全美电视12月24日帕萨迪纳报道，2024年对于加州的住房市场来说，将会是一个极具转折性的一年。随着人们对于住宅空间的需求不断增加，加州政府一直在致力于缓解住房危机，以提供更多的住房选择。在该背景下，加州政府于2023年实施了一系列关于辅助住房单位(ADU)的新法律和规定，旨在简化ADU建设程序，并扩大住房供应。
南加州知名华裔律师郑博仁(Paul P. Cheng)，将带您深入探讨这些新政策的重要内容，帮助您全面了解2023年加州ADU法律基本知识，以及这些变化可能对您的住房需求和投资计划产生的影响。无论您是业主、租户还是投资者，这些新法律都可能对您的住房局势产生关键性影响。
您可能已经注意到，ADU目前正在变得非常流行。也许您的邻居最近就已经改建了车库，或者有朋友为家族成员又建造了额外的客房。事实上，越来越多的人开始建造ADU，主要原因是：
这些后院住宅：
– 为您的房产带来额外价值；
– 可作为租金收入来源；
– 为您的大家庭提供灵活的住房解决方案。
鉴于住房危机，加州政府决定简化ADU建筑要求。这些新的法律变化鼓励了成千上万的加州房主建造ADU。事实上，根据住房和社区发展部的数据，全州的建筑部门从2018年发放约9000份 ADU许可证，到2020年将近12400份，几乎每年增长30%。
为了积极支持ADU建设，加州立法者也不断通过了相关法律。郑博仁律师就为民众做出以下法律分析解读，供民众参考：
ADU的法律定义及哪些情况符合ADU的条件？
根据加州住房和社区发展部（Housing and Community Development, HCD）编写的《ADU 手册》，ADU 是为一人或多人提供完整独立生活设施的住房单元。
该手册列出了一些ADU不同的形式：
– 独立式 ADU：与主结构分离的单元；
– 附属 ADU：与主要结构相连的单元；
– 现有空间改建： 将地块上的空间（如车库或储藏室）改建为独立居住单元；
– 初级附属住宅单元 (JADU)： 对现有空间的一种特殊改造，完全包含在单户住宅内。
ADU的大小和房间数量也各不相同。根据这些具体情况，可能会适用不同的规则。
重要的ADU法律变更
过去几年通过了一些最重要的ADU法律。AB 68和AB 881等法案取消了地方机构施加的许多限制，并制定了有利于全州房主的规则。这些变化使建造ADU变得更简单。
郑博仁律师表示，根据法律，您可以在您的房产上增加两个单元。以前的法律只允许在每块单户地皮上建一个ADU。但根据AB 68，市政府必须批准：
– 单户地块(single-family lots)： 一个ADU（连接式或独立式），面积不超过1200平方英尺；一个JADU，面积不超过 500平方英尺。
– 对于多户住宅地块(multi-family lots)： 与现有多户建筑相连的多个ADU和两个独立的ADU。
业主居住在地块上不再是要求之一
如果您想建造ADU，您不再需要居住在主要住宅或ADU本身。这一变化将有助于房东和投资者在其出租/投资物业上建造ADU，以提供更多的住房机会。
放宽对面积、地段和外墙缩进的要求
郑博仁律师还指出，根据新法律，州政府不再允许市政当局对最小地块面积、ADU地块覆盖率、容积率和类似限制做出规定。
现在，您可以建造至少800平方英尺、高16英尺、有4英尺外墙缩进的ADU。
少收或不收影响费（Impact fees）
影响费是由地方机构征收的费用，用于支付为新项目/开发项目提供公共服务（电力、供水、排污等）的成本。
根据新立法，面积不超过750平方英尺的ADU无需缴纳影响费。 对于面积较大的ADU，则根据ADU和主要居住单元的面积按比例计算费用。
更短的ADU许可审批时间
地方机构现在必须在收到您的ADU许可申请后 60天内批准或拒绝，这比现行法律规定的时间缩短了一半。
您的ADU可以被免除停车要求
