全美电视9月3日帕萨迪纳报道，对于不少在美华人，房地产一直以来都是备受青睐的投资首选。拥有投资房产可以带来丰厚的回报，但也会带来诸多法律问题。因此，以最有利的方式持有房产所有权至关重要。那么在加州持有房地产，哪种产权方式有利于资产保护？现任南加州审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)就此做出以下法律专业解析。
郑博仁律师说，聪明的投资者应该考虑同时使用有限责任公司和信托公司来充分保护自己和自己的财产。每天都有无数人投资房地产。有些人梦想成为下一个房地产大亨，而有些人只是希望用额外的收入来补充工资。无论您的动机是什么，拥有投资性房地产都会带来丰厚的回报，但同时也会带来法律问题。因此，以最有利的方式持有房产所有权非常重要。互联网上充斥着各种帖子和文章，吹捧最有效的房产管理技巧。要在海量信息中分辨出哪些建议是可靠的，哪些建议会给您带来麻烦，往往是一项艰巨的任务。
那么在加州持有投资房产最安全、最重要的策略到底是什么？
拥有房地产也存在重大的风险。虽然房地产是一项能赚钱的投资，但也存在重大风险。最大的风险之一就是诉讼。从常见的滑倒摔伤到环境污染，房东和业主很容易面临法律判决。业主也曾被在其物业内发生的犯罪（如：抢劫、强奸、甚至谋杀等）的受害者成功起诉，理由可是业主提供的安全保障不足。
郑博仁律师说，持有不动产有多种方式可以选择。面对诉讼风险，关键是不要以个人名义拥有投资性不动产。 (您唯一应该以自己的名义持有的不动产是您的主要住所）。值得庆幸的是，个人有几种方式可以不以自己的名义持有房产。这些方式包括：公司(Corporation), 有限合伙公司(Limited partnership), 有限责任公司(“LLC”)、信托及其他更多形式等。
虽然有很多选择，但在房地产投资方面，有限责任公司是大多数投资者、律师和会计师建议的首选实体。出于多种原因，很少有投资者在C公司中持有投资性房地产。公司可以保护股东免于承担个人责任，但股息的双重征税以及无法将折旧产生的 “帐面损失 “转嫁给所有者，使得C型公司不适合房地产投资。
过去，合伙和有限合伙企业是房地产投资者的首选实体。有限合伙企业的合伙人可以免于承担个人责任，同时个人还可以从房地产中获取税务抵免（受美国国税局规定的限制，您需要聘请一位会计师或律师来解决风险规则(at-risk limitations )的限制等问题）。然而，有限合伙制的最大弊端在于，必须有人担任普通合伙人，并承担无限的个人责任。
许多小型房地产投资者还会以信托方式持有财产。虽然生前信托对于保护所有者的隐私非常重要，并提供了宝贵的遗产规划处理方式，但信托在免责方面却没有提供任何保护。不过，虽然信托不提供责任保护，但也不应忽视它，因为它可以很容易地与有限责任公司搭配使用。
郑博仁律师就选择拥有限责任公司（LLC）表示，有限责任公司似乎是持有投资性房地产的最佳选择。与有限合伙企业不同，有限责任公司不需要承担责任的普通合伙人。相反，有限责任公司的所有业主（称为成员（member）都享有完全的有限责任保护。有限责任公司还优于C公司，因为有限责任公司避免了公司的双重征税，但所有成员仍承担完全的有限责任。此外，有限责任公司相当便宜，易于组建。
对于拥有一家有限责任公司，或拥有多家有限责任公司而说，对于拥有多处房产的业主，问题在于是在一家有限责任公司下持有所有房产，还是为每处新增房产创建一家新的有限责任公司。郑博仁律师表示，出于几个原因，通常建议每处房产设立一家有限责任公司。
首先，由一家独立的有限责任公司拥有每处独立的房产，可以防止责任从一处房产 “扩散”到另一处房产。假设您有两处价值50万美元的房产，它们由同一个有限责任公司持有。如果一位租户在房产1处受伤，并赢得了75万美元的判决，那么他就可以在两处房产上申请留置权，要求赔偿全部75万美元，即使房产2与原告受伤无关。
