全美电视12月28日帕萨迪纳报道，不少人刚到美国生活，首先接触到的法律问题可能就是从租房开始的。在美国，大多数州的法律在保护房客方面相较完善。尽管如此，无论您是房东还是房客，在处理租房问题时还是要小心谨慎，以免由于不了解住房法律而产生不必要的诉讼。
南加州知名华裔审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq. ）表示，房地产法属于州法，因此美国每个州在租房的具体问题上都可能有不同规定。
郑博仁律师列举了加州房东房客遇到的9大关于押金规定、驱逐房客，及背景调查等的常见法律疑问，供民众参考。
1. 在加州，押金何时必须退还？
押金，或又称保证金（Security deposits）是房客向房东支付的非租金。房东用其来保护其自身，以防房客出现违规、损坏或违反租赁协议的情况。
根据加州租房法，房东在租户搬出后的21天内，可通过邮寄的方式归还押金，或用信件通知租客表明要扣留部分或全部押金的理由。如果房东扣留部分或全部押金，他们必须给出每项扣留的项目清单，任何剩余的押金退款以及扣除或收费的收据副本。所有这些都必须在21天的时间范围内完成。房东不需要包括费用低于126美元的维修费收据，租房者也可以放弃要求提供收据的权利。
如果任何维修不能在21天内完成，房东可以提供成本估算。在这些情况下，租户最终会收到实际收据；房东必须在维修完成后的14天内将收据交给他们。
2. 在加州，什么可以从押金中扣除？
如果租客或租客的客人损坏了房产，房东可以从押金中扣除维修费用。房东不能因房屋日常的磨损扣留费用。
租客搬出时，房东可以从押金中扣留清洁公寓的费用。这一点有一个注意事项，房东能扣除的费用仅限于房屋的干净程度与前一个租客搬进来时一样。所以建议房东和租户在租约开始和结束时，就进行搬入和搬出检查，以详细了解公寓状况。
房东也可以扣除任何未支付的租金。
3. 加州的押金数额有限制吗？
有，但只适用于住宅租赁。加州法律规定，没有家具的公寓的押金不能超过月租金的2倍。对于带家具的公寓，押金可相当于三个月的租金。
2019年通过的加州参议院第644号法案禁止房东向现役军人收取超过无家具公寓一个月租金的保证金，以及有家具公寓两个月租金的保证金。
加州不限制商业地产租赁的保证金数额。
4. 加州的房东可以将租金提高多少？
加州房东租客法禁止房东任意逐年提高租金。加州州长纽森在2019年签署了一项法案，规定了全州的租金控制，从现在起到2030年1月1日，加州法律规定每年的租金涨幅不得超过5%，外加通货膨胀。
全州的租金控制并不取代洛杉矶、旧金山和其他加州城市已经实施的租金控制法。与此同时，该规定也不适用于过去15年内建造的住房。
5. 在加州，房租的最高滞纳金是多少？
加州法律规定，房租的滞纳金应该是 “合理的”，但对于房租的最高滞纳金，法律并没有规定任何限制。一般来说，在加州，合理的滞纳金通常被认为是租金成本的5%至10%，大多数加州房东都选择收取5%的滞纳金。
法律确实规定了房东对被退回的支票可收取的最高金额。对于第一张退票，他们可以向租户收取25美元，以后每张退票收取35美元。
6. 什么是加州的租金宽限期？
加州法律也没有规定租金宽限期，但有一项法律规定，房东可以在什么时候向租户发出 “付款或搬走 “通知，这要求租户要么支付租金，要么开始法律驱逐程序。也就是说，房东可以而且应该在他们的租约中加入租金宽限期，通常是在租金到期日之后的三到五天。
加州的房东最早可以在未付租金的第二天送达这封通知。房客在被送达通知后有三天的时间来支付租金或启动驱逐程序。
7. 根据加州法律，房东何时可以驱逐房客？
加州新的租金控制立法也为在公寓中居住了至少一年的租户提供了保护，使其免受不公正的、无过错的驱逐。
