全美电视9月3日帕萨迪纳报道，对于不少在美华人，房地产一直以来都是备受青睐的投资首选。拥有投资房产可以带来丰厚的回报，但也会带来诸多法律问题。因此，以最有利的方式持有房产所有权至关重要。那么在加州持有房地产，哪种产权方式有利于资产保护？现任南加州审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)就此做出以下法律专业解析。
郑博仁律师说，聪明的投资者应该考虑同时使用有限责任公司和信托公司来充分保护自己和自己的财产。每天都有无数人投资房地产。有些人梦想成为下一个房地产大亨，而有些人只是希望用额外的收入来补充工资。无论您的动机是什么，拥有投资性房地产都会带来丰厚的回报，但同时也会带来法律问题。因此，以最有利的方式持有房产所有权非常重要。互联网上充斥着各种帖子和文章，吹捧最有效的房产管理技巧。要在海量信息中分辨出哪些建议是可靠的，哪些建议会给您带来麻烦，往往是一项艰巨的任务。
那么在加州持有投资房产最安全、最重要的策略到底是什么？
拥有房地产也存在重大的风险。虽然房地产是一项能赚钱的投资，但也存在重大风险。最大的风险之一就是诉讼。从常见的滑倒摔伤到环境污染，房东和业主很容易面临法律判决。业主也曾被在其物业内发生的犯罪（如：抢劫、强奸、甚至谋杀等）的受害者成功起诉，理由可是业主提供的安全保障不足。
郑博仁律师说，持有不动产有多种方式可以选择。面对诉讼风险，关键是不要以个人名义拥有投资性不动产。 (您唯一应该以自己的名义持有的不动产是您的主要住所）。值得庆幸的是，个人有几种方式可以不以自己的名义持有房产。这些方式包括：公司(Corporation), 有限合伙公司(Limited partnership), 有限责任公司(“LLC”)、信托及其他更多形式等。
虽然有很多选择，但在房地产投资方面，有限责任公司是大多数投资者、律师和会计师建议的首选实体。出于多种原因，很少有投资者在C公司中持有投资性房地产。公司可以保护股东免于承担个人责任，但股息的双重征税以及无法将折旧产生的 “帐面损失 “转嫁给所有者，使得C型公司不适合房地产投资。
过去，合伙和有限合伙企业是房地产投资者的首选实体。有限合伙企业的合伙人可以免于承担个人责任，同时个人还可以从房地产中获取税务抵免（受美国国税局规定的限制，您需要聘请一位会计师或律师来解决风险规则(at-risk limitations )的限制等问题）。然而，有限合伙制的最大弊端在于，必须有人担任普通合伙人，并承担无限的个人责任。
许多小型房地产投资者还会以信托方式持有财产。虽然生前信托对于保护所有者的隐私非常重要，并提供了宝贵的遗产规划处理方式，但信托在免责方面却没有提供任何保护。不过，虽然信托不提供责任保护，但也不应忽视它，因为它可以很容易地与有限责任公司搭配使用。
郑博仁律师就选择拥有限责任公司（LLC）表示，有限责任公司似乎是持有投资性房地产的最佳选择。与有限合伙企业不同，有限责任公司不需要承担责任的普通合伙人。相反，有限责任公司的所有业主（称为成员（member）都享有完全的有限责任保护。有限责任公司还优于C公司，因为有限责任公司避免了公司的双重征税，但所有成员仍承担完全的有限责任。此外，有限责任公司相当便宜，易于组建。
对于拥有一家有限责任公司，或拥有多家有限责任公司而说，对于拥有多处房产的业主，问题在于是在一家有限责任公司下持有所有房产，还是为每处新增房产创建一家新的有限责任公司。郑博仁律师表示，出于几个原因，通常建议每处房产设立一家有限责任公司。
首先，由一家独立的有限责任公司拥有每处独立的房产，可以防止责任从一处房产 “扩散”到另一处房产。假设您有两处价值50万美元的房产，它们由同一个有限责任公司持有。如果一位租户在房产1处受伤，并赢得了75万美元的判决，那么他就可以在两处房产上申请留置权，要求赔偿全部75万美元，即使房产2与原告受伤无关。
