全美电视9月3日帕萨迪纳报道，对于不少在美华人，房地产一直以来都是备受青睐的投资首选。拥有投资房产可以带来丰厚的回报，但也会带来诸多法律问题。因此，以最有利的方式持有房产所有权至关重要。那么在加州持有房地产，哪种产权方式有利于资产保护？现任南加州审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)就此做出以下法律专业解析。
郑博仁律师说，聪明的投资者应该考虑同时使用有限责任公司和信托公司来充分保护自己和自己的财产。每天都有无数人投资房地产。有些人梦想成为下一个房地产大亨，而有些人只是希望用额外的收入来补充工资。无论您的动机是什么，拥有投资性房地产都会带来丰厚的回报，但同时也会带来法律问题。因此，以最有利的方式持有房产所有权非常重要。互联网上充斥着各种帖子和文章，吹捧最有效的房产管理技巧。要在海量信息中分辨出哪些建议是可靠的，哪些建议会给您带来麻烦，往往是一项艰巨的任务。
那么在加州持有投资房产最安全、最重要的策略到底是什么？
拥有房地产也存在重大的风险。虽然房地产是一项能赚钱的投资，但也存在重大风险。最大的风险之一就是诉讼。从常见的滑倒摔伤到环境污染，房东和业主很容易面临法律判决。业主也曾被在其物业内发生的犯罪（如：抢劫、强奸、甚至谋杀等）的受害者成功起诉，理由可是业主提供的安全保障不足。
郑博仁律师说，持有不动产有多种方式可以选择。面对诉讼风险，关键是不要以个人名义拥有投资性不动产。 (您唯一应该以自己的名义持有的不动产是您的主要住所）。值得庆幸的是，个人有几种方式可以不以自己的名义持有房产。这些方式包括：公司(Corporation), 有限合伙公司(Limited partnership), 有限责任公司(“LLC”)、信托及其他更多形式等。
虽然有很多选择，但在房地产投资方面，有限责任公司是大多数投资者、律师和会计师建议的首选实体。出于多种原因，很少有投资者在C公司中持有投资性房地产。公司可以保护股东免于承担个人责任，但股息的双重征税以及无法将折旧产生的 “帐面损失 “转嫁给所有者，使得C型公司不适合房地产投资。
过去，合伙和有限合伙企业是房地产投资者的首选实体。有限合伙企业的合伙人可以免于承担个人责任，同时个人还可以从房地产中获取税务抵免（受美国国税局规定的限制，您需要聘请一位会计师或律师来解决风险规则(at-risk limitations )的限制等问题）。然而，有限合伙制的最大弊端在于，必须有人担任普通合伙人，并承担无限的个人责任。
许多小型房地产投资者还会以信托方式持有财产。虽然生前信托对于保护所有者的隐私非常重要，并提供了宝贵的遗产规划处理方式，但信托在免责方面却没有提供任何保护。不过，虽然信托不提供责任保护，但也不应忽视它，因为它可以很容易地与有限责任公司搭配使用。
郑博仁律师就选择拥有限责任公司（LLC）表示，有限责任公司似乎是持有投资性房地产的最佳选择。与有限合伙企业不同，有限责任公司不需要承担责任的普通合伙人。相反，有限责任公司的所有业主（称为成员（member）都享有完全的有限责任保护。有限责任公司还优于C公司，因为有限责任公司避免了公司的双重征税，但所有成员仍承担完全的有限责任。此外，有限责任公司相当便宜，易于组建。
对于拥有一家有限责任公司，或拥有多家有限责任公司而说，对于拥有多处房产的业主，问题在于是在一家有限责任公司下持有所有房产，还是为每处新增房产创建一家新的有限责任公司。郑博仁律师表示，出于几个原因，通常建议每处房产设立一家有限责任公司。
首先，由一家独立的有限责任公司拥有每处独立的房产，可以防止责任从一处房产 “扩散”到另一处房产。假设您有两处价值50万美元的房产，它们由同一个有限责任公司持有。如果一位租户在房产1处受伤，并赢得了75万美元的判决，那么他就可以在两处房产上申请留置权，要求赔偿全部75万美元，即使房产2与原告受伤无关。
