全美电视4月1日帕萨迪纳报道，在加州驱逐房客需要有合法理由并遵守严格的法律步骤，房东一定要确保遵循这些法律规定的确切程序，避免驱逐诉讼被法院驳回，或被房客反告。
南加州知名华裔审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq. ）就表示，在加州法律中，房东必须遵循一系列法律程序才能合法驱逐租户， 驱逐过程通常涉及以下内容：
• 向法院提交表格
• 向租户发出通知
• 租户将做出回应或不回应
• 法院安排听证会
针对不同的情况，终止租赁条约和驱逐的程序会有所不同。另外，郑博仁律师还提醒业主，在某些实行租金管控条例的地区，还可能会有额外的终止租赁条约和驱逐的程序。
一．驱逐原因
1.收到通知后无法支付租金
在加州，房东不能非法驱逐租户。但是，房东有权在未能按时收到租金后驱逐租户。根据加州住房法，租金若在到期日后的第二天仍然未被支付，将被视为延期支付。然而房东必须告诉租户并让其理解，租金/租赁协议中宽限期的规定。当宽限期已过，房东可以发出通知，以要求租户在三天以内要么支付租金或要么主动搬出。驱逐通知不包括延交租金所产生的额外费用或利息。只有当租户收到通知后，租户未能支付租金，房东才能继续驱逐程序。参见Cal. Code of Civ. Proc. § 1161(2)
2.违反租赁协议
租户签署了租赁协议，房东必须根据协议条款维护其责任。如果租户在租赁协议中违反了任何条款，房东则可以发出为期3天的通知，要求租户消除违规行为或搬出，从而避免驱逐程序。以下是租户违反租赁协议的例子：
• 造成房产内的财产损失
• 如果租赁协议不允许养宠物，但租户擅自养宠物
• 超过被允许的居住的人口数量
• 在房产内进行非法活动
• 房东可以在租户未遵守合规通知后进行驱逐过程。
3.多次故意损害房产或进行违规行为
如果租户多次进行严重的违规行为，房东可以发出无条件通知，租户在收到通知后的三天内必须搬出。该通知使得租户解决违规问题的机会，如果租户在收到该通知后，仍然在三天后没有搬出，房东则可以提起驱逐诉讼。向租户发出通知的原因可为：
• 参与场所内的非法活动
• 在租赁的房产内造成了严重的麻烦
• 对该房产造成了无法弥补的损害
• 将租赁的房产分配给其他人或转租
4.租户没有租赁合同或者租赁合同结束
在加州实行租金管制的城市，房东在没有合理理由的情况下不能终止租约。但在其他地区，如果租户在租约期满后仍不搬出，房东可以采取驱逐程序。
二、起诉与驱逐程序
1.如何起诉？
在确立驱逐过程的可能原因之后，房东可以向法院提出起诉租户，以将其驱逐。 在加州，向法院申请起诉的费用从$385-$435不等，申请执行令则另外需要$40。
2. 送达诉状
任何年满18岁且与案件无关的人都可以作为送达员，在房东提交起诉状后60天内，将起诉状送达租户，否则案件可能被驳回。房东可通过以下途径送达传票及起诉状:
• 亲自送达: 送达员亲自将传票和起诉状交给租户。
• 替代送达: 如果租户不在家，送达员可以把法庭文件交给任何有能力的家庭成员。送达员还必须给此地址的租户邮寄一份副本。
• 邮寄: 只有在法院许可的情况下，房东才能使用此种送达方式。送达员可以把传票和起诉状的副本张贴在该房产的可见部分。并且，房东需要邮寄另一份副本到租户最后已知的地址。
• 通过认证的邮件或者送达员直接送达是最好的送达方式。租户收到传票和起诉状副本后，将有机会回应房东的起诉状。房东必须在60天内送达起诉状，否则法院将驳回驱逐诉讼。
3. 遵守通知
在向法院提出驱逐之前，您需要向租户发出遵守通知。
4. 要求返还房产
（1）提出动议以获得法院的判决
在驱逐租户之前，房东必须等待法律上所规定的租户所拥有的“答辩期”，这可以在5-15天内。 如果租户没有回应您的驱逐投诉，您将赢得此案并获得缺席判决。如果租户没有回应，房东有以下选择：
• 房东可以在没有听证会的情况下要求法院缺席判决。根据法院的日程安排，这可能需要几天到几周的时间。
