全美电视12月24日帕萨迪纳报道，2024年对于加州的住房市场来说，将会是一个极具转折性的一年。随着人们对于住宅空间的需求不断增加，加州政府一直在致力于缓解住房危机，以提供更多的住房选择。在该背景下，加州政府于2023年实施了一系列关于辅助住房单位(ADU)的新法律和规定，旨在简化ADU建设程序，并扩大住房供应。
南加州知名华裔律师郑博仁(Paul P. Cheng)，将带您深入探讨这些新政策的重要内容，帮助您全面了解2023年加州ADU法律基本知识，以及这些变化可能对您的住房需求和投资计划产生的影响。无论您是业主、租户还是投资者，这些新法律都可能对您的住房局势产生关键性影响。
您可能已经注意到，ADU目前正在变得非常流行。也许您的邻居最近就已经改建了车库，或者有朋友为家族成员又建造了额外的客房。事实上，越来越多的人开始建造ADU，主要原因是：
这些后院住宅：
– 为您的房产带来额外价值；
– 可作为租金收入来源；
– 为您的大家庭提供灵活的住房解决方案。
鉴于住房危机，加州政府决定简化ADU建筑要求。这些新的法律变化鼓励了成千上万的加州房主建造ADU。事实上，根据住房和社区发展部的数据，全州的建筑部门从2018年发放约9000份 ADU许可证，到2020年将近12400份，几乎每年增长30%。
为了积极支持ADU建设，加州立法者也不断通过了相关法律。郑博仁律师就为民众做出以下法律分析解读，供民众参考：
ADU的法律定义及哪些情况符合ADU的条件？
根据加州住房和社区发展部（Housing and Community Development, HCD）编写的《ADU 手册》，ADU 是为一人或多人提供完整独立生活设施的住房单元。
该手册列出了一些ADU不同的形式：
– 独立式 ADU：与主结构分离的单元；
– 附属 ADU：与主要结构相连的单元；
– 现有空间改建： 将地块上的空间（如车库或储藏室）改建为独立居住单元；
– 初级附属住宅单元 (JADU)： 对现有空间的一种特殊改造，完全包含在单户住宅内。
ADU的大小和房间数量也各不相同。根据这些具体情况，可能会适用不同的规则。
重要的ADU法律变更
过去几年通过了一些最重要的ADU法律。AB 68和AB 881等法案取消了地方机构施加的许多限制，并制定了有利于全州房主的规则。这些变化使建造ADU变得更简单。
郑博仁律师表示，根据法律，您可以在您的房产上增加两个单元。以前的法律只允许在每块单户地皮上建一个ADU。但根据AB 68，市政府必须批准：
– 单户地块(single-family lots)： 一个ADU（连接式或独立式），面积不超过1200平方英尺；一个JADU，面积不超过 500平方英尺。
– 对于多户住宅地块(multi-family lots)： 与现有多户建筑相连的多个ADU和两个独立的ADU。
业主居住在地块上不再是要求之一
如果您想建造ADU，您不再需要居住在主要住宅或ADU本身。这一变化将有助于房东和投资者在其出租/投资物业上建造ADU，以提供更多的住房机会。
放宽对面积、地段和外墙缩进的要求
郑博仁律师还指出，根据新法律，州政府不再允许市政当局对最小地块面积、ADU地块覆盖率、容积率和类似限制做出规定。
现在，您可以建造至少800平方英尺、高16英尺、有4英尺外墙缩进的ADU。
少收或不收影响费（Impact fees）
影响费是由地方机构征收的费用，用于支付为新项目/开发项目提供公共服务（电力、供水、排污等）的成本。
根据新立法，面积不超过750平方英尺的ADU无需缴纳影响费。 对于面积较大的ADU，则根据ADU和主要居住单元的面积按比例计算费用。
更短的ADU许可审批时间
地方机构现在必须在收到您的ADU许可申请后 60天内批准或拒绝，这比现行法律规定的时间缩短了一半。
您的ADU可以被免除停车要求
根据新法律，某些ADU可被免除停车要求。 其中包括：
– 位于公共交通步行半英里范围内或共享汽车一个街区范围内的 ADU；
– 位于重要建筑和历史区域内的ADU；
– 作为主要住宅或其他附属建筑一部分的ADU；
– 需要路边停车许可，但不提供给ADU使用者时。
即使您不符合这些标准，ADU的停车要求也不能超过每个单元或每个卧室一个停车位（以较少者为准）。 停车位可以是车道上的串联停车位，但在任何情况下都不能要求提供访客停车位。
