全美电视帕萨迪纳7月30日报道，近年来，ADU房屋加建已成为了加州不少地产投资人及业主的热门话题，吸引了不少投资人的目光。然而，想要加建ADU房屋，到底什么是“ADU”？这其中又有哪些重要的法律及相关注意事项？南加州知名审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq.），就特别整理出以下相关法律信息，供民众参考。
什么是ADU？
ADU是”Accessory Dwelling Unit”的缩写，指附属住宅单元。通常被美国人俗称为”祖母房、孝亲房(granny flat)”，是位于独户住宅同一块土地上的第二个房产。
ADU的用途是什么？
一般来说，当政府区划独户住宅区时，土地上只能建一栋房产。这种房产通常被认为是”R1″，意为业主在这块土地上唯一可以拥有的房子。
而这样的情况一直持续到加州目前通过了一项新法律，暨允许独户家庭居民在同一块土地上加建第二栋房子。
ADU的类型：
1）独户家庭ADU
独户的 “孝亲房”是目前最常见的一种。经常会被改装成客房、后院别墅，或与实际房屋分开搭建的车库。一些业主甚至可以把ADU建成一个地下室单元，或在现有的住宅向外扩建。
2）初级附属住宅单元ADU（JADU）
普通ADU和JADU之间的主要区别之一是，JADU必须要和主要住宅连在一起。此外，JADU的开发有居住要求，这意味着该ADU的业主必须住在该“孝亲房”或主要住宅中。
3）多户型地段的ADU
多户型ADU普遍适用于拥有多户型地块房产的加州居民。 与所有其他ADU开发类似，该多户ADU必须被区划为住宅区。法律允许多户ADU的面积，大于典型的独户ADU。
为何ADU如此被青睐？
鉴于“孝亲房” 是一种加建的居住设施，可帮助提供额外住房。加州目前面临着大量可用房屋的短缺，使ADU成为一个很好的选择。因为这些ADU与主要住宅在同块一土地上，所以建设ADU没有附加的土地成本，这为增加住房供给提供了经济上的帮助。
随着ADU法律的不断发展，政府的ADU手册分享了针对ADU的最新相关信息。可以点击加州住房和社区发展部提供的其他重要信息、指导和样本材料。
加州ADU相关法律
自2021年起，这些新的加州“孝亲房”法律将决定您是否有资格搭建ADU，以下两项法律特别值得大家关注：
SB9
SB9是加州州长纽森（Gavin Newsom）于2021年9月16日签署的一项新的州法律，授予民众在州内任何独户地段建造四居单元的可能性，这项法律已于2022年1月1日开始生效。这是一项州立法律，将要求下发给加州的地方政府，如：县和市。许多人认为这项新法案将导致独户区划的终止。而一旦法律生效，哪些人将有资格搭建ADU？
SB9有两条规定，第一条允许您将任何独户房产分割成两个房产。第二条规定允许您在任何独户房产上建造第二套住房。最终搭建者可在两个独户住宅边再建四单元住房。这一区划法的变化是巨大的，但包括大量的限制。
根据最主要的SB9限制规定，在建造第二个单元或分割现有房产之前，业主必须签署一份宣誓书。该宣誓书规定，业主计划将其中一个单元作为其主要住所使用至少3年。
违反该宣誓书的行为将被视为伪证罪。这种居住限制会使SB9对业主有益，而对开发商来说则是重大的不利因素。SB9还有其他相关限制:
仅限美国人口普查局指定的城市地区和沿海地区。
非历史区或火灾危险区。
地块必须至少有1200平方英尺。
如果地块附近没有公共交通，地方机构可以要求为每个单元建一个停车位。
现有的独户住宅只有一面墙可以被拆除，必须重新进行场地开发。
通常要求建立低收入住房、租金管制住房和有租户的单位。
SB10
SB10规定当一个城市决定增加任何特定地段的房屋密度时，该地区不会受到后续审查或其他监管障碍。此外，这项区划法围绕既有的地方上的规定。
城市可以选择继续对地段进行重新区划，增加一块土地上可建造房屋的密度。该法案并不涉及希望在土地上进一步建设的个人业主，而更多的是关于加州城市可面临更少的限制，来进行重新区划。
