全美电视洛杉矶8月23日报道，自疫情以来，加州及地方政府纷纷出台了一系列保护租客的法律，使得原本驱逐程序就相较复杂的加州法律，困扰更多业主。前检察官、现任南加州华裔知名审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq.)提醒房东，需要确保遵循美国相关法律规定的确切程序，否则驱逐诉讼将可能被法院驳回。
郑博仁律师指出，在加州，房东一定要遵循严格的程序来驱逐租户。第一步，也是在房东提出驱逐（”非法滞留”Unlawful Detainer）诉讼之前必须完成的一步，就是以书面通知的方式终止租约。所需的通知类型取决于房东终止租约的原因。而更复杂的是，《2019年加州租户保护法》为在出租房中居住了至少12个月的租户提供了额外的保护。以下是在加州驱逐租户所涉及的规则和程序的概述，供民众参考。
《2019年加州租户保护法》何时适用？《2019年加州租户保护法》（以下简称 “该法”）是一项全州性的租金控制和租户保护法，影响到加州的大多数租约。该法很复杂，但一般来说，法规要求房东必须有 “正当理由”（该法承认的理由）才能驱逐在出租房中居住了12个月或以上的租客。这个理由可以是租户的 “过错”，即房东因为租户的作为（或不作为）而终止租约，也可以是 “无过错”，即房东因与租户行为无关的理由（如：想自己搬进出租房）而终止租约。
该法适用于签订月租协议的租户以及签订长期租约的租户。然而，有一些类型的租约不受该法约束。例如，由个人拥有的 “可单独转让所有权 “的单元（指可单独出售的独立财产，如：独户住宅）就可以豁免。
在房东有正当理由的情况下终止租约，房东可以提前终止租约，并以各种理由驱逐租户，包括不支付租金、违反租约或租赁协议，或犯有非法行为。房东必须通过向租户发出书面通知来终止租约。终止的原因将决定所需的通知类型。
不付租金的通知：如果租户不按时支付租金，房东可以给租户三天的通知，让其支付租金或退出（搬走）。该通知告知租户，租户有三天时间支付全额租金或搬走。如果租户在三天期限前搬走，房东可以用押金来支付未付的租金，并对超过押金的欠款起诉租户。如果租户不付租金也不搬走，房东可以在三天期限结束后提起驱逐诉讼。
租户违反租约但可以补救的通知：如果租户违反租约或租赁协议，但问题可以得到解决（例如，租户不顾禁止养宠物的政策而养宠物），房东可以给租户三天的补救通知（也称为 “履行契约或搬出的三天通知”）。该通知告知租户，租户有三天时间纠正违规行为或搬走。如果租户在这三天内搬走，房东就不能提起驱逐诉讼，但可以起诉（前）租户，要求其支付所欠租金或对租房造成超过保证金的损失。如果租户在三天内没有纠正违规行为，也没有搬走，房东可以提起驱逐诉讼。
严重的、无法补救的违反租约行为：当租户严重违反租约或做了无法补救的事情，房东可以给租户一个无条件的三天退出通知。该通知告知租户，租户必须在收到通知的三天内搬出出租单元。租户不允许有任何时间来解决违规问题，如果租户在三天内不搬走，房东可以提起驱逐诉讼。
在加州，房东只有在租户出现以下情况时，才可以使用三天无条件搬走通知：违反租约或租赁协议，转让或转租出租单位；对财产造成重大损失；允许或在出租房内制造滋扰，或涉及出租房内的非法活动。
(当受该法约束的租户无视三天的搬出通知或不纠正租赁违规行为时，房东也可以使用三天无条件搬出通知，以下有更多介绍）。
在房东没有正当理由的情况下终止租约。无理由终止租约的规则取决于租约是按月租，还是固定期限：按月租约，如果租户签订了按月租赁协议，并且在租赁单元居住不到一年，那么房东必须向租户发出30天内搬走的书面通知，以终止租赁关系。房东不需要给出终止租约的理由，但不能以歧视性的理由终止租约。
如果租户在出租房内居住超过一年，并且是按月支付，那么房东必须给租户一个书面的60天内搬走通知来结束租约。这两份通知都必须告知租户，租约将在通知期结束时到期，租户必须在那个时候搬出出租单元。
