全美电视12月24日帕萨迪纳报道，2024年对于加州的住房市场来说，将会是一个极具转折性的一年。随着人们对于住宅空间的需求不断增加，加州政府一直在致力于缓解住房危机，以提供更多的住房选择。在该背景下，加州政府于2023年实施了一系列关于辅助住房单位(ADU)的新法律和规定，旨在简化ADU建设程序，并扩大住房供应。
南加州知名华裔律师郑博仁(Paul P. Cheng)，将带您深入探讨这些新政策的重要内容，帮助您全面了解2023年加州ADU法律基本知识，以及这些变化可能对您的住房需求和投资计划产生的影响。无论您是业主、租户还是投资者，这些新法律都可能对您的住房局势产生关键性影响。
您可能已经注意到，ADU目前正在变得非常流行。也许您的邻居最近就已经改建了车库，或者有朋友为家族成员又建造了额外的客房。事实上，越来越多的人开始建造ADU，主要原因是：
这些后院住宅：
– 为您的房产带来额外价值；
– 可作为租金收入来源；
– 为您的大家庭提供灵活的住房解决方案。
鉴于住房危机，加州政府决定简化ADU建筑要求。这些新的法律变化鼓励了成千上万的加州房主建造ADU。事实上，根据住房和社区发展部的数据，全州的建筑部门从2018年发放约9000份 ADU许可证，到2020年将近12400份，几乎每年增长30%。
为了积极支持ADU建设，加州立法者也不断通过了相关法律。郑博仁律师就为民众做出以下法律分析解读，供民众参考：
ADU的法律定义及哪些情况符合ADU的条件？
根据加州住房和社区发展部（Housing and Community Development, HCD）编写的《ADU 手册》，ADU 是为一人或多人提供完整独立生活设施的住房单元。
该手册列出了一些ADU不同的形式：
– 独立式 ADU：与主结构分离的单元；
– 附属 ADU：与主要结构相连的单元；
– 现有空间改建： 将地块上的空间（如车库或储藏室）改建为独立居住单元；
– 初级附属住宅单元 (JADU)： 对现有空间的一种特殊改造，完全包含在单户住宅内。
ADU的大小和房间数量也各不相同。根据这些具体情况，可能会适用不同的规则。
重要的ADU法律变更
过去几年通过了一些最重要的ADU法律。AB 68和AB 881等法案取消了地方机构施加的许多限制，并制定了有利于全州房主的规则。这些变化使建造ADU变得更简单。
郑博仁律师表示，根据法律，您可以在您的房产上增加两个单元。以前的法律只允许在每块单户地皮上建一个ADU。但根据AB 68，市政府必须批准：
– 单户地块(single-family lots)： 一个ADU（连接式或独立式），面积不超过1200平方英尺；一个JADU，面积不超过 500平方英尺。
– 对于多户住宅地块(multi-family lots)： 与现有多户建筑相连的多个ADU和两个独立的ADU。
业主居住在地块上不再是要求之一
如果您想建造ADU，您不再需要居住在主要住宅或ADU本身。这一变化将有助于房东和投资者在其出租/投资物业上建造ADU，以提供更多的住房机会。
放宽对面积、地段和外墙缩进的要求
郑博仁律师还指出，根据新法律，州政府不再允许市政当局对最小地块面积、ADU地块覆盖率、容积率和类似限制做出规定。
现在，您可以建造至少800平方英尺、高16英尺、有4英尺外墙缩进的ADU。
少收或不收影响费（Impact fees）
影响费是由地方机构征收的费用，用于支付为新项目/开发项目提供公共服务（电力、供水、排污等）的成本。
根据新立法，面积不超过750平方英尺的ADU无需缴纳影响费。 对于面积较大的ADU，则根据ADU和主要居住单元的面积按比例计算费用。
更短的ADU许可审批时间
地方机构现在必须在收到您的ADU许可申请后 60天内批准或拒绝，这比现行法律规定的时间缩短了一半。
您的ADU可以被免除停车要求
根据新法律，某些ADU可被免除停车要求。 其中包括：
– 位于公共交通步行半英里范围内或共享汽车一个街区范围内的 ADU；
– 位于重要建筑和历史区域内的ADU；
– 作为主要住宅或其他附属建筑一部分的ADU；
– 需要路边停车许可，但不提供给ADU使用者时。
即使您不符合这些标准，ADU的停车要求也不能超过每个单元或每个卧室一个停车位（以较少者为准）。 停车位可以是车道上的串联停车位，但在任何情况下都不能要求提供访客停车位。