加州ADU法律对房主和投资者有什么好处？
以下是在现有的住宅区房产上建造ADU的一些好处:
ADU可以作为房主的一个额外收入来源，用来出租。
ADU是一种经济实惠的方法，可以为其房产创造额外的价值和面积，因为无需支付额外的土地，住宅的主要新基础设施，或停车场。
ADU允许家庭成员和居民拥有灵活、独立的居住环境，在住得近的情况下同时保持隐私。
在加州加建ADU的过程
在加州加建ADU的申请过程需要什么？以下是其中一个供您参考的例子。此外，市政府不能要求改正区划条件来作为审批过程的一部分。
查询您的区划和地役权法律
地役权和区划法决定了您在建造ADU时的灵活性。
地块要求
如果您有一个相对较小的地块，可以考虑在该区域建设一个ADU。幸运的是，紧凑的土地仍然有资格建造独特的“孝亲房”。没有法律禁止业主搭建小面积单元。相反，如果您想建造一个非常大的ADU，市政府可以否决这个提议。城市通常会设置面积的上限，防止您搭建一个过大的“孝亲房”。此外，没有ADU条例的城市，ADU的最大面积则被规定为1200平方英尺，或50%的土地覆盖率。
地界要求
根据全州的豁免要求规定，对不超过800平方英尺的单元，必须保持4英尺的侧院和后院地界距离。这些地界要求可能会被法律修改；因此，在开始准备搭建ADU之前，针对您所在的城市规定做好调查，是很重要的。
是否存在有能影响您ADU搭建的地役权？
一般来说，地役权会影响您的ADU搭建，使您不能在有地役权的土地上建造。地役权实质上减少了您所拥有的财产的实际数量。
例如：公用事业地役权，如果电力线穿过您的后院，那么属于您的财产的量便会减少。这是因为电线所占用的空间在技术上属于放置这些电线的电力公司。
ADU邻居的问题
如果您想在您的土地上建造一个ADU，邻居们会不会抱怨施工？简单地说，邻居们无法提出投诉。只要您符合所有的规定，您的邻居就无法有权利提出反对。
但如果您遇到需要寻求酌情批准的情况，这就超出了权利允许的范围；因此，城市将可以选择向您的邻居征求反馈意见。这将是邻居们唯一能够反对的时候。
ADU法律是否适用于您的财产？
ADU法律适用于所有在加州希望搭建 “孝亲房”人的房产。
州和地方法规
除了加州近来实施的主要ADU法律，也有一些法规需要民众注意。那就是加州健康和安全法规（HSC），该法规在2021年生效。该法规要求各县市制定计划，促进和鼓励向低收入家庭提供负担得起的ADU。
如果您对任何有关ADU的地方法规有问题，请参考这些ADU政策变化，并运用于您所在的城市。
您有资格搭建ADU吗？
是否有搭建资格取决于加州政策，也取决于您所在的具体城市。ADU最主要的要求是全州性的，但地方政府可以采取某些限制。但一般来说，地方政府不能禁止ADU，这就使人们更容易获得搭建资格。
如果您不符合资格，该怎么办？
如果您最初没有资格，最好的方案是查看当地政府禁止建造的具体要求。这些信息将告诉您，您有多少空间可以建造ADU，以及是否可以在一块土地上建造多个单元。
ADU有停车位要求吗？
如果您的ADU占用了可用于停车的空间，则需要在其他地方提供可用的停车位。您所在的城市可能有停车要求的例外情况；因此，尽早了解这些信息是非常重要的，以避免任何额外的费用或由于缺乏停车位而导致您的ADU被否决。根据规定，停车位无需屋顶，并可位于地界边上。
为ADU获得施工许可证
在获得施工许可证前，您最好进行一个施工图检查。该检查是为了建筑和安全目的。在提交施工图检查并完全获得批准后，城市工程师可以颁发施工许可证。
ADU许可证很容易获得，但在获得建筑许可证时，有几类地块需要避免:
距离路边很远的地块
火灾危险区
毗邻溪流的土地
位于拐角的土地
了解ADU的费用
ADU不是与房子分开的财产，导致相关费用减少。
不过值得注意的是，ADU会产生影响费(Impact fee)，超过750平方英尺的ADU将被征收该费用。此外，在设计和申请过程中，如果您的ADU超过一个特定的尺寸，将会被征收许可证和施工图检查费。