另一方面，如果每处房产都有自己的有限责任公司，那么债权人只能留置原告受伤的房产（假设他们无法揭开公司面纱（pierce the corporate veil)。
此外，许多银行和贷款人要求每处房产都有独立的有限责任公司。他们希望所贷款项的财产 “远离破产”。这意味着贷方不希望独立房产的问题危及其贷款房产的担保权益。
而信托方式持有房产的主要好处就是，如上所述，有限责任公司可与信托同时使用，为您的财产提供最佳保护和遗产处理。信托有很多种类型，但可撤销生前信托可能是最常见的，也是对持有不动产所有权最有用的。在您去世后，房产可以避免遗嘱认证。许多人都知道，遗嘱认证是在法院监督下将资产转移给遗嘱所列受益人的过程。避免遗嘱认证的好处有很多。生前信托财产的分配比遗嘱认证要快得多，信托受益人可以更容易地获得生前信托中的资产，而且分配生前信托中的资产的成本通常比办理遗嘱认证要低。 [注：还应注意避免遗嘱认证的其他方法。例如，无论财产是否在生前信托中，以共同共有（joint tenancy）加生存权方式（right of survivorship）持有的财产都可以自动避免遗嘱认证。有关遗嘱认证事宜的更多建议，请咨询专业律师。
此外，还可以采取同时使用有限责任公司(LLC)和信托的方式。由于有限责任公司和信托都为不动产所有者提供了显著的利益，因此聪明的投资者应该考虑同时使用有限责任公司和信托来充分保护自己和财产。同时利用信托和有限责任公司可以创造责任保护和有利的遗产规划的最佳组合。为了实现这一目标，所有者应在单一成员有限责任公司（single member LLC）中持有投资财产，而生前信托是该有限责任公司的唯一成员。在这里，信托是公司的所有者，并持有有限责任公司的所有利益。这种所有权形式为您提供有限责任公司的额外保护以及信托的额外遗产规划优势。
成立有限责任公司的成本在大多数情况下，组建和维持有限责任公司和信托的成本相当低。对于普通的有限责任公司来说，成本只是像征性的申请费和每年向加州缴纳800美元的费用。虽然您可以自己完成简单的公司注册，但建议您寻求专业律师的建议。
郑博仁律师表示，如果您针对加州的相关法律有任何疑问，欢迎与其经验丰富的律师团队郑博仁联合律师事务所中文团队联络，捍卫您拥有的权利。
全美电视5月16日布鲁塞尔报道，欧盟执行机构欧盟委员会今天在一份声明中表示，正在调查美国科技公司Meta旗下的社交媒体脸书（Facebook）和照片墙（Instagram）平台是否“可能刺激儿童的行为成瘾，并造成所谓的‘兔子洞效应’”。 欧盟的重大调查指控Meta公司涉嫌违反欧盟严格的网络内容法，存在儿童安全风险。欧盟委员会认为，担心Meta平台上的年龄验证，以及与该公司推荐算法相关的隐私风险。 扎克伯格（Mark Zuckerberg）任首席执行官的Meta公司的一位发言人称：“我们希望年轻人有安全的、适合他们年龄的上网体验，我们花了十年时间开发了50多种旨在保护他们的工具和政策。”“这是整个行业面临的挑战，我们期待与欧盟委员会分享我们工作的细节。” 欧盟委员会表示，启动调查的决定是在对Meta于2023年9月提供的风险评估报告进行初步分析之后做出的。 欧盟内部市场专员蒂埃里·布雷顿（Thierry Breton）在一份声明中表示，监管机构“不相信Meta在遵守《数字服务法案》 (DSA）义务、减轻其平台上对欧洲年轻人身心健康造成负面影响的风险方面做得足够好。” 欧盟表示，将“优先”对梅塔的儿童保护措施进行深入调查。欧盟可以继续通过要求提供信息、面谈或检查等方式收集证据。 欧盟委员会表示，启动《数字服务法案》 调查允许欧盟采取进一步的执法措施，包括临时措施和违规决定。欧盟委员会补充说，它也可以考虑Meta为纠正其担忧而做出的承诺。 自从欧盟推出具有里程碑意义的《数字服务法案》以来，Meta和其他美国科技巨头越来越多地发现自己处于欧盟审查的聚光灯下。该法案是欧盟委员会旨在解决有害内容的一项突破性法律。 根据欧盟的《数字服务法案》 ，违反规定的公司最高可被处以相当于其全球年收入6%的罚款。欧盟尚未根据其新法律向任何科技巨头开出罚单。 该委员会还在调查Meta在处理选举虚假信息方面涉嫌违反《数字服务法案》…
