加州房东驱逐房客有哪些必经法律程序

全美电视1月14日洛杉矶讯，在加州驱逐房客需要严格的法律步骤，房东一定要确保遵循相关法律规定的确切程序，否则驱逐诉讼将可能被法院驳回。南加州知名华裔审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq.)总结出以下法律步骤，供民众参考。

驱逐诉讼又称“驱赶房客”诉讼。根据加州法律，房东必须遵循一系列步骤才能合法驱逐房客。 驱逐过程基本涉及以下内容：1. 向法院提交表格；2. 将通知送达租户；3. 租户回应通知，或选择不回应通知；4. 最终庭审。

终止租赁有明确的要求，不同的情况需要不同的程序。 下文将概述房东在驱逐过程中应遵循的规定。 在一些有租金管制条例的地区，终止租约时可能还会有其他的规则。

一．驱逐原因：
1.接到通知后无法支付租金：
在加州，租户不能被非法驱逐。 但是，房东有权在未能按时收到租金后驱逐房客。
在加州的居住法案中，租金在到期日后的第二天被视为延迟。 每个租户都必须了解租赁协议中规定的宽限期。
如果租户未能支付已经逾期的租金，房东可以发出通知，要求三天之内付款或退租。
在驱逐通知中，不得包含其他滞纳金或利率。 只有房客在收到通知后仍未支付租金，房东才可以继续驱逐程序。
参见加州民事诉讼法第 § 1161(2) 条 （Cal. Code of Civ. Proc. § 1161(2) ）

2、违反租赁协议：
1) 您的租户签署了租赁协议，并且必须根据协议条款履行他们的责任。
2) 如果您的租户违反租赁协议中的任何条款，您可以发出通知，要求租客三天之内纠正违规行为或搬出，否则将被驱逐。
3) 以下是租户违规行为的示例：财产损失，在不允许的情况下养宠物，超过允许的居住人数。请注意，非法活动也属于此类。在租户未能遵守通知后，房东可以继续执行驱逐程序

3. 多次故意损坏或违反租赁协议规定：
1) 如果租户屡次违规严重，房东可以发出要求三天内无条件退租的通知，在收到通知三天后搬出处所。
2) 可以不给租户时间去解决问题。 如果他们在要求搬出三天后仍留在房产内，房东可以提起驱逐诉讼。
3) 向租户发出退租通知的原因如下：在承租处所内进行非法活动，在出租房产造成严重麻烦，对财产造成无法弥补的严重损害，将出租单元转让给他人或转租该单元，均违反租赁协议。

4. 租客无租约或租约终止：在加州，租金管制城市的房东不能在没有正当理由的情况下终止租约。 但在所有其他地区，如果租户在租期到期后仍留在房产内，房东可以采取驱逐程序。

二．如何起诉：如果房东有明确的诉讼请求和诉讼理由，房东可以向法庭提出申诉，要求驱逐其租户。 在加州，申请费从385美元到435美元不等。执行令状的签发需额外支付40美元。

三. 送达：
1. 如何送达起诉状给租户：
任何年满 18 岁且非案件当事人的第三方都可以在起诉状提交后60天内向租户送达起诉状，否则案件可能会被驳回。房东可以通过以下方式送达传票和起诉状：
亲自送达：送达员亲自送达传票和起诉状给租户。
替代送达：如果租户不在，送达员可以将法庭文件交给家庭中任何有该行为相匹配的能力的成员。送达员还必须将副本邮寄给该租户。
邮寄：房东只有在法院允许的情况下才能使用此方式送达。送达员可以在房产的可见部分张贴传票和起诉状的副本。然后，房东会将另一份副本邮寄到租户的最后一个被人知悉的地址。合法地为您的租户送达的最佳方法是通过邮寄，或者通过送达公司亲自送达。

2. 送达传票和起诉状后：在收到传票和起诉状的副本后，租户将有机会做出回应。

3. 时间表：房东必须在60天内送达诉状，否则法院将驳回驱逐诉讼。

四．遵守通知：在向法院申请驱逐之前，您需要向租户发出遵守通知。

五．要求占有：
1. 提交动议以获得占有判决，在您驱逐租户之前，您必须等待法律要求的“答复期”，这可能是 5-15 天。 如果租户没有回应您的驱逐投诉，您将胜诉并获得缺席判决。如果租户没有回应，房东有几种选择：
房东可以在不举行听证会的情况下要求缺席判决，这可能需要几天到几周的时间，具体取决于司法官员的日程安排。
房东可以立即从法院办公室的书记员处获得占有令。
这仅适用于房东不要求退款的情况。如果租户上诉，继续居住在该处所，这两种选择将不允许他们为自己的案子辩护。

