全美电视4月27日帕萨迪纳报道，对于不少来美华人，房地产交易是许多人一生中最重要的财务交易之一。然而，正因为其巨大的经济利益，房地产市场也成为了欺诈活动的温床。欺诈是指故意隐瞒或歪曲特定事实，以影响他人采取损害其利益的行动。房地产欺诈是指通过与房地产业务有关的不道德活动进行盗窃。
加州的司法系统包括防止房地产欺诈的法律。政府目前已制定多项法律，以保护无辜的房地产投资者。为了保护民众免受这些不当行为的影响，南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng）总结介绍了以下不同类型的常见骗局，以及民众应如何防范。
加州对房地产欺诈的法律定义
郑博仁律师指出，房地产欺诈不仅仅是一种定义简单的犯罪。它包括加州不同法律所禁止的各种行为。在涉及各种类型的房地产欺诈案件中，检察官使用的主要法规是《刑法典》第 487 条，即州法律中针对重大盗窃罪的规定。这一规则之所以适用，是因为房地产欺诈涉及通过伪装进行盗窃。要将房地产欺诈定性为重大盗窃，当事人必须诈骗他人价值超过 950 美元的财产。在房地产行业，这一门槛很容易达到。
大多数房地产欺诈案件并不完全符合巧取豪夺罪的法律范畴。因此，检方会使用其他法规或将 PC 487 与其他专门法规相结合。这些法规包括：《民法典》第 890 条：取缔偷租的法规、《民法第 2945.4 条：禁止止赎欺诈的法律、《刑法典》(Penal Code 115 PC)：禁止在公共记录中记录任何伪造文件的法规。
房地产欺诈的类型
郑博仁律师指出，与其他白领犯罪类似，房地产欺诈通常也是一种复杂的阴谋，在这种情况下，涉案人往往会变得很有创意。有时，不少华人甚至意识不到自己的行为是非法的。因此，不可能概述所有可能被视为房地产欺诈的行为类型。但有关政府部门目前始终保持警觉，随时捕捉可能构成这种形式欺诈的赚钱活动。他们也会得到加州房地产局的协助。郑博仁律师称，该部门接受公众的投诉，如果发现任何待处理的房地产交易中存在可疑迹象，也会提出申请。
最常见的房地产欺诈类型包括：
1. 法拍欺诈 (Foreclosure Fraud)
这种类型的欺诈通常发生在某人因无力支付其房产或住宅的抵押贷款而面临法拍的情况下。虽然根据《民法典》第 2945.4 条的规定，这种行为是非法的，但由于许多借款人无法偿还抵押贷款，因此这种行为很常见。事实上，相关记录是公开的，这使得陷入困境的房主很容易成为受害者。
如果您是法拍顾问或其他向面临法拍的业主提供服务的专业人士，您很可能会触犯《民法典》第 2945.4条法拍欺诈罪。有多种行为可能会导致对您的止赎欺诈提起刑事诉讼。如果您有以下行为，您将面临起诉：在提供服务之前，就您承诺代表业主提供的服务收取费用或收取报酬；因提供服务而收取或收取过高的费用；要求以其他抵押物还款、取得留置权或取得该房产的权益，例如，如果您从房主手中购买房产，然后再租回给房主；在未告知业主的情况下，从第三方处获取财产或金钱，用于您承诺向业主提供的服务；从业主处获得授权书。委托书授权您代表他人处理商业或法律事务；劝说或试图劝说业主签署非法协议，即不符合所有法律要求的协议。
法拍欺诈的类别：
产权转让： 这种形式的欺诈发生在您作为法拍顾问，说服房产所有者将房屋产权签给您的时候。您向房产所有者保证，如果他们将房子出租，最终会回购该房产。一旦您购买了房产，就获得了房产的现有权益。诱饵和转换： 这种类型的法拍与产权转让类似。但是，房产所有者并不知道他们正在将房产所有权转让给您。如果您有以下行为，则构成诱骗和调包罪：以文件可以帮助业主获得较低的抵押贷款付款为借口，让业主将其房产签署给您；出示空白文件让房主签字，并向他们保证您稍后会按照双方商定的条款填写文件
