全美电视12月24日帕萨迪纳报道，2024年对于加州的住房市场来说，将会是一个极具转折性的一年。随着人们对于住宅空间的需求不断增加，加州政府一直在致力于缓解住房危机，以提供更多的住房选择。在该背景下，加州政府于2023年实施了一系列关于辅助住房单位(ADU)的新法律和规定，旨在简化ADU建设程序，并扩大住房供应。
南加州知名华裔律师郑博仁(Paul P. Cheng)，将带您深入探讨这些新政策的重要内容，帮助您全面了解2023年加州ADU法律基本知识，以及这些变化可能对您的住房需求和投资计划产生的影响。无论您是业主、租户还是投资者，这些新法律都可能对您的住房局势产生关键性影响。
您可能已经注意到，ADU目前正在变得非常流行。也许您的邻居最近就已经改建了车库，或者有朋友为家族成员又建造了额外的客房。事实上，越来越多的人开始建造ADU，主要原因是：
这些后院住宅：
– 为您的房产带来额外价值；
– 可作为租金收入来源；
– 为您的大家庭提供灵活的住房解决方案。
鉴于住房危机，加州政府决定简化ADU建筑要求。这些新的法律变化鼓励了成千上万的加州房主建造ADU。事实上，根据住房和社区发展部的数据，全州的建筑部门从2018年发放约9000份 ADU许可证，到2020年将近12400份，几乎每年增长30%。
为了积极支持ADU建设，加州立法者也不断通过了相关法律。郑博仁律师就为民众做出以下法律分析解读，供民众参考：
ADU的法律定义及哪些情况符合ADU的条件？
根据加州住房和社区发展部（Housing and Community Development, HCD）编写的《ADU 手册》，ADU 是为一人或多人提供完整独立生活设施的住房单元。
该手册列出了一些ADU不同的形式：
– 独立式 ADU：与主结构分离的单元；
– 附属 ADU：与主要结构相连的单元；
– 现有空间改建： 将地块上的空间（如车库或储藏室）改建为独立居住单元；
– 初级附属住宅单元 (JADU)： 对现有空间的一种特殊改造，完全包含在单户住宅内。
ADU的大小和房间数量也各不相同。根据这些具体情况，可能会适用不同的规则。
重要的ADU法律变更
过去几年通过了一些最重要的ADU法律。AB 68和AB 881等法案取消了地方机构施加的许多限制，并制定了有利于全州房主的规则。这些变化使建造ADU变得更简单。
郑博仁律师表示，根据法律，您可以在您的房产上增加两个单元。以前的法律只允许在每块单户地皮上建一个ADU。但根据AB 68，市政府必须批准：
– 单户地块(single-family lots)： 一个ADU（连接式或独立式），面积不超过1200平方英尺；一个JADU，面积不超过 500平方英尺。
– 对于多户住宅地块(multi-family lots)： 与现有多户建筑相连的多个ADU和两个独立的ADU。
业主居住在地块上不再是要求之一
如果您想建造ADU，您不再需要居住在主要住宅或ADU本身。这一变化将有助于房东和投资者在其出租/投资物业上建造ADU，以提供更多的住房机会。
放宽对面积、地段和外墙缩进的要求
郑博仁律师还指出，根据新法律，州政府不再允许市政当局对最小地块面积、ADU地块覆盖率、容积率和类似限制做出规定。
现在，您可以建造至少800平方英尺、高16英尺、有4英尺外墙缩进的ADU。
少收或不收影响费（Impact fees）
影响费是由地方机构征收的费用，用于支付为新项目/开发项目提供公共服务（电力、供水、排污等）的成本。
根据新立法，面积不超过750平方英尺的ADU无需缴纳影响费。 对于面积较大的ADU，则根据ADU和主要居住单元的面积按比例计算费用。
更短的ADU许可审批时间
地方机构现在必须在收到您的ADU许可申请后 60天内批准或拒绝，这比现行法律规定的时间缩短了一半。
您的ADU可以被免除停车要求
根据新法律，某些ADU可被免除停车要求。 其中包括：
– 位于公共交通步行半英里范围内或共享汽车一个街区范围内的 ADU；
– 位于重要建筑和历史区域内的ADU；
– 作为主要住宅或其他附属建筑一部分的ADU；
– 需要路边停车许可，但不提供给ADU使用者时。
即使您不符合这些标准，ADU的停车要求也不能超过每个单元或每个卧室一个停车位（以较少者为准）。 停车位可以是车道上的串联停车位，但在任何情况下都不能要求提供访客停车位。
