全美电视4月1日帕萨迪纳报道，在加州驱逐房客需要有合法理由并遵守严格的法律步骤，房东一定要确保遵循这些法律规定的确切程序，避免驱逐诉讼被法院驳回，或被房客反告。
南加州知名华裔审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq. ）就表示，在加州法律中，房东必须遵循一系列法律程序才能合法驱逐租户， 驱逐过程通常涉及以下内容：
• 向法院提交表格
• 向租户发出通知
• 租户将做出回应或不回应
• 法院安排听证会
针对不同的情况，终止租赁条约和驱逐的程序会有所不同。另外，郑博仁律师还提醒业主，在某些实行租金管控条例的地区，还可能会有额外的终止租赁条约和驱逐的程序。
一．驱逐原因
1.收到通知后无法支付租金
在加州，房东不能非法驱逐租户。但是，房东有权在未能按时收到租金后驱逐租户。根据加州住房法，租金若在到期日后的第二天仍然未被支付，将被视为延期支付。然而房东必须告诉租户并让其理解，租金/租赁协议中宽限期的规定。当宽限期已过，房东可以发出通知，以要求租户在三天以内要么支付租金或要么主动搬出。驱逐通知不包括延交租金所产生的额外费用或利息。只有当租户收到通知后，租户未能支付租金，房东才能继续驱逐程序。参见Cal. Code of Civ. Proc. § 1161(2)
2.违反租赁协议
租户签署了租赁协议，房东必须根据协议条款维护其责任。如果租户在租赁协议中违反了任何条款，房东则可以发出为期3天的通知，要求租户消除违规行为或搬出，从而避免驱逐程序。以下是租户违反租赁协议的例子：
• 造成房产内的财产损失
• 如果租赁协议不允许养宠物，但租户擅自养宠物
• 超过被允许的居住的人口数量
• 在房产内进行非法活动
• 房东可以在租户未遵守合规通知后进行驱逐过程。
3.多次故意损害房产或进行违规行为
如果租户多次进行严重的违规行为，房东可以发出无条件通知，租户在收到通知后的三天内必须搬出。该通知使得租户解决违规问题的机会，如果租户在收到该通知后，仍然在三天后没有搬出，房东则可以提起驱逐诉讼。向租户发出通知的原因可为：
• 参与场所内的非法活动
• 在租赁的房产内造成了严重的麻烦
• 对该房产造成了无法弥补的损害
• 将租赁的房产分配给其他人或转租
4.租户没有租赁合同或者租赁合同结束
在加州实行租金管制的城市，房东在没有合理理由的情况下不能终止租约。但在其他地区，如果租户在租约期满后仍不搬出，房东可以采取驱逐程序。
二、起诉与驱逐程序
1.如何起诉？
在确立驱逐过程的可能原因之后，房东可以向法院提出起诉租户，以将其驱逐。 在加州，向法院申请起诉的费用从$385-$435不等，申请执行令则另外需要$40。
2. 送达诉状
任何年满18岁且与案件无关的人都可以作为送达员，在房东提交起诉状后60天内，将起诉状送达租户，否则案件可能被驳回。房东可通过以下途径送达传票及起诉状:
• 亲自送达: 送达员亲自将传票和起诉状交给租户。
• 替代送达: 如果租户不在家，送达员可以把法庭文件交给任何有能力的家庭成员。送达员还必须给此地址的租户邮寄一份副本。
• 邮寄: 只有在法院许可的情况下，房东才能使用此种送达方式。送达员可以把传票和起诉状的副本张贴在该房产的可见部分。并且，房东需要邮寄另一份副本到租户最后已知的地址。
• 通过认证的邮件或者送达员直接送达是最好的送达方式。租户收到传票和起诉状副本后，将有机会回应房东的起诉状。房东必须在60天内送达起诉状，否则法院将驳回驱逐诉讼。
3. 遵守通知
在向法院提出驱逐之前，您需要向租户发出遵守通知。
4. 要求返还房产
（1）提出动议以获得法院的判决
在驱逐租户之前，房东必须等待法律上所规定的租户所拥有的“答辩期”，这可以在5-15天内。 如果租户没有回应您的驱逐投诉，您将赢得此案并获得缺席判决。如果租户没有回应，房东有以下选择：