业主协会(HOA)会影响我的ADU吗？
您在加州建造ADU的权利不能被HOA所阻止。
ADU建筑要求
尺寸限制
独户住宅的ADU被限制在850平方英尺，JADU仅有500平方英尺。多户家庭房产对较新的单元的限制为1000平方英尺，而改建的ADU则为800平方英尺。
室内空间要求
独户家庭和多户家庭房产允许ADU内有最多两间卧室或占主要房屋面积的50%。JADU只可有一个卧室。
高度要求
对于独户房产，可搭建的ADU只可为一层，或最高16英尺。多户房产没有具体的高度上限或要求。
电力和公用事业
您不用支付额外的水电费，因为ADU的水电将连接到您的主屋。
成本计算
利用与您所在城市或县相关的成本计算器是获得准确建筑价格的最有效方法，预制的加州ADU比标准公寓的价格要低。
ADU的融资
有哪些融资方式？
社区发展贷款
房屋净值信贷额度
老年人全方位护理计划(PACE)
再融资
我必须遵守业主自住的要求吗？
业主自住的要求是根据您的地方政府的政策，但通常不是必须的。相反，您的城市可以要求ADU的申请人作为居住业主。
常见的问题：
我可以建造多少个ADU？
根据地块的不同，新的区划法律现在允许在一个地产上建四单元房产。
房屋协会能阻止ADU吗？
对您的ADU可能会有限制，但HOA不会阻碍你搭建ADU。
ADU会增加房产价值吗？
在您的房产上增加额外的住房将最终增加其价值。
在加州ADU的最大尺寸是多少？
在加州，ADU的最大面积不能超过1,200平方英尺。
ADU可以减免税收吗？
增加一个ADU可能会影响您的所得税，这可能相当复杂。最好是与您的会计师或税务顾问讨论具体影响。但从您的ADU获得的租金收入是要纳税的。不过，您可以扣除维护成本和折旧建筑成本，这通常可以减少或消除税收的增加。当您出售房产时，也可能需支付与增值相关的资本利得税。
在加州ADU许可证的费用是多少？
在加州，ADU许可证的费用在2,000美元到11,000美元之间，取决于位置和整体设计。
在加州我可以在离房产线多近的地方建造一个ADU？
只要离房产线5英尺，就可以在没有异议的情况下建造ADU。
ADU算作房产面积吗？
是的，ADU确实算作房产的额外可居住面积。 然而，该平方英尺的价值将取决于其是一个独立的ADU，还是一个连带的ADU，或是经过改造的现有空间，例如改造的车库。此外，额外平方英尺的价值将取决于ADU的类型。
如何计算ADU的价值？
计算ADU的价值是通过将单位的总面积乘以每平方英尺的地产价值来完成的。
在加州您需要为ADU申请许可吗？
您的ADU是否需要许可证取决于几个因素，包括：面积、ADU的类型、所在的城市、ADU的公用设施和设计以及整体建造。
新的ADU法律是否使您有资格建造ADU？
加州通过的新法律仍然给予您搭建资格，且限制不多。
咨询专业律师
ADU为经济适用房、投资者、房主和寻找额外收入的个人提供了巨大的经济帮助。但在申请及搭建过程中，您难免会被繁琐的法律问题所困扰。如果您有任何法律问题，欢迎联络郑博仁联合律师事务所，
6月3日华盛顿讯，美国总统特朗普计划亲临纽约麦迪逊广场花园球馆，现场观看时隔27年重返纽约的首场美国职业篮球联赛（NBA）总决赛第三场比赛。 据报道，消息人士透露特朗普总统计划于6月8日前往纽约麦迪逊广场花园，现场观看尼克斯队对阵马刺队的系列赛第三场比赛；不过，相关计划仍存在变数的可能。 据报道，麦迪逊广场花园方面已进行了安保演练，以筹备应对总统可能到访的相关事宜。 消息人士还透露，纽约市市长兼尼克斯队的铁杆球迷佐兰·马姆达尼（Zohran Mamdani）也计划出席第三场比赛，尽管预计他不会与总统同席就座。 特朗普总统此前曾表示，他计划前往纽约观看其中一场NBA总决赛。按照赛程安排，第三场比赛定于6月8日举行，第四场在6月10日，而潜在的第六场比赛则安排在6月16日。 据报道，特朗普总统原本还计划观看东部决赛的第五场比赛，但尼克斯队最终以4比0横扫骑士队，从而自1999年以来首次锁定了总决赛的席位。 