携带字迹混乱、太小或难以辨认的文件，让业主无法理解他们同意的内容；幻影帮助骗局： 向业主承诺您会帮助他们防止即将发生的法拍事件，但业主必须预先支付费用，这种做法是非法的。在他们付款后，您并没有提供您所承诺的服务，而当事人却失去了他们的财产。
2. 伪造文件或契约（Forged documents or deeds）
伪造财产文件涉及篡改财产契约或试图歪曲伪造的所有权契约。根据《刑法典》第 115 PC 条，在公共记录办公室（如县书记员办公室）记录伪造文件（包括房地产契约）属于违法行为。如果您试图使用伪造的房产证获得贷款或提供房产出售，也将构成房地产欺诈罪。根据PC 115和PC 470（该州的伪造法），您可能因此类行为而面临起诉。
3. 偷租 （Rent Skimming）
在以下情况下，您可能违反了《民法典》第 890 条的规定，该条法规明确禁止偷租行为：在购买住宅物业用于出租后的第一年内，您未将租金收入用于该物业的抵押贷款；假装拥有某处房产，未经许可以欺诈手段出租该房产，并将所得利润据为己有。
不过，郑博仁律师指出，这条法律也有例外。如果您在收取租金后的 30 天内有以下行为之一，则不会面临 “偷租 “指控：
向医疗服务提供者支付您的家人或您自己的必要和意外医疗费用，或向材料供应商或有执照的承包商付款，以纠正与该房产居住条件有关的问题。但注意，只有在您没有其他收入来源来支付这些费用的情况下，您才能这样做。如果您仅有一次偷租行为，您将受到民事诉讼。但是，多次瞒报租金的行为将导致刑事诉讼和处罚。
4. 稻草人买家计划 （Straw Buyer Schemes）
这种类型的欺诈行为发生在您要求他人为您购买房产时，通常是因为他们有良好的信用记录。在这种交易中，”稻草 “一词指的就是买方。例如，您请他人代n您申请抵押贷款，因为他们的信用评级良好，而n您的信用评级不足。作为交换，n您给对方一些钱。他们签署抵押文件，购买房产，并将房产过户给n您。但是，您并没有按照约定汇出按揭付款，而是让买方与贷款人打交道。在该交易中，您是稻草买家，您可能因房地产欺诈而面临刑事诉讼。
5. 非法炒房 (Illegal Property Flipping)
如果您是房地产经纪人、抵押贷款经纪人或财产评估师，您很可能因非法炒卖财产而面临起诉。当您通过欺诈性评估错误地抬高房产价值时，就属于非法炒房：银行用该房产作为抵押，贷出高于房产实际价值的款项；无辜客户以高于实际价值的价格购买房产；大多数人的炒房行为并不违法。购买房产、翻新后出售获利是合法的，前提是新价格合理且不是欺诈所致。
6. 掠夺性贷款 (Predatory Lending)
掠夺性贷款是指作为抵押贷款经纪人，您制定再融资贷款计划，并在计划中加入对借款人毫无益处的高额费用。相反，您打算最大限度地提高您的佣金，而不考虑借款人偿还贷款的能力。构成掠夺性贷款的行为包括:向借款人强加不合理的剥削性条款，通常采用激进的销售策略；利用借款人对复杂交易的无知公开和直接欺骗。
对房地产欺诈的处罚：您因房地产欺诈而受到的处罚和量刑将取决于检察官用来指控您的特定法规。
重大盗窃房地产欺诈的处罚：根据《刑法》第 487 节重罪盗窃罪对房地产欺诈的指控是摇摆不定的。该罪行既可能是加州重罪，也可能是轻罪，这取决于：您的犯罪历史、您的案件事实。
PC 487 轻罪的潜在处罚包括：简易（轻罪）缓刑、不超过 1000 美元的罚款、一年以下的县监狱服刑。
监禁和罚款：房地产欺诈 PC 487 重大盗窃重罪可能受到的处罚包括：正式（重罪）缓刑、16 个月或 2-3 年监禁、最高罚款 1 万美元、罚款和监禁。