推翻业主委员会（Homeowner Associations）的限制
在2019年和2020年颁布了几项法案后，当地业主协会不得无理禁止建造或使用ADU或JADU。 这包括在划为单户住宅用途的地块上出租或租赁ADU。
因此，如果您与当地的业主委员会（HOA）有任何问题，您可以向 HCD寻求解决方法的指导。
提供更多的经济援助选择
郑博仁律师说，根据这些新法律，州和地方机构需要制定一项计划，以激励和促进ADU的创建。
HCD制定了一份州补助金和其他经济激励措施清单，以帮助开发经济适用的ADU。
在这些激励措施中，包括CalHFA提供的用于支付ADU部分开发成本的4万美元补助金。
参议院第9号法案（SB9）
2022年生效的最引人注目的住房法是参议院第9号法案（SB9）。
该法案包括两个部分：
– 双单元开发（Two-Unit Development)，允许加州房主在仅划定为一个单元的地块上建造两个住房单元。
– 城市地块分割，允许将单户住宅地块分割成两个独立的地块，并作为独立地块对待。
这意味着您可以在传统上只能建1个单元的地块上建造多达4个单元。
SB9单元与ADU不同，它们被视为独立的居住单元，而不是主要房屋的附属单元。 因此郑博仁律师提醒，SB9单元和ADU将适用不同的规则。
即将出台的 ADU 法律
在加州大学伯克利分校社区创新中心（UC Berkeley Center for Community Innovation）进行的一项调查中，50% 的受访者回答说，他们发现很难获得ADU许可，也很难按照辖区内的开发标准建造他们的ADU。
为了防止这种情况发生，一些新的 ADU 法案将带来一些变化，继续简化行政程序。
即将颁布的两项法案将为房主带来更多益处 -SB 897和AB 2221。
SB 897
一旦获得通过，SB 897将
– 将独立式 ADU的高度限制提高到18英尺，附属式ADU 的高度限制提高到25英尺；
– 允许对2018年之前建造的ADU进行追溯许可；
– 明确以前的ADU法律对地方机构的限制，避免地方机构钻空子。
SB 2221
另一方面，AB 2221将带来以下好处：
– 为地方机构批准或拒绝许可设定具体时限，从而简化许可流程；
– 明确规定独立式ADU可以包括附属车库；
– 在地方机构禁止的要求中增加了前外墙缩进。
3月25日华盛顿报道，白宫新闻秘书莱维特今天在白宫宣布特朗普总统访华行程时表示：“我很高兴地宣布， 总统期待已久的与习近平主席在中国的会晤将于5月14日至15日在北京举行。 第一夫人和总统也将在今年晚些时候接待习近平主席和彭丽媛女士在华盛顿特区的回访，具体日期将另行通知。”
3月25日德黑兰报道，伊朗官方背景的“新闻电视台”（Press TV）今天公布了一项五点计划，并表示伊朗已拒绝了特朗普政府为结束战争而提出的相关条件。 一位不愿透露姓名的伊朗高级政治安全官员提出的计划内容包括：停止针对伊朗官员的暗杀行动；采取措施确保不再对伊朗发动新的战争；支付战争赔偿；结束敌对状态；以及伊朗“对霍尔木兹海峡行使主权”。 按伊朗提出的这些上述条件，对于美国来说恐怕是无法接受的，鉴于全球能源供应目前仍受这场战争的影响，尤其是关于战争赔偿以及伊朗继续掌控霍尔木兹海峡的诉求。 该报道称，伊朗政权已拒绝了特朗普政府通过中间人转交的一份提案清单，该清单旨在推动和平谈判的开启。德黑兰方面嘲讽特朗普政府是在“自说自话地谈判”，但此前也曾表示正在审阅潜在谈判的相关条款。 据两名知情人士透露，五角大楼预计将向中东地区派遣陆军第82空降师的官兵及军事装备，此举旨在加强美国在该地区的军事存在；与此同时，特朗普总统正考虑在这场他声称已取得胜利的战争中投入地面部队。 尽管伊朗与以色列之间仍在持续相互攻击，且霍尔木兹海峡实际上仍处于封闭状态，市场短期在从特朗普总统乐观表态中看到了希望后，股市应声上涨，油价则回落走低。在这场市场动荡之中，由于就在特朗普总统宣布将与伊朗展开谈判前夕，石油期货交易量出现了异常激增，引发了外界关于可能存在内幕交易的担忧。 就在25天前，即美国与以色列对伊朗发动先发制人的联合军事攻击之前，许多伊朗人曾表示，只要能终结“伊斯兰共和国”政权，他们将欢迎外部势力的干预。这个已执政长达47年的政权当时刚刚镇压了一场声势浩大的反政府示威浪潮；特朗普总统声称在这场镇压中有超过3万人遇难，并誓言要挺身而出，解救那些抗议者。 与此同时，伊朗议会议长加利巴夫（Mohammad Bagher Ghalibaf）今天在社交媒体X上发布了一条针对美国的警告称：“不要考验我们保卫家园的意志”，并声称伊朗正在“密切关注”美军在该地区的任何动向。 此外，在社交媒体广泛流传的一些照片显示，在伊朗最近一次向以色列南部发射导弹后，内盖夫沙漠的一个工业区遭到袭击，浓烟滚滚。