另一方面，如果每处房产都有自己的有限责任公司，那么债权人只能留置原告受伤的房产（假设他们无法揭开公司面纱（pierce the corporate veil)。
此外，许多银行和贷款人要求每处房产都有独立的有限责任公司。他们希望所贷款项的财产 “远离破产”。这意味着贷方不希望独立房产的问题危及其贷款房产的担保权益。
而信托方式持有房产的主要好处就是，如上所述，有限责任公司可与信托同时使用，为您的财产提供最佳保护和遗产处理。信托有很多种类型，但可撤销生前信托可能是最常见的，也是对持有不动产所有权最有用的。在您去世后，房产可以避免遗嘱认证。许多人都知道，遗嘱认证是在法院监督下将资产转移给遗嘱所列受益人的过程。避免遗嘱认证的好处有很多。生前信托财产的分配比遗嘱认证要快得多，信托受益人可以更容易地获得生前信托中的资产，而且分配生前信托中的资产的成本通常比办理遗嘱认证要低。 [注：还应注意避免遗嘱认证的其他方法。例如，无论财产是否在生前信托中，以共同共有（joint tenancy）加生存权方式（right of survivorship）持有的财产都可以自动避免遗嘱认证。有关遗嘱认证事宜的更多建议，请咨询专业律师。
此外，还可以采取同时使用有限责任公司(LLC)和信托的方式。由于有限责任公司和信托都为不动产所有者提供了显著的利益，因此聪明的投资者应该考虑同时使用有限责任公司和信托来充分保护自己和财产。同时利用信托和有限责任公司可以创造责任保护和有利的遗产规划的最佳组合。为了实现这一目标，所有者应在单一成员有限责任公司（single member LLC）中持有投资财产，而生前信托是该有限责任公司的唯一成员。在这里，信托是公司的所有者，并持有有限责任公司的所有利益。这种所有权形式为您提供有限责任公司的额外保护以及信托的额外遗产规划优势。
成立有限责任公司的成本在大多数情况下，组建和维持有限责任公司和信托的成本相当低。对于普通的有限责任公司来说，成本只是像征性的申请费和每年向加州缴纳800美元的费用。虽然您可以自己完成简单的公司注册，但建议您寻求专业律师的建议。
郑博仁律师表示，如果您针对加州的相关法律有任何疑问，欢迎与其经验丰富的律师团队郑博仁联合律师事务所中文团队联络，捍卫您拥有的权利。
8月1日华盛顿讯，美国总统特朗普今天表示，美国已同意“取消对伊朗的袭击”，此前他暗示结束战争的和平协议可能即将达成。 特朗普总统今天社交媒体平台“真实社交”上发帖写道：“美国已经蓄势待发，准备以二战以来未见的军事恐怖、实力和力量水平，对伊朗伊斯兰共和国采取行动。尽管如此，我们刚刚接到伊朗和其他中东国家的请求，要求我们暂停任何攻击，因为双方已就协议的范围达成一致。这将包括霍尔木兹海峡的立即、完全和彻底开放……”。 特朗普总统今天还发帖称：“伊朗和其他中东国家刚刚要求我们暂停任何袭击，因为协议的框架已经达成一致。这将包括立即、全面、彻底地开放霍尔木兹海峡，以及结束伊朗的核威胁。” 特朗普总统补充道：“为了世界未来的利益，也为了伊朗的繁荣发展，我同意取消袭击，前提是能够迅速达成协议。以色列也认同这一承诺。” 据哥伦比亚广播公司新闻（CBS News）报道，多位消息人士透露，美国和以色列计划对伊朗的能源基础设施目标发动迄今为止最猛烈的轰炸行动之一，袭击最早可能在本周末发生。 特朗普总统7月31日在戴维营说：“我们会狠狠打击他们。总有一天，他们会说，‘我们再也忍无可忍了。’” 据报道，今天早些时候，沙特王储穆罕默德·本·萨勒曼（Mohammed bin Salman）与特朗普总统通话时警告，不要对伊朗发动新一轮打击。