加州房东需要遵循哪些正确程序驱逐房客

全美电视洛杉矶8月23日报道，自疫情以来，加州及地方政府纷纷出台了一系列保护租客的法律，使得原本驱逐程序就相较复杂的加州法律，困扰更多业主。前检察官、现任南加州华裔知名审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq.)提醒房东，需要确保遵循美国相关法律规定的确切程序，否则驱逐诉讼将可能被法院驳回。

郑博仁律师指出，在加州，房东一定要遵循严格的程序来驱逐租户。第一步，也是在房东提出驱逐（”非法滞留”Unlawful Detainer）诉讼之前必须完成的一步，就是以书面通知的方式终止租约。所需的通知类型取决于房东终止租约的原因。而更复杂的是，《2019年加州租户保护法》为在出租房中居住了至少12个月的租户提供了额外的保护。以下是在加州驱逐租户所涉及的规则和程序的概述，供民众参考。

《2019年加州租户保护法》何时适用？《2019年加州租户保护法》（以下简称 “该法”）是一项全州性的租金控制和租户保护法，影响到加州的大多数租约。该法很复杂，但一般来说，法规要求房东必须有 “正当理由”（该法承认的理由）才能驱逐在出租房中居住了12个月或以上的租客。这个理由可以是租户的 “过错”，即房东因为租户的作为（或不作为）而终止租约，也可以是 “无过错”，即房东因与租户行为无关的理由（如：想自己搬进出租房）而终止租约。

该法适用于签订月租协议的租户以及签订长期租约的租户。然而，有一些类型的租约不受该法约束。例如，由个人拥有的 “可单独转让所有权 “的单元（指可单独出售的独立财产，如：独户住宅）就可以豁免。
 
在房东有正当理由的情况下终止租约，房东可以提前终止租约，并以各种理由驱逐租户，包括不支付租金、违反租约或租赁协议，或犯有非法行为。房东必须通过向租户发出书面通知来终止租约。终止的原因将决定所需的通知类型。

不付租金的通知：如果租户不按时支付租金，房东可以给租户三天的通知，让其支付租金或退出（搬走）。该通知告知租户，租户有三天时间支付全额租金或搬走。如果租户在三天期限前搬走，房东可以用押金来支付未付的租金，并对超过押金的欠款起诉租户。如果租户不付租金也不搬走，房东可以在三天期限结束后提起驱逐诉讼。

租户违反租约但可以补救的通知：如果租户违反租约或租赁协议，但问题可以得到解决（例如，租户不顾禁止养宠物的政策而养宠物），房东可以给租户三天的补救通知（也称为 “履行契约或搬出的三天通知”）。该通知告知租户，租户有三天时间纠正违规行为或搬走。如果租户在这三天内搬走，房东就不能提起驱逐诉讼，但可以起诉（前）租户，要求其支付所欠租金或对租房造成超过保证金的损失。如果租户在三天内没有纠正违规行为，也没有搬走，房东可以提起驱逐诉讼。

严重的、无法补救的违反租约行为：当租户严重违反租约或做了无法补救的事情，房东可以给租户一个无条件的三天退出通知。该通知告知租户，租户必须在收到通知的三天内搬出出租单元。租户不允许有任何时间来解决违规问题，如果租户在三天内不搬走，房东可以提起驱逐诉讼。

在加州，房东只有在租户出现以下情况时，才可以使用三天无条件搬走通知：违反租约或租赁协议，转让或转租出租单位；对财产造成重大损失；允许或在出租房内制造滋扰，或涉及出租房内的非法活动。

(当受该法约束的租户无视三天的搬出通知或不纠正租赁违规行为时，房东也可以使用三天无条件搬出通知，以下有更多介绍）。

在房东没有正当理由的情况下终止租约。无理由终止租约的规则取决于租约是按月租，还是固定期限：按月租约，如果租户签订了按月租赁协议，并且在租赁单元居住不到一年，那么房东必须向租户发出30天内搬走的书面通知，以终止租赁关系。房东不需要给出终止租约的理由，但不能以歧视性的理由终止租约。

