加州修订法案;新冠病毒疫情期间小商业可终止租赁不承担违约义务

帕萨迪纳讯,加州立法机构上周五投票通过一项法案。经修订,SB 939法案暂停了商业业主在新冠疫情紧急状态期间,针对小企业及非营利组织的商业逼迁,而且小商业将可以与其业主重新针对现行租约进行修改,若30内无法达成协议,租客将可终止租约,这一修订将对加州的商业业主产生巨大的冲击。该法案将一直持续到2021年底,或紧急状态结束后两个月,以较晚者为准。 

据悉,该法案在参议院司法委员会 5比1票通过,参议员Brian Jones (R-桑蒂) 表示反对。Maria Durazo (D-洛杉矶), Lena Gonzalez (D-长滩), Hannah-Beth Jackson (D-圣塔芭芭拉),Bill Monning (D-卡梅尔), 及Bob Wieckowski (D-弗里蒙特) 均支持该法案。 

SB 939将允许小商业与其业主修改现行租约,以应对新冠疫情所造成的经济影响。包括酒吧、餐厅及咖啡馆等商家,可与房东重新协商租约,如果其收入因疫情限制而损失了40%,并且由于社交距离要求而导致运力下降的话,且房东与租户在30天内不能达成新的租赁协议,则租户可以终止租赁,而不会受到任何处罚。

根据该法案,SB 939的租约重新谈判规定条款,将不适用于公有制企业或公有制企业旗下企业。相反,这些修订只针对需要立即被救济的小型企业和非营利组织。

SB 939法案如果最终通过,根据法规,加州的所有企业和非营利组织将不得被逼迁。有代表南加州众多名牌企业的知名审判出庭律师郑博仁就针对该法案,做出以下分析解读:  

SB 939主要内容规定

上周五,加州参议院修改了SB 939法案,建议在《加州民法典》中增加第1951.9节。SB 939法案具有两个基本目的:(1)为商业租户提供免受驱逐的附加保护 (Section 1),禁止商业逼迁;(2)为某些商业租户提供重新协商其租约的权利,如果未能与房东在疫情中达成新的租约谈判,可以暂停终止租赁,不需支付租金损失以及承担任何违约义务(Section 2),以此将早前法案规定的暂停商业逼迁的内容更进一步扩大化。

SB 939针对的适用者

第1节(驱逐保护)适用于“商业不动产承租人,包括商业或非营利组织。” 郑博仁律师提醒,该节并未具体划分出任何特定规模的商业租户,并且似乎适用于所有“商业租户”(与第2节中定义的“商业租户”有所区别,但范围有所限制)。尽管最近的许多条例将大型跨国公司排除在其范围之外,但该拟议修正案并未包含此类例外。

提议的SB-939的第2节适用于“商业租户”,第2部分将其定义为主要在加州运营且主要业务是小型企业(未定义)或饮食店(未定义)的企业,娱乐场所(未定义)或表演场所(未定义)。此外,商业租户还必须:(1)与州或地方政府的居家避疫(Shelter-in-place),或与2019年同月相比,经历了至少40%的月收入下降,(2)如果是饮食场所,娱乐场所或表演场所,则由于保持社交距离从而导致运营下降25%或更多; (3)受防止疫情传播的相关规定的影响,该规定与shelter-in-place生效前相比,对其业务造成了财务损失(财务标准)。本条亦不适用于任何上市公司或由上市公司拥有,或与上市公司有关联的公司。

SB 939通过会有什么影响?

第1节:将禁止在公共卫生紧急状态未决期间,业主采取任何行动终止任何租约,或以其他方式尝试驱逐商业租户。如果租户在公共卫生紧急状态期间的任何或全部月份内未支付租金,租金应在紧急状态结束后的12个月内被付清,除非有另行协议规定,房客可在紧急状态结束后12个月以后才支付未付租金。另外,在紧急状态下房客欠下的应缴的未缴租金,也不能作为日后驱逐房客的法律依据。另外,针对紧急状态下的未交租金,房东也不能收取任何罚金。例如,如果假设紧急状态将在2020年6月30日结束,那么租户将规定必须在2021年5月31日之前偿还他们可能没有支付的四(4)个月的租金。

第2节:允许符合条件的租户与其房东进行诚意协商,修改相关的租约要求,无论租约上剩余的期限如何,均应根据其确认的租约条款发出通知,以发誓证明其符合财务标准,并声明商业租户希望获得的修改(谈判通知)。因临时安置令而被被迫停业或被要求延期开业的商户,不需要提供财务准则。如果双方在房东收到谈判通知后的30天内,仍无法达成协议,在此之后的10天内,商户有权可以通过书面通知房东终止租约,无需对未来的租金、费用或其他可能到期的费用承担任何违约责任。商户只需要支付之前到期的租金,金额不超过以下规定金额: (1)在与COVID-19相关的法规颁布期间,产生的过去到期租金的最长三个月的租金额(或少于实际未付的金额),以及(2)在与COVID-19无关的时间内发生和未支付的所有租金(截至终止通知(支付)日期) 。

租金应在终止通知发出后12个月内支付给房东。租客须于收到终止租约通知书后14天内迁出。在收到终止通知后,租赁和任何与租赁相关的第三方担保也将终止,不再具有强制力。因此,以2020年6月30日为例,如果该租户在2020年7月1日立即向房东发送通知,则租户可以在2020年8月1日起终止其租约,并且对不超过3个月的未交房租,不需付追索责任。

如果通过,SB 939什么时候生效?

由于SB 939是一项紧急法令,一旦立法机关通过并经州长批准,将立即生效。

如果通过,新的民法条例1951.9还将生效多久?

第1节(驱逐):在州长于2020年3月4日宣布的紧急状态期间仍然有效。

第2节(协商/终止):将在2021年12月31日或宣布的紧急状态结束后2个月之前失效,以较晚的时间为准。例如: 基于2020年6月30日的日期,承租人可以在2021年12月31日前以最小追索权终止租约。

如果通过,作为房东,我是否有义务将本民法条例1951.9告知房客?

是的。业主必须在本条生效之日起30天内,向租户发出书面通知,说明第1条节对商业不动产租户的驱逐保护。

如果获得通过,《民法条例1951.9》是否将优先适用现行的暂停驱逐令?

第1款并不优先于禁止相同或类似行为的任何地方法令,或对本节所禁止的相同行为施加更严厉的惩罚。

如何联络这项法案的起草者?

1. 州参议员Scott Wiener
可以通过他的秘书联系到他:
Miles.Horton@sen.ca.gov  
https://sd11.senate.ca.gov/contact 
The Honorable Scott Weiner
State Capitol, Room 5100
Sacramento, CA 95814
(916) 651-4011

2. 州参议员 Lena Gonzalez
The Honorable Lena Gonzalez
State Capitol, Room 2068
Sacramento, CA 95814
(916) 651-4033

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