• 房东可以立即从法院办公室的书记员那里获得返还房产的命令，这仅在房东不要求退款的情况下适用。
• 如果租户上诉并不愿意搬出，这两个选择将不允许租户辩护。
（2）如果租户不同意搬出并进行了答辩
• 租户有5个工作日去回应房东的起诉状，并另外有10天去送达答辩状。因此，租户一共拥有15天的时间在听证会前做出答辩。房东收到租户的回应后，可以提出要求听证会的请求。 听证会的日期一般在该请求后的20天内确定。
5. 租户返回租地
• 如果房东赢得了案件，法官将签发执行令，驱逐程序开始。执行令是租户将收到的最后一个通知。 租户需要在警员采取强制性驱逐行动前主动搬离。执行令可以根据要求在听证会召开的同一天发布。这可能需要几天的时间送达给租户。租户可以上诉将其停留时间延长至40天，并申请执行。 如果法院同意他们的要求，他们将获得40天的宽限期以搬出。如果他们不这样做，这可能会导致警员的强迫驱逐。
• 在将执行令状送给租户后，将为他们提供5天的宽限期以搬离该房产。如果过了宽限期，租户仍然停留在该房屋中，警员将强行驱逐租户。
• 租户收到执行令之后的五天内必须搬出。
6. 加州的驱逐所需时间
• 以上是加州合法驱逐租户的平均时间线。如果租户在法庭上反驳，则驱逐时间可能会延长。
7. 证据出示
（1）如何保留良好的记录
如果租户不同意启动驱逐程序，并且他们向法院做出了答辩。郑博仁律师就提醒，非常重要的一点是，您要保留所有的证据，以便您可以向法官出示这些证据并赢得案件。如果您没有保留您的证据，您可能很难证明自己的案件并获胜。如果证据产生争议，这也可能会影响您的整个驱逐请求。您可以通过以下方法整理您的证据：
• 保留纸质证据。纸质证据有时可能会比较难找到，而且可能会占用很多存储空间，并且可能容易丢失、损坏、被盗或被火烧毁。
• 扫描文档 。建议您可以将重要文件扫描到您的电脑中以作保留。
• 备份 。您可以使用Dropbox，Google Drive，OneDrive或任何其他易于搜索的选项存储和备份您的文件。与纸质证据相比，这可能将更有效。
• PMS。也可使用PMS管理软件来保留您的证据，比如：租赁协议，签名的文件，电子邮件，笔记，发票，付款，图片，视频，以及任何您可以想到的其他证据。将每个文档扫描到软件中是最好的保留证据的方法。
（2）如果租户不支付租金并且对此索赔提出异议，那么您应该向法官出示以下内容：
• 您的租赁协议。向法院出示租期，租金，以及延迟付款等相关条款。
• 所有的付款记录。 向法院出示租户以前的所有付款，通常是如何进行（支票，信用卡，ACH等）以及通常支付的日期。
• 所有的付款退回记录。向法院出示租户的支票被退回的记录，比如：他们的银行帐户没有足够的资金，或者在信用卡付款被拒绝。您还可以向法院出示银行可能向您收取的费用，并根据您的租赁协议租户欠您的任何款项。
• 所有的通讯记录。任何书面证据都比口头或电话更有效。如果您通过文字，电子邮件，信件向租户发送了自动化或手动付款提醒，这可以证明租户知情，并有充足的时间进行付款。
（3）违反租约的证据：
如果您因为租户违反租约而驱逐租户，例如租户噪音过大而被投诉，租户未经授权养宠物，或租户损坏不动产，您可以通过以下任何一种方法来保留证据:
• 安全摄像头。如果您有一个监控系统，可以显示他们犯罪或违反租约的行为，可以肯定地说，您通常会赢得这场纠纷。
• 视频。如果您没有当场抓住他们，最好的办法就是用您的手机录下任何损坏或违反租约的视频。
• 图片。人们说一幅图片胜过千言万语。在这种情况下，一幅画可能价值数千美元!即使您拍了视频，也要给法官看照片，通过电子邮件或打印出来的图片更加清晰。
• 租赁条款。向法院展示他们违反了租赁协议中的哪个条款。如果您没有在租赁协议中列出每一个条款，也不要担心。如果违规行为足够严重，可能就不需要明示的条款。不过，您最好在您的协议中加入驱逐租户的所有潜在原因，以及未来可能出现的违规行为。
