种经济实惠的方法，可以为其房产创造额外的价值和面积，因为无需支付额外的土地，住宅的主要新基础设施，或停车场。
ADU允许家庭成员和居民拥有灵活、独立的居住环境，在住得近的情况下同时保持隐私。
在加州加建ADU的过程
在加州加建ADU的申请过程需要什么？以下是其中一个供您参考的例子。此外，市政府不能要求改正区划条件来作为审批过程的一部分。
查询您的区划和地役权法律
地役权和区划法决定了您在建造ADU时的灵活性。
地块要求
如果您有一个相对较小的地块，可以考虑在该区域建设一个ADU。幸运的是，紧凑的土地仍然有资格建造独特的“孝亲房”。没有法律禁止业主搭建小面积单元。相反，如果您想建造一个非常大的ADU，市政府可以否决这个提议。城市通常会设置面积的上限，防止您搭建一个过大的“孝亲房”。此外，没有ADU条例的城市，ADU的最大面积则被规定为1200平方英尺，或50%的土地覆盖率。
地界要求
根据全州的豁免要求规定，对不超过800平方英尺的单元，必须保持4英尺的侧院和后院地界距离。这些地界要求可能会被法律修改；因此，在开始准备搭建ADU之前，针对您所在的城市规定做好调查，是很重要的。
是否存在有能影响您ADU搭建的地役权？
一般来说，地役权会影响您的ADU搭建，使您不能在有地役权的土地上建造。地役权实质上减少了您所拥有的财产的实际数量。
例如：公用事业地役权，如果电力线穿过您的后院，那么属于您的财产的量便会减少。这是因为电线所占用的空间在技术上属于放置这些电线的电力公司。
ADU邻居的问题
如果您想在您的土地上建造一个ADU，邻居们会不会抱怨施工？简单地说，邻居们无法提出投诉。只要您符合所有的规定，您的邻居就无法有权利提出反对。
但如果您遇到需要寻求酌情批准的情况，这就超出了权利允许的范围；因此，城市将可以选择向您的邻居征求反馈意见。这将是邻居们唯一能够反对的时候。
ADU法律是否适用于您的财产？
ADU法律适用于所有在加州希望搭建 “孝亲房”人的房产。
州和地方法规
除了加州近来实施的主要ADU法律，也有一些法规需要民众注意。那就是加州健康和安全法规（HSC），该法规在2021年生效。该法规要求各县市制定计划，促进和鼓励向低收入家庭提供负担得起的ADU。
如果您对任何有关ADU的地方法规有问题，请参考这些ADU政策变化，并运用于您所在的城市。
您有资格搭建ADU吗？
是否有搭建资格取决于加州政策，也取决于您所在的具体城市。ADU最主要的要求是全州性的，但地方政府可以采取某些限制。但一般来说，地方政府不能禁止ADU，这就使人们更容易获得搭建资格。
如果您不符合资格，该怎么办？
如果您最初没有资格，最好的方案是查看当地政府禁止建造的具体要求。这些信息将告诉您，您有多少空间可以建造ADU，以及是否可以在一块土地上建造多个单元。
ADU有停车位要求吗？
如果您的ADU占用了可用于停车的空间，则需要在其他地方提供可用的停车位。您所在的城市可能有停车要求的例外情况；因此，尽早了解这些信息是非常重要的，以避免任何额外的费用或由于缺乏停车位而导致您的ADU被否决。根据规定，停车位无需屋顶，并可位于地界边上。
为ADU获得施工许可证
在获得施工许可证前，您最好进行一个施工图检查。该检查是为了建筑和安全目的。在提交施工图检查并完全获得批准后，城市工程师可以颁发施工许可证。
ADU许可证很容易获得，但在获得建筑许可证时，有几类地块需要避免:
距离路边很远的地块
火灾危险区
毗邻溪流的土地
位于拐角的土地
了解ADU的费用
ADU不是与房子分开的财产，导致相关费用减少。
不过值得注意的是，ADU会产生影响费(Impact fee)，超过750平方英尺的ADU将被征收该费用。此外，在设计和申请过程中，如果您的ADU超过一个特定的尺寸，将会被征收许可证和施工图检查费。