• 房东可以在没有听证会的情况下要求法院缺席判决。根据法院的日程安排，这可能需要几天到几周的时间。
• 房东可以立即从法院办公室的书记员那里获得返还房产的命令，这仅在房东不要求退款的情况下适用。
• 如果租户上诉并不愿意搬出，这两个选择将不允许租户辩护。
（2）如果租户不同意搬出并进行了答辩
• 租户有5个工作日去回应房东的起诉状，并另外有10天去送达答辩状。因此，租户一共拥有15天的时间在听证会前做出答辩。房东收到租户的回应后，可以提出要求听证会的请求。 听证会的日期一般在该请求后的20天内确定。
5. 租户返回租地
• 如果房东赢得了案件，法官将签发执行令，驱逐程序开始。执行令是租户将收到的最后一个通知。 租户需要在警员采取强制性驱逐行动前主动搬离。执行令可以根据要求在听证会召开的同一天发布。这可能需要几天的时间送达给租户。租户可以上诉将其停留时间延长至40天，并申请执行。 如果法院同意他们的要求，他们将获得40天的宽限期以搬出。如果他们不这样做，这可能会导致警员的强迫驱逐。
• 在将执行令状送给租户后，将为他们提供5天的宽限期以搬离该房产。如果过了宽限期，租户仍然停留在该房屋中，警员将强行驱逐租户。
• 租户收到执行令之后的五天内必须搬出。
6. 加州的驱逐所需时间
• 以上是加州合法驱逐租户的平均时间线。如果租户在法庭上反驳，则驱逐时间可能会延长。
7. 证据出示
（1）如何保留良好的记录
如果租户不同意启动驱逐程序，并且他们向法院做出了答辩。郑博仁律师就提醒，非常重要的一点是，您要保留所有的证据，以便您可以向法官出示这些证据并赢得案件。如果您没有保留您的证据，您可能很难证明自己的案件并获胜。如果证据产生争议，这也可能会影响您的整个驱逐请求。您可以通过以下方法整理您的证据：
• 保留纸质证据。纸质证据有时可能会比较难找到，而且可能会占用很多存储空间，并且可能容易丢失、损坏、被盗或被火烧毁。
• 扫描文档 。建议您可以将重要文件扫描到您的电脑中以作保留。
• 备份 。您可以使用Dropbox，Google Drive，OneDrive或任何其他易于搜索的选项存储和备份您的文件。与纸质证据相比，这可能将更有效。
• PMS。也可使用PMS管理软件来保留您的证据，比如：租赁协议，签名的文件，电子邮件，笔记，发票，付款，图片，视频，以及任何您可以想到的其他证据。将每个文档扫描到软件中是最好的保留证据的方法。
（2）如果租户不支付租金并且对此索赔提出异议，那么您应该向法官出示以下内容：
• 您的租赁协议。向法院出示租期，租金，以及延迟付款等相关条款。
• 所有的付款记录。 向法院出示租户以前的所有付款，通常是如何进行（支票，信用卡，ACH等）以及通常支付的日期。
• 所有的付款退回记录。向法院出示租户的支票被退回的记录，比如：他们的银行帐户没有足够的资金，或者在信用卡付款被拒绝。您还可以向法院出示银行可能向您收取的费用，并根据您的租赁协议租户欠您的任何款项。
• 所有的通讯记录。任何书面证据都比口头或电话更有效。如果您通过文字，电子邮件，信件向租户发送了自动化或手动付款提醒，这可以证明租户知情，并有充足的时间进行付款。
（3）违反租约的证据：
如果您因为租户违反租约而驱逐租户，例如租户噪音过大而被投诉，租户未经授权养宠物，或租户损坏不动产，您可以通过以下任何一种方法来保留证据:
• 安全摄像头。如果您有一个监控系统，可以显示他们犯罪或违反租约的行为，可以肯定地说，您通常会赢得这场纠纷。
• 视频。如果您没有当场抓住他们，最好的办法就是用您的手机录下任何损坏或违反租约的视频。
• 图片。人们说一幅图片胜过千言万语。在这种情况下，一幅画可能价值数千美元!即使您拍了视频，也要给法官看照片，通过电子邮件或打印出来的图片更加清晰。
