在加州持有房地产：哪种产权方式对资产保护最好

全美电视9月3日帕萨迪纳报道，对于不少在美华人，房地产一直以来都是备受青睐的投资首选。拥有投资房产可以带来丰厚的回报，但也会带来诸多法律问题。因此，以最有利的方式持有房产所有权至关重要。那么在加州持有房地产，哪种产权方式有利于资产保护？现任南加州审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)就此做出以下法律专业解析。

郑博仁律师说，聪明的投资者应该考虑同时使用有限责任公司和信托公司来充分保护自己和自己的财产。每天都有无数人投资房地产。有些人梦想成为下一个房地产大亨，而有些人只是希望用额外的收入来补充工资。无论您的动机是什么，拥有投资性房地产都会带来丰厚的回报，但同时也会带来法律问题。因此，以最有利的方式持有房产所有权非常重要。互联网上充斥着各种帖子和文章，吹捧最有效的房产管理技巧。要在海量信息中分辨出哪些建议是可靠的，哪些建议会给您带来麻烦，往往是一项艰巨的任务。

那么在加州持有投资房产最安全、最重要的策略到底是什么？

拥有房地产也存在重大的风险。虽然房地产是一项能赚钱的投资，但也存在重大风险。最大的风险之一就是诉讼。从常见的滑倒摔伤到环境污染，房东和业主很容易面临法律判决。业主也曾被在其物业内发生的犯罪（如：抢劫、强奸、甚至谋杀等）的受害者成功起诉，理由可是业主提供的安全保障不足。

郑博仁律师说，持有不动产有多种方式可以选择。面对诉讼风险，关键是不要以个人名义拥有投资性不动产。 (您唯一应该以自己的名义持有的不动产是您的主要住所）。值得庆幸的是，个人有几种方式可以不以自己的名义持有房产。这些方式包括：公司(Corporation), 有限合伙公司(Limited partnership),  有限责任公司(“LLC”)、信托及其他更多形式等。

虽然有很多选择，但在房地产投资方面，有限责任公司是大多数投资者、律师和会计师建议的首选实体。出于多种原因，很少有投资者在C公司中持有投资性房地产。公司可以保护股东免于承担个人责任，但股息的双重征税以及无法将折旧产生的 “帐面损失 “转嫁给所有者，使得C型公司不适合房地产投资。

过去，合伙和有限合伙企业是房地产投资者的首选实体。有限合伙企业的合伙人可以免于承担个人责任，同时个人还可以从房地产中获取税务抵免（受美国国税局规定的限制，您需要聘请一位会计师或律师来解决风险规则(at-risk limitations )的限制等问题）。然而，有限合伙制的最大弊端在于，必须有人担任普通合伙人，并承担无限的个人责任。

许多小型房地产投资者还会以信托方式持有财产。虽然生前信托对于保护所有者的隐私非常重要，并提供了宝贵的遗产规划处理方式，但信托在免责方面却没有提供任何保护。不过，虽然信托不提供责任保护，但也不应忽视它，因为它可以很容易地与有限责任公司搭配使用。

郑博仁律师就选择拥有限责任公司（LLC）表示，有限责任公司似乎是持有投资性房地产的最佳选择。与有限合伙企业不同，有限责任公司不需要承担责任的普通合伙人。相反，有限责任公司的所有业主（称为成员（member）都享有完全的有限责任保护。有限责任公司还优于C公司，因为有限责任公司避免了公司的双重征税，但所有成员仍承担完全的有限责任。此外，有限责任公司相当便宜，易于组建。

对于拥有一家有限责任公司，或拥有多家有限责任公司而说，对于拥有多处房产的业主，问题在于是在一家有限责任公司下持有所有房产，还是为每处新增房产创建一家新的有限责任公司。郑博仁律师表示，出于几个原因，通常建议每处房产设立一家有限责任公司。

首先，由一家独立的有限责任公司拥有每处独立的房产，可以防止责任从一处房产 “扩散”到另一处房产。假设您有两处价值50万美元的房产，它们由同一个有限责任公司持有。如果一位租户在房产1处受伤，并赢得了75万美元的判决，那么他就可以在两处房产上申请留置权，要求赔偿全部75万美元，即使房产2与原告受伤无关。

另一方面，如果每处房产都有自己的有限责任公司，那么债权人只能留置原告受伤的房产（假设他们无法揭开公司面纱（pierce the corporate veil)。

此外，许多银行和贷款人要求每处房产都有独立的有限责任公司。他们希望所贷款项的财产 “远离破产”。这意味着贷方不希望独立房产的问题危及其贷款房产的担保权益。

而信托方式持有房产的主要好处就是，如上所述，有限责任公司可与信托同时使用，为您的财产提供最佳保护和遗产处理。信托有很多种类型，但可撤销生前信托可能是最常见的，也是对持有不动产所有权最有用的。在您去世后，房产可以避免遗嘱认证。许多人都知道，遗嘱认证是在法院监督下将资产转移给遗嘱所列受益人的过程。避免遗嘱认证的好处有很多。生前信托财产的分配比遗嘱认证要快得多，信托受益人可以更容易地获得生前信托中的资产，而且分配生前信托中的资产的成本通常比办理遗嘱认证要低。 [注：还应注意避免遗嘱认证的其他方法。例如，无论财产是否在生前信托中，以共同共有（joint tenancy）加生存权方式（right of survivorship）持有的财产都可以自动避免遗嘱认证。有关遗嘱认证事宜的更多建议，请咨询专业律师。

此外，还可以采取同时使用有限责任公司(LLC)和信托的方式。由于有限责任公司和信托都为不动产所有者提供了显著的利益，因此聪明的投资者应该考虑同时使用有限责任公司和信托来充分保护自己和财产。同时利用信托和有限责任公司可以创造责任保护和有利的遗产规划的最佳组合。为了实现这一目标，所有者应在单一成员有限责任公司（single member LLC）中持有投资财产，而生前信托是该有限责任公司的唯一成员。在这里，信托是公司的所有者，并持有有限责任公司的所有利益。这种所有权形式为您提供有限责任公司的额外保护以及信托的额外遗产规划优势。

成立有限责任公司的成本在大多数情况下，组建和维持有限责任公司和信托的成本相当低。对于普通的有限责任公司来说，成本只是像征性的申请费和每年向加州缴纳800美元的费用。虽然您可以自己完成简单的公司注册，但建议您寻求专业律师的建议。

郑博仁律师表示，如果您针对加州的相关法律有任何疑问，欢迎与其经验丰富的律师团队郑博仁联合律师事务所中文团队联络，捍卫您拥有的权利。