全美电视5月16日本顿维报道，美国大型零售商沃尔玛（Walmart）今天公布的季度收益和营收双双超过预期。数据显示，该公司在电子商务领域取得了显著增长，推动了广告等新业务的利润增长，并赢得了更多高收入购物者的青睐。 沃尔玛股价5月15日周三收于59.83美元，使该公司市值达到4822.2亿美元。截至5月15日收盘，该公司股价今年迄今已上涨近14%，超过了标准普尔500指数同期约11%的涨幅。 沃尔玛一直在削减某些领域的支出，并在其他领域大举投资。本周早些时候，该公司表示将裁员并重新安置数百名公司员工，包括将许多员工转移到阿肯色州本顿维尔的总部。此前，该公司宣布关闭其由医生和牙医诊所组成的沃尔玛健康诊所。 沃尔玛在其他业务方面也投入了大量资金。为了争夺广告收入，沃尔玛今年2月宣布，将以23亿美元收购总部位于加州尔湾的智能电视制造商Vizio。 另一方面，沃尔玛已经将目光投向了零售之外，以提高利润，并抵御亚马逊等竞争对手。 沃尔玛的这些较新的业务，如广告和基于订阅的会员计划、沃尔玛+等业务在本季度提高了利润，并对其营业收入增长的贡献超过了销售增长。该公司的全球广告业务第三季度增长了24%，其中美国广告业务增长了26% 总部位于阿肯色州本顿维的沃尔玛表示，目前预计将达到高端或略高于此前的全年预期，沃尔玛此前预计净销售额将增长3%至4%，调整后每股收益在2.23美元至2.37美元之间。该公司股价创下历史新高，在午后交易中上涨约7%。 沃尔玛首席财务长雷尼（John David Rainey）在接受媒体采访时说，推动沃尔玛食品杂货业务增长的因素之一是，在家做饭和在快餐连锁店或餐馆购买食品的价格差距越来越大。 雷尼还说，购物者喜欢沃尔玛提供的便利，该公司配送业务在数量上首次超过了实体店的提货业务。 雷尼说：“现在来我们这里的顾客比以前更频繁，也有我们以前没有的新顾客，他们来到沃尔玛，无论是在线虚拟商店，还是我们的实体店。” 根据伦敦证券交易所对分析师的调查，沃尔玛公布的第一财季业绩与华尔街的预期相比较显示，在截至今年4月30日的三个月里，沃尔玛的净利润跃升至51亿美元，合每股63美分，而去年同期为16.7亿美元，合每股21美分。收入较上年同期的1,523亿美元增长6%。这一增长包括在此期间增加一个销售日带来的约1%的收益。 大型零售商沃尔玛经常被视为美国经济的风向标。然而，在通货膨胀期间，它的表现总体上要好于其他零售商，因为它销售杂货等主要商品，并享有以价值为导向的声誉。 沃尔玛美国不包括燃料的同店销售额增长了3.8%。该行业的衡量标准包括开业至少一年的门店和俱乐部的销售额。沃尔玛旗下的仓储式山姆会员（Sam’s…
全美电视台5月16日北京讯，中国国家主席习近平在北京人民大会堂同来华进行国事访问的俄罗斯总统普京举行会谈。 两国元首首先举行小范围会谈。习近平对普京开启新一届总统任期表示衷心祝贺，对他再次来华进行国事访问表示热烈欢迎。 习近平指出，普京总统这次对中国进行国事访问是他开启新一届总统任期后的首次访问，充分体现了普京总统本人和俄方对发展中俄关系的高度重视。我对普京总统到访表示热烈欢迎！刚才我同普京总统举行了坦诚友好内容丰富的会谈，全面总结了建交75年来两国关系发展的成功经验，就双边关系以及共同关心的重大国际和地区问题深入交换意见；对下阶段两国关系发展和各领域合作作出规划和部署。