业主协会(HOA)会影响我的ADU吗？
您在加州建造ADU的权利不能被HOA所阻止。
ADU建筑要求
尺寸限制
独户住宅的ADU被限制在850平方英尺，JADU仅有500平方英尺。多户家庭房产对较新的单元的限制为1000平方英尺，而改建的ADU则为800平方英尺。
室内空间要求
独户家庭和多户家庭房产允许ADU内有最多两间卧室或占主要房屋面积的50%。JADU只可有一个卧室。
高度要求
对于独户房产，可搭建的ADU只可为一层，或最高16英尺。多户房产没有具体的高度上限或要求。
电力和公用事业
您不用支付额外的水电费，因为ADU的水电将连接到您的主屋。
成本计算
利用与您所在城市或县相关的成本计算器是获得准确建筑价格的最有效方法，预制的加州ADU比标准公寓的价格要低。
ADU的融资
有哪些融资方式？
社区发展贷款
房屋净值信贷额度
老年人全方位护理计划(PACE)
再融资
我必须遵守业主自住的要求吗？
业主自住的要求是根据您的地方政府的政策，但通常不是必须的。相反，您的城市可以要求ADU的申请人作为居住业主。
常见的问题：
我可以建造多少个ADU？
根据地块的不同，新的区划法律现在允许在一个地产上建四单元房产。
房屋协会能阻止ADU吗？
对您的ADU可能会有限制，但HOA不会阻碍你搭建ADU。
ADU会增加房产价值吗？
在您的房产上增加额外的住房将最终增加其价值。
在加州ADU的最大尺寸是多少？
在加州，ADU的最大面积不能超过1,200平方英尺。
ADU可以减免税收吗？
增加一个ADU可能会影响您的所得税，这可能相当复杂。最好是与您的会计师或税务顾问讨论具体影响。但从您的ADU获得的租金收入是要纳税的。不过，您可以扣除维护成本和折旧建筑成本，这通常可以减少或消除税收的增加。当您出售房产时，也可能需支付与增值相关的资本利得税。
在加州ADU许可证的费用是多少？
在加州，ADU许可证的费用在2,000美元到11,000美元之间，取决于位置和整体设计。
在加州我可以在离房产线多近的地方建造一个ADU？
只要离房产线5英尺，就可以在没有异议的情况下建造ADU。
ADU算作房产面积吗？
是的，ADU确实算作房产的额外可居住面积。 然而，该平方英尺的价值将取决于其是一个独立的ADU，还是一个连带的ADU，或是经过改造的现有空间，例如改造的车库。此外，额外平方英尺的价值将取决于ADU的类型。
如何计算ADU的价值？
计算ADU的价值是通过将单位的总面积乘以每平方英尺的地产价值来完成的。
在加州您需要为ADU申请许可吗？
您的ADU是否需要许可证取决于几个因素，包括：面积、ADU的类型、所在的城市、ADU的公用设施和设计以及整体建造。
新的ADU法律是否使您有资格建造ADU？
加州通过的新法律仍然给予您搭建资格，且限制不多。
咨询专业律师
ADU为经济适用房、投资者、房主和寻找额外收入的个人提供了巨大的经济帮助。但在申请及搭建过程中，您难免会被繁琐的法律问题所困扰。如果您有任何法律问题，欢迎联络郑博仁联合律师事务所，
12月14日华盛顿报道，美国小企业管理局局长洛夫勒（Kelly Loeffler）在一份声明中写道：“拜登经济学导致通货膨胀达到历史新高，严重打击了工薪家庭和小型企业，部分原因是庞大的官僚机构将数万亿美元的新联邦法规强加到勤劳的美国人民身上。” 洛夫勒表示：“美国小企业管理局通过我们的放松管制特别工作组，正在利用其独特的权力，在联邦政府范围内放松管制，并削减那些导致小型企业和消费者成本上升的繁琐官僚程序，尤其是在受拜登通胀影响最严重的行业。” 她表示，这项举措将以特朗普总统在全国范围内降低成本的努力为基础。 