全美电视帕萨迪纳7月30日报道，近年来，ADU房屋加建已成为了加州不少地产投资人及业主的热门话题，吸引了不少投资人的目光。然而，想要加建ADU房屋，到底什么是“ADU”？这其中又有哪些重要的法律及相关注意事项？南加州知名审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq.），就特别整理出以下相关法律信息，供民众参考。
什么是ADU？
ADU是”Accessory Dwelling Unit”的缩写，指附属住宅单元。通常被美国人俗称为”祖母房、孝亲房(granny flat)”，是位于独户住宅同一块土地上的第二个房产。
ADU的用途是什么？
一般来说，当政府区划独户住宅区时，土地上只能建一栋房产。这种房产通常被认为是”R1″，意为业主在这块土地上唯一可以拥有的房子。
而这样的情况一直持续到加州目前通过了一项新法律，暨允许独户家庭居民在同一块土地上加建第二栋房子。
ADU的类型：
1）独户家庭ADU
独户的 “孝亲房”是目前最常见的一种。经常会被改装成客房、后院别墅，或与实际房屋分开搭建的车库。一些业主甚至可以把ADU建成一个地下室单元，或在现有的住宅向外扩建。
2）初级附属住宅单元ADU（JADU）
普通ADU和JADU之间的主要区别之一是，JADU必须要和主要住宅连在一起。此外，JADU的开发有居住要求，这意味着该ADU的业主必须住在该“孝亲房”或主要住宅中。
3）多户型地段的ADU
多户型ADU普遍适用于拥有多户型地块房产的加州居民。 与所有其他ADU开发类似，该多户ADU必须被区划为住宅区。法律允许多户ADU的面积，大于典型的独户ADU。
为何ADU如此被青睐？
鉴于“孝亲房” 是一种加建的居住设施，可帮助提供额外住房。加州目前面临着大量可用房屋的短缺，使ADU成为一个很好的选择。因为这些ADU与主要住宅在同块一土地上，所以建设ADU没有附加的土地成本，这为增加住房供给提供了经济上的帮助。
随着ADU法律的不断发展，政府的ADU手册分享了针对ADU的最新相关信息。可以点击加州住房和社区发展部提供的其他重要信息、指导和样本材料。
加州ADU相关法律
自2021年起，这些新的加州“孝亲房”法律将决定您是否有资格搭建ADU，以下两项法律特别值得大家关注：
SB9
SB9是加州州长纽森（Gavin Newsom）于2021年9月16日签署的一项新的州法律，授予民众在州内任何独户地段建造四居单元的可能性，这项法律已于2022年1月1日开始生效。这是一项州立法律，将要求下发给加州的地方政府，如：县和市。许多人认为这项新法案将导致独户区划的终止。而一旦法律生效，哪些人将有资格搭建ADU？
SB9有两条规定，第一条允许您将任何独户房产分割成两个房产。第二条规定允许您在任何独户房产上建造第二套住房。最终搭建者可在两个独户住宅边再建四单元住房。这一区划法的变化是巨大的，但包括大量的限制。
根据最主要的SB9限制规定，在建造第二个单元或分割现有房产之前，业主必须签署一份宣誓书。该宣誓书规定，业主计划将其中一个单元作为其主要住所使用至少3年。
违反该宣誓书的行为将被视为伪证罪。这种居住限制会使SB9对业主有益，而对开发商来说则是重大的不利因素。SB9还有其他相关限制:
仅限美国人口普查局指定的城市地区和沿海地区。
非历史区或火灾危险区。
地块必须至少有1200平方英尺。
如果地块附近没有公共交通，地方机构可以要求为每个单元建一个停车位。
现有的独户住宅只有一面墙可以被拆除，必须重新进行场地开发。