推翻业主委员会（Homeowner Associations）的限制
在2019年和2020年颁布了几项法案后，当地业主协会不得无理禁止建造或使用ADU或JADU。 这包括在划为单户住宅用途的地块上出租或租赁ADU。
因此，如果您与当地的业主委员会（HOA）有任何问题，您可以向 HCD寻求解决方法的指导。
提供更多的经济援助选择
郑博仁律师说，根据这些新法律，州和地方机构需要制定一项计划，以激励和促进ADU的创建。
HCD制定了一份州补助金和其他经济激励措施清单，以帮助开发经济适用的ADU。
在这些激励措施中，包括CalHFA提供的用于支付ADU部分开发成本的4万美元补助金。
参议院第9号法案（SB9）
2022年生效的最引人注目的住房法是参议院第9号法案（SB9）。
该法案包括两个部分：
– 双单元开发（Two-Unit Development)，允许加州房主在仅划定为一个单元的地块上建造两个住房单元。
– 城市地块分割，允许将单户住宅地块分割成两个独立的地块，并作为独立地块对待。
这意味着您可以在传统上只能建1个单元的地块上建造多达4个单元。
SB9单元与ADU不同，它们被视为独立的居住单元，而不是主要房屋的附属单元。 因此郑博仁律师提醒，SB9单元和ADU将适用不同的规则。
即将出台的 ADU 法律
在加州大学伯克利分校社区创新中心（UC Berkeley Center for Community Innovation）进行的一项调查中，50% 的受访者回答说，他们发现很难获得ADU许可，也很难按照辖区内的开发标准建造他们的ADU。
为了防止这种情况发生，一些新的 ADU 法案将带来一些变化，继续简化行政程序。
即将颁布的两项法案将为房主带来更多益处 -SB 897和AB 2221。
SB 897
一旦获得通过，SB 897将
– 将独立式 ADU的高度限制提高到18英尺，附属式ADU 的高度限制提高到25英尺；
– 允许对2018年之前建造的ADU进行追溯许可；
– 明确以前的ADU法律对地方机构的限制，避免地方机构钻空子。
SB 2221
另一方面，AB 2221将带来以下好处：
– 为地方机构批准或拒绝许可设定具体时限，从而简化许可流程；
– 明确规定独立式ADU可以包括附属车库；
– 在地方机构禁止的要求中增加了前外墙缩进。
9月10日拉斯维加斯报道，美国电商巨头亚马逊在斥资13亿美元收购Zoox五年后，正式加入美国自动驾驶出租车竞争。迄今为止，该领域一直由Alphabet旗下的Waymo主导。 亚马逊今天在拉斯维加斯推出的Zoox自动驾驶出租车首次公开亮相，在拉斯维加斯大道拉开了帷幕，目前在几个指定地点提供免费乘车服务，并计划在未来几个月内将服务范围扩大到拉斯维加斯全市范围。Zoox表示，目前正在等待监管机构的批准。 亚马逊正在进军一个面向未来的市场，而Waymo已经在自动驾驶出租车市场中占据了显著优势，自2020年以来就已提供商业化的无人驾驶服务。今年早些时候，Waymo宣布其付费乘车次数已超过1000万次，目前该公司已在美国5个城市开展了业务，美国达拉斯、丹佛、迈阿密、西雅图和华盛顿特区将于明年陆续上线。 与此同时，电动车制造商特斯拉于今年6月在德克萨斯州奥斯汀也开始测试一项有限的自动驾驶出租车服务，但车上配备了人工监管人员。 但与 Waymo 和 Tesla 不同，Zoox 的电动 Robotaxi 并不像汽车。它没有方向盘和踏板，其矩形的外形让许多业内人士将其描述为“带轮子的烤面包机”。Zoox 联合创始人兼技术总监莱文森（Jesse Levinson）表示：“我们用 Robotaxi、车辆或…