一位消息人士称，本·萨勒曼与特朗普总统的沟通“完全是出于对打击目标的担忧”。 由于“紧张局势加剧”，包括约旦安曼、以色列耶路撒冷和伊拉克巴格达在内的多个美国驻中东大使馆今天发布了安全警报。 美国国务院建议，“目前身处中东的美国公民应保持谨慎和高度警惕，并做好航班取消、空域间歇性关闭和旅行可能中断的准备。” 7月28日，美国和沙特宣布，对伊拉克境内受伊朗支持的武装分子进行了一次联合空袭行动。美国中央司令部（CENTCOM）表示，此次空袭是对过去72小时内这些武装分子发动的30多次无人机袭击的回应，这些袭击的目标是“美军和沙特能源基础设施”，并且是在伊朗革命卫队的指示下进行的。 7月28日早些时候，美国中央司令部确认，伊朗对美军驻驻中东军事基地发动了弹道导弹袭击，并称所有伊朗导弹均被拦截。 美国对伊朗的最新一轮直接空袭发生在7月29日。据美国中央司令部称，此次行动打击了伊朗的“军事指挥中心、导弹和无人机设施、海岸监视和防御设施以及海上作战能力”。…
8月1日华盛顿讯，美国国务院今天警告驻中东多地大使馆领区的美国公民，鉴于伊朗和美国之间日益紧张的局势，应保持警惕并做好航班取消的准备。 美国驻伊拉克、约旦和阿联酋大使馆均警告美国公民考虑立即离开该地区，或做好在冲突升级时离开的准备。 一位海湾国家政府高级官员和一位常驻海湾地区的外国外交官称，该地区已处于“高度戒备”状态，预计未来几天军事行动可能“升级”。由于事态敏感，这两位官员不愿透露姓名，他们补充说，整个地区将出现“严重的混乱”。 一位美国官员称，海湾国家已获悉美国和以色列可能对伊朗能源基础设施发动袭击。美国外交官表示，如果此类袭击发生，预计伊朗将以海湾地区的能源设施为目标进行报复。 此前，一艘在阿曼附近海域航行的油轮报告称夜间遭到袭击，另一艘油轮则称目睹附近发生爆炸。伊朗警告美国，美军封锁伊朗将导致关闭霍尔木兹海峡。科威特方面则承认，其防空系统遭遇了伊朗的无人机袭击。 此次冲突发生之际，美国媒体报道称，特朗普总统正准备最早于本周末对伊朗发动新一轮打击。此前，人们对通过谈判结束这场始于2月28日的战争的希望日益渺茫，而能源价格也在不断攀升。 据伊朗外长阿巴斯·阿拉格奇Abbas Araqchi）在社交应用Telegram上的账号显示，他今天分别与土耳其外长和巴基斯坦陆军司令通电话时强调，任何美国和以色列的“侵略”或地区国家的参与都将遭到“果断且相称的回应”。 一位伊朗官员警告称，美国的行动将迫使伊朗加强对关键海上通道的控制。伊朗最高国家安全委员会秘书穆罕默德·巴格尔·佐尔加德尔（Mohammad Bagher Zolghadr）在接受伊朗瓦纳通讯社（WANA）采访时表示：“美国政权继续实施海上封锁和挑起战争，不仅会进一步封锁霍尔木兹海峡，还会关闭其他海峡和咽喉要道。” 佐尔加德尔还表示：“全球经济、能源市场和美国选民都将为此付出代价。” 一个由英国海军支持的机构英国海事贸易行动中心（UKMTO）今天表示，他们收到报告称，一艘油轮遭到“不明弹丸”袭击，导致机舱受损。 该中心就这起发生在阿曼东北11海里的事件表示：“该油轮目前处于失控状态，地区海岸警卫队已接到通知。目前没有人员伤亡或环境影响的报告。” 该中心还确认，另一艘在阿曼附近海域航行的油轮报告称，“看到船只附近发生剧烈爆炸并溅起大量水花”。…
