全美电视帕萨迪纳7月30日报道，近年来，ADU房屋加建已成为了加州不少地产投资人及业主的热门话题，吸引了不少投资人的目光。然而，想要加建ADU房屋，到底什么是“ADU”？这其中又有哪些重要的法律及相关注意事项？南加州知名审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq.），就特别整理出以下相关法律信息，供民众参考。
什么是ADU？
ADU是”Accessory Dwelling Unit”的缩写，指附属住宅单元。通常被美国人俗称为”祖母房、孝亲房(granny flat)”，是位于独户住宅同一块土地上的第二个房产。
ADU的用途是什么？
一般来说，当政府区划独户住宅区时，土地上只能建一栋房产。这种房产通常被认为是”R1″，意为业主在这块土地上唯一可以拥有的房子。
而这样的情况一直持续到加州目前通过了一项新法律，暨允许独户家庭居民在同一块土地上加建第二栋房子。
ADU的类型：
1）独户家庭ADU
独户的 “孝亲房”是目前最常见的一种。经常会被改装成客房、后院别墅，或与实际房屋分开搭建的车库。一些业主甚至可以把ADU建成一个地下室单元，或在现有的住宅向外扩建。
2）初级附属住宅单元ADU（JADU）
普通ADU和JADU之间的主要区别之一是，JADU必须要和主要住宅连在一起。此外，JADU的开发有居住要求，这意味着该ADU的业主必须住在该“孝亲房”或主要住宅中。
3）多户型地段的ADU
多户型ADU普遍适用于拥有多户型地块房产的加州居民。 与所有其他ADU开发类似，该多户ADU必须被区划为住宅区。法律允许多户ADU的面积，大于典型的独户ADU。
为何ADU如此被青睐？
鉴于“孝亲房” 是一种加建的居住设施，可帮助提供额外住房。加州目前面临着大量可用房屋的短缺，使ADU成为一个很好的选择。因为这些ADU与主要住宅在同块一土地上，所以建设ADU没有附加的土地成本，这为增加住房供给提供了经济上的帮助。
随着ADU法律的不断发展，政府的ADU手册分享了针对ADU的最新相关信息。可以点击加州住房和社区发展部提供的其他重要信息、指导和样本材料。
加州ADU相关法律
自2021年起，这些新的加州“孝亲房”法律将决定您是否有资格搭建ADU，以下两项法律特别值得大家关注：
SB9
SB9是加州州长纽森（Gavin Newsom）于2021年9月16日签署的一项新的州法律，授予民众在州内任何独户地段建造四居单元的可能性，这项法律已于2022年1月1日开始生效。这是一项州立法律，将要求下发给加州的地方政府，如：县和市。许多人认为这项新法案将导致独户区划的终止。而一旦法律生效，哪些人将有资格搭建ADU？
SB9有两条规定，第一条允许您将任何独户房产分割成两个房产。第二条规定允许您在任何独户房产上建造第二套住房。最终搭建者可在两个独户住宅边再建四单元住房。这一区划法的变化是巨大的，但包括大量的限制。
根据最主要的SB9限制规定，在建造第二个单元或分割现有房产之前，业主必须签署一份宣誓书。该宣誓书规定，业主计划将其中一个单元作为其主要住所使用至少3年。
违反该宣誓书的行为将被视为伪证罪。这种居住限制会使SB9对业主有益，而对开发商来说则是重大的不利因素。SB9还有其他相关限制:
仅限美国人口普查局指定的城市地区和沿海地区。
非历史区或火灾危险区。
地块必须至少有1200平方英尺。
如果地块附近没有公共交通，地方机构可以要求为每个单元建一个停车位。
现有的独户住宅只有一面墙可以被拆除，必须重新进行场地开发。
通常要求建立低收入住房、租金管制住房和有租户的单位。
SB10
SB10规定当一个城市决定增加任何特定地段的房屋密度时，该地区不会受到后续审查或其他监管障碍。此外，这项区划法围绕既有的地方上的规定。
城市可以选择继续对地段进行重新区划，增加一块土地上可建造房屋的密度。该法案并不涉及希望在土地上进一步建设的个人业主，而更多的是关于加州城市可面临更少的限制，来进行重新区划。
加州ADU法律对房主和投资者有什么好处？
