帕萨迪纳讯，美国总统特朗普9月1日晚宣布了一项联邦行政命令，将暂缓因房客经济困难而导致的驱逐活动，以减少新冠病毒的传播。据悉，新的联邦驱逐暂缓令是根据美国疾病控制和预防中心(CDC)的命令而下达的，目前许多州及地方的驱逐保护措施已将到期。
此外，加州立法机构也在本周一针对当前的驱逐禁令通过了一项法律条令，暂时禁止房东在明年1月前驱逐因疫情影响而未能交付房租的租客。疫情期间，面临各项应急法规的相继出台，房东及租客又该如何应对？
前检察官、联邦审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)表示，根据加州刚刚通过的新条令，房东将不能驱逐在3月1日至8月31日期间拖欠房租的房客。同时还规定，从9月1日至1月31日之间受疫情影响的房客，必须支付应缴房租的25％，以免被驱逐。
加州参议院以33票对2票通过了该法案。目前，该项法案将交由州长纽森签署实施，他此前也表示将签署该法案。新冠疫情对加州的经济造成了严重的打击，政府命令企业关闭数月以减缓病毒的传播，导致数百万人失业。今年4月份，加州司法系统制定法律的加州司法委员会暂停了疫情期间大多数驱逐令及法拍的法律程序。
《2020年房客、房主和小型房东救济和稳定法案》就是在这次紧急情况下，一项非常具有争议的谈判产物，与宪法规定的最终确定立法语言期限相吻合，从而使因新冠病毒影响的租户在2021年2月前不能被驱逐。以下是目前联邦及加州刚出台的关于驱逐令的简介及分析：
– 联邦驱逐令规定 –
谁会受保护？暂缓令是怎么实行的？
根据联邦公报公布的命令草案，新的暂缓驱逐令可以保护在美国居住的符合五项条件的任何租户或居民，他们需要向其房东提供个人声明作为证明。 命令定于9月4日发布，个人声明表格可在美国疾控中心网站上找到。 该命令将持续到今年年底，2020年12月31日。
首先，房客必须在声明中指出，他们已竭尽全力获得可用于租金或住房的政府援助。
其次，房客在2020年的年收入必须不超过99000美元，如果共同报税，则不得超过198000美元。 如果收入不符合条件，房客则必须通过该法案获得了个人援助金，或者未被要求在2019年报告任何收入。
第三，他们必须声明由于疫情带来的困难，例如由于裁员，工作量减少或“支付了巨额医疗费”而造成的家庭收入的大幅减少，而无法支付全部租金。
第四，根据命令，房客必须表明他们“正在尽最大努力及时支付接近全额部分租金，视个人情况而定”。
最后，个人声明中必须表示驱逐行动将可能使租客无家可归，或迫使他们与他人居住在新的生活环境中。
如果任何州或地区的暂缓令“提供的公共健康保护水平等于或高于该要求”，则该命令不适用。 它也不适用于尚未报告新冠病毒病例的美属萨摩亚。
而且，该命令不能因无法按时支付租金而免除任何人支付租金的义务或免去收取费用、罚款或利息的义务。
最后，该命令不适用除及时支付租金外的其他因在该场所进行犯罪活动、威胁其他居民的健康或安全、破坏财产或造成重大财产损失风险、违反任何建筑法规或健康条例或违反任何其他合同义务的驱逐活动。
– 加州驱逐令条例 –
下周开始租客可因其他违反租约的行为被驱逐
根据周五公布的条例中的一项条款，虽然与新冠病毒相关的拖欠租金的驱逐令可能会暂停到明年2月，但关于其他违反租约情况的驱逐令可从今年9月2日开始。
房东担心加州法院全面禁止所有驱逐令会造成租户随意违约，对其财产造成破坏或影响其他租客的正常生活。一些租户团体呼吁州长发布另一项行政命令，要求将全州驱逐令延期至今年年底。租户游说团体认为，考虑到州长行政命令中提及的公共卫生必要性，除公共卫生和安全方面的情况外，所有驱逐活动都应被暂停至少几个月。他们还担心房东会以其他违反租赁的行为作为借口，以赶走拖欠他们租金的房客。
该法案还禁止地方政府在基于拖欠租金而驱逐房客的问题逾越加州新的法律规定。但是，市县政府可以制定新规则，禁止与不交房租无关的驱逐令。目前，旧金山就将与疫情无关的驱逐房客活动，暂停到12月1日。
房客如何证明经济状况受疫情影响获得驱逐保护资格？
低于全州家庭收入平均值（大致超过90000美元）的130％的租客，可在收到驱逐通知的15天内，签署法律文书，声明他们失去收入、医疗费用增高或受到了其他因疫情造成的财务影响。如果他们在15天内没有填写必要的文件，还可以在法庭上提出财务状况作为可行的抗辩理由。高收入的房客将需要提供一些有关失去收入的具体文件，来获得驱逐保护。
小房东没有补助，但可获得相应的法拍保护
业主团体先前对一项提议给予了暂时的支持，业主可用所欠的租金的数额来抵免未来的退税额。 但是，该计划最终被搁置，部分原因是担心该计划不可行，而且对政府来说成本太高。
在新的联邦刺激性补助获得批准之前，房东将要等到3月才可以开始追回被拖欠的房租。对于一些小房东因为要支付每月贷款，等待这么长时间实属困难。此外，没有联邦政府支持的抵押贷款，不符合国会及特朗普政府针对疫情制定的一些豁免计划。
该提案将2000年末法拍屋危机后通过的2013年“加州房东权利法案”扩展到拥有多达4个单位的小型非公司房东。这些“权利”包括房贷公司在通知借款人并与借款人沟通时必须遵循的具体准则，以及禁止“双重”法拍的规定，在这种情况下，放贷人一边进行法拍追讨，同时还在进行谈判修改贷款的条款。
但是许多议员认为，因为规范银行业务通常是联邦政府的管辖范围，所以州政府在这方面没有明确的法律依据。
目前，联邦及加州纷纷出台了关于驱逐令的相关规定。如果您有任何疑问，无论是房东或租客，都可积极了解自己的权益，联络郑博仁联合律师事务所的华语团队得到专业的咨询和服务。