全美电视4月1日帕萨迪纳报道，在加州驱逐房客需要有合法理由并遵守严格的法律步骤，房东一定要确保遵循这些法律规定的确切程序，避免驱逐诉讼被法院驳回，或被房客反告。
南加州知名华裔审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq. ）就表示，在加州法律中，房东必须遵循一系列法律程序才能合法驱逐租户， 驱逐过程通常涉及以下内容：
• 向法院提交表格
• 向租户发出通知
• 租户将做出回应或不回应
• 法院安排听证会
针对不同的情况，终止租赁条约和驱逐的程序会有所不同。另外，郑博仁律师还提醒业主，在某些实行租金管控条例的地区，还可能会有额外的终止租赁条约和驱逐的程序。
一．驱逐原因
1.收到通知后无法支付租金
在加州，房东不能非法驱逐租户。但是，房东有权在未能按时收到租金后驱逐租户。根据加州住房法，租金若在到期日后的第二天仍然未被支付，将被视为延期支付。然而房东必须告诉租户并让其理解，租金/租赁协议中宽限期的规定。当宽限期已过，房东可以发出通知，以要求租户在三天以内要么支付租金或要么主动搬出。驱逐通知不包括延交租金所产生的额外费用或利息。只有当租户收到通知后，租户未能支付租金，房东才能继续驱逐程序。参见Cal. Code of Civ. Proc. § 1161(2)
2.违反租赁协议
租户签署了租赁协议，房东必须根据协议条款维护其责任。如果租户在租赁协议中违反了任何条款，房东则可以发出为期3天的通知，要求租户消除违规行为或搬出，从而避免驱逐程序。以下是租户违反租赁协议的例子：
• 造成房产内的财产损失
• 如果租赁协议不允许养宠物，但租户擅自养宠物
• 超过被允许的居住的人口数量
• 在房产内进行非法活动
• 房东可以在租户未遵守合规通知后进行驱逐过程。
3.多次故意损害房产或进行违规行为
如果租户多次进行严重的违规行为，房东可以发出无条件通知，租户在收到通知后的三天内必须搬出。该通知使得租户解决违规问题的机会，如果租户在收到该通知后，仍然在三天后没有搬出，房东则可以提起驱逐诉讼。向租户发出通知的原因可为：
• 参与场所内的非法活动
• 在租赁的房产内造成了严重的麻烦
• 对该房产造成了无法弥补的损害
• 将租赁的房产分配给其他人或转租
4.租户没有租赁合同或者租赁合同结束
在加州实行租金管制的城市，房东在没有合理理由的情况下不能终止租约。但在其他地区，如果租户在租约期满后仍不搬出，房东可以采取驱逐程序。
二、起诉与驱逐程序
1.如何起诉？
在确立驱逐过程的可能原因之后，房东可以向法院提出起诉租户，以将其驱逐。 在加州，向法院申请起诉的费用从$385-$435不等，申请执行令则另外需要$40。
2. 送达诉状
任何年满18岁且与案件无关的人都可以作为送达员，在房东提交起诉状后60天内，将起诉状送达租户，否则案件可能被驳回。房东可通过以下途径送达传票及起诉状:
• 亲自送达: 送达员亲自将传票和起诉状交给租户。
• 替代送达: 如果租户不在家，送达员可以把法庭文件交给任何有能力的家庭成员。送达员还必须给此地址的租户邮寄一份副本。
• 邮寄: 只有在法院许可的情况下，房东才能使用此种送达方式。送达员可以把传票和起诉状的副本张贴在该房产的可见部分。并且，房东需要邮寄另一份副本到租户最后已知的地址。
• 通过认证的邮件或者送达员直接送达是最好的送达方式。租户收到传票和起诉状副本后，将有机会回应房东的起诉状。房东必须在60天内送达起诉状，否则法院将驳回驱逐诉讼。
3. 遵守通知
在向法院提出驱逐之前，您需要向租户发出遵守通知。
4. 要求返还房产
（1）提出动议以获得法院的判决
在驱逐租户之前，房东必须等待法律上所规定的租户所拥有的“答辩期”，这可以在5-15天内。 如果租户没有回应您的驱逐投诉，您将赢得此案并获得缺席判决。如果租户没有回应，房东有以下选择：
• 房东可以在没有听证会的情况下要求法院缺席判决。根据法院的日程安排，这可能需要几天到几周的时间。