美国小企业管理局（SBA）正在推出一项新举措，旨在审查并取消一些联邦法规，解决美国家庭和小型企业面临的持续成本压力，该机构称一些法规导致从住房到食品生产等各个行业的物价上涨。 特朗普政府官员表示，此举旨在消除他们所称的拜登时代过度监管，这些监管措施给美国家庭和小型企业带来了约6万亿美元的累计合规成本。 由美国小企业管理局倡导办公室牵头的放松管制特别工作组（DSF）将协调开展一项全范围的审查，旨在找出阻碍经济增长的法规。鉴于过去4年监管过度，其特别工作组将着力削减关键小企业领域的监管负担，包括住房和建筑、医疗保健、农业和食品生产、能源和公用事业、交通运输以及供应链中的其他商品和服务。最新的放松管制行动巩固了特朗普总统在新的一年即将到来之际提出的经济主张，并将放松监管作为应对高物价的核心手段。 美国小企业管理局还表示，自特朗普总统上任以来，该机构已在取消约 989 亿美元的联邦法规方面发挥了关键作用。 这些措施包括修改报告规则、能源效率标准和柴油机尾气处理液要求等，该机构称这些措施已累计节省了近 2000 亿美元的监管成本。
12月14日伦敦报道，欧洲复兴开发银行（EBRD）今天在一份声明中宣布，该行在伊拉克启动了首笔投资，向伊拉克最大的私营银行—伊拉克国家银行（NBI）提供了一笔1亿美元的贸易融资贷款。 总部位于英国伦敦的欧洲复兴开发银行表示，这项新的贸易融资额度将有助于促进该国的进出口活动。它将通过向保兑银行提供担保以及为在欧洲复兴开发银行贸易便利化计划（TFP）下进行的进口、出口和国内商品分销提供现金预付款，来支持伊拉克国家银行（NBI）的贸易融资业务。 该机制还将通过提供担保和信贷额度，降低欧洲复兴开发银行运营所在经济体中合作银行开展国际交易相关的政治和商业支付风险，从而促进伊拉克更深入地融入国际贸易体系。 这项投资将改善微型、小型和中型企业（MSMEs）的融资渠道，并促进区域内贸易。它还将帮助伊拉克国家银行实现代理银行关系的多元化，并加强与欧洲复兴开发银行其他运营国家的贸易融资联系。 欧洲复兴开发银行伊拉克事务主管汉森（Catarina Bjorlin Hansen）表示：“我们很荣幸签署在伊拉克的首笔投资，并与伊拉克国家银行建立合作伙伴关系。这项机制是支持伊拉克经济发展的一个重要里程碑，它将扩大贸易融资渠道，促进伊拉克与国际市场的融合，并增强当地企业的韧性。我们期待在建设稳健的金融机构和促进伊拉克可持续经济增长方面发挥关键作用。” 伊拉克国家银行首席执行官达伊姆 （Ayman Abu Dhaim）表示：“与欧洲复兴开发银行的合作标志着伊拉克国家银行发展历程以及伊拉克更广泛的金融领域的一个关键里程碑。通过这项机制，我们旨在加强贸易流动，赋能伊拉克企业，特别是微型、小型和中型企业，并开辟新的渠道，使伊拉克能够以更大的信心和稳定性融入全球市场。这体现了我们持续致力于推动经济发展和支持伊拉克融入区域和国际经济的承诺。” 欧洲复兴开发银行贸易便利化计划（TFP）于1999年启动，旨在以担保和短期贷款的形式，促进该银行运营区域经济体之间的国际贸易，受益对象为选定的参与银行和保理公司。 伊拉克国家银行是伊拉克最大的私营银行，是一家综合性银行，业务涵盖零售、中小企业和公司银行业务、贸易融资和资金管理服务。该公司成立于1995年，由约旦首都银行控股，该银行自2015年以来一直是欧洲复兴开发银行的客户。 欧洲复兴开发银行于2025年9月开始在伊拉克开展业务，重点关注私营部门，以促进融资渠道畅通、支持当地企业发展并推动可持续的长期增长，从而助力伊拉克经济转型。