通常要求建立低收入住房、租金管制住房和有租户的单位。
SB10
SB10规定当一个城市决定增加任何特定地段的房屋密度时，该地区不会受到后续审查或其他监管障碍。此外，这项区划法围绕既有的地方上的规定。
城市可以选择继续对地段进行重新区划，增加一块土地上可建造房屋的密度。该法案并不涉及希望在土地上进一步建设的个人业主，而更多的是关于加州城市可面临更少的限制，来进行重新区划。
加州ADU法律对房主和投资者有什么好处？
以下是在现有的住宅区房产上建造ADU的一些好处:
ADU可以作为房主的一个额外收入来源，用来出租。
ADU是一种经济实惠的方法，可以为其房产创造额外的价值和面积，因为无需支付额外的土地，住宅的主要新基础设施，或停车场。
ADU允许家庭成员和居民拥有灵活、独立的居住环境，在住得近的情况下同时保持隐私。
在加州加建ADU的过程
在加州加建ADU的申请过程需要什么？以下是其中一个供您参考的例子。此外，市政府不能要求改正区划条件来作为审批过程的一部分。
查询您的区划和地役权法律
地役权和区划法决定了您在建造ADU时的灵活性。
地块要求
如果您有一个相对较小的地块，可以考虑在该区域建设一个ADU。幸运的是，紧凑的土地仍然有资格建造独特的“孝亲房”。没有法律禁止业主搭建小面积单元。相反，如果您想建造一个非常大的ADU，市政府可以否决这个提议。城市通常会设置面积的上限，防止您搭建一个过大的“孝亲房”。此外，没有ADU条例的城市，ADU的最大面积则被规定为1200平方英尺，或50%的土地覆盖率。
地界要求
根据全州的豁免要求规定，对不超过800平方英尺的单元，必须保持4英尺的侧院和后院地界距离。这些地界要求可能会被法律修改；因此，在开始准备搭建ADU之前，针对您所在的城市规定做好调查，是很重要的。
是否存在有能影响您ADU搭建的地役权？
一般来说，地役权会影响您的ADU搭建，使您不能在有地役权的土地上建造。地役权实质上减少了您所拥有的财产的实际数量。
例如：公用事业地役权，如果电力线穿过您的后院，那么属于您的财产的量便会减少。这是因为电线所占用的空间在技术上属于放置这些电线的电力公司。
ADU邻居的问题
如果您想在您的土地上建造一个ADU，邻居们会不会抱怨施工？简单地说，邻居们无法提出投诉。只要您符合所有的规定，您的邻居就无法有权利提出反对。
但如果您遇到需要寻求酌情批准的情况，这就超出了权利允许的范围；因此，城市将可以选择向您的邻居征求反馈意见。这将是邻居们唯一能够反对的时候。
ADU法律是否适用于您的财产？
ADU法律适用于所有在加州希望搭建 “孝亲房”人的房产。
州和地方法规
除了加州近来实施的主要ADU法律，也有一些法规需要民众注意。那就是加州健康和安全法规（HSC），该法规在2021年生效。该法规要求各县市制定计划，促进和鼓励向低收入家庭提供负担得起的ADU。
如果您对任何有关ADU的地方法规有问题，请参考这些ADU政策变化，并运用于您所在的城市。
您有资格搭建ADU吗？
是否有搭建资格取决于加州政策，也取决于您所在的具体城市。ADU最主要的要求是全州性的，但地方政府可以采取某些限制。但一般来说，地方政府不能禁止ADU，这就使人们更容易获得搭建资格。
如果您不符合资格，该怎么办？
如果您最初没有资格，最好的方案是查看当地政府禁止建造的具体要求。这些信息将告诉您，您有多少空间可以建造ADU，以及是否可以在一块土地上建造多个单元。
ADU有停车位要求吗？