特朗普总统5月27日曾对媒体说：“我确实收到了邀请。我原本打算周三去现场的 [即东部决赛第5场]，但他们非常迅速地就结束了系列赛。他们表现得很棒，吉姆·多兰（Jim Dolan）也是个很棒的人——如你所知，他是麦迪逊广场花园的所有者兼负责人。今年对他来说是个丰收年。” 特朗普总统还说：“天哪，这支队伍真是太棒了！他们赢下了所有的比赛。队里确实汇聚了一些非常优秀的球员。我想我应该会去现场看一场比赛——没错，我肯定会去的。有好几个人都邀请了我，Jim 也邀请了我；我觉得这真是太好了。能看到这样的景象，感觉真棒。尼克斯队这些年确实吃了不少苦头，但眼下他们的表现真的非常出色。” 特朗普总统在其两届任期内出席了各类备受瞩目的体育赛事，其中包括2025年在新奥尔良举行的超级碗比赛，费城老鹰队在该场比赛中击败了堪萨斯城酋长队，以及2025年在皇后区举行的美国网球公开赛男子单打决赛。
6月3日罗斯兰讯，据美国薪资处理服务公司ADP今天报告，美国5月份私营部门招聘步伐强劲，进一步印证了劳动力市场的稳健态势。美国当月企业新增员工12.2万人，优于道琼斯预估的11万人共识值。 总部位于美国新泽西州罗斯兰的ADP公司表示，美国当月企业新增员工12.2万人，高于4月份的10.5万人，且优于道琼斯预估的11万人共识值。5月份的增幅创下自2025年1月以来的最高水平。此外，4月份的招聘总数被向下修正了4000人。 与美国前几个月就业增长主要集中在医疗保健及少数其他行业的情况不同，本月就业增长呈现出更为广泛的态势。在ADP追踪的美国10个行业中，有8个行业实现了增长；且无论从企业规模还是地理区域来看，招聘活动的分布都十分均衡。 5月份教育和卫生服务业再次领跑，新增招聘人数达5.7万；紧随其后的是贸易、运输和公用事业，新增3.6万；专业和商业服务业贡献了1.1万个岗位；建筑业以及休闲和酒店业均新增了8000个岗位。 5月份信息服务业则流失了9000个岗位，这可能受到了人工智能技术发展的影响；自然资源和采矿业也报告了岗位流失，减少了3000个。 ADP首席经济学家内拉·理查森（Nela Richardson）表示：“与过去几年相比，5月份的招聘增长基础更为广泛。随着夏季招聘旺季的到来，劳动力市场继续展现出持续向好的势头。” 在美国各类企业中，员工人数少于50人的小型企业领跑招聘榜单，新增岗位达6.7万个；员工人数在500人及以上的大型企业新增了4万个岗位；中型企业则贡献了1.7万个岗位。 在薪资方面，对于留任原职的员工而言，年薪增长率为4.4%，与4月份持平；而跳槽者的薪资增幅则小幅回落至6.5%。 该报告发布后，美国股市期货走势涨跌互现，而国债收益率则有所上扬。 这份报告发布于美国劳工统计局（BSL）公布5月份非农就业数据的前两天。华尔街的普遍预期则是：继4月份录得11.5万的增幅之后，5月份非农就业人数将增加8万人，失业率则将维持在4.3%的水平。 美联储官员们将在6月16日至17日的政策会议召开之前，密切关注这些就业数据。美国市场目前已基本认定，美联储在此次会议上将毫无悬念地维持基准利率不变，使其继续处于3.5%至3.75%的区间内。
6月2日华盛顿讯，今天晚间，美国最高法院裁定允许阿拉巴马州采用一套新的国会选区划分图；此前，一家联邦下级法院曾裁定该选区图对黑人选民构成歧视。 美国最高法院以6比3的票数作出的这项裁决，预计将导致阿拉巴马州的共和党人在11月的中期选举中于众议院多赢得一个席位，原因在于新选区划分稀释了黑人选民的选票影响力。 这项裁决推翻了阿拉巴马州伯明翰市美国联邦地方法院一个由3名法官组成的合议庭于5月26日作出的裁决；该合议庭此前认定，上述选区划分图“蓄意基于种族实施歧视”。 此前，鉴于美国最高法院近期在“路易斯安那州诉卡莱斯案”（Louisiana v. Callais）中作出的裁决，该合议庭被迫重新审视其此前的一项裁决，即禁止在州级选举中使用这套于2023年绘制的选区划分图。 