12月14日柏林报道，美国特使维特科夫（Steve Witkoff）今天与乌克兰总统泽连斯基（Volodymyr Zelenskyy）在德国柏林举行了长达5小时的会谈，以期结束乌克兰与俄罗斯的战争。泽连斯基在会谈期间表示，愿意放弃乌克兰加入北约军事联盟（NATO）的愿望。谈判将于周一继续进行。 此次会谈由德国总理梅尔茨（Friedrich Merz）主持。一位消息人士称，梅尔茨在离开前发表了简短讲话，之后由美乌双方进行谈判。其他欧洲领导人也定于12月15日抵达德国进行会谈。 维特科夫和特朗普总统女婿库什纳（Jared Kushner）在与泽连斯基会谈后表示：双方会谈“取得了很大进展”。这是维特科夫为结束二战以来欧洲最血腥的冲突而进行的最新努力，但具体细节尚未披露。 维特科夫在社交媒体X上发帖称：“双方代表就20点和平计划、经济议程等问题进行了深入讨论。取得了很大进展，他们将于明天早上再次会面。” 泽连斯基顾问利特文（Dmytro Lytvyn）表示，将在12月15日周一会谈结束后发表评论。利特文称，乌克兰官员们正在审议相关文件草案。 泽连斯基在会谈之前提出放弃乌克兰加入北约的目标，以换取西方的安全保障。此举标志着乌克兰政策的重大转变。乌克兰一直努力加入北约，以此作为抵御俄罗斯袭击的保障，并将该愿望写入了宪法。此举也符合俄罗斯的战争目标之一，尽管乌克兰迄今为止一直坚决反对向俄罗斯割让领土。 泽连斯基称：“乌克兰与美国之间的双边安全保障、美国向我们提供的类似北约第五条款的安全保障，以及来自欧洲盟友和其他国家（例如加拿大、日本）的安全保障，都是防止俄罗斯再次入侵的机会。” 泽连斯基声称：“这已经是我们做出的妥协了，”并补充说安全保障应该具有法律约束力。 俄罗斯总统普京坚持要求乌克兰正式放弃加入北约的野心，并从基辅仍控制的顿巴斯约10%的地区撤军。俄罗斯还要求，乌克兰必须成为一个中立国家，北约军队不得驻扎在乌克兰。 今年早些时候，俄罗斯消息人士称，普京希望主要西方大国做出“书面”承诺，不再向东扩张以美国为首的北约联盟，这实际上意味着正式排除乌克兰、格鲁吉亚、摩尔多瓦和其他前苏联加盟共和国加入北约的可能性。…
12月13日华盛顿报道，华盛顿特区联邦地区法官科拉尔-科特利（Colleen Kollar-Kotelly）裁定，检察官必须归还调查前联邦调查局（FBI）局长科米（James Comey）刑事案件时从前律师里奇曼（Daniel Richman）那里查获的证据，但批准美国司法部可以寻求新的搜查令以获取这些信息。 科拉尔-科特利法官裁定，虽然检察官必须归还从科米前律师里奇曼那里查获的文件，但可以向法院提交一份副本以妥善保管，以防检察官寻求新的搜查令。 这项裁决可能对正在考虑再次起诉科米的检察官来说是一个暂时的挫折。科米是特朗普总统的政治对手，美国司法部正在对他提起刑事诉讼。 科米的前律师里奇曼上个月提起诉讼，寻求阻止检察官使用他声称在2019年和2020年调查期间被非法查获的材料。这项调查于2021年结束，但没有提出任何指控。 科拉尔-科特利法官在12月12日晚间公布的裁决中写道，在没有采取措施防止在新的调查中未经搜查令就被搜查的情况下，保留里奇曼文件的副本是对里奇曼财产的不合理扣押。 但法官没有阻止美国司法部将来使用或依赖这些材料，称检察官应该可以根据他们从这些文件中了解到的信息继续调查，并可以申请搜查令再次获取这些文件。 检察官在今年调查科米刑事案件时曾使用了这些文件。科米于10月被起诉，罪名是就其2020年关于联邦调查局官员匿名向新闻媒体提供信息的证词做出虚假陈述和妨碍国会。 上个月，一名联邦法官分别驳回了特朗普总统两位政治对手科米和纽约州总检察长詹姆斯（Letitia James）的刑事案件，理由是这两项起诉书都是由弗吉尼亚州东区一名非法任命的美国检察官提出的。