9月10日犹他州盐湖城报道，美国保守派活动家、“美国转折点”联合创始人查理·柯克（Charlie Kirk）今天在犹他谷大学的一场活动中遭枪击身亡，享年31岁。 犹他谷大学警方表示，他们正在“逐栋楼”疏散人群。美国联邦调查局（FBI）在今晚间的一份声明中表示，其盐湖城外地办事处“立即响应”了导致柯克身亡的枪击事件。该机构表示，已“投入全部资源进行调查，包括战术、行动、调查和情报资源”。联邦调查局正在与犹他州当局合作调查这起枪击事件。 据一位大学发言人称，枪杀柯克的子弹据信是从该大学的洛西中心建筑发射的。据该校介绍，这栋建筑也被称为洛西学生成功中心，提供多项学生服务和资源，包括学术咨询、辅导服务和其他学生支持办公室。柯克被枪击时所在的位置，即犹他谷大学的中央庭院。 此外，一位执法部门消息人士称，枪手似乎是从大楼屋顶开枪的。 特朗普总统今天在“真相社交”上发帖称：“伟大的、甚至是传奇的查理·柯克去世了。没有人比查理更了解美国青年的心。他深受所有人的爱戴和敬佩，尤其是我，而现在，他已不在我们身边。梅拉尼娅和我向他美丽的妻子埃里卡和家人表示慰问。查理，我们爱你！” 柯克在犹他州奥勒姆市的学校参加一场活动时遭到袭击，这是他所在组织“美国回归之旅”的一部分。 该大学在社交媒体上发布的一份声明中表示，当地时间中午12点后不久，有人向柯克开枪，他被击中。两名执法部门消息人士告诉哥伦比亚广播公司（CBS）新闻，当时只开了一枪。 事件视频显示，柯克在一场名为“证明我错了”的户外辩论会上向一大群人发表讲话，他邀请学生们挑战他的政治和文化观点，就在这时，枪声响起。 特朗普总统今天在社交媒体平台“真实社交”上发帖说：“伟大的、可谓是传奇性的查理·科克去世了。在美利坚合众国，没有人比查理更理解或拥有年轻人的心。他受到所有人的热爱与敬仰，特别是我，而如今他已经不在我们身边了。梅拉尼娅和我向他美丽的妻子艾丽卡及家人表达慰问。查理，我们爱你！” 美国联邦调查局（FBI）在社交媒体X上表示：“联邦调查局正与犹他州当地及州执法部门合作，对犹他谷大学查理·柯克枪杀案展开全面调查，并寻求正义。任何掌握该事件相关信息、照片和视频的人士，均可通过以下方式分享相关文件，帮助联邦调查局找到更多线索。” 目前嫌疑人身份尚未确定，犹州政府今天表示，对枪手的“追捕”仍在进行中。此前被捕的两人与枪击案无关，后来被释放。两党民选官员迅速谴责了针对柯克的袭击，并谴责了政治暴力行为。
9月10日旧金山报道，富国银行（Wells Fargo）银行首席执行官沙夫（Charlie Scharf ）表示，他“绝对”支持美联储的独立性，但特朗普总统可以自由表达他对央行货币政策制定方式的看法。 沙夫今天在接受美国消费者新闻与商业频道（CNBC）“财经论坛”（Squawk Box）栏目采访时表示，美联储必须保持独立，而且目前也确实保持了独立。他提到，美联储领导人的任期与总统等民选政客的任期不同。然而，他补充道，特朗普总统对利率发表意见与总统影响美联储独立性之间存在差异。 沙夫表示：“我认为政府有权就此发表意见，美联储应该根据其所看到的信息采取其认为应该采取的行动。” 沙夫表示，政客们对美联储利率决策发表意见并不是什么新鲜事，但特朗普总统“恰好非常直言不讳”。 特朗普总统曾多次呼吁美联储降低利率，并对美联储主席鲍威尔（Jerome Powell）发起了前所未有的攻击。他给鲍威尔起了个绰号叫“太晚了”(Too Late)，指的是联邦公开市场委员会自2024年12月以来一直没有降低基准利率。 今年8月，在住房金融主管普尔特（Bill Pulte）指控美联储理事库克（Lisa Cook）存在抵押贷款欺诈行为后，特朗普总统还试图解雇库克。9月9日，一名法官阻止解雇库克，与此同时，一起针对此举的诉讼仍在美国司法系统中审理。市场普遍预期美联储将在9月份会议上降息，因为最近的通胀数据低于预期，且劳动力市场出现困境迹象。 芝加哥商品交易所（CME）的美联储观察（FedWatch）目前估计，美联储降息25个基点的可能性为90%，降息50个基点的可能性为10%。…
9月10日纽约报道，一家联邦上诉法院今天维持了联邦通信委员会（FCC）对美国无线通信运营商威瑞森（Verizon）处以4690万美元罚款的判决，原因是该公司非法共享客户位置信息。 第二巡回上诉法院的3位法官组成的合议庭驳回了威瑞森公司的论点，称“涉案客户数据显然属于客户专有网络信息”。 2024年4月，联邦通信委员会对美国最大的几家无线运营商不当处理客户位置信息，处以了总计近2亿美元的罚款。 联邦通信委员会去年最终确定了最初于2020年2月提出的处罚方案，包括对威瑞森公司的罚款，以及对移动电话运营商T-Mobile的8000万美元罚款；对电信运营商斯普林特（Sprint）的1200万美元罚款，以及对美国电话电报公司（AT&T）的5700万美元罚款。 