全美电视4月29日特拉维夫报道，以色列官员越来越担心，国际刑事法庭（ICC）可能很快就会对以色列总理内塔尼亚胡（Benjamin Netanyahu）和其他高级官员发出逮捕令，指控与加沙战争有关。 据《纽约时报》援引以色列和外国官员的话说，国际刑事法庭可能会指控以色列政府高级官员在哈马斯10月7日袭击之后采取的极端军事行动，以及阻止向加沙地带运送人道主义援助物资。 该报报道称，国际刑事法庭发出的任何搜查令“可能在世界上大部分地区被视为一种令人羞辱的道德谴责”，报道援引一名官员的说法称，最近几周，这些搜查令的可能性已被纳入以色列的决策之中。 据报道，这些搜查令可能会给以色列官员带来旅行障碍，也可能会对哈马斯领导人发出攻击。 据路透社报道，以色列外长卡茨（Israel Katz）4月28日表示，“我们预计法院不会对以色列高级政治和安全官员发出逮捕令。” 卡茨报道说:“我们不会低头，也不会被吓倒，并将继续战斗，”卡茨警告以色列大使馆在“严重反犹主义浪潮”的风险上加强安全。 此前，内塔尼亚胡4月26日在社交媒体X上写道：“尽管国际刑事法庭不会影响以色列的行动，但它将开创一个危险的先例，威胁着所有对抗野蛮恐怖主义和肆意侵略的民主国家的士兵和官员。” 内塔尼亚胡称：“在我的领导下，以色列永远不会接受国际刑事法院试图破坏其固有的自卫权利。” “占领中东唯一民主国家和世界上唯一犹太国家的士兵和官员的威胁令人难以置信。我们不会向它鞠躬。” 据路透社报道，国际刑事法庭首席检察官卡里姆·汗（Karim Khan）去年10月表示，国际刑事法庭对以色列在加沙地带可能犯下的战争罪有管辖权。 据报道，以色列不是国际刑事法庭成员，也不承认其管辖权，但巴勒斯坦领土在2015年获得了成员身份。 国际刑事法庭在其网站上表示，“在有必要的情况下调查并审判被指控为国际社会最严重罪行的个人：种族灭绝、战争罪行、反人类罪和侵略罪。”
全美电视4月27日华盛顿报道，共和党人、美国参议院少数党领袖麦康奈尔（Mitch McConnell）声称，他坚持他在2021年1月6日对国会大厦的袭击后发表的评论，称包括特朗普（Donald Trump）在内的前总统“不能免于刑事诉讼”。 美国最高法院目前正在考虑对前总统特朗普是否有权享有广泛的联邦起诉豁免权，该裁决将对决定特朗普2020年大选审判的命运至关重要。 麦康奈尔今天在哥伦比亚广播公司（CBS）的一栏节目中在谈到是否仍然认为前总统特朗普不能完全免于起诉的问题中回答说，正如他在2021年初支持前总统特朗普的骚乱者冲进国会大厦一个多月后时所说的那样，特朗普不能免于起诉。麦康奈尔的此番言论明显与大多数共和党人的政治立场背道而驰，也再次公开与特朗普撕破脸面。 麦康奈尔声称：“这么说吧。我在2021年2月13日解决了这个问题，”“…2021年1月6日。我坚持我当时所说的一切。显然，这将取决于最高法院来决定我是否正确。” 三年前，虽然麦康奈尔在1月6日国会大厦袭击案的弹劾审判中最终投票判特朗普无罪，其解释的部分原因是特朗普“还没有逃脱任何惩罚”，仍然可能被法院追究责任。 麦康奈尔在2021年2月13日说：“我们国家有刑事司法系统。我们有民事诉讼，而前总统也不能免于任何一方的问责。” 在最高法院审理的“特朗普诉美国”一案中，争论的焦点是这位前总统是否会因在白宫期间的官方行为而面临刑事指控。这场争端是由特别检察官史密斯（Jack Smith）发起的联邦起诉引起的，是大法官们本届任期内面临的第二起纠纷，将对特朗普的政治前途产生重大影响。但是最高法院可能还需要几个月的时间才能做出裁决。 麦康奈尔还声称，他仍然支持特朗普竞选总统，他解释说，他一直坚持支持共和党总统候选人。 现年82岁高龄的麦康奈尔表示，他将于今年11月辞去参议院领导职务，尽管他的任期要到2027年才结束。这意味着，当麦康奈尔完成剩余任期时，特朗普可能会在白宫任职。 麦康奈尔还驳斥了事实核查或影响特朗普的想法，因为这位假定的共和党候选人在俄罗斯和乌克兰问题上散布了错误的信息。 麦康奈尔说：“在总统选举中，我不会给我们的候选人任何建议。“我关注的是把参议院变成共和党占多数。” 上周，经过多次谈判和绝望，美国参议院通过了一项950亿美元的援助乌克兰、以色列和台湾的法案。麦康奈尔在法案通过后立即与乌克兰总统泽伦斯基（Volodymyr…