• 房东可以立即从法院办公室的书记员那里获得返还房产的命令，这仅在房东不要求退款的情况下适用。
• 如果租户上诉并不愿意搬出，这两个选择将不允许租户辩护。
（2）如果租户不同意搬出并进行了答辩
• 租户有5个工作日去回应房东的起诉状，并另外有10天去送达答辩状。因此，租户一共拥有15天的时间在听证会前做出答辩。房东收到租户的回应后，可以提出要求听证会的请求。 听证会的日期一般在该请求后的20天内确定。
5. 租户返回租地
• 如果房东赢得了案件，法官将签发执行令，驱逐程序开始。执行令是租户将收到的最后一个通知。 租户需要在警员采取强制性驱逐行动前主动搬离。执行令可以根据要求在听证会召开的同一天发布。这可能需要几天的时间送达给租户。租户可以上诉将其停留时间延长至40天，并申请执行。 如果法院同意他们的要求，他们将获得40天的宽限期以搬出。如果他们不这样做，这可能会导致警员的强迫驱逐。
• 在将执行令状送给租户后，将为他们提供5天的宽限期以搬离该房产。如果过了宽限期，租户仍然停留在该房屋中，警员将强行驱逐租户。
• 租户收到执行令之后的五天内必须搬出。
6. 加州的驱逐所需时间
• 以上是加州合法驱逐租户的平均时间线。如果租户在法庭上反驳，则驱逐时间可能会延长。
7. 证据出示
（1）如何保留良好的记录
如果租户不同意启动驱逐程序，并且他们向法院做出了答辩。郑博仁律师就提醒，非常重要的一点是，您要保留所有的证据，以便您可以向法官出示这些证据并赢得案件。如果您没有保留您的证据，您可能很难证明自己的案件并获胜。如果证据产生争议，这也可能会影响您的整个驱逐请求。您可以通过以下方法整理您的证据：
• 保留纸质证据。纸质证据有时可能会比较难找到，而且可能会占用很多存储空间，并且可能容易丢失、损坏、被盗或被火烧毁。
• 扫描文档 。建议您可以将重要文件扫描到您的电脑中以作保留。
• 备份 。您可以使用Dropbox，Google Drive，OneDrive或任何其他易于搜索的选项存储和备份您的文件。与纸质证据相比，这可能将更有效。
• PMS。也可使用PMS管理软件来保留您的证据，比如：租赁协议，签名的文件，电子邮件，笔记，发票，付款，图片，视频，以及任何您可以想到的其他证据。将每个文档扫描到软件中是最好的保留证据的方法。
（2）如果租户不支付租金并且对此索赔提出异议，那么您应该向法官出示以下内容：
• 您的租赁协议。向法院出示租期，租金，以及延迟付款等相关条款。
• 所有的付款记录。 向法院出示租户以前的所有付款，通常是如何进行（支票，信用卡，ACH等）以及通常支付的日期。
• 所有的付款退回记录。向法院出示租户的支票被退回的记录，比如：他们的银行帐户没有足够的资金，或者在信用卡付款被拒绝。您还可以向法院出示银行可能向您收取的费用，并根据您的租赁协议租户欠您的任何款项。
• 所有的通讯记录。任何书面证据都比口头或电话更有效。如果您通过文字，电子邮件，信件向租户发送了自动化或手动付款提醒，这可以证明租户知情，并有充足的时间进行付款。
（3）违反租约的证据：
如果您因为租户违反租约而驱逐租户，例如租户噪音过大而被投诉，租户未经授权养宠物，或租户损坏不动产，您可以通过以下任何一种方法来保留证据:
• 安全摄像头。如果您有一个监控系统，可以显示他们犯罪或违反租约的行为，可以肯定地说，您通常会赢得这场纠纷。
• 视频。如果您没有当场抓住他们，最好的办法就是用您的手机录下任何损坏或违反租约的视频。
• 图片。人们说一幅图片胜过千言万语。在这种情况下，一幅画可能价值数千美元!即使您拍了视频，也要给法官看照片，通过电子邮件或打印出来的图片更加清晰。
• 租赁条款。向法院展示他们违反了租赁协议中的哪个条款。如果您没有在租赁协议中列出每一个条款，也不要担心。如果违规行为足够严重，可能就不需要明示的条款。不过，您最好在您的协议中加入驱逐租户的所有潜在原因，以及未来可能出现的违规行为。
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