然而，加州法律仍然允许驱逐有问题的租户，如果租户未能按时支付租金或拒绝遵守租赁协议。拒绝遵守的一个例子是，在租赁协议中有禁止养宠物的条款时，却养了一只狗或猫。如果租户在公寓里饲养动物，房东就有正当理由将其驱逐。
另外，如果租户对其他租户造成了严重的影响，甚至在被要求停止后还打扰他们，房东可以将其驱逐出去。他们还可以驱逐那些对房产造成重大损害或利用房产做任何非法事情的租户。
但是，租户不能因为对房东的投诉、或任何歧视性行为而被驱逐。根据《公平住房法》，房东以性别、种族、肤色、国籍、宗教、家庭状况或残疾为由歧视潜在租户是非法的。
8. 加州的房东是否进行犯罪背景调查？
加州的房东确实有权对潜在的租户进行背景调查。根据联邦贸易委员会的规定，他们有权在未经允许的情况下检查租户的信用评分、犯罪记录和租赁记录。
然而，奥克兰和伯克利已经禁止对租户进行犯罪背景调查。这些城市的房东被禁止以以前的犯罪记录为由，拒绝租户候选人。旧金山和里士满也有类似的法律禁止这种检查，但只适用于经济适用房的选择。
9. 在加州，租户何时可以暂停交租金？
当房东没有对所租单元进行必要的和强制性的维护时，租户有权暂时交租金。这种必要的和强制性的维护包括保持单元的安全和符合州和地方法规。在这种情况下，租户可以不经任何通知就搬走。
如果楼主或房东没有进行法律规定的维护，可以对他们采取法律行动，因为他们违反了租赁协议，或因缺乏维护可能给租户造成的任何伤害。
房东租户法旨在保护租户和房东，所以如果双方都遵守法律，租房过程通常会很顺利。如果您遇到一些具体的法律问题或者法律纠纷，还是建议咨询专业律师，以免合法权益受到了侵犯。如果您需要进一步的帮助，可以联络及咨询郑博仁联合律师事务所获得帮助。
4月19日华盛顿报道，特朗普总统今天在社交媒体平台“真实社交”上表示，美国政府代表正前往巴基斯坦首都伊斯兰堡，准备与伊朗举行新一轮谈判。 美国总统特朗普今天指责伊朗违反了原定于本周结束的停火协议，理由是伊朗方面在前一天向试图通过霍尔木兹海峡内的船只开火。特朗普总统还重申，美国已在这条至关重要的航道霍尔木兹海峡上实施了封锁。 特朗普总统在社交媒体平台“真实社交”上发文写道：“伊朗最近宣布要关闭该海峡，这很奇怪，因为我们的‘封锁’早已将其关闭了。他们自己浑然不知，却在无形中帮了我们的忙；而一旦航道关闭，蒙受损失的恰恰是他们自己——每天损失高达5亿美元！而美国方面则毫无损失。” 特朗普总统还表示，“许多船只正驶往”美国，准备“装载”石油和燃料。 此外，特朗普总统在接受福克斯新闻（Fox News）采访时透露，中东问题特使威特科夫（Steve Witkoff）目前正启程前往伊斯兰堡。他还表示，他的女婿库什纳（Jared Kushner）也将参与此次谈判。不过，他并未提及主导上周谈判的美国副总统万斯（J.D. Vance）是否将会参与谈判。 伊朗议会议长、身兼首席谈判代表的加利巴夫（Mohammad Bagher Qalibaf）表示，该国寻求“持久和平”。据伊朗官方媒体报道，加利巴夫在一次电视采访中发表了上述言论，此时距离停火最后期限到期仅剩数日。 加利巴夫表示：“对我们而言，根本的一点是对美国的极度不信任。与此同时，我们怀有善意，并寻求持久的和平，一种能够防止战争再次爆发的和平。” 加利巴夫今天早些时候表示：“绝不可能出现这样的情况：其他国家能够穿越霍尔木兹海峡，而我们却不能。” 加利巴夫指出，目前霍尔木兹海峡已处于伊朗的控制之下；他将该战略咽喉要道的重新开放，与美国解除其海军封锁挂钩。加利巴夫在通过伊朗半官方媒体播出的电视讲话中强调说：“如果美国不解除封锁，霍尔木兹海峡的通航必将受到限制。”