如果您的ADU占用了可用于停车的空间，则需要在其他地方提供可用的停车位。您所在的城市可能有停车要求的例外情况；因此，尽早了解这些信息是非常重要的，以避免任何额外的费用或由于缺乏停车位而导致您的ADU被否决。根据规定，停车位无需屋顶，并可位于地界边上。
为ADU获得施工许可证
在获得施工许可证前，您最好进行一个施工图检查。该检查是为了建筑和安全目的。在提交施工图检查并完全获得批准后，城市工程师可以颁发施工许可证。
ADU许可证很容易获得，但在获得建筑许可证时，有几类地块需要避免:
距离路边很远的地块
火灾危险区
毗邻溪流的土地
位于拐角的土地
了解ADU的费用
ADU不是与房子分开的财产，导致相关费用减少。
不过值得注意的是，ADU会产生影响费(Impact fee)，超过750平方英尺的ADU将被征收该费用。此外，在设计和申请过程中，如果您的ADU超过一个特定的尺寸，将会被征收许可证和施工图检查费。
业主协会(HOA)会影响我的ADU吗？
您在加州建造ADU的权利不能被HOA所阻止。
ADU建筑要求
尺寸限制
独户住宅的ADU被限制在850平方英尺，JADU仅有500平方英尺。多户家庭房产对较新的单元的限制为1000平方英尺，而改建的ADU则为800平方英尺。
室内空间要求
独户家庭和多户家庭房产允许ADU内有最多两间卧室或占主要房屋面积的50%。JADU只可有一个卧室。
高度要求
对于独户房产，可搭建的ADU只可为一层，或最高16英尺。多户房产没有具体的高度上限或要求。
电力和公用事业
您不用支付额外的水电费，因为ADU的水电将连接到您的主屋。
成本计算
利用与您所在城市或县相关的成本计算器是获得准确建筑价格的最有效方法，预制的加州ADU比标准公寓的价格要低。
ADU的融资
有哪些融资方式？
社区发展贷款
房屋净值信贷额度
老年人全方位护理计划(PACE)
再融资
我必须遵守业主自住的要求吗？
业主自住的要求是根据您的地方政府的政策，但通常不是必须的。相反，您的城市可以要求ADU的申请人作为居住业主。
常见的问题：
我可以建造多少个ADU？
根据地块的不同，新的区划法律现在允许在一个地产上建四单元房产。
房屋协会能阻止ADU吗？
对您的ADU可能会有限制，但HOA不会阻碍你搭建ADU。
ADU会增加房产价值吗？
在您的房产上增加额外的住房将最终增加其价值。
在加州ADU的最大尺寸是多少？
在加州，ADU的最大面积不能超过1,200平方英尺。
ADU可以减免税收吗？
增加一个ADU可能会影响您的所得税，这可能相当复杂。最好是与您的会计师或税务顾问讨论具体影响。但从您的ADU获得的租金收入是要纳税的。不过，您可以扣除维护成本和折旧建筑成本，这通常可以减少或消除税收的增加。当您出售房产时，也可能需支付与增值相关的资本利得税。
在加州ADU许可证的费用是多少？
在加州，ADU许可证的费用在2,000美元到11,000美元之间，取决于位置和整体设计。
在加州我可以在离房产线多近的地方建造一个ADU？
只要离房产线5英尺，就可以在没有异议的情况下建造ADU。
ADU算作房产面积吗？
是的，ADU确实算作房产的额外可居住面积。 然而，该平方英尺的价值将取决于其是一个独立的ADU，还是一个连带的ADU，或是经过改造的现有空间，例如改造的车库。此外，额外平方英尺的价值将取决于ADU的类型。
如何计算ADU的价值？
计算ADU的价值是通过将单位的总面积乘以每平方英尺的地产价值来完成的。
在加州您需要为ADU申请许可吗？
您的ADU是否需要许可证取决于几个因素，包括：面积、ADU的类型、所在的城市、ADU的公用设施和设计以及整体建造。