固定期限的租约，对于久于月租的租约，房东在租期结束前不能无故终止租约。房东不需要在租期结束时通知租户搬出，除非租约有特别要求。例如，如果租户的一年租约在12月底到期，而租户没有要求续租，那么房东就不需要在12月底前发通知叫租户搬走，除非租约条款特别要求通知。
当租户在租房内居住了12个月时，结束固定期限的租约，固定期限租约结束时，如果租户已经在该房产中居住了12个月，房东不能没有正当理由拒绝续租。
如果房东不续租的理由是 “租户过失”，房东必须给出：如果过失原因是不付租金，则必须给出三天内支付租金或搬走的通知；如果过错原因是可纠正的违约行为（如有一个未经允许的室友），则发出三天内纠正或搬出通知，或如果原因是不可补救的严重违约行为（如造成公共滋扰），则发出三天无条件的搬出通知。
当过错原因是可纠正的违约行为时，如果租户在收到三天内纠正或搬出通知后没有纠正违约行为或搬出，房东必须提供三天的无条件搬出通知，然后房东才能提起驱逐诉讼。
如果房东不续租的原因是”租户无过错 “的原因，房东必须根据该法对租户进行赔偿。
驱逐诉讼，一旦超过规定的通知期，而租户没有遵守搬出通知中的要求，房东可以提起非法滞留的诉讼。该案件必须在出租房所在县的高级法院立案。房东需提交以下表格：传唤-非法滞留-驱逐；起诉书-非法滞留；原告的必填封面页和补充指控-非法滞留；民事案件封面页。
郑博仁律师表示，房东还应该向法院书记员了解是否有其他必要的当地表格。驱逐诉讼的申请费为240-450美元，取决于法院的情况。如果房东无力支付申请费，可以申请费用减免。
提交表格后，房东必须将驱逐文件送达给租户。一旦文件被送达，必须向法院提交一份已签署的送达证明表格的原件和复印件。租户有5天或15天的时间来回应，这取决于房东以何种方式送达文件。
如果租户不作出回应，房东可以要求法院作出缺席判决（意味着法院将批准房东的请求，而不需要租户的任何意见）。如果租户作出回应，房东可以要求法院指定一个审判日期。
针对租户驱逐抗辩，郑博仁律师说，在加州，租户对驱逐有几种可能的抗辩。一个常见的辩护理由是，房东在终止租约时犯了程序性错误，如不适当地送达通知、或在提出驱逐诉讼前没有等待足够的时间。租户可以使用的另一个辩护理由是，房东没有维护出租单元，或者房东在某种程度上歧视租户。
在加州，房东可以合法地驱逐租户的唯一方法是通过法院，赢得非法滞留诉讼。即使在赢得驱逐诉讼后，房东也必须借用警员来实际执行驱逐。房东擅自自行将租户从出租房中赶走是非法的。
如果租户搬出了出租单元，并留下了个人财产或物品，房东必须首先设法通知租户被遗弃的财产，并给租户至少15天的时间来取回这些财产（如果通知是邮寄给租户的，则为18天）。房东可以向租户收取该财产的存储费用。如果租户不认领财产，房东可以在通知期结束时将其处理掉。
郑博仁律师还说，在加州驱逐程序较为复杂。民众有相关问题，建议与专业律师咨商。关于在加州如何合法驱赶房客，如果有您有更多法律疑问，欢迎联络郑博仁联合律师事务所华语服务团队进行咨询。
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10月24日，特朗普总统今天在佐治亚州佩里市，即奥迪汽车拟建工厂附近宣布，德国汽车制造商大众（Volkswagen）旗下的高端品牌奥迪（Audi）计划在佐治亚州投资建立一座组装厂，该厂每年将生产20万辆奥迪SUV。 特朗普总统一直敦促汽车制造商将生产转移至美国，并提高了针对汽车、钢铁、铝材及零部件的关税。据悉该工厂预计将组装奥迪Q7、Q8和Q9系列SUV。 此外，预计奥迪还将宣布在南卡罗来纳州生产2.5万辆汽车的计划。其中部分目前在欧洲生产的车辆将用于出口。