以下是在现有的住宅区房产上建造ADU的一些好处:
ADU可以作为房主的一个额外收入来源，用来出租。
ADU是一种经济实惠的方法，可以为其房产创造额外的价值和面积，因为无需支付额外的土地，住宅的主要新基础设施，或停车场。
ADU允许家庭成员和居民拥有灵活、独立的居住环境，在住得近的情况下同时保持隐私。
在加州加建ADU的过程
在加州加建ADU的申请过程需要什么？以下是其中一个供您参考的例子。此外，市政府不能要求改正区划条件来作为审批过程的一部分。
查询您的区划和地役权法律
地役权和区划法决定了您在建造ADU时的灵活性。
地块要求
如果您有一个相对较小的地块，可以考虑在该区域建设一个ADU。幸运的是，紧凑的土地仍然有资格建造独特的“孝亲房”。没有法律禁止业主搭建小面积单元。相反，如果您想建造一个非常大的ADU，市政府可以否决这个提议。城市通常会设置面积的上限，防止您搭建一个过大的“孝亲房”。此外，没有ADU条例的城市，ADU的最大面积则被规定为1200平方英尺，或50%的土地覆盖率。
地界要求
根据全州的豁免要求规定，对不超过800平方英尺的单元，必须保持4英尺的侧院和后院地界距离。这些地界要求可能会被法律修改；因此，在开始准备搭建ADU之前，针对您所在的城市规定做好调查，是很重要的。
是否存在有能影响您ADU搭建的地役权？
一般来说，地役权会影响您的ADU搭建，使您不能在有地役权的土地上建造。地役权实质上减少了您所拥有的财产的实际数量。
例如：公用事业地役权，如果电力线穿过您的后院，那么属于您的财产的量便会减少。这是因为电线所占用的空间在技术上属于放置这些电线的电力公司。
ADU邻居的问题
如果您想在您的土地上建造一个ADU，邻居们会不会抱怨施工？简单地说，邻居们无法提出投诉。只要您符合所有的规定，您的邻居就无法有权利提出反对。
但如果您遇到需要寻求酌情批准的情况，这就超出了权利允许的范围；因此，城市将可以选择向您的邻居征求反馈意见。这将是邻居们唯一能够反对的时候。
ADU法律是否适用于您的财产？
ADU法律适用于所有在加州希望搭建 “孝亲房”人的房产。
州和地方法规
除了加州近来实施的主要ADU法律，也有一些法规需要民众注意。那就是加州健康和安全法规（HSC），该法规在2021年生效。该法规要求各县市制定计划，促进和鼓励向低收入家庭提供负担得起的ADU。
如果您对任何有关ADU的地方法规有问题，请参考这些ADU政策变化，并运用于您所在的城市。
您有资格搭建ADU吗？
是否有搭建资格取决于加州政策，也取决于您所在的具体城市。ADU最主要的要求是全州性的，但地方政府可以采取某些限制。但一般来说，地方政府不能禁止ADU，这就使人们更容易获得搭建资格。
如果您不符合资格，该怎么办？
如果您最初没有资格，最好的方案是查看当地政府禁止建造的具体要求。这些信息将告诉您，您有多少空间可以建造ADU，以及是否可以在一块土地上建造多个单元。
ADU有停车位要求吗？
如果您的ADU占用了可用于停车的空间，则需要在其他地方提供可用的停车位。您所在的城市可能有停车要求的例外情况；因此，尽早了解这些信息是非常重要的，以避免任何额外的费用或由于缺乏停车位而导致您的ADU被否决。根据规定，停车位无需屋顶，并可位于地界边上。
为ADU获得施工许可证
在获得施工许可证前，您最好进行一个施工图检查。该检查是为了建筑和安全目的。在提交施工图检查并完全获得批准后，城市工程师可以颁发施工许可证。
ADU许可证很容易获得，但在获得建筑许可证时，有几类地块需要避免:
距离路边很远的地块
火灾危险区
毗邻溪流的土地
位于拐角的土地
了解ADU的费用
ADU不是与房子分开的财产，导致相关费用减少。
不过值得注意的是，ADU会产生影响费(Impact fee)，超过750平方英尺的ADU将被征收该费用。此外，在设计和申请过程中，如果您的ADU超过一个特定的尺寸，将会被征收许可证和施工图检查费。
业主协会(HOA)会影响我的ADU吗？
您在加州建造ADU的权利不能被HOA所阻止。
ADU建筑要求