我们还共同签署并发表中华人民共和国和俄罗斯联邦在两国建交75周年之际《关于深化新时代全面战略协作伙伴关系的联合声明》，见证了多项两国政府间和部门间重要合作文件签署，为中俄关系健康发展注入了新的强劲动力。 习近平强调，今年是中俄建交75周年，在四分之三个世纪的历程中，中俄关系历经风雨历久弥艰，特别是新时代以来两国关系定位持续提升，合作内涵日益丰富，世代友好理念深入人心，中俄关系已经成为新型国际关系和相邻大国关系的典范；中俄关系之所以能够取得这些显著成就，得益于双方始终做到五个坚持，一是坚持以相互尊重为根本，始终在核心利益问题上相互支持。我同普京总统一致认为，中俄两国之所以能够走出大国邻国关系发展的新路径，关键在于相互尊重平等相待，始终在涉及彼此核心利益和重大关切问题上中俄双方将始终坚守，初心协力担当，为两国人民带来更多福祉，为世界安全稳定做出应有贡献。 普京表示，去年习近平主席连任后不久对俄罗斯进行国事访问，我此次连任后将中国作为首访国家。俄罗斯将中国作为长期可靠的合作伙伴，愿同中方持续拓展政治经济、文化教育、安全等领域合作。办好俄中文化年，深化人文交流，俄中在国际舞台上保持紧密协作，共同致力于推动建立更加民主的多极化世界秩序。愿继续加强在金砖国家、上海合作组织等框架内合作，以及重大国际地区问题上的沟通，促进地区和世界和平发展。 今天中午习近平在人民大会堂金色大厅为普京举行欢迎宴会，蔡奇、丁薛祥、王毅、何立峰、张国清、谌贻琴等参加上述活动。 https://youtu.be/yWFcNUpTY9g
全美电视5月15日富兰克林报道，日本汽车制造商日产（Nissan）北美公司今天表示，该公司2023年11月遭遇勒索软件攻击，导致5.3万名前任和现任员工的社会安全号码泄露。 日产汽车美国子公司日产北美公司在今天致受影响个人的一封信中详细介绍了此次网络攻击。日产北美公司在该封信中表示，一个骇客攻击了公司的虚拟专用网络，并要求付款。日产没有说明是否支付了赎金。 总部位于田纳西州富兰克林的日产北美公司在信中表示：“在得知此次攻击后，日产立即通知了执法部门，并开始立即采取行动，调查、控制并成功终止了这一威胁。日产与在处理这类复杂安全事件方面经验丰富的外部网络安全专业人士密切合作。” 在袭击发生一个月后的2023年12月，日产北美公司在一次会议上告诉了员工这一事件。该公司还告诉员工，它正在展开调查，如果他们的个人信息遭到泄露，将私下通知员工。该公司表示，将为受影响的个人提供两年的免费身份盗窃保护服务。 日产北美公司还向美国各州官员通报了此次袭击事件，并指出超过5.3万名现任和前任员工的数据遭到泄露。但该公司表示，其调查发现，受影响的个人并没有暴露其财务信息。 日产北美公司在信中表示，“没有迹象表明有任何信息被滥用或成为袭击的预定目标。”
全美电视5月15日迪尔菲尔德报道，美国药店零售商沃尔格林（Walgreens）今天表示，将推出更便宜的非处方阿片类药物过量逆转喷雾纳洛酮，这种药可以在其网站上买到，并将在本月底在所有线下商店出售。 总部位于伊利诺伊州迪尔菲尔德的沃尔格林的目标，是提高这种救命药物在美国的可获得性，因为美国正在努力应对阿片类药物的流行，并试图降低高得惊人的药物死亡率。 根据美疾病控制和预防中心（CDC）的最新数据，从1999年到2021年，超过64.5万人死于过量服用任何阿片类药物，包括处方和非法阿片类药物。 如果及时给药，纳洛酮可以暂时逆转过量服用阿片类药物，包括海洛因和芬太尼的影响。这种药物阻断阿片类药物对大脑的影响，恢复正常呼吸，防止死亡。 根据沃尔格林的一份新闻稿，尽管纳洛酮很有效，但在许多社区，获得这种治疗的机会“仍然有限”。 该公司表示，将以34.99美元的价格出售两剂“沃尔格林品牌纳洛酮”。这比非处方品牌药物纳洛酮便宜10美元左右，纳洛酮是去年获得美国食品和药物管理局（FDA）批准的首个无需处方的纳洛酮。