所有运营商去年均誓言要对罚款提出异议。其中，威瑞森公司支付了罚款并提起了法律诉讼。 时任联邦通信委员会主席的罗森沃塞尔 (Jessica Rosenworcel) 去年表示，运营商“将实时位置信息出售给数据聚合商，导致这些高度敏感的数据落入保释金公司、赏金猎人和其他不法分子的手中”。 此前，运营商允许将位置数据用于路边援助、物流、医疗紧急警报服务、人口贩运警报和欺诈预防等项目。 美国联邦通信委员会表示，运营商依赖基于合同的保证，即服务提供商在访问位置信息之前会征得其客户的同意。 2019年，立法者对数据聚合商能够从无线运营商那里购买用户数据，并向“各种各样的公司”以及其他方，包括赏金猎人出售“基于位置的服务”表示愤慨。 美国联邦通信委员会去年表示，即使在得知未经授权的访问后，运营商仍在未采取合理安全措施的情况下继续运营这些项目。
9月10日华盛顿报道，美国抵押贷款利率的大幅下降，最终让一些购房者放下了购房的顾虑。这也帮助更多现有美国房主节省了每月的还款。 根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）经季节性调整后的指数，上周美国抵押贷款申请总量较前一周增长了9.2%。本周的数据已根据劳动节假期进行了调整。 符合条件的美国30年期固定利率抵押贷款（贷款余额不超过80.65万美元）的平均合同利率，已经从6.64%降至6.49%，对于首付比例为20%的贷款，包含手续费在内的点数，已经从0.59降至0.56。 该协会的一份新闻稿表示，由于数据显示劳动力市场正在走弱，美国国债收益率走低，抵押贷款利率连续第二周下降，利率下行刺激了自 2022 年以来最强劲的借款需求，购房和再融资申请均有所增加。可调利率抵押贷款（ARM）的申请数量和占比都有所回升，因为可调利率抵押贷款利率远低于通常对购房者有利的固定利率贷款。该新闻稿还指出这是自 2024 年 10 月以来的最低利率。 因此，本周房屋贷款再融资申请数量跃升 12%，比去年同期高出 34%。再融资在抵押贷款活动中占比从前一周的 46.9% 上升至总申请量的…
9月9日华盛顿报道，美国总统特朗普已要求欧盟对中国和印度征收高达100%的关税，此举皆在惩罚中印两国从俄罗斯购买的石油，以及向俄罗斯施压，迫使它们结束乌克兰战争。 据英国《金融时报》今天援引消息人士的话报道，特朗普总统是在华盛顿与美国和欧盟高级官员会面时提出该要求的，美国还准备“效仿”欧洲对中印两国征收的任何关税。 由于印度购买俄罗斯石油，美国对印度进口产品征收25%的惩罚性关税，政总关税高达50%。印度表示，这些关税“不公平、不公正、不合理”，同时对美国和欧盟与俄罗斯的贸易表示不满。 根据欧盟委员会的数据，2024年欧盟与俄罗斯的双边贸易额为675亿欧元（781亿美元），而2023年欧盟与俄罗斯的服务贸易额为172亿欧元。 印度驻莫斯科大使馆的数据显示，截至2025年3月，印度与俄罗斯的双边贸易额达到创纪录的687亿美元，几乎是疫情前101亿美元贸易额的5.8倍。 中国则是俄罗斯石油的最大买家，在与美国达成关税暂停协议前，美将对俄罗斯产品征收的新关税降至30%后，迄今为止美国一直对中国免于征收“二次”关税。 特朗普总统提出该提议之际，他上个月在阿拉斯加与俄罗斯总统普京会晤，但双方在乌克兰停火方面进展甚微。会晤结束后，普京总统在与特朗普总统举行的联合新闻发布会上告诉记者，为了实现持久和平，必须解决冲突的“根本原因”。 特朗普总统在普京总统上个月发表讲话后表示：“我们在很多很多问题上达成了一致……我想说，有几个重要的问题我们还没有完全达成，但我们已经取得了一些进展。” 尽管华盛顿斡旋俄罗斯与乌克兰达成和平协议的努力已无果，但普京总统似乎在上周在中国上海合作组织会晤期间，巩固了他与中国国家主席习近平和印度总理莫迪的关系。 特朗普总统今天晚间在美国社交媒体X上发帖称，美国和印度已重启贸易谈判，以解决贸易壁垒问题。特朗普总统还表示莫迪是“非常好的朋友”，并表示“确信谈判取得成功不会有任何困难”。 美国与中国的关税谈判似乎难以取得突破，中国首席贸易谈判代表李成刚8月底曾访问美国，但美中两国贸易关税谈判进展甚微。