根据新法律，某些ADU可被免除停车要求。 其中包括：
– 位于公共交通步行半英里范围内或共享汽车一个街区范围内的 ADU；
– 位于重要建筑和历史区域内的ADU；
– 作为主要住宅或其他附属建筑一部分的ADU；
– 需要路边停车许可，但不提供给ADU使用者时。
即使您不符合这些标准，ADU的停车要求也不能超过每个单元或每个卧室一个停车位（以较少者为准）。 停车位可以是车道上的串联停车位，但在任何情况下都不能要求提供访客停车位。
推翻业主委员会（Homeowner Associations）的限制
在2019年和2020年颁布了几项法案后，当地业主协会不得无理禁止建造或使用ADU或JADU。 这包括在划为单户住宅用途的地块上出租或租赁ADU。
因此，如果您与当地的业主委员会（HOA）有任何问题，您可以向 HCD寻求解决方法的指导。
提供更多的经济援助选择
郑博仁律师说，根据这些新法律，州和地方机构需要制定一项计划，以激励和促进ADU的创建。
HCD制定了一份州补助金和其他经济激励措施清单，以帮助开发经济适用的ADU。
在这些激励措施中，包括CalHFA提供的用于支付ADU部分开发成本的4万美元补助金。
参议院第9号法案（SB9）
2022年生效的最引人注目的住房法是参议院第9号法案（SB9）。
该法案包括两个部分：
– 双单元开发（Two-Unit Development)，允许加州房主在仅划定为一个单元的地块上建造两个住房单元。
– 城市地块分割，允许将单户住宅地块分割成两个独立的地块，并作为独立地块对待。
这意味着您可以在传统上只能建1个单元的地块上建造多达4个单元。
SB9单元与ADU不同，它们被视为独立的居住单元，而不是主要房屋的附属单元。 因此郑博仁律师提醒，SB9单元和ADU将适用不同的规则。
即将出台的 ADU 法律
在加州大学伯克利分校社区创新中心（UC Berkeley Center for Community Innovation）进行的一项调查中，50% 的受访者回答说，他们发现很难获得ADU许可，也很难按照辖区内的开发标准建造他们的ADU。
为了防止这种情况发生，一些新的 ADU 法案将带来一些变化，继续简化行政程序。
即将颁布的两项法案将为房主带来更多益处 -SB 897和AB 2221。
SB 897
一旦获得通过，SB 897将
– 将独立式 ADU的高度限制提高到18英尺，附属式ADU 的高度限制提高到25英尺；
– 允许对2018年之前建造的ADU进行追溯许可；
– 明确以前的ADU法律对地方机构的限制，避免地方机构钻空子。
SB 2221
另一方面，AB 2221将带来以下好处：
– 为地方机构批准或拒绝许可设定具体时限，从而简化许可流程；
– 明确规定独立式ADU可以包括附属车库；
– 在地方机构禁止的要求中增加了前外墙缩进。
6月26日华盛顿讯，美国总统特朗普总统今天指称伊朗军队一天前在霍尔木兹海峡袭击一艘货轮是对停火协议的“愚蠢违反”。由于美国和伊朗似乎在双方谅解备忘录中的基本要点上仍然存在分歧，包括如何管控霍尔木兹海峡，以及伊朗将如何使用其未冻结的资金。 特朗普总统今天在社交媒体平台“真实社交”上指责伊朗违反美伊两国停火协议是“愚蠢”行径，指称伊朗“至少四架”袭击无人机对穿越霍尔木兹海峡的货轮开枪，大概是对6月25日伊朗袭击的提法。 特朗普总统写道：“其中一架无人机牢固地撞到了一艘非常昂贵的货运船的上层甲板上。”显然是指6月25日悬挂新加坡国旗的“长悦号”( Ever Lovely进）受袭事件。 特朗普总统指称，伊朗的行为对货轮 “已经造成了损坏，但是船能够继续前进。我们击落了另外三架无人机。显然，这是对我们停火协议的愚蠢违反。” 此外，美国国务卿马可·卢比奥（Marco Rubio）今天宣布，以色列和黎巴嫩政府已同意达成一项协议的框架，以在邻国之间实现“持久和平与安全”。 