7月31日华盛顿讯，美国总统特朗普今天就一名联邦法官的严厉裁决提出上诉。该裁决认定，特朗普恶意提起100亿美元的诉讼，目的是为了达成一项对他有利的和解协议。 特朗普总统在公开表达不满数小时后，他向迈阿密联邦地区法院提交了上诉通知。此前，作为和解协议一部分而设立的17.76亿美元“法律战”(lawfare）基金被取消。 特朗普总统今天下午在戴维营举行的内阁会议上表示：“他们已经同意取消这项基金。但很多人对此非常不满。” 特朗普总统还抱怨说，他提名的美国司法部（DOJ部长托德·布兰奇（Todd Blanche）在美国参议院的提名程序陷入僵局，因为少数几位共和党参议员仍在寻求书面确认，以证明这项备受争议的基金确实已经终止。 这些参议员表示，他们尚未收到这一保证，这引发了人们的担忧：如果布兰奇获得确认，该基金可能会死灰复燃。 特朗普总统在内阁会议上说：“基金已经名存实亡了，但你知道，我希望它还在。” 随后他开始抱怨他的支持者遭到联邦执法部门的不公正对待。 今天下午，特朗普总统、他的两个成年儿子、特朗普集团以及他们的两名律师在一份联合文件中表示，他们将就法官凯瑟琳·威廉姆斯（Kathleen Williams）措辞严厉的裁决向美国第十一巡回上诉法院提起上诉。 威廉姆斯法官于7月13日裁定，该起诉讼表面上源于多年前一名美国国税局（IRS）前雇员泄露特朗普总统的纳税申报表，但实际上是为了“为一项没有任何法律或事实依据的‘和解’提供司法合法性”。 在今天提交上诉通知后，特朗普法律团队的一位发言人重申了之前的声明，抨击美国国税局泄密事件，并宣称：“特朗普总统将继续追究那些伤害美国和美国人民的人的责任。” 该和解协议包括特朗普总统及其共同原告撤销诉讼，以换取美国司法部设立一个17.76亿美元的基金，用于赔偿那些声称自己是政府法律战受害者的人。 布兰奇此前在美国参议院作证时，并未排除将部分资金用于赔偿那些在2021年1月6日国会大厦骚乱中被控袭击警察的人。特朗普总统几乎赦免了所有参与国会大厦骚乱的人，并经常对他们表示同情。 特朗普总统今天上午在社交媒体平台“真实社交”上发帖努力维护该基金时称：“我始终认为，这些政府滥用职权的受害者应该得到赔偿，因为他们被迫承受了这一切，他们的生活已经被毁了！”…
7月31日华盛顿讯，据多家媒体报道，多位消息人士透露，美国和以色列正计划对伊朗能源基础设施目标发动迄今为止最猛烈的空袭之一，空袭可能持续整个周末。两位消息人士称，包括发电厂和炼油厂在内的能源基础设施很可能成为打击目标。 据哥伦比亚广播公司新闻网（CBS News）报道，由于美国和以色列担心空袭会对美国和全球经济造成影响，双方曾讨论过争取在8月3日金融市场开盘前完成空袭行动，但最终时间尚未确定。 据报道，多位美国消息人士称，以色列方面已接到通知，并正在与美国协调行动。消息人士还表示，特朗普总统尚未下达最终的空袭命令。 此次联合行动将标志着以色列重返此前因美国斡旋达成的停火协议而暂停的军事行动。自7月初停火协议破裂、美国重启军事行动以来，伊朗尚未对以色列发动袭击。 据报道，一位以色列官员称：“以色列并不知晓重启全面军事行动的决定，也未收到任何要求以色列参与针对伊朗的军事行动的请求。” 据事后获悉消息人士透露，这项军事打击计划是特朗普总统今天在戴维营举行的内阁会议上提出的。其中一位消息人士称，一些专注于政治的白宫幕僚对此强烈反对。 特朗普总统对在场记者们表示说：“我们将狠狠打击他们。总有一天，他们会说，‘我们再也忍受不了了。’” 他在回应是否会重启外交时说：“我认为我们只想赢。” 白宫新闻秘书卡罗琳·莱维特在给媒体的一份声明中表示：“正如特朗普总统今天在内阁会议上所说，美国将会取得胜利，在他的任期内，伊朗将无法拥有核武器。” 五角大楼首席发言人肖恩·帕内尔表示，在特朗普总统做出最终决定之前，五角大楼不会对打击目标发表评论。 帕内尔在一份声明中说：“战争部已做好充分准备，随时可以执行总统的指令。” 一位美国前军方官员称，打击能源基础设施的价值在于削弱伊朗军队提供服务和有效治理的能力。 一位以色列高级官员表示，本周早些时候，特朗普总统与以色列总理内塔尼亚胡会晤时，内塔尼亚胡向他简要介绍了三种战争方案，其中包括针对伊朗陆路补给线的军事打击。内塔尼亚胡还会见了美国战争部长赫格塞斯。 一位美国官员表示，美国已经在这场冲突中打击了一些军民两用桥梁。…