这些奥迪车辆将在大众汽车旗下越野品牌“Scout Motors”位于南卡罗来纳州布莱斯伍德（Blythewood）的工厂进行组装，该工厂目前正在建设中，投资额达20亿美元。 美国参议院议席和佐治亚州长职位的在该州中期选举中竞争十分激烈。特朗普总统借此论证他所实施的汽车关税政策正在助力美国经济。但有批评人士指出，这些关税反而推高了汽车价格。 特朗普总统削减电动汽车激励措施的决定，已导致美国电动汽车及电池产量大幅下降。总体而言，自特朗普总统就任以来，美国汽车及零部件行业的就业人数有所减少。 奥迪汽车今天宣布，该公司正迈出其全球增长战略的重要一步，计划在美国佐治亚州建立其首个美国生产基地。该公司拟投资约40亿美元，并创造约4500个就业岗位。 该工厂设计年产能最高可达20万辆，计划于2027年动工，并预计在2030年代初投产。通过在当地生产专为北美客户量身打造的高端SUV，奥迪旨在这一全球最重要的豪华车市场之一释放巨大的增长潜力。此次投资彰显了奥迪对美国的长期承诺，并旨在将北美打造为继欧洲和中国之后，奥迪全球生产网络的第三大支柱。 奥迪汽车表示，作为全球第二大豪华车市场，美国为奥迪提供了巨大的增长潜力。建立本土生产基地，是奥迪更广泛增长战略的关键一环；该战略聚焦于客户需求、极具吸引力的产品阵容以及更具竞争力的商业模式。此次投资是奥迪实现盈利性增长的长期战略的重要组成部分。 此外有报道称，位于德国西南部的奥迪内卡苏尔姆（Neckarsulm）工厂，是大众汽车在德国面临2030年后可能关闭风险的4家工厂之一。受中国市场激烈竞争以及美国关税政策对需求的影响，奥迪的销量已连续2年下滑，2026年上半年更是下跌了7%。今年，奥迪在美国的销量下降了16%。 今年7月月，日本汽车制造商丰田（Toyota ）宣布将斥资36亿美元，在其位于美国德克萨斯州圣安东尼奥的制造基地建设一条占地250万平方英尺，约23.2万平方米的卡车装配线，并将部分卡车生产业务从墨西哥转移至美国。该公司表示，扩建工程将于2030年前完成，届时将创造2000个就业岗位。 另一家日本汽车制造商本田（Honda）正在考虑在美国建设一座装配厂，但该公司警告称，除非《美墨加协定》（USMCA）得以延续，否则该计划可能无法落实。韩国汽车制造商现代（Hyundai）去年则表示，如果《美墨加协定》的前景明确，公司将“立即在美国追加超过200亿美元的投资”。
10月24日，在联邦调查局（FBI）审查有关明尼苏达州民主党人联邦众议员伊尔汗·奥马尔（Ilhan Omar）的移民身份及记录相关问题之际，她于2013年发布的一条社交媒体帖文重新浮出水面；在这条后来被删除的帖文中，她似乎用另一个名字称呼自己的父亲。 奥马尔在2013年6月发布的这条帖文中写道：“祝我的父亲（aabo）努尔·赛义德（Nur Said）父亲节快乐。我永远感谢真主赐予我最好的父亲……”该帖文已于2019年被删除。 包括美国国会黑人核心小组（CBC）在2020年奥马尔的父亲去世时发布的一则悼念帖文的多份记录，均将其称为“努尔·奥马尔·穆罕默德”（Nur Omar Mohamed)。然而，在这条现已被删除的社交媒体帖文中，奥马尔却称其为“努尔·赛义德”（Nur Said)，这个名字与她前夫艾哈迈德·努尔·赛义德·埃尔米（Ahmed Nur Said Elmi）的名字十分相似。 奥马尔在2019年9月19日上午删除了那条社交媒体帖文。该帖文的一份存档版本最初由媒体《每日来电》（Daily Caller）在2019年报道。在本月早些时候，联邦调查局10月12日搜查奥马尔（Omar）位于华盛顿特区的住所后此帖文再次浮出水面。 此次搜查是针对奥马尔的移民和入籍文件中可能存在虚假陈述一事所进行的刑事调查的一部分。奥马尔及其办公室一再否认有关其前夫艾哈迈德·努尔·赛义德·埃尔米实际上是她亲兄弟的指控。 奥马尔面对联邦调查局的调查否认她自己有任何不当行为，并将此次调查称为一场政治攻击。…