12月13日华盛顿报道，美国军方官员称，美军和叙利亚军队今天在叙利亚中部一座历史名城执行任务时遭到枪击，2名美国陆军士兵和一名担任翻译的美国平民丧生。目前没有任何组织声称对此次袭击负责，枪手的身份也尚未公布。 美国总统特朗普表示，美国对此将进行“非常严重的报复”，并将此次袭击归咎于“伊斯兰国”组织。 特朗普总统今天在社交媒体平台“真实社交”上发帖时表示：“这是一起‘伊斯兰国’(ISIS）针对美国和叙利亚发动的袭击，事发地点位于叙利亚一个非常危险的地区，该地区并未完全被他们控制。叙利亚总统沙拉（Ahmed al-Sharaa）对此次袭击感到非常愤怒和不安。我们将进行非常严重的报复。” 五角大楼发言人帕内尔（Sean Parnell）在社交媒体X平台上发帖称，袭击发生时美军士兵正在进行“关键领导人会晤”，另有3名军人在事件中受伤。 帕内尔表示，他们的任务是支援该地区正在进行的打击“伊斯兰国”反恐行动。在通知死者家属24小时后，将会公布遇袭身亡士兵姓名及其所在部队的信息，“目前正在对此次袭击事件进行积极调查。” 美国中央司令部（USCC）表示，此次袭击是“一名‘伊斯兰国’武装分子在叙利亚发动伏击造成的”，该武装分子已被击毙。 据叙利亚国家通讯社（SANA）报道，枪击事件发生在帕尔米拉附近，2名叙利亚安全部队成员受伤。目前尚无关于他们伤势的更多信息。 特朗普总统在前往巴尔的摩观看陆军-海军橄榄球比赛之前，在白宫外对记者表示，3名受伤的军人“情况看起来不错”。 特朗普总统表示：“我们为3位在叙利亚牺牲的伟大爱国者感到悲痛。叙利亚与我们并肩作战。叙利亚总统对此感到非常悲痛。这是一次‘伊斯兰国’发动的袭击。我们为他们的牺牲感到悲痛，并为他们的父母和亲人祈祷。” 特朗普总统在回答如果美军再次遭到袭击是否会做出回应时表示：“我们会进行报复。” 美国战争部部长赫格塞思（Pete Hegseth）今天在社交媒体X上发帖表示，“发动此次袭击的凶手已被盟军击毙。请记住，无论你在世界任何地方袭击美国人，你都将在短暂而惶恐的余生中明白，美国会追捕你、找到你，并毫不留情地杀死你。” 美国驻土耳其大使兼叙利亚问题特使巴拉克（Tom…
12月13日明思克报道，白俄罗斯总统卢卡申科（Alexander Lukashenko）今天在明思克与美国白俄罗斯问题特使科尔（John Coale）继续进行于12月12日开始的会谈。 科尔今天在白俄罗斯首都明斯克表示，美国正在解除对白俄罗斯钾肥生产厂（Belaruskali）的制裁，该公司是白俄罗斯最大的国有企业之一。 与此同时，白俄罗斯政府今天宣布释放123人，其中包括外国人、一位诺贝尔奖获得者以及几位政治反对派领导人。这些人此前因间谍、恐怖主义和极端主义罪被关押在监狱。 白俄罗斯政府官员在一份声明中表示，此次释放是“与美国总统特朗普达成协议”的一部分，并且与美国解除对白俄罗斯钾肥行业的制裁有关。 获释的囚犯中包括两名著名的白俄罗斯活动人士，诺贝尔奖获得者比亚利亚茨基（Ales Bialiatski）和反对派人士科列斯尼科娃（Maria Kalesnikava)。在被拘留者中，114人被转移到乌克兰，其余包括比亚利亚茨基在内的9人被移送到立陶宛。 卡列斯尼科娃获释后不久，被拍到已经抵达乌克兰边境，并与此前也都是白俄罗斯政治犯的巴巴里科（Viktar Babaryk）和兹纳克（Maxim Znak）重聚。 巴巴里科在2020年大选期间因试图竞选挑战白俄罗斯总统卢卡申科而被捕入狱。巴巴里科的竞选经理卡列斯尼科娃在他被捕后曾接替他的位置。 比亚利亚茨基在立陶宛接受媒体采访时表示：“获释意味着可以与家人、朋友见面，并继续我作为人权捍卫者的工作。”