该不该收房租?新冠疫情加州房东与租户管理条例

帕萨迪纳讯,随着当前新冠疫情的爆发,给很多房屋业主及租客带来了巨大的影响。以往,房东与租户之间的租赁关系都是受租约条款来约束,一旦租户不履行支付房租的责任,则房东可以通过驱赶房客的法律程序收回租屋。但现在,政府为了遏制因社交距离规定导致的社会及经济影响,州法院和地方政府纷纷出台了一系列措施。

究竟房客是否可以合法不缴房租?房东又能否在疫情期间驱赶房客?前检察官、南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)为民众提供了以下法律说明,以及房东和房客应当如何处理当前面临的租约困难。

加州新冠疫情租金问题和驱赶房客规定摘要

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1.司法委员会颁布的全州范围内的规定

加州司法委员会(所有加州法院的决策者)于2020年4月6日发布了11项与新冠疫情相关的应急规定。这些新的全州范围的规定中有两项明确禁止驱赶房客和法拍程序(除非有必要采取该行动以保护公共卫生及安全),直至加州州长纽森宣布解除与新冠疫情相关的紧急状态90天后,或直到司法委员会修改或废除应急规定为止。即使目前加州已逐步开始放宽全州范围内的居家令,但以目前情况来分析,还暂时没有迹象表明州长将会在短期内,取消N-28-20号行政命令下的紧急状态。

《应急规定》第一条款适用于针对驱赶房客的所有诉讼(无论是商业,还是住宅),并且:(1)禁止法院针对驱赶房客的申诉发出传票(尽管并不禁止上级法院接受驱赶房客的起诉);(2)禁止进入缺席程序或缺席判决,除非被告没有及时出庭;(3)规定将在提出审判请求后至少60天设定审判日期(而不是根据当前规定,在提出请求后20天内设定审判日期)。由于无法发出传票,因此无需要求被告回答驱赶房客的申诉。诉讼将暂停,直到可以发出并送达传票为止。郑博仁律师分析,实际上,这就意味着除非该租赁活动涉及威胁到健康或安全,否则房东在收回房产方面将面临未知的延迟。目前尚不知道法院将如何处理积压的案件,或者法院对驳回未在诉状提出后的60天内未提供送达证明的案件的起诉,但是允许其再诉。如果不是这样,即使无法送达,也可以减轻因驱赶房客而起诉的延迟。值得注意的是,该应急规定并不禁止房东根据租约寻求非司法的救济手段,例如:没收房客的保证金,或要求提供信用证或个人担保。但是,一些地方司法管辖区可能会试图规范这些房东的补救措施。

《应急规定》第二条适用于加州《民事诉讼法》第725a条及其后各条所述的司法赎回权,并且(1)暂停对房贷或信托契据法拍的任何行动,包括对清偿债务余额判决的任何措施,并禁止法院采取任何行动或做出任何判决; (2)中止法拍权追诉时效;(3)延长选择或行使该章规定的任何权利的期限。值得注意的是,该紧急规定并不禁止绝大部分非司法性的法拍程序。但是,如果法拍的一方拒绝离开房屋,那么在第一号应急规定生效时,搬迁并不可行。

这些应急规则适用于全加州,一些地方司法管辖区还通过了强制迁出和法拍的禁令,这些禁令通常比司法委员会的《紧急状态条例》有更多限制,并且是对《紧急状态条例》的补充,但不能代替这些规则。以下是一些当地法规的示例。

2.地方法规

橙县

尽管橙县尚未通过全县范围的暂缓驱逐令,但县内的多个城市都颁布了自己的法令。为了说明一些不同的行政法令,以下是阿纳海姆(Anaheim)和科斯塔梅萨(Costa Mesa)的法令。

两项法令均适用于住宅和商业租户,均禁止房东收取逾期费用或对未付租金的罚款。此外,这两个法令还要求房客以书面形式通知房东无力支付房租和提供证明文件。而”阿纳海姆法令”要求房客支付其能够承担的部分租金。

这些法令比司法委员会法令更深入,不仅禁止法院发布驱逐通知,而且甚至还禁止房东在法令生效期间,提起驱赶房客的诉讼。 此外,这些法令的时效也有所不同。阿纳海姆的法令于2020年5月31日到期,而科斯塔梅萨的法令则在州长纽森撤回其行政令时失效。最后,阿纳海姆和科斯塔梅萨的租户在适用的法令到期后,有120天的时间偿还所欠的租金。

洛杉矶市

2020年3月27日,洛杉矶市通过了临时暂缓驱逐令,将住宅和商业租户一视同仁。该条例在洛杉矶市宣布结束当地紧急状态之前一直有效。与加州其他地方许多暂缓驱逐令一样,该条例禁止对由于疫情相关情况而无法支付租金的租户进行迁离。实际上,商业租户在当地紧急状态期满后,最多有三个月的时间来偿还所欠的租金。此外,房东不能对所欠租金收取利息或滞纳金。

但是与许多加州其他地方的驱逐令不同,”洛杉矶市条例”不要求房客向房东提供违约通知,或提供证明因疫情而财务困难的文件。但是,洛杉矶市政府强烈建议为以后的任何诉讼保留证据。这就引出了一个问题:在这种情况下,诉讼和举证责任会是什么样?洛杉矶县是否有暂停迁离的措施?

3月19日,洛杉矶县县政委员巴格(Kathryn Barger)签暑了一项行政法令,由于新冠疫情,该法令暂缓了洛杉矶县直辖地区的住宅和商业驱逐行动。

暂缓令时间可追溯至本县宣布紧急状态之日2020年3月4日,并将持续至2020年7月31日,县政委员会可能会逐月延长该命令。洛杉矶市、圣莫尼卡、西好莱坞等其他城市也颁布了类似的禁令。

2020年3月31日,洛杉矶县县政委员会发布了一项针对疫情的行政命令,该命令临时冻结洛杉矶县直辖区域的租金稳定单位的租金。

从2020年4月14日起,洛杉矶县县政委员会将临时禁令扩大到包括全县所有辖区,除非已经颁布了自己的禁令,该禁令还包括向移动住房所有者出租空间的活动房屋公园。

如果您不确定此行政法令是否适用于您,可以联系房租稳定小组:

电话: (833) 223-RENT (7368)
邮箱: rent@dcba.lacounty.gov

这是否意味着租户不需要支付房租?

不可以,这不代表可以不付租金。有9个或更少数量雇员的住宅租户和商业租户,将在暂缓期结束后最多12个月内偿还任何未付款项。拥有10名雇员但少于100名雇员的商业租户,在暂停执行期限后最多有六(6)个月的时间偿还未付款项。

暂缓令包括哪方面的保护?

禁止驱逐以下人员:

• 由于与新冠疫情相关的原因未支付租金;
• 根据县法规的非过失原因; 以及
• 与因未经许可的住客,宠物或不良行为而导致新冠疫情相关的违规行为。

禁止以下方面的租金上涨:

• 根据”洛杉矶县法典”第8.52章,在未注册成立的洛杉矶县的租金稳定的租赁单位; 和
• 符合”洛杉矶县法典”第8.57章的规定的移动房空间。

禁止征收新的托管费用,也不得在暂缓期间因未付租金而收取滞纳金、利息和任何相关费用。

更多相关信息,可以联络郑博仁联合律师事务所华人服务团队。

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