尺寸限制
独户住宅的ADU被限制在850平方英尺，JADU仅有500平方英尺。多户家庭房产对较新的单元的限制为1000平方英尺，而改建的ADU则为800平方英尺。
室内空间要求
独户家庭和多户家庭房产允许ADU内有最多两间卧室或占主要房屋面积的50%。JADU只可有一个卧室。
高度要求
对于独户房产，可搭建的ADU只可为一层，或最高16英尺。多户房产没有具体的高度上限或要求。
电力和公用事业
您不用支付额外的水电费，因为ADU的水电将连接到您的主屋。
成本计算
利用与您所在城市或县相关的成本计算器是获得准确建筑价格的最有效方法，预制的加州ADU比标准公寓的价格要低。
ADU的融资
有哪些融资方式？
社区发展贷款
房屋净值信贷额度
老年人全方位护理计划(PACE)
再融资
我必须遵守业主自住的要求吗？
业主自住的要求是根据您的地方政府的政策，但通常不是必须的。相反，您的城市可以要求ADU的申请人作为居住业主。
常见的问题：
我可以建造多少个ADU？
根据地块的不同，新的区划法律现在允许在一个地产上建四单元房产。
房屋协会能阻止ADU吗？
对您的ADU可能会有限制，但HOA不会阻碍你搭建ADU。
ADU会增加房产价值吗？
在您的房产上增加额外的住房将最终增加其价值。
在加州ADU的最大尺寸是多少？
在加州，ADU的最大面积不能超过1,200平方英尺。
ADU可以减免税收吗？
增加一个ADU可能会影响您的所得税，这可能相当复杂。最好是与您的会计师或税务顾问讨论具体影响。但从您的ADU获得的租金收入是要纳税的。不过，您可以扣除维护成本和折旧建筑成本，这通常可以减少或消除税收的增加。当您出售房产时，也可能需支付与增值相关的资本利得税。
在加州ADU许可证的费用是多少？
在加州，ADU许可证的费用在2,000美元到11,000美元之间，取决于位置和整体设计。
在加州我可以在离房产线多近的地方建造一个ADU？
只要离房产线5英尺，就可以在没有异议的情况下建造ADU。
ADU算作房产面积吗？
是的，ADU确实算作房产的额外可居住面积。 然而，该平方英尺的价值将取决于其是一个独立的ADU，还是一个连带的ADU，或是经过改造的现有空间，例如改造的车库。此外，额外平方英尺的价值将取决于ADU的类型。
如何计算ADU的价值？
计算ADU的价值是通过将单位的总面积乘以每平方英尺的地产价值来完成的。
在加州您需要为ADU申请许可吗？
您的ADU是否需要许可证取决于几个因素，包括：面积、ADU的类型、所在的城市、ADU的公用设施和设计以及整体建造。
新的ADU法律是否使您有资格建造ADU？
加州通过的新法律仍然给予您搭建资格，且限制不多。
咨询专业律师
ADU为经济适用房、投资者、房主和寻找额外收入的个人提供了巨大的经济帮助。但在申请及搭建过程中，您难免会被繁琐的法律问题所困扰。如果您有任何法律问题，欢迎联络郑博仁联合律师事务所，
7月21日华盛顿讯，美国战争部长皮特·赫格塞斯（Pete Hegseth）今天在美国国会大厦告诉国会议员，美国发动的伊朗战争已耗资375亿美元，他表示，该数字包括预计到本财年结束的军饷支出。 美国军方公布了第3名据信在伊朗袭击约旦基地事件中丧生的士兵姓名，并确认了一名在伊拉克阵亡的美军士兵身份，使得自战争爆发以来美军死亡人数上升至18人。 伊朗7月21日声称袭击了位于科威特、巴林和约旦的美国目标以及霍尔木兹海峡的一艘船只后，美军连续第11个夜晚对伊朗发动空袭。 美国官员表示，本月已有近100名美军士兵在伊朗的袭击中受伤。美国战争部长赫格塞斯告诉美国国会议员，伊朗战争已耗资约375亿美元。但多位知情人士表示，伊朗战争实际总成本可能远高于此。 赫格塞斯今天在美国参议院拨款委员会听证会上接受伊利诺伊州民主党参议员迪克·德宾（Dick Durbin）质询时，给出了该最新估算，此估算远高于今年5月份公布的290亿美元。赫格塞斯和参谋长联席会议主席丹·凯恩（Dan Caine）正在就特朗普政府提出的数百亿美元追加拨款请求作证，这些拨款旨在帮助支付伊朗战争的费用。 