法拍欺诈的处罚：根据《民法典》第 2945.4 条，法拍欺诈属于轻罪。轻罪指控的处罚如下：简易缓刑、最多监禁一年、最高 1000 美元的罚款、罚款和监禁。
法拍欺诈重罪的处罚是：正式缓刑、不超过 1 万美元的罚款，判处 16 个月、2 年或 3 年的县监禁，以及监禁和罚款。
此外，法拍欺诈法规还包含一项特殊条款，允许法院在您因相关指控而受到的任何其他处罚之外再加重处罚。
对偷租的处罚：对于违反《民法典》第 890条的偷租行为，您将受到的处罚将取决于是单次偷租还是多次偷租。如果被指控的是单次偷租行为，将只面临民事处罚。民事诉讼意味着任何因房地产欺诈行为而受到伤害的人都可以起诉您。如果他们起诉，需支付：赔偿相当于当事人实际损失的金额、当事人合理的法律费用和律师费、适用情况下的额外费用，如果多次发生租金盗用行为，将面临刑事起诉和处罚。
偷租是一种摇摆不定的行为。轻罪指控会导致：缓刑、1000 美元或以下的罚款、在县监狱监禁一年以下、罚款和监禁。
因盗窃房租重罪被定罪者将被判处：缓刑、罚款 1 万美元或以下，在县监狱服刑 16 个月、2 年或 3 年，以及监禁和罚款。
对伪造契约的处罚：根据《加州刑法典》第 115 节，伪造契约始终是一项重罪。处罚如下：重罪缓刑、不超过 1 万美元的罚款，16 个月、两年或三年的监禁。
额外处罚：如果检察官指控您犯有房地产欺诈重罪，且受害人遭受了重大损失，您将面临额外处罚。加重处罚包括：如果您的欺诈行为给受害人造成的损失超过 6.5 万美元，则额外增加一年刑期
如果受害人的损失超过 20 万美元，刑期再延长两年。如果您导致受害者损失超过 130 万美元，则刑期增加三年。如果受害者的损失超过 320 万美元，刑期增加四年。
除了这些额外的惩罚之外，如果出现以下情况，您还可能面临一到五年的监禁和更高的罚款： 您因与房地产欺诈相关的指控至少被判两次重罪，并且受害者损失超过 10 万美元，因房地产欺诈而被定罪可能会导致您失去房地产经纪人许可证。
检察官必须要证明您犯有任何形式的房地产欺诈罪，检察官必须证明犯罪要素，这些要素也构成犯罪的法律定义。这些要素是：您故意通过欺诈或虚假陈述欺骗抵押贷款人或房地产所有者；您有胁迫对方允许您控制和拥有其财产或贷款收益的意图，且受害者因为信赖你的虚假陈述而交出了贷款收益或财产的控制权和所有权。
针对房地产欺诈指控的常见辩护策略
您的辩护律师可以使用以下部分或全部辩护策略来对抗您的房地产欺诈指控。
1. 您没有欺诈意图
房地产欺诈的基本要素之一是欺诈意图。无论您做了什么，如果没有欺诈意图，法院是无法将您定罪的。您的行为可能是出于好意，或者您曲解了您行为的含义及其影响。如果发生了上述任何一种情况，陈述缺乏意图作为您的辩护理由可能是有益的。即使您所犯的错误可能会对您或您的业务造成影响，但如果您的行为没有欺诈意图，您就没有犯罪。
2. 业主同意交易
通常情况下，您被指控的欺诈性房地产交易与您与他人财产的交易有关。投诉人是老年人的情况更为常见。在许多此类案件中，老人同意您代表他们，但他们忘记或混淆了这一点。在征得他人同意的情况下善意帮助他人可以作为有效辩护。此外，这还与缺乏意图密切相关，没有意图就无法定罪。您的刑事律师会知道在什么情况下以及如何将所有人的同意作为适当的辩护策略。
3. 虚假指控
房地产行业十分复杂，往往涉及多人。由于参与者众多，真凶很容易指控i您欺诈，以掩盖他们的非法行为。您的情况也可能是身份盗窃，即他人冒用您的名义进行非法交易。有时，一个人可能会合法地将其财产卖给您，然后想要回来。您的辩护律师可以帮助您收集证据以证明您的清白。