新的ADU法律是否使您有资格建造ADU？
加州通过的新法律仍然给予您搭建资格，且限制不多。
咨询专业律师
ADU为经济适用房、投资者、房主和寻找额外收入的个人提供了巨大的经济帮助。但在申请及搭建过程中，您难免会被繁琐的法律问题所困扰。如果您有任何法律问题，欢迎联络郑博仁联合律师事务所，
全美电视4月29日纽约报道，今天下午2点前，美国哥伦比亚大学（Columbia University）开始对那些不顾撤离校园内亲巴勒斯坦抗议活动的学生实施停学，以迫使学生们停止学生示威运动。该校校长声称，该校不会从以色列撤资，这与抗议学生们的一项关键要求背道而驰。 该大学要求学生示威者在截止日期前撤离，否则“将被停职，等待进一步调查”，并禁止他们完成春季学期。 校长米努什·沙菲克（Minouche Shafik)在一份声明中要求学生抗议者自愿解散，称示威活动“为我们的许多犹太学生和教职员工创造了一个不受欢迎的环境”，“外部行为者”在大学大门周围营造了一个“敌对环境”，对学生来说，示威活动已经成为“嘈杂的干扰”。 沙菲克还提到了5月15日的毕业典礼，他说：“我们也不想剥夺成千上万的学生及其家人和朋友庆祝毕业的机会。” 哥伦比亚大学表示，今年春天将有超过1.5万名学生毕业。 哥伦比亚大学是支持巴勒斯坦事业抗议活动的学校。在以色列发动对加沙地区极端战争行为的战争背景下，以色列军队已杀害了逾3.4万人，大多数是妇女和儿童。学生们要求学校从支持武器制造业和以色列的投资中撤资。 上周，抗议活动在美国各地的大学校园迅速蔓延，导致警方对抗议师生的大规模逮捕和镇压。哥伦比亚大学负责传播事务的一名副校长兼该校发言人张本（Ben Chang）在截止最后期限后约3小时确认：“我们已经开始让学生停学了。” 抗议学生在大学内安营扎寨搭建起了数百个帐篷进行示威运动的第二周，参与者几乎一致投票决定留在原地。今天下午2点的离开最后限期时间之后，抗议者在四方广场上游行，高呼“披露！”剥离！我们不会放慢脚步，我们不会休息！’” 为了给即将到来的毕业生毕业典礼腾出空间，校园内的抗议营地的一部分已经被强行清场，警察基本上在营地的外围警戒。 组织抗议活动的联盟哥伦比亚大学种族隔离运动（CUAD）今天在一份声明中表示：“与3.4万多名巴勒斯坦人的死亡相比，这些令人厌恶的恐吓策略毫无意义。除非哥伦比亚满足我们的要求，否则我们不会行动。” 该组织批评校方“威胁要大规模停课、驱逐甚至可能开除学生”，这违反了学校的规定。该组织还谴责该大学在营地发布的纸质通知“让人想起以色列军队从空中向加沙人发射的传单”。 今天下午2点左右，在该联盟在哥伦比亚举行的集会上，学生组织者苏达·波拉特（Sueda…
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全美电视4月29日特拉维夫报道，以色列官员越来越担心，国际刑事法庭（ICC）可能很快就会对以色列总理内塔尼亚胡（Benjamin Netanyahu）和其他高级官员发出逮捕令，指控与加沙战争有关。 据《纽约时报》援引以色列和外国官员的话说，国际刑事法庭可能会指控以色列政府高级官员在哈马斯10月7日袭击之后采取的极端军事行动，以及阻止向加沙地带运送人道主义援助物资。 该报报道称，国际刑事法庭发出的任何搜查令“可能在世界上大部分地区被视为一种令人羞辱的道德谴责”，报道援引一名官员的说法称，最近几周，这些搜查令的可能性已被纳入以色列的决策之中。 据报道，这些搜查令可能会给以色列官员带来旅行障碍，也可能会对哈马斯领导人发出攻击。 