推翻业主委员会（Homeowner Associations）的限制
在2019年和2020年颁布了几项法案后，当地业主协会不得无理禁止建造或使用ADU或JADU。 这包括在划为单户住宅用途的地块上出租或租赁ADU。
因此，如果您与当地的业主委员会（HOA）有任何问题，您可以向 HCD寻求解决方法的指导。
提供更多的经济援助选择
郑博仁律师说，根据这些新法律，州和地方机构需要制定一项计划，以激励和促进ADU的创建。
HCD制定了一份州补助金和其他经济激励措施清单，以帮助开发经济适用的ADU。
在这些激励措施中，包括CalHFA提供的用于支付ADU部分开发成本的4万美元补助金。
参议院第9号法案（SB9）
2022年生效的最引人注目的住房法是参议院第9号法案（SB9）。
该法案包括两个部分：
– 双单元开发（Two-Unit Development)，允许加州房主在仅划定为一个单元的地块上建造两个住房单元。
– 城市地块分割，允许将单户住宅地块分割成两个独立的地块，并作为独立地块对待。
这意味着您可以在传统上只能建1个单元的地块上建造多达4个单元。
SB9单元与ADU不同，它们被视为独立的居住单元，而不是主要房屋的附属单元。 因此郑博仁律师提醒，SB9单元和ADU将适用不同的规则。
即将出台的 ADU 法律
在加州大学伯克利分校社区创新中心（UC Berkeley Center for Community Innovation）进行的一项调查中，50% 的受访者回答说，他们发现很难获得ADU许可，也很难按照辖区内的开发标准建造他们的ADU。
为了防止这种情况发生，一些新的 ADU 法案将带来一些变化，继续简化行政程序。
即将颁布的两项法案将为房主带来更多益处 -SB 897和AB 2221。
SB 897
一旦获得通过，SB 897将
– 将独立式 ADU的高度限制提高到18英尺，附属式ADU 的高度限制提高到25英尺；
– 允许对2018年之前建造的ADU进行追溯许可；
– 明确以前的ADU法律对地方机构的限制，避免地方机构钻空子。
SB 2221
另一方面，AB 2221将带来以下好处：
– 为地方机构批准或拒绝许可设定具体时限，从而简化许可流程；
– 明确规定独立式ADU可以包括附属车库；
– 在地方机构禁止的要求中增加了前外墙缩进。
5月11日华盛顿报道，据一位白宫官员透露，美国总统特朗普已邀请美国一些大型企业首席执行官，包括特斯拉首席执行官马斯克、苹果首席执行官库克、贝莱德首席执行官芬克，以及波音首席执行官奥特伯格，加入他本周的访华行程。 这位白宫官员表示，预计还将加入特朗普代表团、出席与中国国家主席习近平会晤的美国大型企业高管包括黑石集团的施瓦茨曼、嘉吉公司的赛克斯、花旗集团的弗雷泽、相干公司的安德森、通用航空集团的小卡尔普、高盛集团的所罗门、因美纳公司的泰森、万事达卡的米巴赫、Meta公司的高管麦科马克、美光科技的梅赫罗特拉、高通公司的阿蒙，以及维萨卡公司的麦金纳尼。由于这份名单尚未正式公布，该官员在透露上述信息时要求匿名。 思科公司的一位发言人表示，其首席执行官罗宾斯已收到白宫的邀请参加此次访华行程，但因公司财报发布日程安排冲突而无法出席。 这些企业高管将随同特朗普出访；特朗普此前曾表示，他希望在此次行程中与北京方面达成一系列商业交易及采购协议。 据预计，此次峰会的议程将涵盖贸易、人工智能、出口管制、台湾问题以及伊朗局势等议题；双方是在经历了数周紧张局势升级之后，步入此次对话的。 值得注意的是，美国芯片制造商英伟达的此外首席执行官黄仁勋并未出现在受邀出席者名单中。黄仁勋上周曾表示：“我们应当让总统去宣布他决定宣布的任何事情……如果受邀，那将是一种荣幸，代表美国出席将是极大的殊荣。” 通用汽车、迪士尼和Alphabet（谷歌母公司）等在中国拥有商业利益的企业，也未被白宫列入此次预计将有高管随团出席的名单之中。 此前花旗集团高管弗雷泽曾表示：“我认为，看到这两大经济强国之间保持接触与互动至关重要。我们所有人都需要这种接触与互动能够持续进行下去。” 此前曾有报道称，随行特朗普总统访华的商业领袖原计划有30多人，后来调整为15人左右，规模几乎减少了一半。 中国外交部发言人郭嘉昆今天在北京的例行新闻发布会上表示，应国家主席习近平邀请，特朗普总统即将对中国进行国事访问。这是中美两国元首继去年10月釜山之后再次面对面会晤，也是美国总统时隔9年再次访华。习近平主席将同特朗普总统就事关中美关系以及世界和平与发展的重大问题深入交换意见。 郭嘉昆还表示，元首外交对中美关系具有不可替代的战略引领作用。中方愿同美方一道，秉持平等、尊重、互惠的精神，扩大合作，管控分歧，为变乱交织的世界注入更多的稳定性和确定性。