房地产欺诈的指控可能是毁灭性的，尤其是有可能被判入狱和巨额罚款。如果您在加州洛杉矶及其周边地区面临此类指控，建议寻求专业法律建议。我们了解欺诈法和司法系统错综复杂的细节。凭借丰富的经验，我们将积极争取说服法庭减轻或撤销对您的指控。
10月23日，被指控为中国政府代理人的南加州房地产经纪人张婉莹（Wanying Zhang）今天在洛杉矶联邦法庭出庭时对相关指控拒绝认罪。 34岁的张婉莹今天身穿白色囚服、戴着镣铐出庭时仅作了简短发言，否认了有关她曾于2025年9月在西雅图郊区监视台湾地区领导人赖清德儿子的指控。 随着张婉莹作出不认罪答辩，此案将进入审判阶段。届时美国司法部必须出示证据，证明她曾与中国情报官员串谋，执行检方所称的“间谍任务”。 张婉莹于本月初在洛杉矶国际机场试图搭乘航班前往中国时被捕。她被指控一项罪名，即在美国境内充当中国政府的“未注册代理人”。 张婉莹的丈夫丁桢函（Edric Ding）此前也曾出席过法庭听证会。这对夫妇此前曾在加利福尼亚州尔湾市（Irvine）的同一家公司共同担任房地产经纪人。 丁桢函没有在今天举行的简短听证会现身。此前，检察官在最近提交的一份法庭文件中声称，张婉莹与一名男子存在婚外情；该男子曾陪同她前往华盛顿州，执行所谓的“监视任务”。 据哥伦比亚广播公司（CBS）报道，此男子名叫苗法泰（Fatai Miao），是一位建筑业老板，此前已持单程机票离开南加州返回中国。苗法泰的儿子曾向媒体表示，他不相信其父亲曾为中国政府工作；目前，苗法泰也未受到任何刑事指控。 法官已将审前听证会定于11月12日举行。正式庭审定于11月30日在加利福尼亚州圣安娜（Santa Ana）的一家联邦法院开始，预计将持续4天。
10月23日，美国司法部指控2名前联邦调查局（FBI）官员，称他们在涉及调查前总统拜登儿子亨特（Hunter Biden)，包括调查其笔记本电脑相关案件时，就自身参与情况向美国国会撒谎。 美国司法部表示，前联邦调查局官员尼基·弗洛里斯（Nikki Floris）和布拉德利·贝纳维德斯（Bradley Benavides）在向美国国会作证时，曾虚假否认自己参与过针对前总统拜登儿子亨特的调查。美国司法部还表示，这2人已于今天根据逮捕令向有关部门投案。 美国联邦检察官珍妮·皮罗（Jeanine Pirro）今天在社交媒体X上发文指出：“2名前高级联邦调查局官员，46岁的弗吉尼亚州亚历山大市的弗里斯和56岁的南卡罗来纳州艾肯市的贝纳维德斯，今日根据刑事指控后发出的逮捕令自首，该指控指控他们就在联邦调查局对亨特调查中的参与情况向国会撒谎。” 皮罗检察官说：“无论何人，向国会撒谎都是在动摇我们民主制度的根基；而当身为资深联邦调查局探员的人，因自认为凌驾于法律之上而向国会对国会撒谎时，就必须让他们受到法律的严厉制裁。” 皮罗检察官还说：“当肩负维护国家安全重任的高级官员选择欺骗而非履行职责时，他们实际上是在破坏他们曾宣誓捍卫的那些机构。今天的行动明确表明，没有人能凌驾于法律之上；对于任何阻挠真相的行为，我们都将追究其责任。” 美国司法部的指控源于对现已解散的联邦调查局外国影响特别工作组的持续调查。 证据显示，弗里斯在超过一年时间里，经常在外国影响特别工作组内部以及与联邦调查局其他人员讨论联邦调查局对亨特·拜登的调查。与他声称自己是从维基百科得知亨特·拜登笔记本电脑一事相反，贝纳维德斯在2020年大选前夕定期与联邦调查局官员讨论该笔记本电脑。 美国联邦调查局局长帕特尔（Kash Patel）今天在谈及此次逮捕行动时表示：“今天上午，联邦调查局逮捕了前‘外国影响力特别工作组’（该工作组现已解散）的两名成员，弗洛里斯和贝纳维德斯。” 