在上述案件中，美国最高法院裁定路易斯安那州对其国会选区进行的划分构成了“种族杰利蝾螈”，即种族操纵选区。 上周，阿拉巴马州共和党官员向最高法院寻求紧急救济，此前地方法院裁定该州2023年的选区划分图是非法的，理由是其蓄意基于种族进行歧视。这些官员表示，在划定选区界线时，制图者的目的是为了协助共和党，并将墨西哥湾沿岸地区完整地保留在一个国会选区内。 特朗普政府支持阿拉巴马州的立场，力挺该州在即将到来的中期选举中沿用2023年划定的国会选区方案；政府方面辩称，联邦法院不应干预选举事务，也不应僭越各州在划分国会选区方面所享有的职权。 然而，一群选民及多个投票权倡导团体对阿拉巴马州的上述主张提出了反驳。阿拉巴马州曾声称，该州三年前在绘制国会选区图时，其初衷是为了实现特定的党派政治目标。在提交给最高法院的一份文件中，这些选民及团体指出，州议会在当时并未提及任何党派政治目标；他们还特别强调，地方法院此前已裁定，没有任何证据（即“零证据”）表明制图者的动机是为了维护特定党派利益或保护现任议员的席位。 由全国有色人种协进会（NAACP）和美国公民自由联盟（ACLU）代理的选民们表示：“如果批准阿拉巴马州的请求，将意味着法院以一种扰乱既定预期、引发选民困惑的方式介入正在进行的选举，甚至会给最尽职尽责的选举官员制造混乱和难以执行的最后期限。” 全国有色人种协进会总法律顾问克里斯汀·克拉克（Kristen Clarke）批评了最高法院的这项裁决，但同时鼓励黑人选民在即将到来的选举中积极投票，以此表达他们的异议。 克拉克在一份声明中说：“最高法院正持续给我们的民主进程制造混乱；而通过最近的这一举动，它竟然批准阿拉巴马州使用一份此前已被认定为具有蓄意歧视性质的国会选区划分图，这届法院正以一种令‘吉姆·克劳法’（Jim Crow…
6月2日华盛顿讯，白宫记者协会今天宣布，将把其年度新闻晚宴改期至7月24日举行。此前，原定举办的晚宴因一名枪手发动袭击而被迫中断。当时，特朗普总统、多位政府高级官员以及数十名记者正在出席该晚宴。 该协会主席、哥伦比亚广播公司（CBS）新闻部资深白宫记者姜伟嘉（Weijia Jiang）在致该协会成员的一封电子邮件中称，改期后的记者晚宴将是一场“更为私密的聚会”，并会采取“显著强化的安保措施及全新的入场流程”。 特朗普总统表示，他已接受邀请将于下个月的晚宴上发表演讲；他更将这场晚宴形容为一张“‘炙手可热’的入场券！” 姜伟嘉在邮件中写道：“这场晚宴不仅将是我们推行各项计划的一次契机，更将是一份庄严的声明，宣告暴力在美国生活中绝无立足之地，且自由的新闻界绝不会因恐吓而被迫噤声，正如你们所有人所展现的那样，勇气与团结的力量能够、也理应超越一切。” 她还表示，在听取了成员们的意见后，该协会理事会做出了举办第二场晚宴的决定。 姜伟嘉表示：“我们绝不会任由一起暴力事件来主导最终的结局——尤其是在今年，正值我们反思美国建国250周年及其所代表的一切价值观之际。” 这场晚宴原定于4月25日举行，但因一名枪手试图强闯活动场馆外的安检口，导致晚宴被迫中断。当时出席活动的特朗普总统、副总统万斯以及数位内阁官员被紧急撤离，而现场的记者和媒体高管们则纷纷躲藏在桌下避险。 在枪击事件发生后不久举行的新闻发布会上，特朗普总统表示该场晚宴将会择日重新举办。 警方确认此次袭击事件的嫌疑人为科尔·艾伦（Cole Allen），现年31岁。据警方称，艾伦搭乘火车从加利福尼亚州前往华盛顿特区，并下榻于原定举办新闻晚宴的华盛顿希尔顿酒店。他被指控企图刺杀总统、使用致命武器袭击联邦执法人员，以及两项涉枪罪名。艾伦对所有指控均表示不认罪。在庭审开始前，他将继续被羁押。 据检方透露，当艾伦试图强行闯过举办晚宴的酒店宴会厅上一层的安检关卡时，他随身携带着一把霰弹枪、一把手枪以及数把刀具。执法官员表示，艾伦曾向一名特勤局特工开枪；该特工虽被击中，但因当时他身穿防弹背心，并未受重伤。
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