5月10日华盛顿报道，美国总统特朗普今天拒绝了伊朗对美国为结束这场已持续10周的美伊战争提出最新提议的回应，并称其“完全不可接受”。与此同时，伊朗誓言“绝不屈服”。美国和伊朗两国互不屈服的立场，将延续已导致包括封锁霍尔木兹海峡，搅动全球能源市场的伊朗战争。 特朗普总统今天在社交媒体平台“真实社交”上发帖称：“我刚刚读了伊朗所谓‘代表’的回应。我不喜欢——完全绝对不可接受！” 但特朗普总统并没有提供更多细节。 伊朗总统佩泽什基安（Masoud Pezeshkian）今天在社交媒体平台X上写道：“我们绝不会在敌人面前低头；即便提及对话或谈判，也绝不意味着投降或退缩。” 伊朗官方媒体将特朗普总统在社交媒体的言论解读为是对伊朗回应的拒绝，并将其定性为美国要求“投降”的指令。在伊朗对美国和平协议的最新提案的回应中，伊朗坚持要求获得战争赔款、对霍尔木兹海峡拥有完全主权、解除制裁，并解冻被美国冻结的伊朗资产。 据美国媒体《华尔街日报》报道，伊朗拒绝了美国关于其核计划及高浓缩铀储备的要求。据该报披露，伊朗转而提议进行单独谈判，并表示愿意稀释部分高浓缩铀，将剩余部分转移至第三国；但同时必须附加一项条款：若美国退出最终达成的任何协议，这些高浓缩铀必须归还给伊朗。 美国则要求伊朗做出确切保证，即作为任何和平协议的一部分，必须彻底终止其核计划。据报道，伊朗已同意暂停铀浓缩活动，但其提议的暂停期限短于美国所要求的20年禁令期限。此外，伊朗拒绝拆除其核设施。 伊朗还提出要求，将美国解除对伊朗港口的封锁作为其重新开放霍尔木兹海峡的前提条件。 与此同时，一艘卡塔尔液化天然气（LNG）运输船今天穿越了霍尔木兹海峡，这是自美伊战争爆发以来的首次通行。据报道，此次通行获得了伊朗的批准，旨在借此与卡塔尔和巴基斯坦建立信任；不过，这一象征性的开放举措对于缓解更广泛的市场担忧作用甚微。 美国西德克萨斯中质原油（WTI）6月交割期货价格今天上涨了4.96%，收报每桶100.3美元；此外，国际基准布伦特原油7月交割期货价格今天上涨4.92%，收报每桶105.76美元。 周末期间，伊朗继续对海湾邻国发动无人机袭击。阿联酋方面表示，该国拦截了2架来自伊朗的无人机；卡塔尔则谴责了一起伊朗无人机袭击事件，称一艘货船在其领海内遭到攻击；科威特则通报称，其防空系统监测到有敌对无人机侵入该国领空。 伊朗军队发言人阿克拉米尼亚（Mohammad Akraminia）准将在接受伊朗国家通讯社（IRNA）采访时发出警告称，若敌对势力再次出现“误判”，伊朗将采取“出人意料的应对方案”；他强调，未来若再遭侵略，冲突战火将蔓延至“敌人始料未及”的区域。 据伊朗国家广播公司报道，自战争爆发以来一直未公开露面的伊朗新任最高领袖穆杰塔巴（Mojtaba…
5月10日华盛顿报道，特朗普总统今天称伊朗对美国最新停火提议的回应“完全不可接受”。但他没有就对伊朗有何具体不满或下一步行动提供更多细节。 特朗普总统在社交媒体平台“真实社交”上发帖称：“我刚刚读了伊朗所谓‘代表’的回应。我不喜欢——完全绝对不可接受！” 特朗普总统没有提供更多细节。 伊朗革命卫队今天威胁称，如果伊朗油轮遭到攻击，他们将袭击美国在中东的目标。此前一天，美军曾向两艘悬挂伊朗国旗的油轮开火，阻止它们违反美国封锁停靠伊朗港口。 亚利桑那州民主党参议员凯利今天抨击特朗普总统发动的伊朗战争时表示，在与伊朗的战争中，美国的弹药储备状况“令人震惊”，并援引五角大楼的简报详细说明了具体的弹药情况。 凯利今天在接受媒体哥伦比亚广播公司新闻（CBS）节目采访时说：“我认为，我们动用这些弹药库的程度之深令人震惊，这毫不夸张。因为这位总统让我们的国家陷入了这场战争，却没有战略目标、没有计划、也没有时间表。” 凯利说：“正因如此，我们消耗了大量的弹药，这意味着美国人民的安全受到了威胁。” 凯利还说：“无论是在西太平洋与中国发生冲突，还是在世界其他地方发生冲突，我们的弹药都已消耗殆尽。” 他还表示，至于补充弹药库需要多长时间，“我们说的是几年时间”。 美国战争部长赫格塞斯（Pete Hegseth）今天公开否认凯利参议员针对美国目前弹药储备状况“令人震惊”，以及可能需要数年才能补充的说法。 赫格塞斯在社交媒体X上发文称，凯利“在电视上胡说八道（错误且愚蠢地）谈论他收到的一份*机密*五角大楼简报”。 赫格塞斯还表示，美国战争部的法律顾问将调查凯利参议员是否“违反了誓言”。 此外，卡塔尔首相兼外交大臣阿勒萨尼 （Jassim…