另一方面，如果每处房产都有自己的有限责任公司，那么债权人只能留置原告受伤的房产（假设他们无法揭开公司面纱（pierce the corporate veil)。
此外，许多银行和贷款人要求每处房产都有独立的有限责任公司。他们希望所贷款项的财产 “远离破产”。这意味着贷方不希望独立房产的问题危及其贷款房产的担保权益。
而信托方式持有房产的主要好处就是，如上所述，有限责任公司可与信托同时使用，为您的财产提供最佳保护和遗产处理。信托有很多种类型，但可撤销生前信托可能是最常见的，也是对持有不动产所有权最有用的。在您去世后，房产可以避免遗嘱认证。许多人都知道，遗嘱认证是在法院监督下将资产转移给遗嘱所列受益人的过程。避免遗嘱认证的好处有很多。生前信托财产的分配比遗嘱认证要快得多，信托受益人可以更容易地获得生前信托中的资产，而且分配生前信托中的资产的成本通常比办理遗嘱认证要低。 [注：还应注意避免遗嘱认证的其他方法。例如，无论财产是否在生前信托中，以共同共有（joint tenancy）加生存权方式（right of survivorship）持有的财产都可以自动避免遗嘱认证。有关遗嘱认证事宜的更多建议，请咨询专业律师。
此外，还可以采取同时使用有限责任公司(LLC)和信托的方式。由于有限责任公司和信托都为不动产所有者提供了显著的利益，因此聪明的投资者应该考虑同时使用有限责任公司和信托来充分保护自己和财产。同时利用信托和有限责任公司可以创造责任保护和有利的遗产规划的最佳组合。为了实现这一目标，所有者应在单一成员有限责任公司（single member LLC）中持有投资财产，而生前信托是该有限责任公司的唯一成员。在这里，信托是公司的所有者，并持有有限责任公司的所有利益。这种所有权形式为您提供有限责任公司的额外保护以及信托的额外遗产规划优势。
成立有限责任公司的成本在大多数情况下，组建和维持有限责任公司和信托的成本相当低。对于普通的有限责任公司来说，成本只是像征性的申请费和每年向加州缴纳800美元的费用。虽然您可以自己完成简单的公司注册，但建议您寻求专业律师的建议。
郑博仁律师表示，如果您针对加州的相关法律有任何疑问，欢迎与其经验丰富的律师团队郑博仁联合律师事务所中文团队联络，捍卫您拥有的权利。
10月29日华盛顿报道，正如美国公民及移民服务局（USCIS）之前宣布的那样，该局自10月28日起将仅接受纸质表格的电子支付。付款方式有两种：一是使用信用卡或银行借记卡，需填写信用卡交易授权书G-1450表格；二是使用美国银行账户通过自动清算系统填写G-1650表格进行支付（ACH交易授权书）。 美国移民局表示，通过强制要求电子支付，免除了福利申请人和第三方付款人前往办事处缴纳款项的麻烦。此举也符合第14247号行政命令《美国银行账户收付款现代化》中关于政府全面推行电子支付的要求。 美国移民局发言人特拉格瑟（Matthew Tragesser）表示：“联邦政府收付款的现代化是特朗普政府的优先事项。我们超过90%的款项仍然来自支票和汇票，这导致处理延误，并增加了欺诈和款项丢失的风险。此举是理所当然的。” 美国公民及移民服务局表示，还将继续接受在线提交表格的在线支付，并鼓励福利申请人及其授权代表使用注册该局网上账户，如果其表格类型支持引导式流程或电子 PDF 文件格式两种方式在线提交申请。在线提交申请的福利申请人，及其授权代表可以获得填写表格的实用说明和技巧，并且可以使用安全的 pay.gov 平台在线支付费用。 美国移民局还表示，在少数情况下，福利申请人和第三方付款人可能无需随申请、请愿或请求提交电子支付。有关豁免情况的列表，可以参阅 《纸质费用支付豁免》 G-1651 表格。