帕特尔指出：“根据指控，这2人在2023年就涉及2020年大选的相关调查事宜，向国会作了虚假陈述，其中一人曾私下声称，在2020年大选期间，他一直在‘运作一个影子政府’。正如我们一再重申的那样：在如今的联邦调查局，绝不容忍任何将机构‘武器化’的行为。” 美国司法部掌握的证据显示，贝纳维德斯曾与该局内部的其他人员讨论过有关亨特笔记本电脑的案情，这与他此前作证时所称“他是从维基百科上得知此事”的说法相矛盾。同样，美国司法部表示有证据表明，弗洛里斯也曾与联邦调查局“外国影响力特别工作组”（FITF）的成员讨论过亨特的相关案情，尽管她此前在作证时曾否认过这一点。…
10月22日，乌克兰总统泽连斯基今天指控俄罗斯昨晚使用集束弹头袭击乌克兰首都基辅及其他地区。乌克兰外交部声称，俄罗斯对乌克兰发动的新一轮袭击，至少造成4人死亡。另有34人受伤，其中包括5名儿童。 泽连斯基今天在社交平台X上写道：“昨晚，俄军在针对基辅的袭击中，使用了包括其他武器在内的三种装有集束弹头的弹道导弹。这些导弹的特点在于，它们在接近目标时会在空中引爆，从而覆盖直径400米范围内的所有区域。” 据泽连斯基称，俄罗斯在过去一夜间对乌克兰的12个地区发动了袭击。其中一次袭击击中了基辅的历史中心——佩切尔斯克区（Pechersk），导致修道院建筑、民宅、商店、咖啡馆及其他民用基础设施受损。 泽连斯基称：“就在新一轮会谈刚结束不久，俄罗斯便发动了针对性的袭击。这表明，俄方对于当前所发生的一切，其态度并未发生任何实质性改变。”泽连斯基还称，自10月11日以来，乌克兰各地的能源基础设施已遭到170次袭击。 据报道，俄罗斯国防部表示，俄罗斯防空系统在今夜击落了808架乌克兰无人机，另有2人受伤。莫斯科市长谢尔盖·索比亚宁表示，10月21日深夜至今天凌晨期间，有超过600架乌克兰无人机袭击莫斯科。 此前，俄罗斯释放了在押美国公民哈伯德（Stephen Hubbard）。美国特使威特科夫（Steve Witkoff）在莫斯科称赞俄罗斯总统普京此举为“人道主义者”。 在此之前，据俄罗斯新闻通讯社报道，克里姆林宫发言人德米特里·佩斯科夫（Dmitry Peskov）表示，莫斯科将研究美国特使维特科夫（Witkoff）带到圣彼得堡的、关于结束乌克兰战争的各项提议，但相关磋商可能需要很长时间。 美国国务卿卢比奥（Marco Rubio）随后表示，特朗普总统对于那些指责他“蓄意伤害乌克兰”的言论感到“非常沮丧”，并称这些指控是不实的。 卢比奥坚称，美国并没有“蓄意拒绝”向乌克兰提供任何援助，但他补充道：“这其实是在我们对其他伙伴的义务，以及坦率地说我们自身设施的需求之间，寻求一种平衡。” 泽连斯基在本周早些时候还曾向特朗普要求，如果特朗普总统“无法约束普京”，那么美国就应该提供乌克兰长期以来一直请求的拦截导弹，以便乌克兰能够进行自卫。 俄罗斯与美国一样，并未签署国际公约《集束弹药公约》。根据2008年通过的该国际公约，已有100多个国家禁止使用集束炸弹。这类弹药会在大范围内散布小型“子炸弹”，可能对平民区域造成无差别打击。
10月22日五角大楼讯，据哥伦比亚广播公司新闻网（CBS News）获得的一份备忘录显示，美国国防部长皮特·海格塞斯（Pete Hegseth）已下令禁止该部人员利用非公开信息，对美军军事行动进行投注。 赫格塞斯在10月20日发给五角大楼高级领导层及各作战司令部指挥官的通知中指出，该禁令涵盖机密及非机密信息，并明确点名了Polymarket和Kalshi等“预测市场”平台。 赫格塞斯警告称，在这些预测市场上的金融交易，可能会将美军敏感的行动部署暴露给外国敌对势力，从而危及美军官兵的安全。 赫格塞斯写道：“务必认清此事为何至关重要。