全美电视4月28日华盛顿报道，4月27日周六，在华盛顿特区希尔顿酒店举行的年度白宫记者晚宴（WHCD）上，美国总统拜登（Biden）在记者、名人和政界人士面前遭遇了大选年的前所未有的抨击，晚宴外的激烈抗议活动也要谴责拜登处理以色列袭击加沙地区的战争方式。 拜登的车队从白宫前往华盛顿希尔顿酒店的路线与往年不同，试图避开抗议示威人群。 拜登在活动现场的近3000人面前发表演讲之时，场外数百名抗议者在会场外集会反对以色列袭击加沙，人们担心加沙的冲突和人道主义危机及种族灭绝罪行，以及报道冲突的记者面临的生命危险。 拜登的讲话持续了大约10分钟，没有提及正在进行的战争或加沙地带日益严重的人道主义危机，对巴以冲突只字不提。 场外身穿巴勒斯坦传统长袍的抗议者高喊道：“你们真可耻!”他们追赶着那些穿着无尾礼服和西装的男人，以及那些匆匆走过拿着手包的身着长裙参加晚宴的浓妆艳抹女人。 抗议者指责美国记者掩盖战争真相，歪曲事实。人群一度高呼：@西方媒体，我们看到了你们，看到了你们隐藏的所有恐怖。”还有一些抗议者躺在人行道上不动，旁边是印有“新闻”标志的防弹衣模型。 抗议示威者们高呼“解放，解放巴勒斯坦”。当华盛顿希尔顿酒店内的某个人从酒店顶楼的窗户里展开一面巴勒斯坦国旗时，他们欢呼起来。这是几十年来白宫举行晚宴的地方。 美国大学对拜登政府支持以色列在加沙持续了六个月的军事攻势的批评，已经在各校园里蔓延开来，学生们安营扎寨，要求大学与以色列断绝关系。而反抗议者们则支持以色列的进攻，并抱怨以色列的反犹太主义，美国社会分裂日趋严重。 抗议活动组织者说，他们希望引起人们对自10月战争开始以来被以色列军队杀害的大量巴勒斯坦和其他阿拉伯记者的关注。 上周，20多名加沙记者致信华盛顿，信中写道“呼吁他们的同事一起抵制晚宴，“仅仅是履行我们的新闻职责，我们所付出的代价是惊人的，我们受到以色列军方的拘留、审讯和酷刑，这一切都是因为新闻诚信的‘罪行’。” 此前，保护记者委员会（CPJ）4月26日公布的一份初步调查结果显示，已有近100名记者在报道加沙战争时被打死。以色列为自己的行动进行了辩护，辩称其目标是激进分子。 总部设在美国的巴勒斯坦倡导组织“阿达拉正义项目”(AJP）的执行主任桑德拉·塔马里（Sandra Tamari）说，“媒体与拜登总统一起吃饭、一起笑，而他却纵容以色列对加沙的巴勒斯坦人进行破坏和饥饿，这是可耻的。”
全美电视4月28日北京报道，中国国家移民管理局今天发布公告，为服务促进高水平对外开放，进一步便利内地人员出入境，国家移民管理局决定自2024年5月6日起实施若干便民利企出入境管理政策措施。 一、在北京等20个城市试点实行换发补发出入境证件“全程网办”。北京、天津、沈阳、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、厦门、济南、青岛、郑州、广州、深圳、珠海、重庆、成都、昆明、西安20个城市16周岁以上户籍居民（国家工作人员和现役军人除外）申请换发补发普通护照、往来港澳通行证、往来台湾通行证，可以通过国家移民管理局政务服务平台网上提交申请，实现“一次都不跑”。户籍地公安机关出入境管理机构对符合申请条件、申请材料齐全且符合法定要求的，在7个工作日内审批并签发证件。 二、赴港澳商务签注实行“智能速办”“全国通办”。内地居民申办赴香港、澳门商务签注，可以在全国任一公安机关出入境管理窗口提交申请，申办多次商务签注的，可以使用智能签注设备，实现“立等可取”。 三、北京、上海六类人才可以申办赴港澳人才签注。将赴港澳人才签注政策由粤港澳大湾区内地城市扩大至北京、上海。在北京、上海工作的杰出人才、科研人才、文教人才、卫健人才、法律人才以及管理人才等六类人才，可以凭有关人才证明，单独或者同时申请办理有效期1至5年不等的多次赴香港和赴澳门人才签注，每次在香港或者澳门停留不超过30天。 