10月29日华盛顿报道，美国国土安全部（DHS）下属的美国公民及移民服务局（USCIS）今天宣布一项新规，要求所有移民在续签工作许可（EAD）前必须经过全面审查。 这项新规推翻了拜登政府时期的一项政策，该政策允许在审查未完成的情况下续签工作许可。 美国公民及移民服务局表示，拜登政府的政策给予了前所未有的宽容，并引入了新的国家安全漏洞。 根据该政策，工作许可即将到期的移民在提交新申请后，即可自动获得 540 天的延期，但在此之前，美国公民及移民服务局不会进行任何核实检查，以确保该人仍然有资格享受该计划，并且仍然没有不良记录。 美国公民及移民服务局局长埃德洛（Joseph Edlow）表示，根据特朗普总统的命令，该机构正在更加重视对外国人的审查，而新政策也实现了这一目标。 埃德洛说：“这是一项合情合理的措施，旨在确保在延长外国人的工作许可或文件之前，已完成适当的审查和筛选。所有外国人都必须记住，在美国工作是一种特权，而非权利。” 工作许可，正式名称为就业授权文件，在移民界被视为圣杯。它们不仅能带来合法工作的机会，而且通常也是某种临时合法身份的象征。 持有者可以获得美国社会安全号码（SSN）和驾照，并享受一些纳税人福利。移民官员有时甚至会接受工作许可作为身份证明。 许多非永久居留身份的移民都可以申请工作许可，包括那些拥有合法身份的人，例如客工的配偶，以及那些没有合法身份的人，例如寻求庇护者、根据“童年入境暂缓遣返”（DACA）计划来到美国的“追梦人”以及获得临时保护身份（TPS）的人。 近年来，美国工作许可申请数量激增，这在很大程度上归功于拜登总统对移民执法采取的宽松放任态度。 美国公民及移民服务局在拜登总统任期的最后一个完整财年，2024财年记录了350万份首次申请和130万份续签申请。 相比之下，在特朗普总统前任政府的最后一个完整财年，2020财年收到的申请数量不足200万份。…
10月29日报道，正在韩国庆州出席亚太经济组织工商领导人峰会（APEC CEO Summit）的美国总统特朗普今天在演讲中表示：“基于此次亚洲访问，与马来西亚、柬埔寨、日本也达成了贸易协议”，“与韩国也即将达成协议”。 特朗普总统还表示：“将通过贸易协议构建稳定的合作伙伴关系”，“明天还将会见中国国家主席习近平，达成美中贸易协议。” 特朗普总统暗示，英伟达（Nvidia）的Blackwell人工智能处理器可能会成为与中国国家主席习近平会晤时讨论的议题。Blackwell芯片是英伟达最先进的产品，目前仍被禁止出口到中国。 此前，科技巨头英伟达首席执行官黄仁勋（Jensen Huang）10月28日在华盛顿举行的英伟达开发者大会间隙表示，他的公司正在与三星和现代汽车“在多个方面”展开合作，包括投资“人工智能工厂”（AI factory)，这个术语用来描述数据中心。 据报道，黄仁勋即将前往韩国，这是该公司最重要的市场之一。此次行程正值美国总统特朗普与中国国家主席习近平会晤前夕。 据韩联社（Yonhap）报道，黄仁勋预计将会见的高管包括SK集团董事长崔泰源（Chey Tae-won)。SK集团是SK Hynix海力士的母公司。 预计黄仁勋此行将兼顾商务与政治，他不仅会见特朗普总统，还会与三星、SK集团等韩国大型企业的高管会面。市场观察人士也将密切关注英伟达未来在中国的发展方向。 韩国是英伟达最重要的供应商SK海力士的所在地。该公司开发高带宽内存（HBM），这是一种用于英伟达高端人工智能系统的特定半导体。 此次会面或许会成为讨论高宽带内存未来发展方向的机会。竞争对手三星也在研发高宽带内存，但其产品尚未获得英伟达的认证。鉴于黄仁勋今天表示将与三星会面，此次会面也可能涉及三星高宽带内存的研发进展。…
Lausanne, Suisse, Oct 29 - The International Olympic Committee (IOC) today announced that it will…