我们的敌人正密切关注这些市场上的动向。当美军现役人员、情报专业人员或其他国防部文职人员针对军事行动结果进行金融交易时，他们实际上是在释放某种信号。” 赫格塞斯警告说，外国情报机构可能会通过分析这些投注活动，来预判美军的行动部署、目标以及行动时机。备忘录还强调，违规行为可能导致行政纪律处分；根据美国规范美军的法律法规的联邦法律或《统一军事司法法典》(Uniform Code of Military Justice)，违规者还可能面临刑事追究。 此项指令出台的背景是，人们对现役军人参与军事相关预测市场的行为日益关注。今年4月，一名曾参与抓捕委内瑞拉领导人尼古拉斯·马杜罗（Nicolas Maduro）军事行动的美国特种部队士兵被捕；据指控，他在突袭行动的消息公开之前，就已下注押注马杜罗会下台。 联邦调查人员认为，美国陆军军士长甘农·肯·范戴克（Gannon Ken…
10月22日，美国科技公司Meta在一份新的监管文件中披露，如果加利福尼亚州选民在11月3日的投票中通过一项尚属首例针对亿万富翁的“财富税”，该公司首席执行官马克·扎克伯格（Mark Zuckerberg）将考虑搬离加州。 该文件指出，出于对这项财富税的担忧，扎克伯格称，他正在“评估将主要住所迁至加州以外的可能性”，并表示若采取此类搬迁行动，例如将他在加州的住宅挂牌出售，必然会引起外界关注，并招致公司员工的议论与评论，进而可能给公司管理层带来后续的质疑。 Meta公司表示，鉴于扎克伯格身处加州门洛帕克（Menlo Park）总部附近对于公司的成功“至关重要”，该董事会采取了一项不同寻常的举措：批准设立一类新的无投票权普通股。若财富税最终获选民通过，扎克伯格便可通过出售此类股票来筹集资金，以缴纳税款。 若无此项调整，扎克伯格将不得不通过出售具有投票权的股份来筹集缴税资金，而这会削弱他对Meta的控制权。 由于决定发行新股，扎克伯格已向Meta公司承诺，未来8年内将继续以加利福尼亚州居民的身份居住。根据监管文件，如果Meta公司将总部迁至其他州，扎克伯格也将随之迁往该司法管辖区。 该披露凸显了围绕“亿万富翁财富税”即“第40号提案”，所引发的公众讨论；该提案将于11月3日在加利福尼亚州进行投票表决。根据该提案，政府将对亿万富翁的财富征收一次性5%的州税。 据彭博亿万富翁指数（Bloomberg Billionaires Index）估算，扎克伯格的净资产约为2470亿美元，若按此计算，他将需缴纳约124亿美元的税款。 Meta公司在文件中表示，该公司认为“让扎克伯格先生继续担任领导职务，并让他留在加利福尼亚州的总部居住和管理公司，至关重要。这能确保他在行业面临前所未有的挑战与竞争之际，依然能够有效地推动公司业绩增长。” 加州这项针对亿万富翁的税收，旨在从该州最富有的居民群体中筹集1000亿美元，所得资金将专门用于加强该州的医疗保健系统。， 斯坦福大学的经济学家们对该税收政策可能产生的负面影响提出了质疑，指出已有数位亿万富翁迁出了加州。经济学家们认为，这可能会导致实际征收的财富税低于预期，并造成整体所得税收入的减少。 根据监管文件，设立新股类别不仅仅是为了让扎克伯格留在Meta总部附近。这种将于1月份生效的、公开上市且无投票权的C类普通股，部分目的是为了增强公司在人工智能（AI）基础设施投资方面的融资能力。此外，公司还将利用这些新股进行融资、发放员工薪酬、实施收购，并用于其他一般性企业用途。
SACRAMENTO,CA, Oct 22 – The California Department of Public Health (CDPH) is warning Californians to be…