4月18日纽约报道，民主党人前美国总统奥巴马（Barack Obama）今天在纽约“寓教于乐学前中心” (Learning Through Play Pre-K Center)，会见了“民主社会主义者”纽约市市长马姆达尼（Zohran Mamdani)，两人共同为学龄前儿童朗读故事，并带领大家一起唱歌。 马姆达尼今天在社交媒体X上发帖说：“今天，奥巴马总统与我一同前往南布朗克斯区的’寓教于乐学前中心’，为一群幼儿朗读故事。在与孩子们合唱《巴士上的轮子》之余，我们探讨了本届政府对这座城市的愿景——即致力于打造一个让“纽约最可爱的小天使们”都能拥有尽可能坚实起步的城市。” 奥巴马和马姆达尼在为孩子们朗读绘本《独自与共》（Alone and Together），并带领大家合唱《巴士上的轮子》（The Wheels on the…
4月18日华盛顿报道，美国总统特朗普今天签署了一项行政命令，旨在放宽对致幻药物的研究限制，其中包括在某些国家已被用于治疗创伤后应激障碍（PTSD）的药物伊博加因（ibogaine）。 美国卫生与公众服务部（HHS）部长小肯尼迪（Robert F. Kennedy Jr.）在内的卫生官员，以及播客主持人罗根（Joe Rogan）在白宫椭圆形办公室，见证了特朗普总统签署该命令。 特朗普总统表示，该命令将“极大地加速基于致幻药物的新型医学研究及治疗手段的普及”，并且这些药物已展现出“改变人生的潜力”。 特朗普总统宣布，联邦政府将向致幻药物研究领域投入5000万美元的资金，并正开辟一条途径，允许在食品药品监督管理局（FDA）的“尝试权”（Right To Try）法规框架下，将伊博加因用于治疗“病情危急的患者”。 特朗普总统说：“大家对此都给予了极力的支持。这项举措惠及大众，但尤其是为了我们的退伍军人而设”，并特别强调了退伍军人群体中居高不下的自杀率问题。 特朗普总统还说：“如果这些药物最终证明真如人们所言那般有效，它将对本国乃至世界其他国家产生巨大的影响。” 美国食品药品监督管理局局长马卡里（Marty Makary）表示，将有3种致幻药物被纳入“国家优先审评券”（National Priority…
4月18日德黑兰报道，伊朗今天宣布，在重新向航运开放霍尔木兹海峡尚不足一天后，已再次实施封锁海峡，但美国总统特朗普警告称，伊朗无法通过关闭这一水道来对美国进行讹诈。 据英国军方的“英国海事贸易行动中心”（UKMTO）通报，2艘隶属于伊朗革命卫队（IRGC）的炮艇向一艘正穿越该海峡的油轮开火。该中心报告称，涉事油轮及船员均安然无恙，但未透露该船只的具体身份或目的地。 4月17日，正值以色列与黎巴嫩达成停火协议之际，伊朗曾宣布霍尔木兹海峡对商船开放；然而，关于该海上航道是否真的已无条件开放，相关情况很快便陷入了混乱。 伊朗官方媒体今天报道称，由于美国未能履行其在协议中的义务，该海峡现已再次关闭。伊朗指责美国持续对伊朗港口实施封锁。 伊朗伊斯兰共和国广播电视台（IRIB）在其社交媒体X平台账号上发布的一条帖文中写道：“根据相关协议，伊朗曾同意允许有限数量的船只通过霍尔木兹海峡。但美国未能履行其义务。因此，霍尔木兹海峡现已再次关闭，任何船只若要通过，均须获得伊朗的批准。” 伊朗官方媒体还播出了伊斯兰革命卫队发言人佐尔法加里（Ebrahim Zolfaghari）中校在一份声明中表示，“霍尔木兹海峡的管控权已恢复至此前的状态……即处于武装部队的严格管理与控制之下。”佐尔法加里警告称，只要美国对伊朗港口的封锁依然生效，伊朗就将继续阻断船只通过该海峡。 与此同时，特朗普总统表示美国与伊朗的谈判进展顺利，并预计“在今天结束前”会有更多消息。特朗普总统还表示：“我们正在进行非常良好的对话。” 特朗普总统在回应伊朗声称再次关闭霍尔木兹海峡时表示：“耍了一点小花招，他们想再次封锁海峡，他们休想讹诈我们。” 特朗普总统4月17日表示，他很可能不会延长原定于4月22日结束的2周停火期。美军和以色列军队于2月28日开始对伊朗目标发动空袭行动。特朗普于4月7日同意停火，以换取伊朗全面开放该海峡。 特朗普总统表示：“也许我不会延长停火期，但封锁仍将继续。不过，如果我不延长停火，那么封锁依然存在，但不幸的是，我们将不得不再次开始投掷炸弹。” 上周末，美国和伊朗在巴基斯坦首都伊斯兰堡举行的和平谈判未能达成协议；参与谈判的美方代表团由副总统万斯（JD Vance）率领，伊方谈判代表团则由议会议长加利巴夫（Mohammad Bagher Ghalibaf）率领。…