据路透社报道，以色列外长卡茨（Israel Katz）4月28日表示，“我们预计法院不会对以色列高级政治和安全官员发出逮捕令。” 卡茨报道说:“我们不会低头，也不会被吓倒，并将继续战斗，”卡茨警告以色列大使馆在“严重反犹主义浪潮”的风险上加强安全。 此前，内塔尼亚胡4月26日在社交媒体X上写道：“尽管国际刑事法庭不会影响以色列的行动，但它将开创一个危险的先例，威胁着所有对抗野蛮恐怖主义和肆意侵略的民主国家的士兵和官员。” 内塔尼亚胡称：“在我的领导下，以色列永远不会接受国际刑事法院试图破坏其固有的自卫权利。” “占领中东唯一民主国家和世界上唯一犹太国家的士兵和官员的威胁令人难以置信。我们不会向它鞠躬。” 据路透社报道，国际刑事法庭首席检察官卡里姆·汗（Karim Khan）去年10月表示，国际刑事法庭对以色列在加沙地带可能犯下的战争罪有管辖权。 据报道，以色列不是国际刑事法庭成员，也不承认其管辖权，但巴勒斯坦领土在2015年获得了成员身份。 国际刑事法庭在其网站上表示，“在有必要的情况下调查并审判被指控为国际社会最严重罪行的个人：种族灭绝、战争罪行、反人类罪和侵略罪。”
全美电视4月27日华盛顿报道，共和党人、美国参议院少数党领袖麦康奈尔（Mitch McConnell）声称，他坚持他在2021年1月6日对国会大厦的袭击后发表的评论，称包括特朗普（Donald Trump）在内的前总统“不能免于刑事诉讼”。 美国最高法院目前正在考虑对前总统特朗普是否有权享有广泛的联邦起诉豁免权，该裁决将对决定特朗普2020年大选审判的命运至关重要。 麦康奈尔今天在哥伦比亚广播公司（CBS）的一栏节目中在谈到是否仍然认为前总统特朗普不能完全免于起诉的问题中回答说，正如他在2021年初支持前总统特朗普的骚乱者冲进国会大厦一个多月后时所说的那样，特朗普不能免于起诉。麦康奈尔的此番言论明显与大多数共和党人的政治立场背道而驰，也再次公开与特朗普撕破脸面。 麦康奈尔声称：“这么说吧。我在2021年2月13日解决了这个问题，”“…2021年1月6日。我坚持我当时所说的一切。显然，这将取决于最高法院来决定我是否正确。” 三年前，虽然麦康奈尔在1月6日国会大厦袭击案的弹劾审判中最终投票判特朗普无罪，其解释的部分原因是特朗普“还没有逃脱任何惩罚”，仍然可能被法院追究责任。 麦康奈尔在2021年2月13日说：“我们国家有刑事司法系统。我们有民事诉讼，而前总统也不能免于任何一方的问责。” 在最高法院审理的“特朗普诉美国”一案中，争论的焦点是这位前总统是否会因在白宫期间的官方行为而面临刑事指控。这场争端是由特别检察官史密斯（Jack Smith）发起的联邦起诉引起的，是大法官们本届任期内面临的第二起纠纷，将对特朗普的政治前途产生重大影响。但是最高法院可能还需要几个月的时间才能做出裁决。 麦康奈尔还声称，他仍然支持特朗普竞选总统，他解释说，他一直坚持支持共和党总统候选人。 现年82岁高龄的麦康奈尔表示，他将于今年11月辞去参议院领导职务，尽管他的任期要到2027年才结束。这意味着，当麦康奈尔完成剩余任期时，特朗普可能会在白宫任职。 麦康奈尔还驳斥了事实核查或影响特朗普的想法，因为这位假定的共和党候选人在俄罗斯和乌克兰问题上散布了错误的信息。 麦康奈尔说：“在总统选举中，我不会给我们的候选人任何建议。“我关注的是把参议院变成共和党占多数。” 上周，经过多次谈判和绝望，美国参议院通过了一项950亿美元的援助乌克兰、以色列和台湾的法案。麦康奈尔在法案通过后立即与乌克兰总统泽伦斯基（Volodymyr…