7月31日华盛顿讯，美国商务部本周表示，特朗普政府正按计划向7家美国科技公司拨款数千万美元，以用于技术研发，但要求这些公司以股权作为交换。 美国商务部7月29日在一份新闻稿中表示：“商务部今天宣布签署了7份意向书，将根据《芯片与科学法案》(CHIPS and Science Act）提供8.74亿美元的联邦激励措施，这些激励措施将支持国内创新技术，从而大幅提升全球最快计算机的性能，保障国内供应链安全，并巩固美国在计算供应链领域的领先地位。” 美国商务部长霍华德·卢特尼克（Howard Lutnick）在一份声明中表示：“通过今天对计算供应链的投资，特朗普政府正在加速美国的创新引擎，这些战略投资将提升我国的国内能力，创造高薪就业机会，并使美国继续处于半导体行业的前沿地位。” 《芯片与科学法案》于2022年由美国国会通过，并由民主党人时任总统拜登签署生效。据美国国家标准与技术研究院 (NIST) 网站上发布的公告称，这7家公司包括 GlobalFoundries、Kepler、Multibeam Corporation、Extropic、Thintronics、OBSIDIA Semiconductors 和 Aeluma。…
7月30日华盛顿讯，据多家媒体报道，一份未公开的备忘录草案显示，五角大楼正在考虑对美国军事高等教育进行迄今为止最彻底的改革。该改革将废除文职人员终身教职制度，并对培养未来军官的军事院校和高级军事学院的课程设置进行全面改革。 这份题为“将军事院校和高级军事学院的重点重新放在作战人员教育上”的备忘录，将指示包括美国西点军校在内的院校取消授予文职教员终身教职的制度。它还将启动对所有军事院校和军事学院课程设置的全面审查。 报道称，该备忘录尚未获得五角大楼高层官员的批准，目前尚不清楚何时能够最终定稿、发布或实施。 该备忘录将适用于西点军校、位于安纳波利斯的美国海军学院、位于科罗拉多州的美国空军学院，以及位于罗德岛州的美国海军战争学院和位于宾夕法尼亚州的美国陆军战争学院等院校。这些院校共有超过万名学生。 该备忘录指出：“终身教职制度旨在保护大学内部的学术自由。但在实践中，它往往导致停滞、自满和僵化。它使得课程设置偏离了培养作战人员的使命，转而迎合终身教职学者的研究重点。” 除了文职教员的聘用之外，该提案草案还深入到课堂教学本身。它指示美国军方官员对军事院校和高级军官学院开设的每一门课程进行全面、逐条审查，并以单一标准衡量每一门课程：它是否直接促进了“战术作战或战略作战”。 被认定为非必要或“意识形态驱动”的课程将被取消。目前尚不清楚五角大楼将使用哪些标准来判断哪些学术课程是非必要的，或者如何界定一门课程是否受意识形态驱动。 几位不愿透露姓名的美国军方官员告诉称，这项政策提案是由美国战争部负责人力和预备役事务的助理部长蒂姆·迪尔（Tim Dill）推动的。迪尔曾是陆军特种部队“绿色贝雷帽”军官，此前曾担任美国德克萨斯州共和党参议员特德·克鲁兹（Ted Cruz）的国家安全顾问。 这些美国军方官员对媒体说，这份备忘录仍需获得毕业于美国西点军校、负责人事和战备的美国战争部副部长安东尼·塔塔（Anthony Tata）的批准。此外，还需要美国战争部长皮特·赫格塞斯（Pete Hegseth）的签字。赫格塞斯曾是媒体福克斯新闻（Fox News）的主持人，也是一名国民警卫队退伍军人。 该备忘录宣布将“立即”废除终身教职制度，但同时也给了塔塔60天的时间，以发布终止文职人员终身教职制度的实施细则，并启动课程审查。…