四、持赴港澳商务签注人员在港澳停留期限由7天延长至14天。持赴港澳商务签注的内地居民，每次在香港或者澳门的停留时间，由现行不超过7天延长至不超过14天。 五、签发赴澳门1年多次“其他”类签注。内地居民赴澳门参展、就医或从事演艺等活动的，可以凭有关证明文件，在全国任一公安机关出入境管理窗口申办1年多次“其他”类签注。其中赴澳门就医的，允许有1至2名陪护人员申办同类型签注。 六、参加“琴澳旅游团”人员可以多次往返琴澳。参加“琴澳旅游团”的内地居民，可以凭参团材料，在全国任一公安机关出入境管理窗口申办标注“琴澳旅游”的团队旅游签注。参团人员入境澳门后，7日内可以“团进团出”方式经横琴口岸多次往返横琴与澳门。
全美电视4月27日报道，美国电影大亨哈维·韦恩斯坦（Harvey Weinstein） 在纽约上诉法院4月25日裁定他2020年的强奸罪名无效后，在返回纽约市时入院就医。 韦恩斯坦的律师阿瑟·艾达拉（Arthur L. Aidala）在4月26周六晚的在一份声明中表示，纽约市惩教署“认定韦恩斯坦需要立即就医。目前正在对哈维进行各种检查，他正在接受观察。” 纽约市惩教署发言人弗兰克·德怀尔（Frank Dwyer）表示，韦恩斯坦目前仍被关押在纽约曼哈顿的贝尔维尤医院。州惩教和社区监督部门发言人托马斯·梅利（Thomas Mailey）表示，根据上诉裁决，韦恩斯坦被移交给纽约市惩教部门。 4月25日周四，纽约上诉法院驳回对韦恩斯坦的定罪。纽约上诉法院以4比3的裁决撤销了对韦恩斯坦23年监禁的判决，并下令对他进行重审，称初审法官错误地让3名女性就不属于指控的指控作证，而且如果韦恩斯坦作证，允许对他的“不良行为”历史提出质疑。 该上诉裁决发布后，韦恩斯坦从纽约州北部的监狱转移到了纽约市。曼哈顿地区检察官办公室表示，韦恩斯坦定于周三下午在曼哈顿法庭出庭，这是他被推翻定罪后的首次听证会。 地区检察官办公室表示，打算重新审理此案。检察官将根据同一份起诉书进行审理，但不包括4年前他被判无罪的指控。 地方检察官办公室4月26日周五在一份声明中表示：“我们将竭尽全力重审此案，并坚定不移地履行对性侵犯幸存者的承诺。” 2013年，韦恩斯坦被判强行对一名电视和电影制作助理进行口交，并因袭击一名有抱负的演员而被判三级强奸罪。对韦恩斯坦的重审将取决于证人决定是否要再次出庭作证。目前在押的韦恩斯坦在加州的一起类似案件中还被判有罪。 一名因性侵犯而被判入狱的韦恩斯坦女子4月26日周五表示，她正在考虑是否愿意在任何重审中出庭作证。…
全美电视4月27日帕萨迪纳报道，对于不少来美华人，房地产交易是许多人一生中最重要的财务交易之一。然而，正因为其巨大的经济利益，房地产市场也成为了欺诈活动的温床。欺诈是指故意隐瞒或歪曲特定事实，以影响他人采取损害其利益的行动。房地产欺诈是指通过与房地产业务有关的不道德活动进行盗窃。 加州的司法系统包括防止房地产欺诈的法律。政府目前已制定多项法律，以保护无辜的房地产投资者。为了保护民众免受这些不当行为的影响，南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng）总结介绍了以下不同类型的常见骗局，以及民众应如何防范。 加州对房地产欺诈的法律定义 郑博仁律师指出，房地产欺诈不仅仅是一种定义简单的犯罪。它包括加州不同法律所禁止的各种行为。在涉及各种类型的房地产欺诈案件中，检察官使用的主要法规是《刑法典》第 487 条，即州法律中针对重大盗窃罪的规定。这一规则之所以适用，是因为房地产欺诈涉及通过伪装进行盗窃。要将房地产欺诈定性为重大盗窃，当事人必须诈骗他人价值超过 950 美元的财产。在房地产行业，这一门槛很容易达到。 大多数房地产欺诈案件并不完全符合巧取豪夺罪的法律范畴。因此，检方会使用其他法规或将 PC 487 与其他专门法规相结合。这些法规包括：《民法典》第 890…