洛杉矶:疫情期间房东应对房客违约的权利和选择

洛杉矶讯,目前因疫情带来的停业、休假,裁员及居家令,让许多租客面临经济困难。而这场危机持续的时间越长,许多人交不起房租的可能性就随之变大。而当房客拖欠租金时,房东也会受到严重影响,并且可能无法偿还包括贷款在内的诸多债务。究竟在目前的现况下,房东拥有哪些法律权利?又该如何处理当前的困境?前检察官、现任知名联邦审判出庭律师郑博仁,近日在洛杉矶接受采访时,总结提供了有关在疫情期间,房东如何减轻因房客违约,而产生的财务影响的法律建议。

郑博仁认为,在正常情况下,当租户不支付租金时,房东可以选择终止其租约(根据适用法律,可通过通知租户交租、通知退房或通知无条件退房的方式)。如果租户不支付租金、或在通知中指定的期限前没有搬出,房东可以提出驱逐诉讼,从而驱逐租户。

郑博仁说,由于疫情引起的健康和安全问题,许多州、城市、县和法院都暂停了执行驱逐令。这些临时禁止驱逐令的范围相差较大:一些禁令禁止了与驱逐有关的所有法律活动,而其他一些禁令则只是推迟了驱逐案件的开庭时间,直到法院可以通过电话或视频安排听证会为止。

郑博仁还说,如果您是暂缓驱逐令地区的房东,您也许仍然可以向法院提交驱逐文件,但是您的案件可能有一段时间不会被审理。但是,即使没有任何禁令,驱逐由于疫情而交不起房租的租户,可能也不是您的第一选择。(您也不想被人认为您是在居家令期间,将房客赶出家门的无情房东),如果您把房客赶走,您将必须面对给出租的物业进行全面消毒,为房子打租赁广告,寻找新的潜在租户(可能很少),签署新的租约或租赁协议,以及让新租户迁入的全过程,与此同时还要遵守紧急情况准则,并采取相关保障健康和安全的措施。

郑博仁表示,如果您是房东,可以花一点时间评估自己的财务状况。听起来很可怕,现在也许该是评估最坏情况下可能发生的情况的时候了。大多数房东可能已经考虑到房客付不起租金的情况,因为这种事情随时可能发生。但是,如果您的租户长时间不能交租,而您寻找新的(交租的)租户的机会又很渺茫,会怎样呢?另外,您对这种最坏情况将如何影响您偿还贷款(如果有的话)的能力,以及您的个人债务的评估,将告诉您在房客无法支付房租时您应如何应对。

郑博仁表示,如果您的财务状况看起来很严峻:如果您偿还出租物业贷款的能力,取决于每月的租金收入,您应采取措施防止您自己的违约。包括以下讨论的选择,例如:与贷方联系和主动寻求与租户协商让他们至少支付部分款项。另外,如果您有几个月的存款:如果租户暂时无法支付租金,而您的个人存款或财务状况不会受到太大影响,您可能仍需要做出一些妥协才能留住好的租户。如果您的租户以前是可靠的,只是发现目前很难维持生计,请尽力减轻他们的压力。请参阅下面有关与租户制定临时解决方案的内容。

郑博仁建议说,房东可以尝试与租户制定临时解决方案。根据需要从租金中获得多少收益,您可以选择与因疫情而无法交租的租户协商。考虑以下可能的安排: 免除租金。如果您的情况允许,您可以免除一个月的租金,并同意在特定日期重新考虑付款计划。

郑博仁还建议,您还可以提出推迟一个月交租,并制定协议说明租客会付清该租金。您的付款计划可能会表明所欠的租金可能会根据时间一次全部付清,或者在刺激性纾困时支付(如果有的话)。如果可以的话,还可以考虑暂时将租金降低至可以履行您债务,但暂时放弃获利的水平。例如,如果您通常每月收取1,200美元,但您的抵押贷款为每月900美元,则可以暂时将租金降至900美元,以确保您至少不会与贷方产生矛盾。

郑博仁还认为,在决定进行以上任何一种调整之前,请和您的租客进行协商。直截了当地询问他们有什么具体解决办法。如果您能够接受他们的建议,他们更有可能竭尽所能做到。另外,请您确保以书面形式起草任何协议,最好是作为您当前租约或租赁协议的附录,其中包括调整的所有细节。

郑博仁介绍说,即使您认为您可以处理一个月或两个月而没有租金收入,但如果疫情持续的时间超过您的应急能力,您仍可能需要考虑采取一些措施,来维持自己的经济水平。如果您已经感到手头拮据,请马上行动起来。此时在疫情中,大多数私人贷方愿意与借款人合作,以确保他们不会失去房屋。直接致电您的贷方,询问他们现在有什么措施来协助因疫情而无法偿还贷款的借款人。

郑博仁还介绍说,一些州和县将延长缴纳财产税的截止日期、或取消滞纳金和利息。登陆您所在的县的税务评估员的网站,查看这是否是您物业所在地的一个选择。

郑博仁强调,考虑从家人、朋友或私人贷方那里贷款。美国小企业管理局可以是另一个援助来源,其灾难贷款援助网页上有丰富信息。您也可以联系您日常所用的银行或信用合作社,并询问有什么援助可提供。

郑博仁最后说,一些地区开始向有需要的租户提供租金抵用券或紧急资金。目前,与房东的需求相比,媒体对房客需求的关注更多,并且已经有更多的资源可供房客使用。研究这些选择,并让租客知道符合您的最大利益——尽力帮助您的租户交租。

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