4月17日华盛顿报道，美国总统特朗普今天在一次电话采访中表示，伊朗已“同意了一切”，并将与美国合作移除其浓缩铀。 特朗普总统坚称，移除伊朗浓缩铀的行动不会涉及美国地面部队。但当被问及将由谁去回收这些物资时，他仅回答说是“我们的人”。 特朗普总统表示：“不。不派部队，我们会下去，和他们一起把东西取回来，然后带走。我们会共同完成回收工作，因为届时我们已达成协议；既然有了协议，也就没有必要再动武了。这很好，对吧？这样更好。如果非要采取另一种方式，我们也完全有能力那样做。” 特朗普总统表示，这些浓缩铀随后将被运往美国，“我们的人将与伊朗方面通力合作，前去回收这些物资。随后，我们会将其运回美国。” 伊朗外交部一位发言人在一份声明中强调：“浓缩铀对我们而言神圣不可侵犯，正如伊朗的国土一样；在任何情况下，它都不会被转移至任何地方。将铀运往美国根本就不在我们的考虑范围之内。” 特朗普总统还向美国哥伦比亚广播公司（CBS）透露，伊朗已同意停止资助真主党（Hezbollah）和哈马斯（Hamas）等代理恐怖组织。 特朗普总统在回答何时会正式宣布这项协议时表示，美伊双方将于本周末举行会晤，而美国将继续维持对伊朗的封锁，直至“协议最终落实”为止。 此外，特朗普总统在回应有关报道声称美国正在探讨解冻伊朗的200亿美元冻结资产、以此换取伊朗交出其核资源可能性时坚称：“不，我们连一分钱都不会付。” 另据伊朗国家媒体报道称，伊朗议会议长加利巴夫（Mohammad Bagher Ghalibaf）表示：“美国总统在一小时内提出了七项指控，这七项全都是虚假的。他们无法凭借这些谎言赢得战争，当然在谈判中也同样一无所获。随着封锁的持续，霍尔木兹海峡将不再保持开放。” 加利巴夫还表示，通过霍尔木兹海峡的通行将基于“指定路线”并在“伊朗授权”下进行。海峡是开放还是关闭，以及其相关规定，将由实地情况决定，而不是由社交媒体决定。
4月17日华盛顿报道，美国政府赞助企业房地美（Freddie Mac）于4月16日发布的最新《一级抵押贷款市场调查》显示，作为美国基准的30年期固定利率抵押贷款的平均利率已从上周的6.37%降至6.3%。一年前，30年期贷款的平均利率为6.83%。 房地美首席经济学家卡特（Sam Khater）表示：“与一年前利率处于6.83%的水平相比，对于正值传统春季购房旺季的购房者而言，这是一个显著的改善。” 15年期固定利率抵押贷款的平均利率从上周的5.74%降至5.65%。 美国抵押贷款利率受多种因素影响，其中包括美联储的政策及地缘政治局势。尽管抵押贷款利率并不直接受美联储利率决议的影响，但它与10年期美国国债收益率走势紧密挂钩。截至4月16日下午，美国10年期国债收益率徘徊在4.29%左右。 房贷利率的下行，紧随美国与伊朗之间为期两周的停火协议之后；该协议在巴基斯坦的协助下达成，并被白宫定性为迈向更广泛谈判的第一步。 不过，美国和伊朗已在巴基斯坦谈判失败的消息，可能再次对房贷利率产生波动性影响。 美国领先的房地产平台网站Realtor.com的高级经济学家史密斯（Anthony Smith）表示：“10年期美债收益率较上周有所回落，这种缓解态势已传导至房贷利率，然而，此轮利率下行的持续性，取决于停火协议能否维持，并最终演变为更持久的解决方案。在地缘政治局势明朗化之前，房贷利率的波动性恐将继续保持在较高水平，且任何好转迹象都可能只是暂时的。”