赫格塞斯在作证时为特朗普政府的伊朗战略辩护。在接受该委员会副主席、华盛顿州民主党参议员帕蒂·默里（Patty Murray）的质询时，赫格塞斯一度表示，一些伊朗弹道导弹之所以能躲过美国的轰炸，是因为它们被埋在地下，但他认为伊朗的军事实力已遭到严重削弱。 赫格塞斯说：“我承认他们仍然有能力，这一点毋庸置疑，但我们在这一系列行动中对他们造成的破坏程度，已经使他们处于前所未有的最糟糕的境地。” 美国中央司令部（CENTCOM）今天晚间美东时间8点15分左右宣布，已连续第11晚对伊朗发动空袭。最新一轮空袭持续了一个多小时。中央司令部在社交媒体上发文称，此次空袭的目标是伊朗的飞机库、无人机存放处和作战中心，“旨在进一步削弱伊朗威胁霍尔木兹海峡商船的能力”。 中央司令部表示：“过去三个月，伊朗袭击了30多艘途经这条对区域和全球贸易至关重要的国际航道的商船。这些毫无根据的袭击危及了数百名无辜海员的生命安全，并破坏了航行自由。” 据英国军方消息，伊朗今天又在霍尔木兹海峡袭击了一艘油轮，迫使船员弃船。英国海军海上贸易行动中心表示，今天清晨，一艘油轮在阿曼海岸附近的霍尔木兹海峡遭到袭击，并补充说：“船员已弃船，目前已登上救生艇。” 伊朗革命卫队（IRGC）声称对此次袭击以及7月19日在该海峡发生的另外2起船只袭击事件负责。…
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7月20日华盛顿讯，特朗普政府今天宣布，将对加拿大进口到美国的多种商品加征50%的关税，理由是加拿大将在2025年对特朗普的关税政策进行报复。这些关税将于30天后生效。 今天下午，一位高级政府官员在与记者的电话会议上宣布了这项关税政策。他表示，此举是为了“追究”加拿大“对美国进行实质性报复的责任”，因为美国正在采取贸易措施以重振工业、将生产迁回国内并支持其制造业。 这位高级政府官员表示，特朗普总统今天根据1930年《关税法》第338条签署了三项公告，对加拿大某些商品加征50%的关税，以回应这些歧视性措施。 这位高级政府官员说：“例如，目前的情况是，除两个省份和地区外，加拿大所有省份和地区都已停止购买、分销或零售美国酒精饮料，但他们并未对其他国家实施类似的限制。” 这位高级政府官员还指出，加拿大对部分美国汽车征收关税，并对乳制品征收关税和实施贸易配额。新关税涵盖的商品范围非常广泛，从乳制品、酒精及相关产品到部分食品均包含在内。此外，建筑材料、服装、家具和科技产品等也受到关税影响。 这位高级政府官员表示：“特朗普总统此举旨在为美国关键出口产品——汽车、酒类和乳制品——创造公平的竞争环境。” 这位高级政府官员表示：“每一项第338条款公告都对不同的加拿大进口商品征收50%的关税，涵盖的产品范围从葡萄酒到曲棍球棒再到水泥。” 该官员指出，即使是受《美墨加协定》（USMCA）约束的商品也适用这些关税。据这位美国官员称，部分商品可获豁免，包括：“能源、受第232条款约束的钾肥产品，以及某些其他商品，例如鱼类或关键矿物。” 当被问及哪些商品受此条款约束时，这位高级政府官员表示：“因此，我们正努力根据贸易量以及这些歧视性规则对美国贸易造成的损害，制定切实有效的措施。” 对加拿大商品征收50%的关税相当高昂，这是特朗普总统根据《1988年贸易法》第338条可以征收的最高税率。 当被问及美加贸易谈判目前的进展时，这位美国官员表示，虽然双方团队进行了“实质性讨论”，但目前尚未进行任何正式谈判。 这位高级政府官员表示：“我们当然与他们就加拿大贸易壁垒或做法交换了意见，美国希望看到这些问题得到解决。他们也与我们分享了关于未来贸易关系以及如何加强北美经济安全的想法。因此，我们确实进行过讨论，包括实质性讨论。即便如此，我们目前仍未进入正式谈判阶段。” 这些关税并非特朗普总统7月17日在社交媒体上呼吁征收的关税。当时，特朗普总统批评美国的北方邻国加拿大山火产生的烟雾笼罩了美国城市。 这位高级政府官员表示，特朗普总统“已要求就此提出方案，目前正在与他分享这些方案”。