卢比奥在双方进行了几天的谈判后对媒体表示：“今天是美好的一天，我们很高兴宣布黎巴嫩主权政府与以色列政府之间的框架协议，当然是在美利坚合众国的调解和支持下，这开始建立了持久和平与安全的框架。” 但是以色列和黎巴嫩的谈判不包括伊朗支持的曾参与黎巴嫩南部与以色列战斗的真主党。真主党迅速拒绝了以色列和黎巴嫩之间的先前交易。 卢比奥在称该交易为追求持久和平的“第一步”时表示：“以色列人民应该生活在和平与安全中。特别是以色列北部的人民，他们曾多次受到黎巴嫩领土发动的恐怖袭击的攻击，但不是黎巴嫩人民，不是黎巴嫩政府，而是由一个外部演员，他试图利用该领土来瞄准长期无法在这些地方生活的无辜平民。 与此同时，参与美国和伊朗和平谈判的巴基斯坦调解员表示，美国和伊朗之间的直接对话可能会在下周恢复，卡塔尔则声称技术团队已开始研究更广泛的和平协议的细节。
6月26日佛州奥兰多讯，美国连锁餐厅“红龙虾”(Red Lobster）推出的“20美元畅享无限量鲜虾”（Everyday $20 Ultimate Endless Shrimp）活动，被债权人形容为一场“车祸”般的灾难。该连锁店的债权人已对前控股股东泰国海鲜生产商泰联集团（Thai Union ）提起诉讼。 在佛罗里达州奥兰多县（Orange County）于5月提起的一项诉讼中，债权人指出，在泰国证券交易所上市的泰联集团早在2023年就已获悉，红龙虾连锁餐厅正面临严峻的财务困境，并有破产风险。这项由代表该连锁餐厅债权人的信托机构提起的诉讼，要求进行陪审团审判以裁定损害赔偿金额。 诉讼称，泰联集团并未顾及红龙虾连锁餐厅的利益，而是“变本加厉地试图榨取每一分价值，手段是签订那些既让泰联集团受益、又对红龙虾毫无经济合理性的合同。” 总部位于佛罗里达州奥兰多市的红龙虾连锁餐厅于2024年5月申请破产，关闭了全美各地的门店并申请了破产法第11章（Chapter 11）保护。当时，该连锁餐厅面临着日益激烈的竞争、高昂的租金成本、消费者支出普遍缩减以及上述鲜虾促销活动带来的负面影响。 红龙虾连锁餐厅此前已于2023年9月拖欠了总部位于纽约市的堡垒投资集团提供的2.75亿美元定期贷款。 红龙虾连锁餐厅在被私人投资集团RL控股公司收购后，已于2024年9月脱离了破产法第11章的破产保护程序。目前，RL控股公司仍是该连锁餐厅的所有者。…
6月25日加州库比蒂诺市讯，苹果公司今天宣布，将把部分 MacBook 和 iPad 的价格最高上调 300 美元。几小时后，微软公司也宣布将从 8 月 1 日起上调 Xbox 游戏机的价格。两家公司均将涨价归因于包括电脑和游戏机的电子设备中使用存储和内存半导体成本的上涨。 由于全球对存储和内存芯片的需求激增导致零部件成本大幅上涨，苹果和微软均上调了部分核心产品的价格。这些公告发布之际，人工智能（AI）数据中心的迅速扩张推高了对算力的需求，从而加剧了芯片短缺的局面。 苹果公司在发给媒体一份声明中表示：“我们从未见过零部件价格出现如此大幅、如此迅速的上涨。此前我们一直自行承担这些成本上涨，未将其转嫁给客户，但如今我们已不得不开始上调部分产品的价格，其中包括今天宣布的…
6月25日华盛顿讯，一名美国官员今天指称，伊朗是今天发生在霍尔木兹海峡、阿曼海岸附近的一起针对货船袭击事件的幕后主使。 此次袭击发生在美国与伊朗之间达成的谅解备忘录之后。该备忘录旨在暂停该地区的敌对行动 60 天，以便为和平谈判争取时间，从而达成永久结束冲突的协议。据《华尔街日报》报道称，该船悬挂新加坡国旗。 英国海上安全预警机构“英国海上贸易行动办公室”（UKMTO）今天早些时候在 X 平台上发文称，一艘途经阿曼达希特（Dahit）附近海峡的货船右舷遭到“不明抛射物”击中，导致“驾驶台受损”，该船未报告人员伤亡或环境影响。 