如果租户在出租房内居住超过一年，并且是按月支付，那么房东必须给租户一个书面的60天内搬走通知来结束租约。这两份通知都必须告知租户，租约将在通知期结束时到期，租户必须在那个时候搬出出租单元。

固定期限的租约，对于久于月租的租约，房东在租期结束前不能无故终止租约。房东不需要在租期结束时通知租户搬出，除非租约有特别要求。例如，如果租户的一年租约在12月底到期，而租户没有要求续租，那么房东就不需要在12月底前发通知叫租户搬走，除非租约条款特别要求通知。

当租户在租房内居住了12个月时，结束固定期限的租约，固定期限租约结束时，如果租户已经在该房产中居住了12个月，房东不能没有正当理由拒绝续租。

如果房东不续租的理由是 “租户过失”，房东必须给出：如果过失原因是不付租金，则必须给出三天内支付租金或搬走的通知；如果过错原因是可纠正的违约行为（如有一个未经允许的室友），则发出三天内纠正或搬出通知，或如果原因是不可补救的严重违约行为（如造成公共滋扰），则发出三天无条件的搬出通知。

当过错原因是可纠正的违约行为时，如果租户在收到三天内纠正或搬出通知后没有纠正违约行为或搬出，房东必须提供三天的无条件搬出通知，然后房东才能提起驱逐诉讼。

如果房东不续租的原因是”租户无过错 “的原因，房东必须根据该法对租户进行赔偿。

驱逐诉讼，一旦超过规定的通知期，而租户没有遵守搬出通知中的要求，房东可以提起非法滞留的诉讼。该案件必须在出租房所在县的高级法院立案。房东需提交以下表格：传唤-非法滞留-驱逐；起诉书-非法滞留；原告的必填封面页和补充指控-非法滞留；民事案件封面页。

郑博仁律师表示，房东还应该向法院书记员了解是否有其他必要的当地表格。驱逐诉讼的申请费为240-450美元，取决于法院的情况。如果房东无力支付申请费，可以申请费用减免。

提交表格后，房东必须将驱逐文件送达给租户。一旦文件被送达，必须向法院提交一份已签署的送达证明表格的原件和复印件。租户有5天或15天的时间来回应，这取决于房东以何种方式送达文件。

如果租户不作出回应，房东可以要求法院作出缺席判决（意味着法院将批准房东的请求，而不需要租户的任何意见）。如果租户作出回应，房东可以要求法院指定一个审判日期。

针对租户驱逐抗辩，郑博仁律师说，在加州，租户对驱逐有几种可能的抗辩。一个常见的辩护理由是，房东在终止租约时犯了程序性错误，如不适当地送达通知、或在提出驱逐诉讼前没有等待足够的时间。租户可以使用的另一个辩护理由是，房东没有维护出租单元，或者房东在某种程度上歧视租户。

在加州，房东可以合法地驱逐租户的唯一方法是通过法院，赢得非法滞留诉讼。即使在赢得驱逐诉讼后，房东也必须借用警员来实际执行驱逐。房东擅自自行将租户从出租房中赶走是非法的。

如果租户搬出了出租单元，并留下了个人财产或物品，房东必须首先设法通知租户被遗弃的财产，并给租户至少15天的时间来取回这些财产（如果通知是邮寄给租户的，则为18天）。房东可以向租户收取该财产的存储费用。如果租户不认领财产，房东可以在通知期结束时将其处理掉。

郑博仁律师还说，在加州驱逐程序较为复杂。民众有相关问题，建议与专业律师咨商。关于在加州如何合法驱赶房客，如果有您有更多法律疑问，欢迎联络郑博仁联合律师事务所华语服务团队进行咨询。