10月28日加州萨克门托报道，一直积极推动选区中期重划的民主党人加州州长纽森（Gavin Newsom)，在选举日一周前的今天，突然向捐款人们传达截然不同的信息：请把钱留着。 纽森今天在社交媒体发布的一段视频中声称：“我们已经筹集到了足够的资金来赢得这场竞选，这并不意味着我们已经赢得了这场竞选，恰恰相反，但我们实现了目标，也达到了预算目标。” 纽森还称：“所以，请不要再向支持50号提案的阵营捐款了，”他说道，并鼓励支持者们将精力集中在动员尚未投票的选民上。 加州选民被问及是否同意在2026年、2028年和2030年的选举中实施新的、带有党派色彩的国会选区划分方案。这意味着将放弃目前由一个14人小组绘制的选区划分方案，该小组由5名共和党人、5名民主党人和4名不隶属于两大党的委员组成。 此举带有明显的党派色彩，旨在通过有利于民主党在加州国会选举中获胜的策略，来对抗其他地区由共和党主导的、旨在提升共和党在特朗普总统授意下支持率的类似方案。 加州几个月前才宣布选区重划特别选举，最近的民意调查显示，重新划分选区的提案 50 号有望获得通过。 艾默生学院（Emerson College）最近的一项民意调查显示，在接受调查的加州潜在选民中，57%的人表示支持第50号提案，37%的人表示反对。该学院民意调查执行主任金博尔（Spencer Kimball）指出，一些一个月前对第50号提案持犹豫态度的群体，在10月20日至21日进行的调查中，对该提案的支持度有所提高。 与此同时，于10月16日至21日进行的哥伦比亚广播公司（CBS）及YouGov民意调查，近期对可能投票的选民进行的另一项调查发现，62%的受访者支持这项措施，38%的受访者反对。 加州特别选举的投票已经开始，其中许多投票中心已于周末开放，选票已于10月初邮寄给所有加州注册选民。选民可以通过邮寄、投递箱或提前投票点和投票中心的方式寄回选票。 通常在任何竞选季，选民和非选民都会被铺天盖地的广告、短信和电子邮件淹没，这些内容都在为某个政治事业或候选人募捐，但劝说捐款人停止捐款的行为则几乎是史无前例。…
10月28日德州奥斯汀报道，美国德克萨斯州总检察长帕克斯顿（Ken Paxton）起诉了泰诺（Tylenol)、强生（Johnson & Johnson）和肯维（Kenvue）的制药商，指控他们欺骗性地向孕妇推销这种非处方药，尽管这些药据称与自闭症和其他疾病有关。 帕克斯顿今天在一份声明中表示：“大型制药公司背叛了美国，他们利用止痛药牟利，不顾风险地推销药物。这些公司几十年来一直在撒谎，明知数百万人的生命安全受到威胁，却中饱私囊……通过追究大型制药公司毒害我们人民的责任，我们将帮助美国恢复健康。” 这是自美国总统特朗普在9月份指责孕期服用泰诺会增加自闭症风险以来，美国第一起由州政府对制药商提起的诉讼。 强生公司销售该药物已有数十年，其消费者健康部门的子公司肯维公司自 2023 年以来也一直在销售该药物。 肯维公司在一份声明中声称，美国司法部长的“对有关对乙酰氨基酚安全性的错误信息的持续传播及其可能对美国妇女和儿童健康造成的潜在影响深感担忧”。 该声明中写道：“对乙酰氨基酚是孕妇在整个孕期最安全的止痛药，可根据需要服用。如果没有它，孕妇将面临危险的选择：要么忍受发烧等可能对母婴造成危害的症状，要么使用风险更高的药物。高烧和疼痛被广泛认为如果不及时治疗，会对妊娠造成潜在风险。” 该声明继续写道：“我们将针对这些毫无根据的指控进行辩护，并按照法律程序进行应对。我们坚定地与全球医学界站在一起，承认对乙酰氨基酚的安全性，并相信我们将继续在诉讼中胜诉，因为这些指控缺乏法律依据和科学依据。” 关于对乙酰氨基酚是否与多动症或自闭症风险增加相关的研究结果不一，但目前尚无已发表的研究发现两者之间存在直接的因果关系。一些研究指出了两者之间可能存在的联系，但主要的医学团体认为，在孕期适量服用对乙酰氨基酚是安全的，正如包装上所述。 在特朗普总统上个月的新闻发布会上，美国卫生官员引用了西奈山医学院（Mt. Sinai)、哈佛大学陈曾熙公共卫生学院（Harvard…