今天早些时候，伊朗议会议长穆罕默德·巴吉尔·卡利巴夫（Mohammad Bagher Ghalibaf)，对特朗普政府关于伊朗解冻后的资产将用于购买美国农产品的说法嗤之以鼻。 卡利巴夫在社交媒体平台X上写道：“美国妄称我们将用解冻的资产购买他们的农产品。真有意思，我们唯一收获的庄稼正是你们种下的：几十年来积累的不信任，这是‘有机’、‘丰产’且‘本土种植’的。但显然，美国出口的只有转基因大豆、违背的承诺和垃圾话。” 美国总统特朗普（Donald Trump）总统和美国财政部长斯科特·贝森特（Scott Bessent）连日来一直声称，一项旨在解冻伊朗资产的临时和平协议将造福美国农民。此前，特朗普总统因处理针对伊朗战争及相关谅解备忘录而面临部分共和党议员的批评。 白宫提供的一位美国官员的声明表示：“没有任何被冻结的资金流出该渠道；除非伊朗满足谅解备忘录（MOU）中规定的要求，否则也不会有任何被冻结的资金流出该渠道。”…
6月25日华盛顿讯，美国弗吉尼亚州亚历山大市美国地方法院法官莱奥妮·布林克马（Leonie Brinkema）裁定，针对美国司法部设立18亿美元“反武器化基金”(anti-weaponization fund）的诉讼将继续进行。该法官做出此决定是因为美国司法部虽口头表示该基金已被废止，却拒绝向她提供书面确认。 布林克马在裁决书中指出，如果美国司法部能向她提交一份“简短的、受伪证罪处罚约束的书面声明”，确认该基金确实已被废止，那么这就足以因诉讼标的已不存在，即“诉讼失去实际意义”而驳回该案。 布林克马表示，由于美国司法部代理部长托德·布兰奇（Todd Blanche）拒绝撤销其5月18日确立该基金架构的备忘录，加上他和美国总统特朗普（Donald Trump）持续关注赔偿所谓受美国司法部越权行为伤害的受害者，这些事实“都支持这一结论”，即该诉讼并未失去实际意义。 此前，在美国众议院共和党和民主党议员对该基金提出严厉批评后，布兰奇在6月2日向美国众议院委员会作证表示，该基金将不再推进。 美国司法部律师曾援引这一表态，向布林克马及另一位联邦法官指出，该声明足以驳回针对该基金的诉讼。 但布林克马在今天的裁决书中写道：“被告拒绝为其关于‘基金不再推进’的陈述赋予真正的可信度，这一点尤其令人担忧；因为总统一直支持该基金，而代理司法部长布兰奇也承认该基金仍然‘很重要’。” 布林克马指出：“尽管代理司法部长布兰奇在作证期间多次重申该基金不会推进，但当被问及是否会‘发布新的书面备忘录以撤销那份5月18日的备忘录’时，他回答道：‘我不会承诺以书面形式做出任何表态。这一点我已经反复强调过了。’”
6月25日华盛顿讯，美国商务部今天公布的数据显示，美国5月份个人消费支出（PCE）指数环比上涨0.4%，同比上涨4.1%。环比数据略低于伦敦证券交易所（LSEG）调查的经济学家预期，此前预测为上涨0.5%，而同比数据则与预期一致。 数据显示，剔除波动较大的食品和能源价格后的美国核心个人消费支出指数环比上涨0.3%，同比上涨3.4%。这两项数据均符合预期。 美联储首选的通胀指标在5月份上升，因为在伊朗战争引发的能源冲击之后，价格压力依然存在。 美联储决策者在努力将通胀率拉回2%该长期目标的过程中，重点关注整体个人消费支出数据，尽管他们认为核心数据是衡量通胀的更佳指标。与4月份的数据相比，美国整体个人消费支出指数从3.8%升至4.1%，而核心个人消费支出指数则从3.3%升至3.4%。 数据显示，美国5月份商品价格同比上涨2.3%，环比上涨0.4%。服务价格同比上涨2%，5月份环比上涨0.5%。5月份，个人储蓄率占个人可支配收入的比例为3%，该水平与上月持平。 自2025年初以来，美国个人储蓄率已从2025年4月5.5%的峰值回落，并在今年1月以4.4%的水平开局。