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5月9日华盛顿报道，美国疾病控制与预防中心（CDC）报告称，正在监测一艘隶属于公主号游轮公司（Princess Cruises）的游轮上爆发的诺如病毒疫情；该游轮已于一周多前从美国佛罗里达州劳德代尔堡的埃弗格莱兹港（Port Everglades）启航。 美国疾控中心的一份报告指出，此次疫情爆发于4月28日从埃弗格莱兹港出发的“加勒比公主号”（Caribbean Princess）游轮。 据游轮信息追踪网站CruiseMapper收集的数据显示，“加勒比公主号”目前正在加勒比海域进行为期13天的航行，途经巴哈马、荷属安的列斯群岛、波多黎各和多米尼加共和国。根据行程安排，该船将于5月11日抵达奥兰多的卡纳维拉尔港（Port Canaveral)，从而结束此次单程航行。 美国疾控中心的报告显示，该游轮载有的3116名乘客中，已有102人报告身体不适；而在1131名船员中，也已有13人报告生病。乘客和船员报告的主要症状包括腹泻和呕吐。 美国疾控中心表示，公主游轮公司已针对此次诺如病毒疫情采取了应对措施，包括加强清洁和消毒程序；采集样本进行检测；隔离生病的乘客和船员；以及就清洁程序和病例报告事宜，并向该中心的“船舶卫生项目”（VSP）寻求咨询。 美国疾控中心指出，“船舶卫生项目” 目前正在开展现场响应工作，进行环境评估和疫情调查，以协助控制疫情的蔓延。此次疫情于5月7日正式报告。 此次“加勒比公主号”游轮上的疫情爆发，距离公主邮轮公司另一艘船只上报告诺如病毒疫情仅过去了一个多月。今年3月，“星辰公主号”（Star Princess）曾遭遇一次疫情爆发，导致超过104名乘客和49名船员生病。那艘游轮同样是从劳德代尔堡启航，并在加勒比海域停靠，不过停靠在洪都拉斯、伯利兹和墨西哥里维埃拉地区。在结束那次航行后，“星辰公主号”返回了劳德代尔堡的埃弗格莱兹港。根据当时的行程安排，当那次疫情被报告时，“星辰公主号”正航行在从伯利兹城前往科苏梅尔岛的途中。 今年一月初，美国疾控中心曾报告称，一艘荷美邮轮（Holland America）在12月底从劳德代尔堡启航后，船上爆发了一起疫情，导致超过80人生病。…
5月8日华盛顿报道，据美国劳工部今天发布的数据显示，美国4月份劳动力市场的表现继续超出预期；雇主新增就业岗位11.5万个，这一数字超越了经济学家的预测。 据数据分析平台慧甚（FactSet）此前的综合预测，经济学家此前预计美国4月份的新增非农就业人数为6.5万。 美国自2024年6月以来一直徘徊在4%以上的失业率，本月保持稳定，维持在4.3%。美国4月份招聘活动有所回升，而裁员规模依然相对低迷；迄今为止，鲜有证据表明伊朗战争正在对劳动力市场产生影响。 美国4月份医疗保健及运输仓储行业领跑就业增长，分别新增了3.7万个和3万个就业岗位。联邦政府部门的就业人数则减少了9000人。 据美国劳工部今天发布的数据显示，这份报告是在3月份强劲的就业报告之后发布的；3月份，雇主新增的就业岗位经修正后为18.5万个。 美国劳工部表示，该部门还将2月份本已疲软的就业数据向下修正了2.3万个，从而使当月流失的就业岗位总数达到了15.6万个。 从2月至4月，美国雇主平均每月新增4.8万个就业岗位，较此前三个月的6.1万个略有下降。 根据职业安置咨询公司“挑战者、格雷与圣诞”（Challenger, Gray and Christmas）本周发布的数据显示，今年迄今为止，美国雇主已裁减约30万个工作岗位，该数字约为去年同期裁员规模的一半。 今年四月份，约有四分之一的美国企业将人工智能列为裁员原因；随着企业寻求加快工作流程并削减成本，该趋势正日益显现。