2. 如果承租人不同意并且回复了起诉状的下一步程序：
租户有五个工作日的回复时间和另外十天的邮寄时间，以完成听证程序前 15 天的回复时间。
在收到租户的回应后，房东向法庭请求听证会。 听证会将在提出听证请求后的二十天内安排。

六．获得占有权：
1.房东胜诉后：
如果房东胜诉，法官将发出执行令状，以便进行驱逐程序。
执行令状是租户将收到的最后通知。 他们需要在治安官强行带走他们之前搬走他们的财物。
执行令可根据要求在听证会的同一天发出，也可能需要几天时间才能收到。租户可以上诉将逗留期限延长至最多 40 天，并申请暂缓执行。
如果法院批准他们的请求，他们将获得 40 天的宽限期搬出。 他们必须遵守，否则可能会导致财产治安官强制驱逐。

2.搬出流程：在向租户送达执行令状后，他们将获得 5 天的宽限期以搬出房产。 如果他们在给予他们的宽限期后仍留在房产中，治安官将执行驱逐并强行将他们搬走。

3. 期限：租户必须在收到执行令后五天内搬出。
加州驱逐时间表：这是在加州合法驱逐租户的平均时间表。 如果租户在法庭上提出异议，则会延长时间。

七．出示证据：
1、如何做好记录：
如果租户不同意开始驱逐程序的请求并且他们回复了法庭，那么您对所有事情都有非常完整的记录就非常重要，这样您就可以向法官提供证据并赢得您的案件。
如果没有这种证据，您可能很难证明自己的案子并获胜。
如果发生争议，这部分可能会影响您的整个驱逐请求。您可以通过以下方式保持井井有条：
保留纸质记录——这很难找到并且占用大量存储空间，也有可能丢失、损坏、被盗或在火灾中被烧毁。
扫描文档 – 将每个文档扫描到您的计算机中。 价格低于 200 美元的 Brother ADS-1700W 或售价 400 美元的 Fujitsu ScanSnap iX1500 是一款出色的扫描仪。
备份 – 使用 Dropbox、Google Drive、OneDrive 或任何其他易于搜索的软件，将每个文件存储和备份。 与纸质记录相比，这可能更高效。
PMS – 使用物业管理软件来保存租赁协议、签署的文件、违规行为、电子邮件、便条、发票、付款、提醒、维护请求、图片、视频以及您可想储存任何内容。 如果您将每个文档都扫描到您的软件中，这样更好。

2. 不交房租的证据：如果租户不支付租金，并且他们对该索赔提出异议，请务必向法官出示以下内容：
您的租赁协议。向法官出示协议条款、租金到期时间以及任何延迟付款的罚款。
所有付款。向法官出示所有以前的付款、通常的付款方式（支票、信用卡、ACH 等），以及通常的付款日期。任何付款被退回的记录。如果他们的支票被退回，他们的银行账户资金不足，或者他们对信用卡进行退款争议，请向法官出示。 还要显示您的银行可能向您收取的任何费用，以及根据您的租赁协议欠您的任何罚款。
所有消息。如果您通过文本、电子邮件、信件或邮寄方式向租户发送自动或手动的付款提醒，请务必显示此信息。虽然通常不需要，但表明他们已经了解了情况并有时间付款，这是对您的诉讼请求有利的。这就是为什么最好将所有事情都写下来，而不是打电话或面对面的会议。

3. 违反租约的证据：如果您因租户违反租约而驱逐租户，例如：噪音投诉、未经授权携带宠物或财产损失，请务必出示以下任一方法获得的证据：
监控摄像头。如果您有一个监控系统可以显示他们犯罪或违反租约，那么您通常会赢得这场纠纷。
视频。如果您没有当场抓住他们，令一个最好的办法就是用您的手机录制任何损坏或违反租约的视频。
照片。俗话说一张图片胜过一千个字。在这种情况下，一张图片可能价值数千美元！ 即使您拍摄了视频，向法官展示任何照片也很重要，因为通过电子邮件或打印出来的照片通常更容易查看。
租赁条款。再次向法庭展示他们在租赁协议中违反了哪些条款。 如果您没有在租赁协议中详细说明每一个条款，请不要担心。 如果违规足够严重，则可能不需要将其写入。但是，最好将所有驱逐租户的潜在违规行为添加到您的协议中，以备将来可能出现类似违规行为的情况。