3月24日华盛顿报道，据2名消息人士透露，随着美国对伊朗战争进入第四周，五角大楼预计将向中东地区派遣第82空降师的部分兵力。 此前，数千名海军陆战队员已启程前往中东。上周，来自一支远征部队的3艘军舰及约2200名海军陆战队员从加利福尼亚启航；这是自2月28日“史诗怒火行动”对伊朗战争爆发以来，美军部署的第二支海军陆战队远征部队。 据一位熟悉相关规划的消息人士称，此次部署派遣第82空降师的兵力，预计将包含一个指挥分队及部分地面部队。一位美国官员表示，此次部署的兵力预计将少于1500人。 上周美国有报道称，美国正准备实施此次部署；此外，美军高级指挥官已提交具体请求，旨在为在对伊冲突中使用地面部队做好准备。 据美国中央司令部通报，迄今为止，美军在伊朗境内主要开展空战行动，依靠战斗机、轰炸机和无人机执行了超过9000架次的战斗飞行任务，并打击了逾9000个军事目标。这些目标包括伊朗伊斯兰革命卫队（IRGC）的总部大楼及情报设施、弹道导弹发射阵地、导弹防御系统、军事制造设施以及伊朗海军舰艇。 特朗普总统今天在权衡是否动用地面部队之际表示，目前正与伊朗进行直接谈判。参与谈判的美方人员包括国务卿卢比奥（Marco Rubio)、副总统万斯（Vance)、特使威特科夫（Steve Witkoff)、其女婿库什纳（Jared Kushner）以及“多位其他人士”。但伊朗已经公开否认与美国有任何直接和间接的谈判。 特朗普总统在谈及伊朗方面时说：“我可以告诉你们，对方有意达成协议。”而在公开场合，伊朗方面已将有关正在进行谈判的报道斥为旨在稳定石油市场的“假新闻”。 一位白宫发言人表示，有关预期派遣第82空降师部队的正式公告将由五角大楼发布。
3月24日华盛顿报道，美国总统特朗普今天表示，美国与伊朗“目前正在进行谈判”，并暗示伊朗急于达成一项和平协议，尽管伊朗否认正与美国进行直接对话。 特朗普总统在白宫椭圆形办公室发表讲话时称，他之所以决定收回此前下令打击伊朗能源基础设施的威胁的原因，是“基于我们正在进行谈判这一事实”。 特朗普总统进一步解释该立场转变时说：“他们在与我们对话，而且说得很有道理。” 据《纽约时报》报道援引2名不愿透露姓名的官员的话报道称，美国已向伊朗递交了一份旨在结束对伊战争的15点计划。 据《纽约时报》报道，目前尚不清楚这份通过巴基斯坦转交的计划，在伊朗官员内部的传阅范围有多广。该报还指出，目前也无法确定以色列是否会支持该计划，以色列目前正与美国联手对伊朗发动攻击。 在此前一天，特朗普总统曾表示，美国与伊朗之间存在“大约15项”共识，并表示阻止伊朗获取核武器是这份清单上的“第一、第二及第三大要点”。 特朗普总统今天在白宫发表讲话时透露，有多位美国官员参与了此次谈判，并点名提到了副总统J万斯（J.D. Vance）和国务卿卢比奥（Marco Rubio）。 特朗普总统此前曾表示，美国特使威特科夫（Steve Witkoff）及其他的女婿兼顾问库什纳（Jared Kushner），在3月22日晚正在与伊朗方面的对口官员进行会谈。 据多家媒体报道，在美国与伊朗就谈判问题释放的信息相互冲突之际，该地区的多位领导人正致力于开展幕后外交斡旋，以协助促成这场战争的终结。 3月23日早些时候，巴基斯坦总理谢里夫（Shehbaz Sharif）在社交平台X上发帖表示，巴方愿意为美伊两国间的对话提供协助。随后在当天晚些时候，特朗普总统在社交媒体平台“真实社交”上转发了谢里夫帖文的截图。…