• 租赁条款。向法院展示他们违反了租赁协议中的哪个条款。如果您没有在租赁协议中列出每一个条款，也不要担心。如果违规行为足够严重，可能就不需要明示的条款。不过，您最好在您的协议中加入驱逐租户的所有潜在原因，以及未来可能出现的违规行为。
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9月10日华盛顿报道，美国抵押贷款利率的大幅下降，最终让一些购房者放下了购房的顾虑。这也帮助更多现有美国房主节省了每月的还款。 根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）经季节性调整后的指数，上周美国抵押贷款申请总量较前一周增长了9.2%。本周的数据已根据劳动节假期进行了调整。 符合条件的美国30年期固定利率抵押贷款（贷款余额不超过80.65万美元）的平均合同利率，已经从6.64%降至6.49%，对于首付比例为20%的贷款，包含手续费在内的点数，已经从0.59降至0.56。 该协会的一份新闻稿表示，由于数据显示劳动力市场正在走弱，美国国债收益率走低，抵押贷款利率连续第二周下降，利率下行刺激了自 2022 年以来最强劲的借款需求，购房和再融资申请均有所增加。可调利率抵押贷款（ARM）的申请数量和占比都有所回升，因为可调利率抵押贷款利率远低于通常对购房者有利的固定利率贷款。该新闻稿还指出这是自 2024 年 10 月以来的最低利率。 因此，本周房屋贷款再融资申请数量跃升 12%，比去年同期高出 34%。再融资在抵押贷款活动中占比从前一周的 46.9% 上升至总申请量的…
9月9日华盛顿报道，美国总统特朗普已要求欧盟对中国和印度征收高达100%的关税，此举皆在惩罚中印两国从俄罗斯购买的石油，以及向俄罗斯施压，迫使它们结束乌克兰战争。 据英国《金融时报》今天援引消息人士的话报道，特朗普总统是在华盛顿与美国和欧盟高级官员会面时提出该要求的，美国还准备“效仿”欧洲对中印两国征收的任何关税。 由于印度购买俄罗斯石油，美国对印度进口产品征收25%的惩罚性关税，政总关税高达50%。印度表示，这些关税“不公平、不公正、不合理”，同时对美国和欧盟与俄罗斯的贸易表示不满。 根据欧盟委员会的数据，2024年欧盟与俄罗斯的双边贸易额为675亿欧元（781亿美元），而2023年欧盟与俄罗斯的服务贸易额为172亿欧元。 印度驻莫斯科大使馆的数据显示，截至2025年3月，印度与俄罗斯的双边贸易额达到创纪录的687亿美元，几乎是疫情前101亿美元贸易额的5.8倍。 中国则是俄罗斯石油的最大买家，在与美国达成关税暂停协议前，美将对俄罗斯产品征收的新关税降至30%后，迄今为止美国一直对中国免于征收“二次”关税。 特朗普总统提出该提议之际，他上个月在阿拉斯加与俄罗斯总统普京会晤，但双方在乌克兰停火方面进展甚微。会晤结束后，普京总统在与特朗普总统举行的联合新闻发布会上告诉记者，为了实现持久和平，必须解决冲突的“根本原因”。 特朗普总统在普京总统上个月发表讲话后表示：“我们在很多很多问题上达成了一致……我想说，有几个重要的问题我们还没有完全达成，但我们已经取得了一些进展。” 尽管华盛顿斡旋俄罗斯与乌克兰达成和平协议的努力已无果，但普京总统似乎在上周在中国上海合作组织会晤期间，巩固了他与中国国家主席习近平和印度总理莫迪的关系。 特朗普总统今天晚间在美国社交媒体X上发帖称，美国和印度已重启贸易谈判，以解决贸易壁垒问题。特朗普总统还表示莫迪是“非常好的朋友”，并表示“确信谈判取得成功不会有任何困难”。 美国与中国的关税谈判似乎难以取得突破，中国首席贸易谈判代表李成刚8月底曾访问美国，但美中两国贸易关税谈判进展甚微。