以前，患者需要处方才能获得纳洛酮。 沃尔格林临床诚信办公室高级医学主任普里亚·曼曼（Priya Mammen）博士在接受媒体采访时表示：“这是一个一致的决定，我们真的尽一切努力提高可及性，不仅在数量和可用性方面，而且在价格方面。” 普里亚·曼曼博士表示，希望沃尔格林可以帮助减少与药物过量和纳洛酮使用有关的耻辱，这种药物“不仅仅适用于某些人。这是一种挽救生命的药物，可以在任何年龄、任何时间对任何人进行干预，家庭、个人和社区可以通过获得它来增强自己的能力，并可以成为解决方案的一部分。” 沃尔格林表示，在美国食品和药物管理局最近批准该产品后，推出了其无处方纳洛酮鼻喷雾剂。它相当于非处方的纳洛酮，沃尔格林目前在其连锁药店门店出售。 Reporter: Jason Quin, Wen Liu
全美电视5月15日华盛顿报道，美国劳工部劳工统计局（BLS）今天公布，消费者价格指数（CPI）较3月份上涨0.3%。消费者价格指数是衡量收银机上商品和服务价格的一个宽泛指标。这略低于道琼斯预测的0.4%。在12个月的基础上，CPI增长了3.4%，符合预期。 报告显示4月份通胀略有放缓，但仍高于暗示美联储即将降息的水平。剔除食品和能源后，关键核心通胀率环比0.3%，同比3.6%，均与预期相符。核心12个月通胀指数是自2021年4月以来的最低水平，而月度涨幅是自去年12月以来的最小水平。 该数据公布后，美国市场反应积极，与主要股指挂钩的期货上涨，美国国债收益率暴跌。期货交易员提高了美联储（Fed）将于9月开始降息的隐含可能性。 美国商务部的今天在一份报告中表示，当月零售额与上月持平，而此前的预期是增长0.4%。这一数据经季节性因素调整，但未考虑通胀因素，表明消费者没有跟上价格上涨的步伐。 就美国通胀报告而言，6月份的价格上涨在很大程度上受到住房和能源价格上涨的推动。 住房成本一直是美联储官员预期通胀今年会回落的一个特别麻烦的地方。住房成本本月上涨0.4%，较上年同期上涨5.5%。对于试图将整体通胀率降至2%的美联储来说，这两个水平都高得令人不安。 能源指数一个月上涨1.1%，较上年同期上涨2.6%。食品价格持平，上涨2.2%。在新冠病毒疫情最严重时期，二手车和新车价格都有所下降，分别下降1.4%和0.4%。 本月显著增长的领域包括服装1.2%、运输服务0.9%和医疗服务0.4%。交通运输服务业同比增长11.2%。不包括政策制定者一个关键指标的能源在内的服务业，环比增长了0.4%，同比增长5.3%。 通货膨胀率的上升对劳工们来说是个坏消息，经通胀因素调整后，他们的收入较上月下降了0.2%。以12个月为基础，实际收益仅增长0.5%。 在住房组成部分，主要住宅的租金和重要业主等效租金，即房主认为他们可以从自己的房产中获得的租金，均较上月上涨0.4%。它们在12个月的基础上分别增长了5.4%和5.8%。 数据显示，零售销售令人失望。消费者显然仍然感受到本月物价上涨的压力。4月份零售额的预估与3月份相比没有变化，3月份的预估向下修正为增长0.6%。不过，销售额同比增长了3%。扣除汽车后，销售增长0.2%，符合道琼斯的预期。 数据还显示，在线收入下降1.2%拖累了销售数据，体育用品及相关商店的销售额下降0.9%，汽车和零部件经销商的销售额下降0.8%。受汽油价格上涨的推动，汽油的价格上涨了3.1%，而电子产品和电器的价格上涨了1.5%。 所谓的控制组下降了0.3%。控制组剔除了一些项目，并将其纳入美国商务部的国内生产总值（GDP）计算。 这些报告出炉之际，美联储自2023年7月以来一直暂停加息，因为事实证明通胀比预期更具弹性。政策制定者最近几周表示，在同意降息之前，他们需要更多证据证明通胀正在可持续地回到2%的目标水平。 美联储的基准隔夜贷款利率目标在5.25%-5.5%之间，为23年来的最高水平。…