3月23日华盛顿报道，五角大楼今天表示，在一名联邦法官在一项诉讼中裁定支持《纽约时报》起诉美国战争部限制该报记者采访之后，该部将撤除五角大楼内的媒体办公室。 美国战争部发言人帕内尔（Sean Parnell）表示，五角大楼内被称为“记者走廊”（Correspondents' Corridor）的区域将立即关闭，数十年来，记者们一直利用该区域报道美国军方事务。 帕内尔表示，最终将会安排记者们到五角大楼外的一处“附属建筑”内工作；该附属建筑“一旦准备就绪即可投入使用”，但未透露需要耗时多久。 《纽约时报》做出回应此举称，该决定违反了法官的裁决，且违宪。该报发言人施塔特兰德（Charlie Stadtlander）在一份声明中表示：“我们将重返法庭。” 五角大楼新闻协会（Pentagon Press Association）则称这项新政策“明显违反了上周法官裁决的文字内容及精神实质”。 该协会在一份声明中写道：“在这样一个关键时刻，我们不禁要问：五角大楼为何选择限制那些有助于向全体美国民众提供资讯的关键新闻自由？”该声明所称的“关键时刻”，即是美国与伊朗之间的紧张局势，以及美国近期在委内瑞拉采取的军事行动。 这项新政策是特朗普政府执政期间围绕新闻采访权限爆发的最新一起争议；本届政府在限制传统主流媒体的同时，却大力扶持保守派媒体。 去年秋季，在五角大楼要求记者签署一系列新的限制性条款，以此作为维持每日进入大楼采访权限的先决条件后，数十名分别来自美国哥伦比亚广播公司（CBS）、美国广播公司（ABC）、全国广播公司（NBC）、有线电视新闻网（CNN)，以及福克斯新闻（Fox News）等媒体的记者放弃了五角大楼采访证。根据该政策，若记者被认定曾向军方人员“索取”机密或敏感信息，则可能被视为存在安全隐患，并将被禁止进入五角大楼。 去年12月，《泰晤士报》起诉了美国战争部及部长赫格塞思（Pete…
3月23日华盛顿报道，特朗普政府今天宣布，美国教育部（ED）与美国财政部（DOJ）已达成一项跨部门协议，将学生贷款业务移交至美国财政部。 这项联邦政府部门之间的协议，是特朗普政府一系列举措的延续，正致力于彻底解散美国教育部，并在此过程中，试图将该部下属部分办公室及项目的职权转移至其他联邦政府部门。 美国教育部长麦克马洪（Linda McMahon）在一份新闻稿中表示：“清除华盛顿官僚体系中层层叠叠的繁文缛节，是我们最终使命中至关重要的一环，在与这些机构合作以改进联邦项目的同时，我们将继续通过‘50州巡访’之旅收集各州的最佳实践经验，赋能K-12教育领域的各地领导者，重塑高等教育的卓越品质，并与国会携手合作，将这些改革成果以法律形式确立下来。” 美国教育部在一份新闻稿中表示，美国财政部将“承担追讨违约联邦学生贷款债务的运营职责，并为教育部协助借款人恢复还款的工作提供运营支持”。 美国教育部副部长肯特（Nicholas Kent）今天表示：“我认为我们上周就已经非常明确地指出，这是一个分阶段进行的过程。” 肯特表示：“部长曾公开表态称，这些跨部门协议是一种‘概念验证’。我们希望借此向国会展示，向广大家庭，特别是各位父母，展示：即使没有教育部的存在，联邦拨款援助和联邦学生贷款依然能够持续发放给借款人。” 肯特对外界评论的此举可能是为解散教育部做准备时表示：“将其定性为迈向彻底解散教育部进程中的下一个、也是最大的一步，这种解读方式完全准确。” 肯特指出，美国教育部“在如此短的时间内取得了历史性的进展。在过去的一年多时间里，我们已将部门规模缩减了40%以上。我们签署了10项跨部门协议。我们还为其他机构安排了多项人员借调任务，让本部门的员工直接进驻并常驻于其他机构办公。” 肯特还表示：“我们正向国会及各界证明：这一构想是行之有效的。我们希望能继续与国会合作，将这些变革以立法的形式固定下来；而我们的最终目标，则是彻底关闭该部门，让我们自己彻底‘失业’。” 美国教育部补充道，将学生贷款管理职责移交给美国财政部，将有助于“减轻拜登政府对联邦学生贷款组合管理不善所造成的持续负面影响及给纳税人带来的成本负担，并有助于促使违约借款人恢复偿还贷款。” 美国教育部表示，学生贷款债务总额已逼近1.7万亿美元。该部指出，仅有不到40%的借款人制定了还款计划，且其中近25%的人处于违约状态。 在整个2024年的竞选期间，时任共和党总统候选人的特朗普曾承诺废除美国教育部，并签署了一项行政命令，指示其第二任期政府着手启动解散该部门的程序。