全美电视12月28日帕萨迪纳报道，不少人刚到美国生活，首先接触到的法律问题可能就是从租房开始的。在美国，大多数州的法律在保护房客方面相较完善。尽管如此，无论您是房东还是房客，在处理租房问题时还是要小心谨慎，以免由于不了解住房法律而产生不必要的诉讼。
南加州知名华裔审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq. ）表示，房地产法属于州法，因此美国每个州在租房的具体问题上都可能有不同规定。
郑博仁律师列举了加州房东房客遇到的9大关于押金规定、驱逐房客，及背景调查等的常见法律疑问，供民众参考。
1. 在加州，押金何时必须退还？
押金，或又称保证金（Security deposits）是房客向房东支付的非租金。房东用其来保护其自身，以防房客出现违规、损坏或违反租赁协议的情况。
根据加州租房法，房东在租户搬出后的21天内，可通过邮寄的方式归还押金，或用信件通知租客表明要扣留部分或全部押金的理由。如果房东扣留部分或全部押金，他们必须给出每项扣留的项目清单，任何剩余的押金退款以及扣除或收费的收据副本。所有这些都必须在21天的时间范围内完成。房东不需要包括费用低于126美元的维修费收据，租房者也可以放弃要求提供收据的权利。
如果任何维修不能在21天内完成，房东可以提供成本估算。在这些情况下，租户最终会收到实际收据；房东必须在维修完成后的14天内将收据交给他们。
2. 在加州，什么可以从押金中扣除？
如果租客或租客的客人损坏了房产，房东可以从押金中扣除维修费用。房东不能因房屋日常的磨损扣留费用。
租客搬出时，房东可以从押金中扣留清洁公寓的费用。这一点有一个注意事项，房东能扣除的费用仅限于房屋的干净程度与前一个租客搬进来时一样。所以建议房东和租户在租约开始和结束时，就进行搬入和搬出检查，以详细了解公寓状况。
房东也可以扣除任何未支付的租金。
3. 加州的押金数额有限制吗？
有，但只适用于住宅租赁。加州法律规定，没有家具的公寓的押金不能超过月租金的2倍。对于带家具的公寓，押金可相当于三个月的租金。
2019年通过的加州参议院第644号法案禁止房东向现役军人收取超过无家具公寓一个月租金的保证金，以及有家具公寓两个月租金的保证金。
加州不限制商业地产租赁的保证金数额。
4. 加州的房东可以将租金提高多少？
加州房东租客法禁止房东任意逐年提高租金。加州州长纽森在2019年签署了一项法案，规定了全州的租金控制，从现在起到2030年1月1日，加州法律规定每年的租金涨幅不得超过5%，外加通货膨胀。
全州的租金控制并不取代洛杉矶、旧金山和其他加州城市已经实施的租金控制法。与此同时，该规定也不适用于过去15年内建造的住房。
5. 在加州，房租的最高滞纳金是多少？
加州法律规定，房租的滞纳金应该是 “合理的”，但对于房租的最高滞纳金，法律并没有规定任何限制。一般来说，在加州，合理的滞纳金通常被认为是租金成本的5%至10%，大多数加州房东都选择收取5%的滞纳金。
法律确实规定了房东对被退回的支票可收取的最高金额。对于第一张退票，他们可以向租户收取25美元，以后每张退票收取35美元。
6. 什么是加州的租金宽限期？
加州法律也没有规定租金宽限期，但有一项法律规定，房东可以在什么时候向租户发出 “付款或搬走 “通知，这要求租户要么支付租金，要么开始法律驱逐程序。也就是说，房东可以而且应该在他们的租约中加入租金宽限期，通常是在租金到期日之后的三到五天。
加州的房东最早可以在未付租金的第二天送达这封通知。房客在被送达通知后有三天的时间来支付租金或启动驱逐程序。
7. 根据加州法律，房东何时可以驱逐房客？
加州新的租金控制立法也为在公寓中居住了至少一年的租户提供了保护，使其免受不公正的、无过错的驱逐。
然而，加州法律仍然允许驱逐有问题的租户，如果租户未能按时支付租金或拒绝遵守租赁协议。拒绝遵守的一个例子是，在租赁协议中有禁止养宠物的条款时，却养了一只狗或猫。如果租户在公寓里饲养动物，房东就有正当理由将其驱逐。
另外，如果租户对其他租户造成了严重的影响，甚至在被要求停止后还打扰他们，房东可以将其驱逐出去。他们还可以驱逐那些对房产造成重大损害或利用房产做任何非法事情的租户。
但是，租户不能因为对房东的投诉、或任何歧视性行为而被驱逐。根据《公平住房法》，房东以性别、种族、肤色、国籍、宗教、家庭状况或残疾为由歧视潜在租户是非法的。
8. 加州的房东是否进行犯罪背景调查？
加州的房东确实有权对潜在的租户进行背景调查。根据联邦贸易委员会的规定，他们有权在未经允许的情况下检查租户的信用评分、犯罪记录和租赁记录。
然而，奥克兰和伯克利已经禁止对租户进行犯罪背景调查。这些城市的房东被禁止以以前的犯罪记录为由，拒绝租户候选人。旧金山和里士满也有类似的法律禁止这种检查，但只适用于经济适用房的选择。
9. 在加州，租户何时可以暂停交租金？
当房东没有对所租单元进行必要的和强制性的维护时，租户有权暂时交租金。这种必要的和强制性的维护包括保持单元的安全和符合州和地方法规。在这种情况下，租户可以不经任何通知就搬走。
如果楼主或房东没有进行法律规定的维护，可以对他们采取法律行动，因为他们违反了租赁协议，或因缺乏维护可能给租户造成的任何伤害。
房东租户法旨在保护租户和房东，所以如果双方都遵守法律，租房过程通常会很顺利。如果您遇到一些具体的法律问题或者法律纠纷，还是建议咨询专业律师，以免合法权益受到了侵犯。如果您需要进一步的帮助，可以联络及咨询郑博仁联合律师事务所获得帮助。
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